lunes, 23 de junio de 2025

Reclamación de los gastos de BUROFAX al deudor

 

HECHOS:

Se reclama judicialmente la cantidad de 13.715,35 euros, IVA incluido, en concepto de honorarios profesionales. En dicha suma se incluía el importe de 30 euros, correspondiente al burofax mediante el cual el demandante les remitió la factura por sus honorarios, junto con la sentencia del procedimiento en el que había intervenido en su defensa.

Los demandados se allanaron parcialmente a la demanda, pero se opusieron al pago de los gastos del burofax.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda, en relación con los gastos de burofax señaló: «Dentro de las costas se incluyen abonos a personas que hayan intervenido en el proceso, por lo que el burofax no tiene por qué incluirse en la tasación de costas y puede reclamarse como gasto o daño derivado del incumplimiento de la obligación contractual.».

La Audiencia provincial desestimó el recurso de los demandados y en relación con el burofax declaró: «En cuanto a los gastos del burofax enviado a los demandados en reclamación del pago de la minuta de honorarios, los mismos son a cargo del deudor, tanto porque no forman parte del concepto de costas del proceso, tal y como indica la sentencia de primer grado, como porque corresponden al deudor conforme a lo dispuesto en el artículo 1168 del Código Civil. En el mismo sentido, el artículo 1124 del Código Civil establece que, si el acreedor opta por el ejercicio de la acción de cumplimiento -como ha sido aquí el caso-, también tiene acción para reclamar los daños causados por el incumplimiento, entre los cuales se incluyen los gastos que haya debido soportar para reclamar el pago.

El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de junio de 2025, estima en parte el recurso de casación, en el único sentido de dejar sin efecto la condena de los demandados a pagar al demandante la cantidad de 30 euros.

Considera el Supremo que lo único que se cuestiona es si ese gasto concreto del burofax puede ser repercutido al deudor, bien conforme a lo dispuesto en el art. 1168 del CC, bien como un daño indemnizable ex art. 1124 del mismo cuerpo legal.

El art. 1168 del CC establece que «los gastos extrajudiciales que ocasione el pago serán de cuenta del deudor», lo cual implica, desde un punto de vista técnico, que dichos gastos han de estar directamente relacionados con el acto mismo de cumplir. No basta, por tanto, con que se trate de un gasto realizado en el entorno de la relación obligacional; es necesario que se trate de un desembolso indispensable para llevar a efecto el cumplimiento debido, en el sentido de facilitarlo o permitirlo de forma efectiva. Así lo ha entendido la jurisprudencia al señalar que se incluyen en el ámbito del art. 1168 aquellos «gastos necesarios para la ejecución de la prestación realizados con ocasión del pago por el acreedor, a efectos de exigir su reembolso por el deudor».

Desde esa perspectiva, no puede afirmarse sin más que el envío de la factura mediante burofax constituya un acto necesario para el pago, ni que la elección de ese medio de comunicación responda a una exigencia funcional o jurídica que justifique su coste. El acreedor dispone de múltiples vías ordinarias para poner en conocimiento del deudor el importe de sus honorarios: la entrega personal, el correo ordinario o electrónico, u otros mecanismos menos gravosos que el burofax. La elección de este último -más oneroso- constituye una opción unilateral del acreedor, que no guarda una relación directa ni necesaria con el cumplimiento de la obligación principal, máxime cuando no consta que el deudor -los ahora recurrentes- se hubiera negado previamente al pago ni que existiera una conducta de resistencia o pasividad que hiciera indispensable la utilización de un medio fehaciente y costoso. La factura, en sí misma, no requiere formalidad alguna en su notificación, y si el acreedor opta voluntariamente por un canal más gravoso sin que concurra causa que lo justifique, el resultado económico de esa elección no puede imponerse al deudor.

