El fallecimiento del inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de 1 de mayo de 2016.

La inquilina fallece el 10 de enero de 2018.

La arrendadora inicia procedimiento civil de desahucio por falta de pago contra la inquilina, y toma conocimiento que la misma ha fallecido, mediante diligencia de notificación del emplazamiento de fecha 6 de agosto de 2022, según manifestaciones del hijo de ésta.

Dicha circunstancia provoca el archivo del procedimiento por falta de capacidad procesal de la demandada por fallecimiento.

La arrendadora sostiene que el hijo de la arrendataria fallecida, convivía con ella en la vivienda. Continuó ocupándola de forma exclusiva después del fallecimiento, mantuvo comunicaciones y gestiones con la arrendadora para regularizar su situación y recibió requerimientos de pago dirigidos personalmente a él.

La arrendadora dirige la demanda de desahucio y reclamación de rentas por importe de 20.571,42€, contra el hijo de la inquilina.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Baleares, sentencia de veinticuatro de julio del año dos mil veintiséis, desestima la apelación de la arrendadora.

Considera la AP que no consta acreditado que el arrendatario haya mostrado su voluntad de subrogación en el contrato de arrendamiento urbano suscrito por su fallecida madre.

En particular, dicha voluntad no puede presumirse, sino que en todo caso debe deducirse por un acto propio.

No existen comunicaciones reciprocas entre la arrendadora y el hijo de la inquilina.

No se acredita pago de renta alguna por esta persona.

En consecuencia, no existe un acto propio por parte del demandado que exprese su voluntad de querer subrogarse en la posición de arrendataria de su difunta madre.

En definitiva, no consta de ninguna manera acreditado, conforme las reglas de la interpretación de los contratos y el principio de buena fe, la subrogación del demandado en el contrato de arrendamiento suscrito con la arrendadora por su difunta madre, en fecha 1 de mayo de 2016. Dicha circunstancia, tal y como aprecia el Magistrado de Primera Instancia, determina que el demandado carezca de legitimación pasiva al no reunir la condición de arrendatario, y por ello decaigan igualmente las dos acciones ejercitadas al amparo del contrato de arrendamiento urbano suscrito el día 1 de mayo de 2016.

La doctrina de los actos propios, expresada en la máxima venire contra factum proprium non valet, constituye una manifestación del principio general de buena fe consagrado en el artículo 7.1 del Código Civil y opera como límite al ejercicio de los derechos subjetivos. Su fundamento reside en la protección de la confianza legítima suscitada en la contraparte y en la exigencia de mantener, en el tráfico jurídico, un comportamiento coherente con la conducta anterior.

La doctrina no sanciona cualquier cambio de actitud o toda contradicción entre conductas sucesivas. Para que el acto propio despliegue eficacia vinculante debe poseer plena significación jurídica, no bastando comportamientos ambiguos, equívocos, provisionales, meramente tolerantes o susceptibles de distintas interpretaciones. Tampoco constituyen actos propios las simples manifestaciones de intención, las actuaciones realizadas por error ni aquellas que no hayan generado razonablemente en la contraparte una confianza legítima digna de protección.

¿Qué duración debe pactarse en un alquiler de vivienda?

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de mayo de 2015.

En dicho contrato se pacta la siguiente duración: Se fija como tiempo de duración del presente contrato de arrendamiento del 1 de Mayo del 2.015 al 31 de Abril del 2.025, prorrogable anualmente hasta un máximo de diez años, salvo que el arrendatario manifestase al arrendador con dos meses de antelación, como mínimo, a la fecha de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo, en virtud de lo establecido en la L.A.U. de 3 de Noviembre del 1.994. El presente contrato sirve de expresa comunicación del arrendador al arrendatario de su voluntad de no renovarlo al término de los diez años, salvo que de común acuerdo entre ambos se prorrogue por periodos anuales hasta un máximo de tres años más, estableciéndose libremente por las partes una nueva renta y fianza.

Al cumplirse el plazo de diez años, la arrendadora solicita la extinción del arriendo.

La sentencia de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de trece de julio de dos mil veintiséis, estima la apelación del inquilino desestimando la demanda del casero.

Considera la AP que para la interpretación de los contratos ha de estarse a lo dispuesto en el capítulo IV del Título II del Libro IV del Código Civil, en cuanto que “si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas”, “para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato”, “si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto”.

Respecto a la literalidad de los términos de la cláusula, la estipulación indica, por una parte, -desde el inicio hasta el punto seguido- que se pactó un plazo de diez años de fecha a fecha, prorrogable a continuación con carácter anual hasta un plazo máximo similar; y, por otra parte, -desde dicho punto seguido- que al término de los diez años (debe entenderse los prorrogados) no se renovará, cabiendo sólo nueva prórroga de común acuerdo por ambos contratantes por un máximo de 3 años adicionales con fijación de nueva renta y fianza, lo que implica el otorgamiento de un nuevo contrato.

