Gastos de comunidad en los arrendamientos de vivienda

 

HECHOS:

La sentencia del juzgado de primera instancia condena al inquilino a pagar la cantidad de 2.902,46 euros al arrendador, correspondientes a los gastos de comunidad y desperfectos en la vivienda, al finalizar el contrato-

El inquilino apela la sentencia invocando que en el contrato de arrendamiento no se estipuló que la arrendataria debiera asumir el incremento de dicha cuota ni tampoco se determinó el importe anual de los gastos de comunidad y que, a la hora de valorar los desperfectos, omitió las pruebas aportadas por la demandada.

La Audiencia Provincial de Huesca, sentencia de  marzo de 2025, estima en parte la apelación y condena al inquilino a abonar a la actora la cantidad de 2772,5 euros, correspondientes a los desperfectos de la vivienda arrendada.

Considera la AP que en cuanto a los gastos de comunidad, en principio los mismos corresponden al propietario de la vivienda, si bien, pueden ser asumidos por el arrendatario. En este caso es necesario que se pacte expresamente en forma escrita, tal y como figura en la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento objeto de litigio. Pero además, es necesario que a la fecha del contrato se determine el importe anual de esos gastos (art. 20 LAU). Ello obedece a que para que sean obligatorios para el arrendatario éste debe conocer cuáles son esos gastos que asume y aceptarlos a la hora de suscribir el arrendamiento (STS AP de las Palmas de 20.06.2013, AP de Burgos de 14.09.2009, AP de Valencia de 10.02.2011, etc). Tal determinación del importe no aparecía en Cláusula Séptima, donde únicamente se estableció que los gastos de la Comunidad de Propietarios serían por cuenta de la arrendataria sin especificar su importe, por lo que tal cláusula debe reputarse nula. Como consecuencia de ello, la parte arrendadora tampoco podía repercutir los incrementos de los gastos de comunidad a la arrendataria, por lo que tal motivo del recurso debe ser estimado.

En cuanto a los desperfectos de la vivienda cabe recordar que esta segunda instancia ha de limitarse, cuando se trata de valoraciones probatorias, a revisar la actividad de la juzgadora a quo en el sentido de comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable. En el presente caso, teniendo en cuenta la aparente imparcialidad del perito, quien emitió su informe en representación de AWP PC SA SUCURSAL EN ESPAÑA, la metodología utilizada, el hecho de que visitara la vivienda pocos días después a ser desalojada por el arrendatario, consideramos que la decisión de la Juzgadora de Instancia al acoger la propuesta del informe pericial no resulta ilógica, ni arbitraria, ni contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica, motivo por el cual debemos desestimar el segundo motivo del recurso.

La realización de obras por el inquilino, en la vivienda arrendada

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena al inquilino a instalar en la vivienda arrendada cuatro ventanales de las características técnicas que se señalan en la sentencia o, subsidiariamente a abonar al arrendador la cantidad de 5.552 euros correspondientes al coste de sustitución de esos ventanales.

El Inquilino apela la sentencia invocando infracción de los artículos 6 y 21 de la LAU.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de dieciséis de mayo de dos mil veinticinco, revoca y deja sin efecto la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que, para resolver esta apelación deben tomarse en consideración los siguientes hechos:

El contrato de arrendamiento inicial entre las partes es de 2009, que fue prorrogado el 28 de octubre de 2014 con vencimiento el 1 de diciembre de 2018.

Con fecha 9 de octubre de 2018 suscribieron el denominado "II prórroga del contrato de arrendamiento, suscrito el 2 de diciembre de 2009" cuya duración (cuatro años) por "diversas razones" que no se explicitan en él.

En dicho documento se fijó una nueva renta y sus actualizaciones.

Se pactó expresamente en la estipulación tercera "la arrendataria se compromete sustituir, en el plazo máximo de 3 meses contados desde esta fecha, los actuales ventanales de la vivienda arrendada habiendo convenido las partes que la obra sea ejecutada de acuerdo con el criterio de rehabilitación"

Las obras no fueron ejecutadas por la demandada, por lo que cuando iba a finalizar el plazo pactado, en agosto de 2022, las partes mantuvieron conversaciones, indicándole la demandada que en el momento en el que colocaran las ventanas, le avisaría para que pudieran inspeccionar las mismas; no obstante, una vez entregadas las llaves, el demandante comprobó que las ventanas no habían sido instaladas.

Cabe la posibilidad de que las partes del contrato de arrendamiento pacten algunas cuestiones conforme al artículo 4 apartado 2 LAU, pero siempre dentro de las previsiones legales que el Título II de la propia LAU establece. Nunca se podrá sobrepasar estas disposiciones ya que incurrirían en nulidad. La cláusula del contrato que sirve de fundamento para la desestimación de la demanda es nula por modificar en perjuicio del arrendatario lo establecido en el artículo 21 de la LAU, que además en el presente caso han quedado indubitadamente acreditados con la prueba y así lo reconoce expresamente la sentencia de instancia, en virtud de lo establecido en el artículo 6 de la LAU. Se podrían incluir en un contrato de arrendamiento las cláusulas que las partes quieran, pero, si ello no está contemplado en la LAU o está en contra de lo establecido en el Titulo II, serán cláusulas nulas y se tendrán por no puestas.

No empece a lo anterior la circunstancia de que la demandada haya favorecido la inclusión de la cláusula nula en el contrato ofreciendo la sustitución de las ventanas a cambio de renovar el contrato, el que por cierto no nos consta que la renta a pagar en lo sucesivo fuese más baja que la del contrato inicial, sino todo lo contrario

El retracto de inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 2 de mayo 2008.

El arrendados es declarado en concurso de acreedores y el 30 de enero de 2020 el administrador concursal vende diez inmuebles, entre los que se encontraba el arrendado, a una sociedad por un importe único de 335.000 euros. En la escritura no se hizo constar la existencia del arrendamiento vigente, sino que expresamente declararon vendedor y compradora la inexistencia de arrendamientos sobre los inmuebles objeto de compraventa.

En fecha 12 de febrero de 2020, la mercantil compradora remitió burofax a la arrendataria, comunicándole la nueva titularidad del inmueble, requiriéndola para la aportación del contrato de arrendamiento y facilitándole una nueva cuenta bancaria para el pago de la renta.

El 6 de marzo de 2020, la arrendataria, en respuesta a lo anterior, envió burofax a la demandada a fin de requerirle de modo fehaciente información sobre las condiciones de la compraventa del inmueble, a los efectos de poder ejercitar la acción de retracto del art. 25.3 LAU. Dicho burofax fue recibido por la demandada el 9 de marzo 2020.

El 10 de marzo 2020 la demandada envía a Doña Berta nuevo burofax, negándole los derechos de tanteo y retracto. Asimismo, remite a través de correo electrónico, recibido por la arrendataria el 13 de marzo de 2020, copia parcial de la escritura de compraventa En dicha copia parcial no se incluyó información sobre el precio de venta de inmueble arrendado.

En fecha 16 de junio 2020, previa petición y aportación de documentación, el Notario hace entrega a la actora de la copia simple parcial de la escritura de compraventa de fecha 30 de enero 2020, en la que se recoge un cuadro en el que se incluye el inmueble objeto de autos y su valoración por importe de 18.916 euros.

La inquilina presenta demanda ejerciendo la acción de retracto, consignando en el juzgado la suma de 21.439,44 euros a efectos del ejercicio del retracto.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda declarando el derecho de retracto de la inquilina.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de diecinueve de mayo de dos mil veinticinco, estima la apelación de la compradora y declara no haber lugar al retracto.

Considera la Audiencia que conforme establece el art. 25.7de la LAU, el legislador ha revertido la normativa anterior, de manera que la arrendataria no podrá ejercer el derecho de retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, además, dado el carácter excepcional de esta facultad del arrendatario, los casos en que la ley lo admite deben interpretarse de manera restrictiva.

El Tribunal Supremo en reciente sentencia de 21 de abril de2025 ha establecido que uno de los supuestos de hecho de aplicación de ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. Que esa venta forme parte de otra operación más amplia (múltiples promociones inmobiliarias o edificios) es indiferente a estos efectos, al no impedirlo la Ley. Respecto a la individualización del precio por cada piso o local, a la que también se refiere la Audiencia Provincial, ello tendría relevancia si no operase la exclusión del art. 25.7 LAU y fueran aplicables los párrafos precedentes del mismo precepto.

Consecuentemente, frente a lo anterior, consideramos que no puede prevalecer la argumentación del apelado a favor de la facultad de retraer por el hecho de que la finca se configure como una unidad independiente con precio individualizado, y ello porque, aun cuando es cierto que en el documento que se anexa a la escritura notarial las diez fincas se describen de forma individualizada y que se le asigna a cada una de ellas un valor, también es cierto que en la escritura de compraventa se transmiten las diez fincas descritas por el precio global de 335.000 euros, por lo tanto se vende un conjunto de inmuebles de forma global, no individualizada, de ahí que sea aplicable la excepción que al derecho de retracto se establece en el art. 25.7 LAU.

La condena en costas en un juicio de desahucio

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de una arrendadora de desahucio por expiración del plazo por considerar que el contrato se encontraba prorrogado hasta el 30 de junio de 2024, sin hacer expresa imposición de costas.

La inquilina apela la sentencia solicitando la imposición de las costas a la parte demandante.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de siete de mayo de dos mil veinticinco, estima la apelación, imponiendo las costas de la primera instancia a la parte actora, sin hacer expresa imposición de las costas de la alzada.

Considera la Audiencia que la condena en costas tiene por objeto satisfacer el principio de tutela judicial efectiva y evitar que el proceso ocasione un perjuicio patrimonial a la parte a quien en el mismo se le ha reconocido su derecho.

La ley establece que aunque a una parte le hayan sido rechazadas todas sus pretensiones, no se le impondrán las costas cuando el tribunal aprecie, y así lo razone en la correspondiente resolución, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

En el presente caso el contrato de arrendamiento era de fecha 31 de julio de 2017 y su duración anual sometida a la prórroga legal hasta alcanzar el periodo de tres años. Antes del transcurso de plazo de duración (inicial) del contrato se produjo la pandemia con 82 días de estado de alarma que finalizó el 21 de junio de 2020, pero el contrato finalizaba el 30 de julio de 2020 y no consta que la parte arrendataria se acogiera a la prórroga extraordinaria prevista en el art. 2 del RD Ley 11/2020 a que según la actora se habría sometido la arrendataria, por lo que era de aplicación la prórroga anual prevista en el art. 10 de la LAU. Interpuesta la demanda el 13 de enero de 2023, el contrato se prorrogó conforme a ello anualmente, prolongándose la última prórroga vigente hasta el 31 de julio de 2023, de modo que a fecha de la demanda no estaba extinguida, desestimándose la demanda por todo ello, si bien apreciando la sentencia apelada la concurrencia de dudas por la normativa aplicada y el devenir de los acontecimientos contractuales.

A la vista de tales antecedentes, consideramos que no concurren las dudas de derecho apreciadas en la sentencia apelada, por cuanto no suscita el plus de incertidumbre inherente a todo litigio y que en todo caso la arrendadora debió saber el plazo de vigencia del contrato y tener en cuenta la moratoria de los plazos derivada de la normativa aplicable.

Las obligaciones del avalista de un inquilino

 

HECHOS:

El avalista del inquilino en un arrendamiento de fecha 1 de septiembre de 2021, es condenado a pagar la cantidad de 3.875 euros en concepto de rentas impagadas por el inquilino durante las mensualidades de julio a octubre de 2022 y posteriores a la demanda, y el importe de 399,82 euros por cantidades asimiladas.

El fiador apela la sentencia invocando que la obligación del garante no puede extenderse más allá de lo que constituye su objeto, y que aquella obligación se extingue a la finalización de plazo inicialmente convenido, no debiendo responder por los periodos de tácita reconducción, si es este el momento en que se genera la deuda. Cita al efecto el artículo 1851 Civil que establece la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de ocho de mayo de dos mil veinticinco, desestima la apelación y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que, según contrato, el recurrente se constituye como fiador con expresa renuncia a los derechos de excusión, orden y división respecto a posibles responsabilidades que se produzcan por el arrendamiento de la vivienda, avalando con todo su patrimonio el cumplimiento de todas las estipulaciones del presente contrato.

Así mismo se pacta una duración por un año, con finalización el 30 de agosto de 2022 y que, llegado el día del vencimiento de contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración de siete años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, dos meses de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

La STS 14/04/2004 analiza un supuesto en el que el recurrente, que resultó condenado, se constituía junto con otros en fiador solidario de todas las obligaciones asumidas por la arrendataria en un contrato de arrendamiento y en sus posibles prórrogas, y la garantía personal se extendía por voluntad de las partes a todo el tiempo en que la arrendataria siguiera en posesión de la industria. En dicha sentencia se dispone que "Es cierto que la tácita reconducción genera una nueva relación de arrendamiento, como ha declarado reiteradamente la jurisprudencia con la consecuencia de que, como resultado de ese efecto novatorio extintivo, los terceros garantes queden liberados (artículo 1.567 del Código Civil)", pero se añade que la ratio de la decisión "se identifica con el entendimiento de que la voluntad de las partes del contrato de fianza, incorporado al de arrendamiento, fue la de garantizar el pago de la prestación debida por la arrendataria hasta el cese de su posesión.

La traslación de la anterior fundamentación jurídica al caso enjuiciado determina la desestimación de los motivos del recurso, dado que lo esencial es la extensión de la fianza locativa prestada por el apelante por voluntad de consentir la garantía del pago hasta el cese de la posesión -voluntad ajena al concepto de garantía adicional del artículo 36.5 LAU que se alega en el recurso- y la inaplicabilidad del precepto del artículo 1851 Ccivil, ya que, según recuerda la apelada al oponerse al recurso, no se trata de aplicar una prórroga facultativa sino legal forzosa para el arrendador, artículo 9 LAU.

Reclamación de los gastos de BUROFAX al deudor

 

HECHOS:

Se reclama judicialmente la cantidad de 13.715,35 euros, IVA incluido, en concepto de honorarios profesionales. En dicha suma se incluía el importe de 30 euros, correspondiente al burofax mediante el cual el demandante les remitió la factura por sus honorarios, junto con la sentencia del procedimiento en el que había intervenido en su defensa.

Los demandados se allanaron parcialmente a la demanda, pero se opusieron al pago de los gastos del burofax.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda, en relación con los gastos de burofax señaló: «Dentro de las costas se incluyen abonos a personas que hayan intervenido en el proceso, por lo que el burofax no tiene por qué incluirse en la tasación de costas y puede reclamarse como gasto o daño derivado del incumplimiento de la obligación contractual.».

La Audiencia provincial desestimó el recurso de los demandados y en relación con el burofax declaró: «En cuanto a los gastos del burofax enviado a los demandados en reclamación del pago de la minuta de honorarios, los mismos son a cargo del deudor, tanto porque no forman parte del concepto de costas del proceso, tal y como indica la sentencia de primer grado, como porque corresponden al deudor conforme a lo dispuesto en el artículo 1168 del Código Civil. En el mismo sentido, el artículo 1124 del Código Civil establece que, si el acreedor opta por el ejercicio de la acción de cumplimiento -como ha sido aquí el caso-, también tiene acción para reclamar los daños causados por el incumplimiento, entre los cuales se incluyen los gastos que haya debido soportar para reclamar el pago.

El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de junio de 2025, estima en parte el recurso de casación, en el único sentido de dejar sin efecto la condena de los demandados a pagar al demandante la cantidad de 30 euros.

Considera el Supremo que lo único que se cuestiona es si ese gasto concreto del burofax puede ser repercutido al deudor, bien conforme a lo dispuesto en el art. 1168 del CC, bien como un daño indemnizable ex art. 1124 del mismo cuerpo legal.

El art. 1168 del CC establece que «los gastos extrajudiciales que ocasione el pago serán de cuenta del deudor», lo cual implica, desde un punto de vista técnico, que dichos gastos han de estar directamente relacionados con el acto mismo de cumplir. No basta, por tanto, con que se trate de un gasto realizado en el entorno de la relación obligacional; es necesario que se trate de un desembolso indispensable para llevar a efecto el cumplimiento debido, en el sentido de facilitarlo o permitirlo de forma efectiva. Así lo ha entendido la jurisprudencia al señalar que se incluyen en el ámbito del art. 1168 aquellos «gastos necesarios para la ejecución de la prestación realizados con ocasión del pago por el acreedor, a efectos de exigir su reembolso por el deudor».

Desde esa perspectiva, no puede afirmarse sin más que el envío de la factura mediante burofax constituya un acto necesario para el pago, ni que la elección de ese medio de comunicación responda a una exigencia funcional o jurídica que justifique su coste. El acreedor dispone de múltiples vías ordinarias para poner en conocimiento del deudor el importe de sus honorarios: la entrega personal, el correo ordinario o electrónico, u otros mecanismos menos gravosos que el burofax. La elección de este último -más oneroso- constituye una opción unilateral del acreedor, que no guarda una relación directa ni necesaria con el cumplimiento de la obligación principal, máxime cuando no consta que el deudor -los ahora recurrentes- se hubiera negado previamente al pago ni que existiera una conducta de resistencia o pasividad que hiciera indispensable la utilización de un medio fehaciente y costoso. La factura, en sí misma, no requiere formalidad alguna en su notificación, y si el acreedor opta voluntariamente por un canal más gravoso sin que concurra causa que lo justifique, el resultado económico de esa elección no puede imponerse al deudor.

Tampoco cabe reconducir el importe del burofax a la categoría de daño resarcible derivado del incumplimiento, al amparo del art. 1124 del CC. Para que un gasto como el analizado pueda considerarse daño indemnizable, debe acreditarse no solo que hubo incumplimiento imputable al deudor, sino que existe un nexo causal entre ese incumplimiento y el gasto en cuestión, de modo que pueda afirmarse que este último fue una consecuencia directa y necesaria del primero. En el presente caso, tal conexión no se aprecia. El envío del burofax no consta que fuera provocado por una negativa expresa a pagar, ni tampoco respuesta necesaria a una conducta renuente de los ahora recurrentes; fue, más bien, una medida adoptada motu proprio por el acreedor, sin constancia de requerimientos previos ni de una negativa frontal a atender la obligación. La decisión de acudir directamente a un medio fehaciente responde más a una estrategia preventiva o a una preparación del litigio que a una necesidad objetiva de impulso del cumplimiento.

La duración de la tácita reconducción

 

Contrato de arrendamiento de vivienda, firmado el 18 de diciembre de 2013.

Con fecha 25 de mayo de 2019 el propietario arrendador dona la nuda propiedad de esa vivienda a su hijo, reservándose el usufructo.

Con fecha 25 de marzo de 2022, fallece el usufructuario consolidando en este momento la plena propiedad del inmueble en el nudo propietario.

El citado contrato se suscribió por un periodo de 5 años conforme consta en su cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Habiendo transcurrido el plazo mínimo legal establecido y las prórrogas obligatorias, ninguna de las partes notificó a la otra su voluntad de no renovarlo, por lo que el contrato entró en tácita reconducción por la aquiescencia de la propiedad.

El actual propietario notificó fehacientemente al demandado su intención de dar por resuelto el referido contrato mediante burofax que se remitió el día 19 de mayo de 2023, recibido por el propio demandado el día 25 del mismo. Del texto del citado burofax se desprende sin ningún género de dudas la voluntad del arrendador de que la vivienda se dejara libre y expedita en fecha 30 de junio de 2023.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda, por interpretar que el art. 10 de la LAU, en la redacción vigente al firmarse el contrato, establecía prórrogas anuales para la tácita reconducción, una vez agotadas las previstas en la ley, con lo cual la notificación enviada carecía de eficacia, ya que no respetaba la anualidad en curso.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de cinco de mayo de dos mil veinticinco, estima la apelación del arrendador y declara resuelto el contrato por expiración del plazo.

Considera la Audiencia que, a partir de 18 de diciembre de 2019, agotada la duración pactada y la prórroga legal, entraba en juego la tácita reconducción prevista en el Código Civil, y que, por otra parte, y como señala la apelante, no había sido objeto de controversia.

El contrato se encontraba en periodo de tácita reconducción mensual, conforme los arts. 1566 y 1581 del C.C., dado que la renta pactada era de carácter mensual. En ese periodo resulta acreditado que la parte actora remitió burofax en fecha 19 de mayo de 2023 al arrendatario notificado su intención de dar por resulto el contrato de arrendamiento el día 30 de junio de 2023, por tanto, con un plazo de preaviso superior a los 30 días previstos, por lo que no puede estimarse el motivo de oposición esgrimido por el demandado, que por otra parte, según aprecia la sala, carecía de concreción necesaria para ser tenido en cuenta, ya que aludía a que no fue realizado de conformidad con lo que establece la Ley.

La notificación del fin de un arriendo por expiración del plazo

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 6 de junio de 2017 por tiempo máximo de tres años, que se prorrogó con arreglo a lo dispuesto en el contrato, habiendo manifestado la arrendadora su voluntad de no renovarlo en fecha 23-4-21, con la pretensión de la extinción de su vigencia en fecha 5-6-21.

El Juzgado de primera instancia declara resuelto el contrato.

El inquilino apela la sentencia reiterando la ausencia de acreditación de la notificación al mismo de la voluntad de resolución del contrato de arriendo por expiración del plazo y, asimismo, la aplicación de plazo contractual mínimo de cinco años fijado en el art. 9 de la LAU vigente en la actualidad.

La Audiencia Provincial de Murcia, sentencia de dieciséis de abril de dos mil veinticinco, estima el recurso, revoca la sentencia de instancia y declare que no ha lugar a declarar resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que en lo relativo a la duración máxima de los contratos de arriendo, es aplicable el art. 9 LAU, en su redacción vigente al momento de la suscripción del contrato, siendo el plazo máximo de duración legal el de tres años, sin embargo es necesario abordar previamente la discutida comunicación efectuada por la arrendadora de su voluntad de extinción del contrato por expiración del plazo contractual, suscitado en el escrito de contestación a la demanda, y reiterado en el recurso de apelación planteado, a pesar de que no se interesó el complemento y/o aclaración de la sentencia dictada por el recurrente ante esta alzada.

Así, en lo relativo a la ausencia de comunicación de la voluntad de no renovación por parte de la arrendadora al arrendatario, ha de tenerse en cuenta que, ciertamente, la notificación prevista en la norma tiene carácter recepticio, es decir, que debe ser efectivamente recibida por su destinatario, pero ello ha de entenderse con la salvedad de que la no recepción sea imputable a su propia voluntad, pasividad o actuación, siendo distintos los pronunciamientos que en este sentido han tenido lugar en la jurisprudencia menor.

Pues bien, en el caso de autos, la parte actora acompaña a su demanda un certificado expedido por Logalty acerca de que los datos recogidos en el referido documento corresponden con el envío de documentación de la notificación certificada postal entre las partes abajo indicadas, esto es, entre Gefinco Gestión de Inmuebles SL que figura como remitente de la notificación y el inquilino , que figura como destinatario, siendo el documento sellado por Logalty como enviado una carta de fecha 23/4/2021 en la que se expresa la voluntad de la arrendadora de dar por terminado el contrato a su vencimiento el día 5/6/2021, debiendo proceder al desalojo y dejar el inmueble el arrendatario libre, vacuo y expedito en tal fecha, no constando que el mismo haya sido efectivamente entregado al destinatario, ni tampoco la imposibilidad de dicha entrega, por lo que no resulta realizada en forma la preceptiva comunicación, manteniéndose la vigencia del arriendo en su día concertado.

La repercusión de gastos de comunidad en el alquiler de una VPO propiedad de la EMVS

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de protección oficial (VPO) entre la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid y un particular.

En dicho contrato se pacta: “1) Serán de cuenta de arrendatario el coste de los servicios de que esté dotada la vivienda y el inmueble donde se ubica y el importe de los tributos que graven el mismo. 2) Los gastos por servicios citados comprenderán los siguientes conceptos a satisfacer por el arrendatario: a) Los servicios individuales de agua, luz, gas y otros análogos. B) Los servicios comunes de luz, elevadores, antena colectiva, portero automático y otros análogos. C) Los servicios y gastos que se produzcan por guardería, limpieza y conservación de viales, parques, jardines y demás superficies vinculadas al inmueble"

El inquilino ha abonado a la entidad arrendadora, durante 44 meses, la cantidad de 1.993,64 euros, a razón de 45,31 euros cada mes, en concepto de cuota de comunidad.

El inquilino presenta demanda reclamando la devolución de dicha cantidad por considerar que el art. 20 de la LAU exige para poder repercutir esos gastos al inquilino que conste por escrito y que se determine el importe anual de los gastos a la fecha del contrato, requisito éste que aquí no se cumple.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda.

La Audiencia Provincial dictó sentencia que confirmó la pronunciada por el juzgado.

El Tribunal Supremo, sentencia de 9 de mayo de 2025, estimó el recurso de casación de la EMVS y desestimó la demanda de la inquilina.

Considera el Supremo que, en el caso presente, en el contrato de arrendamiento litigioso, se pactó que la arrendataria asumiera el coste de los servicios, que pagó durante un dilatado periodo de tiempo que, hasta la presentación de la demanda, abarcaba 44 cuotas mensuales. Tampoco, se cuestionó que el importe de las cuotas repercutidas (45,31 euros) correspondía al importe real de los servicios recibidos abonados por la entidad arrendadora.

La cuestión controvertida radica entonces en determinar si la legislación autonómica, que contempla la repercusión de tales servicios a los arrendatarios, debe ser integrada con lo dispuesto en la LAU de 1994 a modo de un requisito adicional, no contemplado específicamente en la normativa autonómica de aplicación preferente, cuál es la cuantificación de los servicios en la primera anualidad de celebración del contrato.

Con respecto a dicha cuestión, la disposición adicional primera, en su apartado 8, proclama que los arrendamientos de protección oficial de promoción pública se regirán por las normas particulares de éstas, que son las autonómicas sobre esta clase de viviendas arrendadas, aplicándose la LAU de 1994, «en lo no regulado por ellas». Y solo se aplicará íntegramente la LAU, «cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares».

Pues bien, las normas autonómicas permiten que la arrendadora pueda percibir, «[a]demás de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador», lo que requiere la correspondiente cláusula contractual de ejercicio de dicha facultad, que opera con el límite normativo de que solo se puede repercutir el coste real de los servicios que perciban los arrendatarios, sin que la norma exija la especificación del importe de los mismos en cómputo anual.

En definitiva, no existe laguna que suplir, norma ausente que reemplazar, ni regulación que completar, para determinar el elenco de derechos y obligaciones que constituyen el contenido del arrendamiento suscrito de manera tal que justifique la aplicación supletoria de la LAU de 1994.

No cabe confundir la aplicación de una norma supletoria, que tiene su origen en la existencia de una laguna legal, con la integración de un contrato mediante la incorporación de distintas disposiciones legales a través de una especie de mixtura de normas jurídicas que regulan la repercusión de los servicios de forma distinta, mediante la exigencia de un requisito adicional (art. 20.1 LAU), no contemplado en la legislación autonómica, que no lo ha reputado como necesario para la validez y eficacia del contrato litigioso.

La obligación de ofrecer un alquiler social

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 20 de junio de 2018, en el que se pacta una duración de tres años. La renta era de 29,04 euros. Mediante burofax de 17 de diciembre de 2020 se manifestó la voluntad de la arrendadora de no prorrogar nuevamente el contrato, con lo que la fecha en que el mismo se extinguiría sería el 20 de junio de 2021. No obstante, la parte arrendataria no ha hecho caso a esta comunicación, y se ha mantenido en el uso de la vivienda.

El Juzgado de primera Instancia dicta sentencia declarando resuelto el contrato y condenando a los inquilinos a abandonar la vivienda.

Los inquilinos apelan la sentencia invocando que la sociedad arrendadora es una gran tenedora de viviendas, y debía haber acreditado el ofrecimiento de alquiler social, debido a la situación de vulnerabilidad en que se encuentran los demandados.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de diez de marzo de dos mil veinticinco, desestima la apelación de los inquilinos y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en relación a lo planteado cabe indicar que la Ley 24/2015, de 29 de Julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética introdujo en su art 5.2 la exigencia conforme a la que antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante de ser gran tenedor o persona jurídica adquirente en las condiciones que la norma establece debía ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la ley, lo cual debe comprobar el propio demandante.

El precepto en su redacción inicial sólo estaba previsto para los procesos de ejecución hipotecaria o de desahucio por falta de pago, pero no para los juicios para los referentes a la finalización de plazo, la efectividad del derecho inscrito del art. 250.1.7 de la LEC o precario del art. 250.1.2 LEC que se vieron incorporados por medio de la reforma de la Ley 24/2015 operada por medio del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre.

Posteriormente la Sentencia 16/2021 del 28 de enero de 2021, dictada por el Pleno del Tribunal Constitucional en el recurso de inconstitucionalidad 2577/2020 contra numerosos preceptos del Decreto Ley 17/2019, entre los preceptos declarados inconstitucionales y por tanto declarados nulos, incluyó el art. 5.7 del citado Decreto Ley, que era precisamente el que daba una redacción a la Disposición Adicional Primera a la Ley de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

Prórroga de un alquiler de vivienda mediante anexo

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 18 de julio de 2013, por plazo inicial de 1 año, prorrogable obligatoriamente a voluntad de la parte arrendataria hasta los 5 años de duración.

Con fecha 24 de octubre de 2018, se firma se suscribe el documento denominado "novación", en dicho documento se fija un nuevo plazo de duración de 3 años, a contar desde el 31 de octubre de 2018.

El 26 de enero de 2022 las partes firman un nuevo documento que titulan "Anexo 1" y en el cual se rectifica un error referido a la identidad de la arrendadora/propietaria, al tiempo que se dice "Se acuerda prorrogar, aplicando la tácita reconducción, la duración de contrato por (1) año, es decir, hasta el 31 de octubre de 2022”.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda de la arrendadora de extinción del contrato por expiración del plazo.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 10 de abril del 2025, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que aunque el documento suscrito el 24 de octubre de 2018 es, ciertamente, un nuevo contrato, si bien, a la fecha de su suscripción, no estaba aún en vigor la reforma operada por el RD Ley 21/2018, de 14 de diciembre, luego la redacción del art. 9 de la LAU aplicable es la vigente a dicha fecha, esto es, la que establece una duración mínima del arrendamiento de 3 años a voluntad de la parte arrendataria; es por ello que, a la firma del documento de 26 de enero de 2022, y como se hace constar en el mismo, el contrato, expirado ese plazo de duración de 3 años, se hallaba dentro del año de prórroga tácita a que se refería el art. 10.1 de la LAU, pactándose expresamente que la relación arrendaticia expiraría a su finalización, esto es, el 31 de octubre de 2022; A la vista de lo expuesto, habiendo comunicado fehacientemente la arrendadora al arrendatario su voluntad de dar por finalizado el contrato a la fecha de expiración de la prórroga, el 31 de octubre de 2022, el arrendamiento debe entenderse extinguido por expiración del plazo de duración, como acertadamente se declara en la resolución impugnada.

El retracto de los inquilinos en las ventas de viviendas de la EMVS. 2

 

Hace algún tiempo comentábamos aquí mismo la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2024, que reconocía a cuatro inquilinos el derecho de retracto sobre sus viviendas, vendidas por la EMVS, ahora nuevamente decide el Supremo, pero en sentido contrario.

 

HECHOS:

 

Un conjunto de arrendatarios de la EMVS formula demanda contra FIDERE, adquirente de sus viviendas, en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de los inquilinos, por considerar que la compraventa examinada no respondía al supuesto previsto en el art. 25.7 LAU, porque constituía una venta agrupada de una serie de promociones de viviendas de protección pública para arrendamiento, que no estaban referidas al mismo edificio o inmueble, sino a una transmisión global de 1.208 viviendas situadas en diversos edificios en la que, además, existe una plena individualización de cada una de las viviendas y su precio de venta.

El Tribunal Supremo, sentencia de 21 de abril de 2025, estima el recurso de casación de FIDERE, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la de primera instancia.

Considera el Supremo que, en este caso, la compraventa objeto de litigio, aunque es posible que no incluyera todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encuentran los pisos arrendados a los demandantes (porque, al parecer, no todos pertenecían a la vendedora), sí comprendía todas las unidades de las que la Empresa Municipal de Viviendas era titular en cada edificio al tiempo de la transmisión y que formaban parte de las distintas promociones objeto de la compraventa. Y en lo que afecta al caso, comprendía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese concreto edificio.

A su vez, que esa venta se hiciera junto contra otras pertenecientes a otros edificios no empece la aplicabilidad del art. 27.5 LAU, dado que uno de los supuestos de hecho de aplicación de ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. Que esa venta forme parte de otra operación más amplia (múltiples promociones inmobiliarias o edificios) es indiferente a estos efectos, al no impedirlo la Ley. En estos casos, la imposibilidad de ejercitar el derecho de retracto por el arrendatario se justifica en que la venta se realiza sobre un objeto distinto -una de las unidades mayores previstas en la Ley (la totalidad del edificio o la totalidad de los elementos de los que es propietario el arrendador)- que aquel sobre el que recae el arrendamiento, puesto que la ley solo permite readquirir al retrayente el objeto propio del arrendamiento objeto de la venta que sea una unidad independiente, y eso es lo que aquí sucede.

Respecto a la individualización del precio por cada piso o local, a la que también se refiere la Audiencia Provincial, ello tendría relevancia si no operase la exclusión del art. 25.7 LAU y fueran aplicables los párrafos precedentes del mismo precepto (STS 26/05/1988 y 15/03/2010)

Impago del alquiler a causa del COVID-19

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio, suscrito con fecha 1 de junio de 2015, con opción de compra y una duración de diez años.

El 17 de abril de 2020, la arrendadora presentó una demanda de desahucio por impago de la renta. Su conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 5 de Valladolid. La acción se fundamentó en el impago parcial de la renta correspondiente al mes de abril de dicho año por un importe de 418 €, de un total de 918 €. Se advirtió que la sociedad demandada había ejercitado, con anterioridad, la facultad enervatoria de la acción de desahucio prevista en el artículo 22.4 de la LEC, por lo que no cabía una nueva enervación de la acción.

Se dejó constancia en la demanda de que la demandada se dirigió a la actora en solicitud de una condonación de la renta por razón de la alarma del Covid-19, a lo que se negó la arrendadora

La sentencia de primera instancia desestimó la acción resolutoria del contrato de arrendamiento y accedió a la reclamación del pago de los 418 euros, si bien admitió que habían sido abonados después de la presentación de la demanda.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación de la arrendadora.

El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de abril de 2025, desestima el recurso de casación de la arrendadora.

Considera el Supremo que en el caso presente, la entidad demandada había abonado íntegramente la renta del mes de marzo del 2020, pese a que el local no había podido ser explotado por la arrendataria durante la segunda mitad de la precitada mensualidad, así como se había abonado más de la mitad de la renta del mes de abril, pese a que el local seguía sin actividad durante dicho periodo de tiempo. Hubo unos contactos previos entre las partes respecto de los que la actora señala que la demandada pretendía una condonación de la renta, y la demandada un aplazamiento del pago de la merced arrendaticia.

La arrendataria había llevado a efecto importantes inversiones en el local arrendado, había enervado anteriormente la acción de desahucio y gozaba de una opción de compra a su favor.

En la tesitura expuesta, la solicitud de la arrendataria de proceder a abrir un periodo de negociación para adaptar las condiciones del contrato a la excepcional situación existente se encontraba perfectamente justificada, máxime cuando se iban acordando sucesivas prórrogas de la declaración de emergencia ante la desfavorable evolución de la pandemia. El deber moral de atender a la petición de la demandada de abrir un periodo de negociación derivaba de elementales exigencias de la buena fe. Es más, fue una práctica habitual en el tráfico jurídico inmobiliario, posteriormente elevada a rango normativo.

La petición de la parte arrendataria de abrir una ventana al reajuste del contrato no se demoró en el tiempo, no cabe calificarla de coactiva para la arrendadora cuando se había abonado más de la mitad de la renta del mes de abril, ni respondía a la intención de imponer el impago de la merced arrendaticia, cuando esta fue finalmente satisfecha antes de que la locataria conociera la interposición de la demanda interpuesta por la arrendadora. No podemos concluir, pues, que la conducta observada por la sociedad demandada discurriera al margen de un comportamiento leal en la búsqueda de una solución razonable ante las circunstancias concurrentes mediante una modulación de la obligación de pago.

Las expectativas, pues, de la demandada de abrir una negociación leal estaban bien fundamentadas.

Sin embargo, la arrendadora, lejos de desplegar un esfuerzo auténtico y persistente en alcanzar un acuerdo, interpone la demanda de resolución del contrato, tan solo doce días después de que se produjera el impago parcial de la renta.

No es un problema de capacidad económica, sino de lealtad contractual ante una situación excepcional que afectaba a las prestaciones de las partes, sin perjuicio del hecho notorio de que mantener un local comercial, con actividad abierta al público, herméticamente cerrado, implica una consustancial pérdida de ingresos económicos, lo que constituye una consecuencia natural según el normal devenir de las cosas, mientras que una conclusión distinta sería excepcional o anómala, situación que se ve además refrendada por las ayudas económico administrativas solicitadas por la demandada.

