La actividad turística en un edificio de propiedad horizontal

 

HECHOS:

Las sociedades mercantiles propietarias de viviendas en esa comunidad, demandan a la misma, impugnando un acuerdo cuyo tenor literal es Limitar el uso y destino de las viviendas, actuales y futuras, de todo el edificio y de todas y cada unas de las fases 2, 5 y 6 como apartamentos o viviendas turísticas, inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad, por considerar que es nulo por ser contrario a la ley y a los Estatutos, así como por ser perjudicial para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.

El juzgado de primera instancia estima la demanda por considerar que el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios de la Mancomunidad demandada en los términos en que lo ha sido (prohibiendo el ejercicio en cualquiera de las viviendas del edificio como apartamentos o viviendas turísticas), infringe la Ley de Propiedad Horizontal.

La Audiencia Provincial de Córdoba, sentencia de 6 de marzo de dos mil veinticinco, estima la apelación de la Comunidad, dejando sin efecto la sentencia de primera instancia y desestimando, por tanto, la demanda inicial.

Considera la Audiencia que en el caso presente no consta prohibición expresa ni en el título constitutivo ni en los Estatutos, ni tampoco consta que ninguna de las viviendas se estuviera dedicando a dicha actividad previamente a la adopción del acuerdo.

Por tanto, la cuestión se ciñe a si la mayoría cualificada de los copropietarios pueden prohibir esa actividad ex novo y para el futuro.

El recurso ha de ser estimado, por cuanto la cuestión suscitada por la recurrente concretamente si dentro del término limitar la actividad de alquiler turístico a que se refiere el precepto citado tiene o no cabida la prohibición de dicha actividad, ha sido resuelta por nuestro Tribunal Supremo (STS 3/10/2024) que viene a resolver la controversia entre las audiencias provinciales sobre si la prohibición de las actividades turísticas descritas en el art. 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha de adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios.

Los argumentos traídos a colación por nuestro Alto Tribunal son:

En primer lugar, el TS parte de su jurisprudencia en la que declara lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico

En segundo lugar, recuerda que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal es legítima y conforme con la Constitución

En tercer lugar, interpreta la expresión «limite o condicione» que contiene el art. 17.12 LPH de acuerdo con lo dispuesto por el art. 3.1 CC. Rechaza que se trate de un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo condicionantes restrictivos y concluye que, atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término «limitar» no excluye la prohibición.

En cuarto lugar, señala que esa conclusión se ve confirmada atendiendo al criterio teleológico, el espíritu y finalidad del RDL 7/2019, que se expresa en su preámbulo que justifica la adopción de medidas urgentes en las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas debido, entre otros factores, al fenómeno creciente del alquiler turístico.

En quinto lugar, considera que la atribución de esta facultad de prohibición con la mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto

En sexto lugar, argumenta que existiendo molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico no sólo cabe acudir al art. 7.2 LPH; esto es una vez producidos.

Y por último, como razonamiento adicional, señala que, de no admitirse esta doble mayoría de tres quintos, bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo.