La opción de compra en un alquiler extinguido.

HECHOS

La sociedad arrendadora  solicita y obtiene en primera instancia una sentencia que declara la extinción de un contrato de arrendamiento por terminación del plazo contratado , y consecuentemente, se declara el desahucio, condenando al inquilino a que lo deje  libre y a disposición de la actora dentro del término legal.

El inquilino recurre en apelación contra esa sentencia por entender que estaba pendiente el ejercicio de una opción de compra pactada entre ambos.

La Audiencia Provincial de Madrid sentencia de tres de junio de dos mil diecinueve estima el recurso y revoca la resolución de primera instancia, desestimado la demanda del arrendador y absolviendo de ella al inquilino.

Recoge la Audiencia que alega la parte apelante como motivos en los que funda su recurso, que la parte actora es la primera que incumple sus obligaciones contractuales, pues aún recibiendo un requerimiento notarial para formalizar la escritura de compra-venta pactado en contrato, no realizó ni un solo acto tendente a cumplir con su obligación, no atendiendo las llamadas y realizando un completo vacío con el interés de desalojar de la vivienda a la familia para poder vender posteriormente por precio distinto al pactado a un tercero

Por ello, no procede la resolución del contrato de alquiler por expiración del plazo y ni mucho menos el desahucio, pues la notificación fehaciente de esta parte en tiempo y forma requiriendo para ejercerla opción de compra pactada, debe ser suficiente para suspender el plazo de término del contrato de alquiler prolongándolo hasta que la contra parte cumpla con su obligación de acceder a la firma de la compraventa, conforme al precio pactado. Y acaba solicitando la revocación de la resolución de instancia para que en su lugar se dicte otra resolviendo que no procede el desahucio y el contrato de alquiler debe de prolongarse hasta que cumpla la actora con su obligación de colaborar en la escrituración de la opción de compra conforme se estipuló en su día, todo ello, con condena en costas a la parte demandante, tanto de las causadas en la primera como en la presente instancia.

En orden a las anteriores manifestaciones, debe apreciarse a tenor de la prueba practicada en autos, que efectivamente como establece la resolución de instancia, el demandado y hoy parte recurrente, llevó a efecto la manifestación de ejercer el derecho de opción de compra en plazo y forma. Dado, que teniendo vigencia el contrato de arrendamiento hasta Julio de 2016, y habiéndose prorrogado el mismo hasta Septiembre de 2017, el plazo para dicho ejercicio de la opción de compra comenzaría en los 90 días anteriores al vencimiento, por lo que realizado por el recurrente dicha manifestación, que fue recibida por la parte actora en fecha de 29 de Julio de 2016, es evidente que nada puede obviarse a dicha manifestación para concluir que fue efectuada en tiempo y forma. Siendo así, se evidencia de la lectura del contrato de arrendamiento, y en concreto de las cláusulas que regulan el ejercicio del derecho de opción de compra, que no es posible que el arrendatario, sin la cooperación de la propiedad, pueda siquiera concretar el precio final de la compraventa. Puesto que se precisa la práctica de diversas operaciones matemáticas, y la concreción del precio según las rentas abonadas hasta el momento, y otras circunstancias. Sin embargo, notificado el deseo de ejercicio de la opción de compra, ninguna acción tendente a poder concluir la compraventa, se ha llevado a efecto por la propiedad del inmueble, debiéndose reiterar, que en todo caso, precisamente la concreción de datos esenciales tales como el precio final, solo podían ser llevados a efecto por la propiedad.

Por ello, procede concluir, que el demandado y recurrente, no está en el caso de ocupar la vivienda, como arrendatario con un contrato ya expirado legalmente, sino en la calidad, de ejerciente de la opción de compra, a la espera de que la propiedad le facilite los datos precisos para llevar a buen término dicha operación de compra. No procediendo en consecuencia la acción ejercitada por la parte actora, sin perjuicio, de la obligación de abono de la renta correspondiente del demandado, hasta que se concrete la operación de adquisición de la vivienda por la parte actora, con la consecuencia económica que ello haya de tener sobre el precio del inmueble, y sin perjuicio tampoco, de que si a la postre el demandado no concluyera la operación de compra por no atender los actos que a tal fin realice la actora, deba de entenderse que su permanencia en el inmueble en base ya únicamente al contrato de arrendamiento extinguido, no deba continuar.