Tampoco cabe reconducir el importe del burofax a la categoría de daño resarcible derivado del incumplimiento, al amparo del art. 1124 del CC. Para que un gasto como el analizado pueda considerarse daño indemnizable, debe acreditarse no solo que hubo incumplimiento imputable al deudor, sino que existe un nexo causal entre ese incumplimiento y el gasto en cuestión, de modo que pueda afirmarse que este último fue una consecuencia directa y necesaria del primero. En el presente caso, tal conexión no se aprecia. El envío del burofax no consta que fuera provocado por una negativa expresa a pagar, ni tampoco respuesta necesaria a una conducta renuente de los ahora recurrentes; fue, más bien, una medida adoptada motu proprio por el acreedor, sin constancia de requerimientos previos ni de una negativa frontal a atender la obligación. La decisión de acudir directamente a un medio fehaciente responde más a una estrategia preventiva o a una preparación del litigio que a una necesidad objetiva de impulso del cumplimiento.

lunes, 16 de junio de 2025

La duración de la tácita reconducción

 

Contrato de arrendamiento de vivienda, firmado el 18 de diciembre de 2013.

Con fecha 25 de mayo de 2019 el propietario arrendador dona la nuda propiedad de esa vivienda a su hijo, reservándose el usufructo.

Con fecha 25 de marzo de 2022, fallece el usufructuario consolidando en este momento la plena propiedad del inmueble en el nudo propietario.

El citado contrato se suscribió por un periodo de 5 años conforme consta en su cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Habiendo transcurrido el plazo mínimo legal establecido y las prórrogas obligatorias, ninguna de las partes notificó a la otra su voluntad de no renovarlo, por lo que el contrato entró en tácita reconducción por la aquiescencia de la propiedad.

El actual propietario notificó fehacientemente al demandado su intención de dar por resuelto el referido contrato mediante burofax que se remitió el día 19 de mayo de 2023, recibido por el propio demandado el día 25 del mismo. Del texto del citado burofax se desprende sin ningún género de dudas la voluntad del arrendador de que la vivienda se dejara libre y expedita en fecha 30 de junio de 2023.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda, por interpretar que el art. 10 de la LAU, en la redacción vigente al firmarse el contrato, establecía prórrogas anuales para la tácita reconducción, una vez agotadas las previstas en la ley, con lo cual la notificación enviada carecía de eficacia, ya que no respetaba la anualidad en curso.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de cinco de mayo de dos mil veinticinco, estima la apelación del arrendador y declara resuelto el contrato por expiración del plazo.

Considera la Audiencia que, a partir de 18 de diciembre de 2019, agotada la duración pactada y la prórroga legal, entraba en juego la tácita reconducción prevista en el Código Civil, y que, por otra parte, y como señala la apelante, no había sido objeto de controversia.

El contrato se encontraba en periodo de tácita reconducción mensual, conforme los arts. 1566 y 1581 del C.C., dado que la renta pactada era de carácter mensual. En ese periodo resulta acreditado que la parte actora remitió burofax en fecha 19 de mayo de 2023 al arrendatario notificado su intención de dar por resulto el contrato de arrendamiento el día 30 de junio de 2023, por tanto, con un plazo de preaviso superior a los 30 días previstos, por lo que no puede estimarse el motivo de oposición esgrimido por el demandado, que por otra parte, según aprecia la sala, carecía de concreción necesaria para ser tenido en cuenta, ya que aludía a que no fue realizado de conformidad con lo que establece la Ley.

jueves, 12 de junio de 2025

La notificación del fin de un arriendo por expiración del plazo

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 6 de junio de 2017 por tiempo máximo de tres años, que se prorrogó con arreglo a lo dispuesto en el contrato, habiendo manifestado la arrendadora su voluntad de no renovarlo en fecha 23-4-21, con la pretensión de la extinción de su vigencia en fecha 5-6-21.

El Juzgado de primera instancia declara resuelto el contrato.