Debemos tener en cuenta, como dato fundamental, que en el contrato no se indica de forma genérica que la duración del contrato es de diez años, sino que se establece de forma expresa que la duración es "del 1 de Mayo del 2.015 al 31 de Abril del 2.025", fijando así de forma específica los términos inicial y final. La prórroga sólo puede comenzar tras haber finalizado la duración inicial pactada, conviniendo las partes en el documento que dicha prórroga anual se realiza de forma automática (salvo que el arrendatario comunique con una antelación de dos meses su voluntad de no renovarlo) y hasta un máximo de diez años.

Las partes fijaron el plazo de duración que estimaron oportuno y acordaron que la prórroga anual posterior llegase hasta un máximo de diez años.

Desahucio por precario

 

HECHOS:

En 2022 la SAREB insta demanda de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de un inmueble de su propiedad, que se oponen a la misma aduciendo la existencia de un contrato de arrendamiento, de 1 de marzo de 2018, por el que la persona que se identifica como propietaria de la vivienda objeto de este procedimiento, la arrienda al demandado por un periodo de cinco años y una renta anual de 3.600 €..

La sentencia de primera instancia estima la demanda, condenando a los demandados a que desalojen y dejen libre la vivienda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 20 de julio de 2026, desestima la apelación de los demandados y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que no ha quedado acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento que convierta a los precaristas en inquilinos por cuanto:

1. El pretendido contrato de arrendamiento, aportado por la parte demandada, no consta inscrito en un registro público. Atendiendo a la fecha del contrato, únicamente se admite que puedan surtir efectos frente a terceros los que hayan inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad.

2. No consta el ingreso o depósito obligatorio de cualquier fianza (se dicen entregados 300 € en concepto de fianza legal y 300 € en concepto de garantía complementaria), en el Instituto Catalán del Suelo de la fianza en metálico establecida en el artículo 36.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en el plazo de dos meses a contar desde la formalización del contrato.

3. El pretendido contrato aparece otorgado después de la adquisición de la propiedad por la actual propietaria, Sareb S.A., que conforme a la nota simple registral es titular desde el 12 de julio de 2013, no habiendo constancia de que la mencionada como arrendadora en el contrato, estuviera autorizada por la propietaria actual para otorgar un contrato de arrendamiento.

4. No consta acreditado que la parte demandada arrendataria haya efectuado pago alguno en concepto de renta, encontrándose este extremo huérfano de toda prueba.

 

La venta de la vivienda arrendada

 HECHOS: 

En un contrato de arrendamiento de vivienda se pacta la siguiente cláusula:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato, ya que los ARRENDADORES han comunicado a los ARRENDATARIOS, antes de la firma del mismo y los cuales aceptan, que transcurrido dicho año la vivienda se pondrá en venta por necesidad de los ARRENDADORES. Ambas partes acuerdan que los ARRENDATARIOS deberán abandonar la vivienda en el momento en el que se proceda a la venta, sin derecho a indemnización alguna y renunciando expresamente a la prórroga legal establecida por la LAU.

Con base en este pacto el arrendador interpone demanda de desahucio.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dos de julio de dos mil veintiséis, desestima la apelación del arrendador.

Considera la AP que de conformidad con lo establecido en los arts. 4.1 y 2 LAU , las normas que regulan el arrendamiento de vivienda tienen carácter imperativo y que el artículo 6 ("Naturaleza de las normas") establece que "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice"

El artículo 10 no faculta a las partes para excluir sus prevenciones, por lo que tratándose de un pacto que modifica (excluye su aplicación) dicho precepto en perjuicio del arrendatario ha de considerarse un pacto nulo y tenerse por no puesto.

Así, a diferencia de lo manifestado en el recurso interpuesto por el arrendador, la autonomía de la voluntad en los arrendamientos de vivienda se ve limitada por los parámetros que establece la Ley de manera imperativa en cuanto a la duración de los mismos, siendo el art. 10 LAU de aplicación a pesar de la estipulación contractual que la excluye. La prórroga inicial prevista en el art. 9 LAU (de duración diversa según las sucesivas redacciones del precepto) se configura como forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario; por el contrario, la prórroga legal tácita prevista en el art. 10 del mismo texto legal es facultativa para ambos, pudiendo excluirla en su momento cualquiera de las partes con el correspondiente preaviso. Así pues, dicha prórroga se configura como facultativa, pudiendo el arrendador excluirla observando los requisitos y plazos legalmente previstos, pero lo que no cabe es la exclusión ab initio de la aplicación de una norma legal de carácter imperativo, y ello como recoge en su Exposición de Motivos la LAU 29/1994 al mantener el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda.