HECHOS:
La empresa constructora lleva a cabo la división de una
finca de su propiedad en 28 parcelas independientes, susceptibles de
aprovechamiento, dominio y disfrute por separado, con destino a viviendas
unifamiliares, de características idénticas, que constituyen una comunidad de
propietarios, con estatutos y normas de régimen interior.
Se constituyeron, también, una serie de servidumbres
recíprocas para paso de personas, vehículos e instalaciones en la planta
semisótano entre las parcelas 1 y 13 y 14 a 28, de chimeneas y antena de TV,
así como de zona de uso permanente de jardín, piscina, botiquín, aseos,
depuradora y paso de personas.
El art. 5 de las normas de régimen interior especifica: Con
el fin de mantener un criterio uniforme en la estética de la urbanización,
cualquier obra de cerramiento, enrejados, colocación de pérgolas, apertura de
tejados, doble acristalamiento, fondos, techados o similares deberá realizarse
con los mismos materiales colores y formas empleados en la construcción
original.
Los propietarios de una de las viviendas procedieron a al
cerramiento de la terraza, originalmente descubierta, en la última planta de la
vivienda de su titularidad.
Denunciada esta obra, el Ayuntamiento ordenó su demolición
por carecer de licencia de obra y exceder la edificabilidad permitida de 11,38
m2. Se procedió a demoler el excedente y limitar la construcción a la edificabilidad
permitida, obteniendo del Ayuntamiento la licencia de primera ocupación.
La comunidad demanda a los propietarios solicitando la
demolición de lo construido por infracción del art. 5 del régimen interior
antes reseñado.
El Juzgado de primera instancia estima la demanda y condena
a retirar la obra de cerramiento.
La Audiencia provincial desestima el recurso de apelación.
Los propietarios entablan recurso de casación invocando la
infracción de los artículos 396 del código civil y 24 de la LPH, concerniente a
los «complejos inmobiliarios privados» por su indebida aplicación a la
comunidad de uso constituida por los propietarios de las viviendas
unifamiliares en el ejercicio de su autonomía privada, por entender que no
puede extenderse a la fachada de la vivienda unifamiliar la condición de
elemento común sometido al régimen de la LPH, puesto que es propiedad exclusiva
de la parte demandada, y esta, en su inmueble, puede hacer las alteraciones que
considere oportunas.
El Tribunal Supremo, sentencia de 16 de septiembre de 2025,
desestima el recurso.
Considera el Supremo que la unilateral construcción de
fábrica llevada a efecto por los demandados, en su terraza privativa
-naturaleza jurídica que no se cuestiona por el tribunal provincial- además de
limitar las vistas a los otros propietarios, altera peyorativamente y de forma
notoria dicha armonía constructiva, en contra además de las normas de régimen
interior, que se han dado los propietarios de las viviendas integradas en la
urbanización, que pretenden garantizar la uniformidad exterior de las distintos
elementos que integran el conjunto inmobiliario, normas que no son contrarias a
la ley, ni incompatibles con los estatutos, ni con el título constitutivo, que
parte de la identidad de las viviendas.
Por otra parte, la obra ejecutada perjudica a los otros
propietarios, como sostienen las sentencias de ambas instancias, al privarles
de vistas y no solo con respecto a las terrazas contiguas.
Es evidente que la actuación de cada propietario no es
ilimitada, sino que se encuentra condicionada por su integración en el conjunto
inmobiliario y por la regla derivadas de las relaciones de vecindad de no
causar daño a otro.
Por todo ello, no consideramos que, en atención a las
concretas circunstancias concurrentes, se hayan vulnerado los arts. 24 de la LPH y 396 CC a los que se refiere como infringidos la parte demandada como
fundamento de su recurso, por la circunstancia de que se hayan declarado
ilegítimas las obras llevadas a efecto por los demandados en su terraza
privativa y que, por sus características, perjudican las vistas de otros
propietarios y alteran, de forma notoria y peyorativa, la configuración
uniforme y estética de las viviendas adosadas en hilera, como una unidad
estructural con apariencia fáctica de fachada única.
La integración en el conjunto inmobiliario no permite a cada
propietario la libre ejecución de cualquier clase de obras cuando, además,
perjudican los intereses legítimos de los otros propietarios de la
urbanización, que han convenido además unas normas de régimen interior que
respete la unidad arquitectónica del conjunto en beneficio y en interés general
de los todos ellos.