El precio del retracto arrendaticio

 

HECHOS:

Los arrendatarios de dos fincas rústicas presentan demanda de retracto, habiendo depositado notarialmente el importe que constaba en la escritura como precio de compraventa (60.000 euros) más una suma adicional de 6.000 euros en concepto de impuestos y gastos previsiblemente abonados por la compradora.

La demandada se opuso a la demanda alegando que los demandantes conocían el precio real de la venta, 160.000 euros, y no los 60.000 euros que se hicieron constar en la escritura por «razones fiscales», antes de recibir la comunicación notarial, pues fueron informados de ello a la firma del documento privado de compraventa de 23 de mayo de 2016, que precedió a la firma de la escritura pública; y, por otro lado, calificó el ejercicio de la acción de «temerario» por pretender la adjudicación de las fincas pagando 100.000 euros menos del precio abonado por la compradora, lo que supondría un evidente enriquecimiento injusto.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda.

La audiencia provincial estimó parcialmente el recurso de apelación, en el único sentido de establecer que el precio que los demandantes debían abonar en el ejercicio de la acción de retracto era de 160.000 euros

El Tribunal Supremo, sentencia de 7 de abril de 2026, desestimó el recurso de casación de los arrendatarios.

Considera el Supremo que por lo que se refiere a la doctrina de los actos propios, que los recurrentes pretenden derivar únicamente de la comunicación notarial de la escritura de compraventa, lo cierto es que dicha comunicación fue instada por los vendedores, contando con la información del notario de la obligatoriedad de dicha comunicación que, como antes se ha explicado, constituye además un requisito inexcusable para la inscripción de la compraventa. No es posible deducir de estas circunstancias, que competen al notario y a la parte vendedora, un acto propio de la compradora del que deducir su obligación de admitir la subrogación de los retrayentes con una pérdida patrimonial de 100.000 euros.

No se aprecia en la conducta de la compradora (ni siquiera se invoca en el recurso) ningún acto que haya creado en los demandantes la confianza legítima de que admitiría la subrogación que supone el retracto por un precio inferior al pagado por ella.

La jurisprudencia de esta sala se ha ocupado en varias sentencias de los supuestos en los que, como el que ahora enjuiciamos, existe una discrepancia entre el precio real abonado por el comprador y el inferior precio que se ha hecho constar en la escritura pública de enajenación: “Hay que estar al precio real que es el que debe prevalecer y se ha de reembolsar», pero con la condición indispensable «de que se conozca el verdadero precio, es decir que resulte probado en los autos” (STS 21/09/1993). “Finalmente y por no hacer la enumeración interminable, en el mismo sentido de que el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta, por razones de elemental justicia y en evitación de un lucro reprobable” (STS 30/04/1991 con cita de otras varias).

Ello no implica que, ante la evidente concurrencia de voluntades de los vendedores y del comprador para indicar en la escritura pública un precio inferior al real para beneficiarse fiscalmente de forma ilícita, los tribunales debamos permanecer impasibles. La cesión de datos de carácter personal que se deba efectuar a la Administración tributaria conforme a lo dispuesto en la normativa tributaria, no requerirá el consentimiento del afectado.

 

La prórroga de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 26 de septiembre de 2013, con una duración pactada de siete años.

En el contrato hay esta cláusula: “Tácita reconducción: Las partes acuerdan que, a la finalización del contrato, no será aplicable la tácita reconducción prevenida en el artículo 1566 del Código Civil o en la Ley de Arrendamientos Urbanos”

Con fecha 11 de octubre de 2021 se comunica a la arrendataria la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato más allá del día 31 de marzo de 2022.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución del arriendo por finalización del plazo

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de doce de marzo de dos mil veintiséis, desestima el recurso de apelación de los arrendadores.

 Considera la Audiencia que la notificación  que contiene una denuncia del contrato y exterioriza la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato más allá del día 31 de marzo de 2022, es de fecha 11 de octubre de 2021, posterior al nuevo vencimiento, y fue entregado a la arrendataria el mismo día. Por consiguiente, no pudo impedir la prórroga obligatoria del contrato por segunda vez, al no respetar la antelación de 30 días contemplada en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción introducida por art. 1.5 de la Ley 4/2013, de 4 de junio.

La consecuencia no puede ser otra que el contrato se prorrogó nuevamente por disposición de la ley un año más, hasta el día 26 de septiembre de 2022, por lo que, al tiempo de presentarse la demanda rectora de los presentes autos, 6 de junio de 2022, no había trascurrido por completo la última prórroga legal, con la consecuencia de que el contrato de arrendamiento estaba vigente, y la arrendadora carecía, a la fecha de la intimación judicial, de acción para solicitar el desahucio por expiración del término del contrato de arrendamiento litigioso, por lo que la demanda rectora del presente procedimiento resulta prematura e inacogible.

En cuanto a la segunda de las alegaciones del recurso, tampoco puede ser acogida, ya que las partes no pueden pactar la exclusión de la aplicación de la prórroga obligatoria prevista en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción introducida por art. 1.5 de la Ley 4/2013, de 4 de junio, vigente al tiempo de la celebración del arriendo litigioso, por lo que la consecuencia no puede ser otra de que se tendrá por no puesta la cláusula establecida en el párrafo cuarto del apartado 2 de la estipulación segunda del contrato de arrendamiento suscrito por las partes con fecha 26 de septiembre de 2013

Duración de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 8 de enero de 2013. El plazo de duración pactado fue de 1 año y 24 días. El contrato se ha ido prorrogando conforme al régimen legal aplicable.

Con fecha 16 de enero de 2025 la arrendataria recibió burofax remitido por la arrendadora comunicando su voluntad de no renovar el contrato.

La entidad arrendadora ejercitó una acción de desahucio frente a la arrendataria basándose en la expiración del plazo contractual y en la reclamación de determinadas cantidades de renta adeudadas (1.355,36 €).

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda, considerando que la comunicación efectuada sobre no prórroga se realizó sin la antelación suficiente.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 17 de marzo del 2026, estima en parte la apelación de la arrendadora y declara resuelto el contrato.

Considera la AP que si el arrendatario permanece en la posesión de la vivienda más de 15 días tras la finalización del contrato y el arrendador no exige la devolución de la posesión, establece el art. 1566 CC que surge un nuevo contrato con los mismos pactos esenciales (renta, resto de obligaciones de ambas partes...) salvo la cuestión referida al plazo, que se determina conforme a las reglas supletorias del Código Civil (art. 1581).

Tal como ha quedado señalado, a partir de que finalizaran las prórrogas del art. 9 y las del art. 10 LAU, el contrato entró en una situación de tácita reconducción. Y esa situación se prolongó por periodos anuales puesto que la renta se había pactado por anualidades (con independencia de que se fraccionase el pago mes a mes). En efecto, en el contrato de arrendamiento se convino que el importe de la renta era de 4.719,60 € al año y que la renta se pagaría por mensualidades anticipadas. Pero lo trascendente, como decimos, de cara a la duración del contrato "reconducido" es el modo en el que se fija la renta, y no el modo en el que se paga, y en el presente caso la renta se fijó por anualidades por lo que la reconducción se producía anualmente.

Esta situación cambia cuando el 15 de enero de 2025 la entidad arrendadora envió a la arrendataria un burofax que fue recibido el día 16 dando por finalizado el arriendo. Dado que la tácita reconducción anual del contrato en liza se producía cada 31 de enero y la arrendataria recibió la denuncia del contrato el día 16, el preaviso de no renovación se llevó a cabo en plazo (ex art. 5 CC), debiéndose dar por extinguido el contrato en cuestión.

En cuanto a la reclamación de alquileres, no puede estimarse esta pretensión. Por un lado, se encuentra el dato de que, según el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el método de pago de las rentas y cantidades análogas era mediante el giro de recibos en la cuenta bancaria de la parte arrendataria por parte de la propiedad. De esta forma era la entidad arrendadora la que tenía que realizar la acción de cobro. En segundo lugar, la parte actora no ha aportado demostración alguna de que algún recibo hubiera sido devuelto por no haber sido pagado. A pesar de que tal circunstancia o extremo fue solicitado por la arrendataria, la única prueba válida era la de aportar al proceso los recibos girados en la cuenta de la inquilina que hubieran sido devueltos, y tal cosa no se ha producido.

La reparación de los daños al terminar el arriendo de una vivienda

 

HECHOS:

La sociedad arrendadora de una vivienda reclama la indemnización de los daños causados por la arrendataria en dicha vivienda.

La inquilina se opone a la demanda y formula reconvención por el importe de las rentas que considera no viene obligada a abonar debido al incumplimiento de sus obligaciones por parte de la arrendadora, que no solucionó los problemas de humedades y filtraciones que sufría la vivienda, debido a las cuales se vio obligada a abandonar la misma

La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda, desestima la reconvención y condena a la inquilina a abonar la cantidad de 11.983,55 €.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 19 de marzo del 2026, estima en parte el recurso de la inquilina y la condena a abonar a la actora la suma de 9.647,80 €.

Considera la Audiencia que procede una nueva valoración de la prueba que solo permite compartir, en parte, las conclusiones alcanzadas por la juez de instancia en cuanto a la imputación a un mal uso de la vivienda por parte de la inquilina los daños que se reclaman y en modo alguno pueden imputarse a la arrendataria los siguientes daños:

1. Colocación de suelo laminado de madera con rodapié sobre el solado de gres existente en buen estado en cocina y baño de la planta cuarta.

2.- Sustitución de la lavadora instalada en la vivienda al tiempo del arrendamiento por otra de distinta marca.

3.- Desmontaje de focos empotrados en habitación cocina y habitación pequeña.

4.- Pintura de techos de cocina, baño y habitación principal y habitación de la buhardilla y de tabique del vestíbulo de acceso.

5.- Cambio de ubicación del radiador en la buhardilla

6. Lavabos de los baños.

En cuanto al contenido de la reconvención, el edificio, todo él propiedad de la arrendadora que, por tanto, es la única obligada a su mantenimiento, presenta un deficiente estado de mantenimiento, con humedades imputables a esa falta de mantenimiento.

Sentado lo anterior, la existencia de humedades es, indudablemente, una de las causas más habituales de inhabitabilidad de una vivienda, no ya por las evidentes molestias, sino por los efectos que puede provocar en la salud de los ocupantes. Lo único que puede considerarse probado es que, hasta la entrega de las llaves la inquilina ocupó la vivienda en condiciones nada aceptables, pero no que abandonase la vivienda, sino que siguió ocupándola.

La ocupación de la vivienda por parte de la inquilina comporta que, hasta la entrega de las llaves al arrendador, mantiene la posesión de la vivienda viniendo por ello obligada al pago de la renta pactada. Ciertamente estamos ante un supuesto de incumplimiento por parte del arrendador de las obligaciones que le impone el art. 1.554 CC, de hacer en la vivienda durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, pero el incumplimiento de tales obligaciones por parte del arrendador no faculta al inquilino para interrumpir, sin más, de modo unilateral el pago de la renta pactada.

La duración de un arrendamiento suntuario

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de 27 de julio de 2021. Renta 10.000 euros mensuales; como esta cifra, en cómputo anual, excede en más de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, el contrato se regiría por la voluntad de las partes, en su defecto por el título II de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil (CC)

Duración pactada de un año, por lo que el contrato vencería el 31 de agosto de 2022, sin prórrogas automáticas, salvo que el arrendador y los arrendatarios alcanzaran un acuerdo con una antelación mínima de sesenta días respecto de la fecha inicial de terminación del contrato.