El inquilino apela la sentencia reiterando la ausencia de acreditación de la notificación al mismo de la voluntad de resolución del contrato de arriendo por expiración del plazo y, asimismo, la aplicación de plazo contractual mínimo de cinco años fijado en el art. 9 de la LAU vigente en la actualidad.

La Audiencia Provincial de Murcia, sentencia de dieciséis de abril de dos mil veinticinco, estima el recurso, revoca la sentencia de instancia y declare que no ha lugar a declarar resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que en lo relativo a la duración máxima de los contratos de arriendo, es aplicable el art. 9 LAU, en su redacción vigente al momento de la suscripción del contrato, siendo el plazo máximo de duración legal el de tres años, sin embargo es necesario abordar previamente la discutida comunicación efectuada por la arrendadora de su voluntad de extinción del contrato por expiración del plazo contractual, suscitado en el escrito de contestación a la demanda, y reiterado en el recurso de apelación planteado, a pesar de que no se interesó el complemento y/o aclaración de la sentencia dictada por el recurrente ante esta alzada.

Así, en lo relativo a la ausencia de comunicación de la voluntad de no renovación por parte de la arrendadora al arrendatario, ha de tenerse en cuenta que, ciertamente, la notificación prevista en la norma tiene carácter recepticio, es decir, que debe ser efectivamente recibida por su destinatario, pero ello ha de entenderse con la salvedad de que la no recepción sea imputable a su propia voluntad, pasividad o actuación, siendo distintos los pronunciamientos que en este sentido han tenido lugar en la jurisprudencia menor.

Pues bien, en el caso de autos, la parte actora acompaña a su demanda un certificado expedido por Logalty acerca de que los datos recogidos en el referido documento corresponden con el envío de documentación de la notificación certificada postal entre las partes abajo indicadas, esto es, entre Gefinco Gestión de Inmuebles SL que figura como remitente de la notificación y el inquilino , que figura como destinatario, siendo el documento sellado por Logalty como enviado una carta de fecha 23/4/2021 en la que se expresa la voluntad de la arrendadora de dar por terminado el contrato a su vencimiento el día 5/6/2021, debiendo proceder al desalojo y dejar el inmueble el arrendatario libre, vacuo y expedito en tal fecha, no constando que el mismo haya sido efectivamente entregado al destinatario, ni tampoco la imposibilidad de dicha entrega, por lo que no resulta realizada en forma la preceptiva comunicación, manteniéndose la vigencia del arriendo en su día concertado.

lunes, 2 de junio de 2025

La repercusión de gastos de comunidad en el alquiler de una VPO propiedad de la EMVS

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de protección oficial (VPO) entre la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid y un particular.

En dicho contrato se pacta: “1) Serán de cuenta de arrendatario el coste de los servicios de que esté dotada la vivienda y el inmueble donde se ubica y el importe de los tributos que graven el mismo. 2) Los gastos por servicios citados comprenderán los siguientes conceptos a satisfacer por el arrendatario: a) Los servicios individuales de agua, luz, gas y otros análogos. B) Los servicios comunes de luz, elevadores, antena colectiva, portero automático y otros análogos. C) Los servicios y gastos que se produzcan por guardería, limpieza y conservación de viales, parques, jardines y demás superficies vinculadas al inmueble"

El inquilino ha abonado a la entidad arrendadora, durante 44 meses, la cantidad de 1.993,64 euros, a razón de 45,31 euros cada mes, en concepto de cuota de comunidad.

El inquilino presenta demanda reclamando la devolución de dicha cantidad por considerar que el art. 20 de la LAU exige para poder repercutir esos gastos al inquilino que conste por escrito y que se determine el importe anual de los gastos a la fecha del contrato, requisito éste que aquí no se cumple.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda.

La Audiencia Provincial dictó sentencia que confirmó la pronunciada por el juzgado.

El Tribunal Supremo, sentencia de 9 de mayo de 2025, estimó el recurso de casación de la EMVS y desestimó la demanda de la inquilina.

