La compensación de la fianza con el pago de alquileres atrasados

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia, en un juicio de desahucio, condena a la inquilina al pago de 9.679,03 euros, en concepto de rentas atrasadas.

La inquilina apela esta sentencia alegando que debe compensarse esta cantidad con el importe de 3.000 euros, 1.500 euros de la fianza y 1.500 euros del aval, entregados al firmar el contrato.

La Audiencia Provincial de Cádiz, sentencia de 21 de febrero de 2023, estima en parte la apelación, revocando la sentencia, en el único sentido de fijar en 8.179,03 euros la cantidad a abonar.

Considera la Audiencia que debe ser estimada la pretensión de compensación de modo parcial. Para lo cual debe diferenciarse la cantidad de la fianza de la del aval.

Respecto de la fianza que contempla el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se configura, dada su propia finalidad - garantizar las obligaciones que pudieran resultar a cargo del arrendatario-, como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato, pudiendo imputarse la cantidad objeto de la misma a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario. Ahora bien, aun cuando se denomina fianza, es lugar común en la doctrina científica calificar la misma como un supuesto de prenda irregular, lo que significa que se confunde con el patrimonio del arrendador, que adquiere su propiedad y queda obligado a devolver, si finalmente no tuviera que aplicarse a ninguna obligación, otro tanto de la misma especie y calidad. Esta circunstancia exige, indudablemente, la previa liquidación de la relación obligatoria extinguida, determinando la existencia y alcance de la eventual obligación de restitución a cargo del arrendador.

Expuesto lo anterior, conlleva que no se pueda compensar en aquellos supuestos en los que en el momento del acto de la vista no se ha procedido a la entrega previa de las llaves, y se sigue ejercitando la acción de desahucio, ya que no se sabe cuál será el estado del inmueble arrendado, en el momento de la entrega. Sin embargo en casos en los que, como en el presente, se desiste de la acción de desahucio porque en el ínterin desde la interposición de la demandada hasta el Juicio se han entregado las llaves, se continúa sólo respecto de la reclamación de rentas. En estos casos, del mismo modo que se actualizan las rentas devengadas hasta la entrega de las llaves, también se conoce el estado del inmueble en el momento de devolución. De modo, que establecida la alegación de compensación, sino se establece por la actora alegación ni prueba alguna sobre el estado del inmueble , se entiende que nada reclama en tal concepto, y el estado devolución es aceptado, y procede la devolución, y siendo liquida la cantidad, determinada, y exigible , cumple los requisitos para dicha compensación artículos 1195 a 1202 del Código Civil.

Respecto del aval, que consta también en la cláusula 8º, no cabe hacer las mismas consideraciones. Contrariamente a lo manifestado por la parte apelante, no cabe la compensación de la misma, ya que no es determinada, liquida ni exigible. Así en el contrato se establece no sólo para garantía de otras deudas- también reclamadas, sino que para su devolución se establece la condición no cumplida que sea tras la entrega de las llaves y la verificación de correspondiente licencia municipal CEDIDA, bien a la arrendadora a quien esta designe o incluso a ellos mismos. Sin que conste en autos el cumplimiento de dicha condición, cuya carga incumbe a la parte demandada apelante en cuanto que hecho constitutivo de la compensación por ella alegada, por lo que no procede la misma.