Desahucio por precario

 

HECHOS:

La propietaria, por herencia, de una vivienda presenta demanda de desahucio por precario contra su abuela ocupante de la misma.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que si bien inicialmente los únicos gastos asumidos por la demandada eran de agua, durante 17 años, posteriormente los hijos comienzan a abonar los 250€ mensuales para cubrir conceptos que incumben a la propiedad como son los gastos comunitarios, además de una cantidad adicional sobre los mismos a cambio de que su madre pueda permanecer en la casa con la aceptación de la demandante, cesa la situación de precario de la demandada y que esa cantidad tiene la consideración de merced o contraprestación pasando la situación a convertirse en un arrendamiento, con una contraprestación baja en función precisamente de las circunstancias y lazos familiares.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la propietaria, revoca la anterior sentencia y estima la demanda de desahucio.

Considera la Audiencia como hechos probados, claros y específicos, los siguientes:

(i) la ocupación inicial fue en precario;

(ii) el pago efectuado a la demandante por los hijos de la demandada se consideró una ayuda económica y no una renta;

(iii) no existió acuerdo sobre la duración ni sobre la constitución de un arrendamiento;

(iv) la voluntad acreditada de las partes nunca fue constituir un contrato de arrendamiento.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de marzo de 2025, desestima el recurso de casación de la precarista y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que el motivo de recurso invocado altera la base fáctica sobre la que se construye la razón decisoria de la resolución recurrida, lo que resulta improcedente y determina la desestimación del recurso.

El recurso, se basa en hechos distintos y contradictorios, a los declarados probados por la Audiencia, al sostener que ha quedado acreditado un contrato de arrendamiento porque existirían un precio y una duración determinada, cuando la sentencia ha declarado probado precisamente lo contrario: que el pago fue una ayuda y no una renta, y que no hubo acuerdo sobre la duración.

Además, el argumento de que el precio excede los gastos y genera un beneficio económico es irrelevante si el pago no fue aceptado como renta ni hubo consentimiento contractual para un arrendamiento. Del mismo modo, la afirmación sobre la duración basada en la Ley de Arrendamientos Urbanos solo sería aplicable si previamente se hubiera reconocido la existencia de un contrato de arrendamiento, lo que ha sido descartado en los hechos probados.

Todo lo anterior pone de manifiesto que el recurso se desentiende completamente de los hechos que la sentencia ha considerado probados y pretende construir un relato alternativo sobre hechos que ya han sido valorados y descartados. Esto, en casación, no es admisible, ya que no puede modificarse la base fáctica fijada por la instancia previa, salvo en casos excepcionales mediante la vía del error de hecho patente e inmediatamente verificable a partir de las propias actuaciones, circunstancia que no ha sido planteada por la recurrente.

LPH: Instalación de una valla de brezo o cañizo en la pared divisoria

 

HECHOS:

Se demanda al colindante para que proceda a desmontar la valla que ha colocado en la pared divisoria de ambas propiedades, alegando que se ha producido una alteración en un elemento común sin el preceptivo consentimiento de la Junta de Propietarios.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que se aprecia la colocación de la valla de cañizo en el límite interior correspondiente a la parcela de la entidad demandada, no se aprecia que dicho elemento suponga una alteración del elemento común referido en el escrito de demanda, puesto que la valla se halla colocada en la parte privativa de la parcela de la demandada, no sobre el muro de división de ambas propiedades, y no excede de lo que puede considerarse una solución constructiva mínima, imprescindible y no agresiva.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación por considerar que la instalación objeto del proceso afecta a un elemento común y que, por tanto, su modificación requiere el consentimiento de la comunidad de propietarios, el cual no ha sido recabado por la parte demandada.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de marzo de 2025, desestima el recurso de casación y condena al demandado a retirar en el plazo que se determine en ejecución de sentencia la valla colocada en el patio elemento común y apoyada en la pared divisoria, reponiendo el elemento común a su estado anterior, dejándolo con la misma configuración, estado, aspecto y materiales que el resto de paredes que conforman el cierre de la comunidad.

Considera el Supremo que la instalación de la valla contraviene la normativa aplicable y su observancia no puede dispensarse bajo el argumento de que se trata de una obra mínima.

Además, no resulta aplicable al caso la doctrina jurisprudencial que considera «como obras intrascendentes que no afectan a los elementos comunes aquellos cerramientos que no son perjudiciales para los restantes propietarios ni menoscaban o alteran la seguridad del edificio ni su configuración hacia el exterior» (STS 30/09/2010, 10/10/2007), ya que en este caso el muro separador, que es un elemento común, se ha utilizado para sostener una estructura adicional que modifica su apariencia y funcionalidad. La colocación de la valla de brezo altera la configuración exterior al aumentar de forma considerable la altura visual del muro y modificar la estética original del conjunto, que era más ligera y abierta, en armonía con la ubicación de la comunidad y las casas que la componen situadas en la isla de Menorca y, por lo que se observa en las fotografías aportadas, en una zona agreste y muy próxima al mar.

Asimismo, afecta negativamente los derechos de la demandante, ya que reduce las vistas al mar de las que disponía antes de su colocación, limitando el uso y disfrute de su propiedad, tal como pone de manifiesto, también, la mera contemplación de dichas fotografías.