Considera el Supremo que, en el caso presente, en el contrato de arrendamiento litigioso, se pactó que la arrendataria asumiera el coste de los servicios, que pagó durante un dilatado periodo de tiempo que, hasta la presentación de la demanda, abarcaba 44 cuotas mensuales. Tampoco, se cuestionó que el importe de las cuotas repercutidas (45,31 euros) correspondía al importe real de los servicios recibidos abonados por la entidad arrendadora.

La cuestión controvertida radica entonces en determinar si la legislación autonómica, que contempla la repercusión de tales servicios a los arrendatarios, debe ser integrada con lo dispuesto en la LAU de 1994 a modo de un requisito adicional, no contemplado específicamente en la normativa autonómica de aplicación preferente, cuál es la cuantificación de los servicios en la primera anualidad de celebración del contrato.

Con respecto a dicha cuestión, la disposición adicional primera, en su apartado 8, proclama que los arrendamientos de protección oficial de promoción pública se regirán por las normas particulares de éstas, que son las autonómicas sobre esta clase de viviendas arrendadas, aplicándose la LAU de 1994, «en lo no regulado por ellas». Y solo se aplicará íntegramente la LAU, «cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares».

Pues bien, las normas autonómicas permiten que la arrendadora pueda percibir, «[a]demás de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador», lo que requiere la correspondiente cláusula contractual de ejercicio de dicha facultad, que opera con el límite normativo de que solo se puede repercutir el coste real de los servicios que perciban los arrendatarios, sin que la norma exija la especificación del importe de los mismos en cómputo anual.

En definitiva, no existe laguna que suplir, norma ausente que reemplazar, ni regulación que completar, para determinar el elenco de derechos y obligaciones que constituyen el contenido del arrendamiento suscrito de manera tal que justifique la aplicación supletoria de la LAU de 1994.

No cabe confundir la aplicación de una norma supletoria, que tiene su origen en la existencia de una laguna legal, con la integración de un contrato mediante la incorporación de distintas disposiciones legales a través de una especie de mixtura de normas jurídicas que regulan la repercusión de los servicios de forma distinta, mediante la exigencia de un requisito adicional (art. 20.1 LAU), no contemplado en la legislación autonómica, que no lo ha reputado como necesario para la validez y eficacia del contrato litigioso.

lunes, 26 de mayo de 2025

La obligación de ofrecer un alquiler social

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 20 de junio de 2018, en el que se pacta una duración de tres años. La renta era de 29,04 euros. Mediante burofax de 17 de diciembre de 2020 se manifestó la voluntad de la arrendadora de no prorrogar nuevamente el contrato, con lo que la fecha en que el mismo se extinguiría sería el 20 de junio de 2021. No obstante, la parte arrendataria no ha hecho caso a esta comunicación, y se ha mantenido en el uso de la vivienda.

El Juzgado de primera Instancia dicta sentencia declarando resuelto el contrato y condenando a los inquilinos a abandonar la vivienda.

Los inquilinos apelan la sentencia invocando que la sociedad arrendadora es una gran tenedora de viviendas, y debía haber acreditado el ofrecimiento de alquiler social, debido a la situación de vulnerabilidad en que se encuentran los demandados.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de diez de marzo de dos mil veinticinco, desestima la apelación de los inquilinos y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en relación a lo planteado cabe indicar que la Ley 24/2015, de 29 de Julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética introdujo en su art 5.2 la exigencia conforme a la que antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante de ser gran tenedor o persona jurídica adquirente en las condiciones que la norma establece debía ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la ley, lo cual debe comprobar el propio demandante.

El precepto en su redacción inicial sólo estaba previsto para los procesos de ejecución hipotecaria o de desahucio por falta de pago, pero no para los juicios para los referentes a la finalización de plazo, la efectividad del derecho inscrito del art. 250.1.7 de la LEC o precario del art. 250.1.2 LEC que se vieron incorporados por medio de la reforma de la Ley 24/2015 operada por medio del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre.