La cesión de contrato en arrendamiento distinto a vivienda

HECHOS

La arrendadora de un local comercial ejercita contra la arrendataria, procedimiento de acción resolutoria del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda suscrito el día 1 de marzo de 1997, por cesión del contrato sin cumplir la obligación establecida en el contrato de notificarla a la arrendadora en el plazo de un mes.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda, considerando que no se había producido una cesión inconsentida del contrato pues, independientemente de la forma organizativa de la actividad laboral desarrollada en el local, la demandada continuaba siendo la arrendataria, ahora única, al haberse excluido la otra integrante de la sociedad civil que había suscrito el contrato.

La Audiencia Provincial de Orense, sentencia de siete de junio de dos mil diecinueve, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que la arrendataria era  una sociedad civil, aunque por su objeto tenía carácter mercantil, y sin personalidad jurídica pues cuando se constituye una sociedad con un objeto mercantil, para adquirir personalidad jurídica precisa escritura pública e inscripción en el Registro Mercantil; y no habiéndose respetado las formalidades recogidas en el artículo 119 del Código de Comercio . ("toda compañía de comercio, antes de dar principio a sus operaciones, deberá hacer constar su constitución, pactos, y condiciones, en escritura pública, que se presentará para su inscripción en el Registro Mercantil"), solo cabe hablar de una sociedad irregular sin personalidad jurídica. La arrendataria, carecía por tanto, de personalidad jurídica propia, siendo, por ello, sus socias las arrendatarias.

No existía, por tanto, una sociedad distinta de las personas físicas que la integraban, de tal forma que no puede decirse que se haya producido un cambio en la parte arrendataria, sea cual sea la forma organizativa que hubieran adoptado a efectos empresariales o tributarios.

Sí ha existido, sin embargo, una modificación subjetiva de la relación arrendaticia en tanto que, siendo las dos arrendatarias, solo ha quedado una de ellas, doña Amparo explotando el negocio. Aun cuando se considerara dicho cambio subjetivo como un traspaso por la cesión de la cuota correspondiente a doña Salome en beneficio de la otra arrendataria, ello no daría lugar a la causa resolutoria prevista en el artículo 35 en relación con el artículo 32 de la LAU .

El citado precepto considera como causa de resolución del contrato la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32, exigiendo este precepto que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador su decisión de traspasar y el precio. 

En este caso, las partes convinieron quela arrendataria podía realizar la cesión, tal y como establece la ley, y la novación subjetiva que en este caso se produjo fue consentida por la arrendadora, debiendo entenderse cumplido el requisito de la notificación fehaciente establecido tanto en la ley como en el contrato. Y ello porque la actora reconoció que solamente una de las arrendatarias le pagaba la renta, cuando con anterioridad lo hacían las dos; nunca antes de este procedimiento, cuando las partes mantuvieron conversaciones sobre la duración del contrato se puso de manifiesto esa novación subjetiva y la propia demandante le reconoce la condición de única arrendataria al dirigir la demanda solamente contra ella.

El Tribunal Supremo aunque en el caso de la comunicación de la subrogación por fallecimiento del arrendatario en los casos de arrendamiento de vivienda, en la sentencia del Pleno de 20 de julio de 2018, ha modificado su doctrina anterior en relación a la exigencia de notificación.

Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.

La eficacia de una cláusula penal por desistimiento anticipado del inquilino.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, firmado el 1 de enero de 2015, con una duración de diez años.

Se establece la una cláusula penal para el caso de desistimiento del arrendatario en virtud de la cual si éste se producía dentro de los dos primeros años del contrato, el arrendatario debería abonar en concepto de indemnización la renta que correspondiera a los meses que restaran por cumplir hasta los 24.

El inquilino da por terminado el contrato y abandona la vivienda el a 31 de mayo de 2016.

El arrendador reclama el importe de la indemnización pactada.

El juzgado de primera instancia desestima esta petición por considerar que la cláusula es nula y que por tanto no procede indemnización alguna por este concepto.

La Audiencia Provincial de Barcelona , sentencia de 25 de junio de 2019, estima la apelación del arrendador, revoca la sentencia de instancia y condena al demandado  a que  pague al actor la cantidad total de ONCE MILQUINIENTOS CUARENTA Y SEIS EUROS CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS y las costas de la primera instancia.

La Audiencia Provincial parte de que el artículo 6 de la LAU sanciona con nulidad las cláusulas que se oponen a la regulación imperativa de la ley. Concretamente dice que Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

La cuestión, así, se reduce a determinar el alcance de la nulidad establecida en la ley. Su redacción nos aboca a discrepar de la decisión de la jueza, pues la ley no habla de 'cláusulas', sino de 'estipulaciones'. Estipulación significa 'Cada una de las disposiciones de un documento público o particular'. Dichas disposiciones pueden estar comprendidas en una cláusula o en varias, y una cláusula (que no es sino una forma de organizar gramaticalmente el documento) puede contener una o varias estipulaciones.

Si acudimos, entonces, a la cláusula penal, en ella se contienen varias estipulaciones: se establece la posibilidad del arrendatario de desistir del contrato, se contiene la previsión de que en ese caso se indemnizará al arrendador, y se concreta la indemnización para el caso de que se produzca el desistimiento.

Pues bien, la primera de las estipulaciones contradice al artículo 11 de la LAU en tanto que no permite el desistimiento hasta que trascurran 24 meses de contrato, cuando la ley lo autoriza a los seis meses. Por lo tanto, esta estipulación es nula y el arrendatario podía desistir a partir del sexto mes. La segunda de las estipulaciones, en cambio, es válida, pues no hace sino recoger lo que dice la ley: que se puede pactar una indemnización en caso de desistimiento. Y la tercera de dichas estipulaciones es igualmente nula, en tanto que se fija una indemnización no coincidente con la prevista en la ley.

El resultado de este análisis es que la cláusula es válida en tanto que establece una indemnización para el caso de desistimiento. Los términos de esa indemnización son lo que hay que ajustar a la ley.

Y llegados a este punto, tiene razón el apelante en que es más favorable para el demandado la interpretación que hace él de aplicar la indemnización prevista en la cláusula que la prevista en la ley, por lo que debemos estimar el recurso en este punto.

Responsabilidad del abogado por presentación fuera de plazo de un recurso.

HECHOS
 

 Una entidad de servicios médicos presenta demanda de responsabilidad profesional contra un abogado, reclamando una indemnización. de 110.469,50 euros en concepto de daños y perjuicios como consecuencia de la negligencia profesional que se atribuye al abogado por un incorrecto asesoramiento en el encargo de recurrir en alzada una resolución de la Dirección General de Seguridad y Salud Laboral de la Consejería de Empleo de la Junta de Andalucía al haberse presentado por su Consejero Delegado dicho recurso fuera de plazo por indicación del letrado, lo que motivo que el recurso de alzada le fuera inadmitido por extemporáneo.

Tanto el Juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial en apelación desestiman la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 10 de junio de 2019, desestima el recurso de casación, confirmando las anteriores sentencias.

Recuerda el Supremo la síntesis de la doctrina jurisprudencial sobre la responsabilidad civil de los abogados (STS 22/04/2013):

I.- La relación contractual existente entre abogado y cliente se desenvuelve normalmente en el marco de un contrato de gestión que la jurisprudencia construye, de modo no totalmente satisfactorio, con elementos tomados del arrendamiento de servicios y del mandato.