El arrendador interpuso una demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual, en la que se indicaba que los arrendatarios habían incumplido la obligación de abandonar la vivienda antes del 30 de abril de 2022 y permanecían en su uso. Se aportó documento firmado por los inquilinos en el que acordaron terminar el contrato de arrendamiento y vaciar la propiedad antes del 30 de abril de 2022.

La parte demandada se opuso alegando distintas razones.

El 10 de enero de 2024, día anterior a la celebración del juicio oral la representación del inquilino presentó escrito “urgente” en el que solicitó la suspensión de la celebración de la vista señalada para el día siguiente por enfermedad del abogado e imposibilidad de sustitución por otro compañero. Se acompañaba informe médico.

La solicitud fue denegada y se celebró la vista.

El 16 de enero de 2024 el abogado de los inquilinos presentó un escrito en el que solicitaba la nulidad de la vista, justificada en la no suspensión del acto procesal pese a la acreditación de su situación de enfermedad. La solicitud de nulidad de actuaciones fue inadmitida a trámite.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda.

La sentencia de la Audiencia de 14 de abril de 2025 desestimó el recurso de apelación, puesto que, aunque la vista debió ser suspendida por enfermedad del letrado de los inquilinos, la decisión de no suspender dicha vista no vulneraba de forma automática el derecho a la tutela judicial efectiva.

El Tribunal Supremo, sentencia de 19 de marzo de 2026, estimó el recurso de casación de los inquilinos y resolvió anular las actuaciones de segunda y de primera instancia y retrotraerlas al momento anterior a la celebración de la vista del juicio verbal de desahucio, para que continúe la tramitación con la celebración de dicha vista con todas las garantías legales.

Considera el Supremo que como regla general, la denegación injustificada de la suspensión de la vista por enfermedad acreditada y documentada del abogado provoca la nulidad de la misma, salvo que se aprecien circunstancias excepcionales relacionadas con el ánimo dilatorio, el abuso del derecho, la mala fe procesal, la falta de diligencia, el no agotamiento de las posibilidades de ser sustituido por otro profesional (por ejemplo, en los casos en los que en un mismo procedimiento han intervenido indistintamente varios letrados) o, en casos aún más excepcionales, cuando se conculquen principios más generales como el derecho de la otra parte a no sufrir dilaciones indebidas o el buen orden del proceso.

La audiencia no debió hacer depender la nulidad solicitada en el recurso de apelación del juicio hipotético de lo que hubiera sucedido si la vista se hubiera celebrado con la asistencia del abogado enfermo, ni denegar la indefensión de los recurrentes con los argumentos que empleó, después de considerar justificada y diligente la actuación de dicho abogado. La vista había sido solicitada por las dos partes y era preceptiva su celebración, por lo que no es un argumento válido adoptar como punto de partida que se trataba de una vista completamente innecesaria. En ella debían resolverse las excepciones planteadas en la contestación a la demanda, sin perjuicio de que motivadamente pudiera diferirse la decisión de alguna de ellas hasta el dictado de la sentencia, y tal resolución, de ser desfavorable a los demandados, como de hecho sucedió, era especialmente importante para ellos que, de haber estado asistidos de abogado, hubieran tenido la posibilidad de formular recurso de reposición contra las decisiones orales tomadas en la vista. Sobre la proposición de prueba como acto típicamente propio de la primera instancia, nos remitimos a las consideraciones expuestas más arriba.

Somos conscientes de que la declaración de nulidad de la sentencia y de las actuaciones desde el momento indicado va a suponer una dilación en la duración del procedimiento y que este alargamiento del proceso puede perjudicar a la parte demandante, pero la ponderación de los intereses en juego nos lleva a primar el derecho de los demandados a que la vista del desahucio se celebre con todas las garantías, y en particular, con la debida asistencia de su abogado, sobre el derecho de la parte demandante a no demorar la obtención de una resolución de fondo del litigio, más aún cuando está en marcha un incidente de ejecución provisional de la sentencia y cuando el art. 449 LEC garantiza la puntual recepción de las rentas del arrendamiento.