Posteriormente la Sentencia 16/2021 del 28 de enero de 2021, dictada por el Pleno del Tribunal Constitucional en el recurso de inconstitucionalidad 2577/2020 contra numerosos preceptos del Decreto Ley 17/2019, entre los preceptos declarados inconstitucionales y por tanto declarados nulos, incluyó el art. 5.7 del citado Decreto Ley, que era precisamente el que daba una redacción a la Disposición Adicional Primera a la Ley de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

lunes, 19 de mayo de 2025

Prórroga de un alquiler de vivienda mediante anexo

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 18 de julio de 2013, por plazo inicial de 1 año, prorrogable obligatoriamente a voluntad de la parte arrendataria hasta los 5 años de duración.

Con fecha 24 de octubre de 2018, se firma se suscribe el documento denominado "novación", en dicho documento se fija un nuevo plazo de duración de 3 años, a contar desde el 31 de octubre de 2018.

El 26 de enero de 2022 las partes firman un nuevo documento que titulan "Anexo 1" y en el cual se rectifica un error referido a la identidad de la arrendadora/propietaria, al tiempo que se dice "Se acuerda prorrogar, aplicando la tácita reconducción, la duración de contrato por (1) año, es decir, hasta el 31 de octubre de 2022”.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda de la arrendadora de extinción del contrato por expiración del plazo.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 10 de abril del 2025, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que aunque el documento suscrito el 24 de octubre de 2018 es, ciertamente, un nuevo contrato, si bien, a la fecha de su suscripción, no estaba aún en vigor la reforma operada por el RD Ley 21/2018, de 14 de diciembre, luego la redacción del art. 9 de la LAU aplicable es la vigente a dicha fecha, esto es, la que establece una duración mínima del arrendamiento de 3 años a voluntad de la parte arrendataria; es por ello que, a la firma del documento de 26 de enero de 2022, y como se hace constar en el mismo, el contrato, expirado ese plazo de duración de 3 años, se hallaba dentro del año de prórroga tácita a que se refería el art. 10.1 de la LAU, pactándose expresamente que la relación arrendaticia expiraría a su finalización, esto es, el 31 de octubre de 2022; A la vista de lo expuesto, habiendo comunicado fehacientemente la arrendadora al arrendatario su voluntad de dar por finalizado el contrato a la fecha de expiración de la prórroga, el 31 de octubre de 2022, el arrendamiento debe entenderse extinguido por expiración del plazo de duración, como acertadamente se declara en la resolución impugnada.

martes, 13 de mayo de 2025

El retracto de los inquilinos en las ventas de viviendas de la EMVS. 2

 

Hace algún tiempo comentábamos aquí mismo la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2024, que reconocía a cuatro inquilinos el derecho de retracto sobre sus viviendas, vendidas por la EMVS, ahora nuevamente decide el Supremo, pero en sentido contrario.

 

HECHOS:

 

Un conjunto de arrendatarios de la EMVS formula demanda contra FIDERE, adquirente de sus viviendas, en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de los inquilinos, por considerar que la compraventa examinada no respondía al supuesto previsto en el art. 25.7 LAU, porque constituía una venta agrupada de una serie de promociones de viviendas de protección pública para arrendamiento, que no estaban referidas al mismo edificio o inmueble, sino a una transmisión global de 1.208 viviendas situadas en diversos edificios en la que, además, existe una plena individualización de cada una de las viviendas y su precio de venta.

El Tribunal Supremo, sentencia de 21 de abril de 2025, estima el recurso de casación de FIDERE, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la de primera instancia.

Considera el Supremo que, en este caso, la compraventa objeto de litigio, aunque es posible que no incluyera todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encuentran los pisos arrendados a los demandantes (porque, al parecer, no todos pertenecían a la vendedora), sí comprendía todas las unidades de las que la Empresa Municipal de Viviendas era titular en cada edificio al tiempo de la transmisión y que formaban parte de las distintas promociones objeto de la compraventa. Y en lo que afecta al caso, comprendía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese concreto edificio.