El cumplimiento de las obligaciones nacidas de un contrato debe ajustarse a la diligencia media razonablemente exigible según su naturaleza y circunstancias. En la relación del abogado con su cliente, si el primero de ellos incumple las obligaciones contratadas, o las que son consecuencia responsabilidad contractual necesaria de su actividad profesional, estamos en presencia de una responsabilidad contractual.

II.- El deber de defensa judicial debe ceñirse al respeto de la lex artis [reglas del oficio], esto es, de las reglas técnicas de la abogacía comúnmente admitidas y adaptadas a las particulares circunstancias del caso. La jurisprudencia no ha formulado con pretensiones de exhaustividad una enumeración de los deberes que comprende el ejercicio de este tipo de actividad profesional del abogado. Se han perfilado únicamente a título de ejemplo algunos aspectos que debe comprender el ejercicio de esa prestación: informar de la gravedad de la situación, de la conveniencia o no de acudir a los tribunales, de los costos del proceso y de las posibilidades de éxito o fracaso; cumplir con los deberes deontológicos de lealtad y honestidad en el desempeño del encargo; observar las leyes procesales; y aplicar al problema los indispensables conocimientos jurídicos.

III.-  La jurisprudencia ha precisado que, tratándose de una responsabilidad subjetiva de carácter contractual, la carga de la prueba de la falta de diligencia en la prestación profesional, del nexo de causalidad con el daño producido, y de la existencia y alcance de este corresponde a la parte que demanda la indemnización por incumplimiento contractual.

El juicio de imputabilidad en que se funda la responsabilidad del abogado exige tener en cuenta que el deber de defensa no implica una obligación de resultado, sino una obligación de medios, en el sentido de que no comporta como regla general la obligación de lograr una estimación o una resolución favorable a las pretensiones deducidas o a la oposición formulada contra las esgrimidas por la parte contraria, pues esta dependerá, entre otros factores, de haberse logrado la convicción del juzgador.

IV.- Este criterio impone examinar si, como consecuencia del incumplimiento de las reglas del oficio, que debe resultar probada, se ha producido - siempre que no concurran elementos ajenos suficientes para desvirtuar su influencia en el resultado dañoso, como la dejadez de la parte, la dificultad objetiva de la posición defendida, la intervención de terceros o la falta de acierto no susceptible de ser corregida por medios procesales de la actuación judicial- una disminución notable y cierta de las posibilidades de defensa de la parte suficientes para ser configuradas como una vulneración objetiva del derecho a la tutela judicial efectiva y por ello un daño resarcible en el marco de la responsabilidad contractual que consagra el artículo 1101 CC.

En el presente caso los hechos probados inamovibles son los siguientes:

(1) Las indicaciones del letrado fueron las de no agotar el plazo y, en concreto, las de presentar el recurso el día 24 o 25 de junio.

(2) Tales indicaciones no fueron seguidas por la actora, motivado porque el Consejero Delegado de ella no tuvo conocimiento de la información e indicación del letrado hasta el domingo día 26, que fue cuando leyó el correo electrónico remitido por éste el día 23 de junio.

(3) La comunicación vía correo electrónico era la habitual entre las partes.

(4) La lectura tardía de la comunicación cuestionado lo fue por causa imputable solo a la actora.

Por tanto el deber del abogado de informar al cliente se cumplió.

Le hizo ver las dudas que albergaba sobre el cómputo del plazo para interponer el recurso de alzada y le aconsejó que, para asegurar el resultado, lo interpusiese el día 24 o 25 de junio, esto es, dentro de plazo.

Si el Consejero Delegado no leyó el correo hasta el día 26, no fue por causa imputable al abogado, que lo remitió por el cauce mutuamente aceptado de comunicación, sino por su propia negligencia.

Si el Consejero Delegado tenía que viajar su obligación era controlar directamente su correo electrónico, a través de los medios técnicos de los que hoy se dispone, o encargar a un tercero esa misión, pero nunca desentenderse y quedar incomunicado, teniendo en cuenta la relevancia de su cargo en la entidad actora.