A su vez, que esa venta se hiciera junto contra otras pertenecientes a otros edificios no empece la aplicabilidad del art. 27.5 LAU, dado que uno de los supuestos de hecho de aplicación de ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. Que esa venta forme parte de otra operación más amplia (múltiples promociones inmobiliarias o edificios) es indiferente a estos efectos, al no impedirlo la Ley. En estos casos, la imposibilidad de ejercitar el derecho de retracto por el arrendatario se justifica en que la venta se realiza sobre un objeto distinto -una de las unidades mayores previstas en la Ley (la totalidad del edificio o la totalidad de los elementos de los que es propietario el arrendador)- que aquel sobre el que recae el arrendamiento, puesto que la ley solo permite readquirir al retrayente el objeto propio del arrendamiento objeto de la venta que sea una unidad independiente, y eso es lo que aquí sucede.

Respecto a la individualización del precio por cada piso o local, a la que también se refiere la Audiencia Provincial, ello tendría relevancia si no operase la exclusión del art. 25.7 LAU y fueran aplicables los párrafos precedentes del mismo precepto (STS 26/05/1988 y 15/03/2010)

martes, 6 de mayo de 2025

Impago del alquiler a causa del COVID-19

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio, suscrito con fecha 1 de junio de 2015, con opción de compra y una duración de diez años.

El 17 de abril de 2020, la arrendadora presentó una demanda de desahucio por impago de la renta. Su conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 5 de Valladolid. La acción se fundamentó en el impago parcial de la renta correspondiente al mes de abril de dicho año por un importe de 418 €, de un total de 918 €. Se advirtió que la sociedad demandada había ejercitado, con anterioridad, la facultad enervatoria de la acción de desahucio prevista en el artículo 22.4 de la LEC, por lo que no cabía una nueva enervación de la acción.

Se dejó constancia en la demanda de que la demandada se dirigió a la actora en solicitud de una condonación de la renta por razón de la alarma del Covid-19, a lo que se negó la arrendadora

La sentencia de primera instancia desestimó la acción resolutoria del contrato de arrendamiento y accedió a la reclamación del pago de los 418 euros, si bien admitió que habían sido abonados después de la presentación de la demanda.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación de la arrendadora.

El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de abril de 2025, desestima el recurso de casación de la arrendadora.

Considera el Supremo que en el caso presente, la entidad demandada había abonado íntegramente la renta del mes de marzo del 2020, pese a que el local no había podido ser explotado por la arrendataria durante la segunda mitad de la precitada mensualidad, así como se había abonado más de la mitad de la renta del mes de abril, pese a que el local seguía sin actividad durante dicho periodo de tiempo. Hubo unos contactos previos entre las partes respecto de los que la actora señala que la demandada pretendía una condonación de la renta, y la demandada un aplazamiento del pago de la merced arrendaticia.

La arrendataria había llevado a efecto importantes inversiones en el local arrendado, había enervado anteriormente la acción de desahucio y gozaba de una opción de compra a su favor.

En la tesitura expuesta, la solicitud de la arrendataria de proceder a abrir un periodo de negociación para adaptar las condiciones del contrato a la excepcional situación existente se encontraba perfectamente justificada, máxime cuando se iban acordando sucesivas prórrogas de la declaración de emergencia ante la desfavorable evolución de la pandemia. El deber moral de atender a la petición de la demandada de abrir un periodo de negociación derivaba de elementales exigencias de la buena fe. Es más, fue una práctica habitual en el tráfico jurídico inmobiliario, posteriormente elevada a rango normativo.

La petición de la parte arrendataria de abrir una ventana al reajuste del contrato no se demoró en el tiempo, no cabe calificarla de coactiva para la arrendadora cuando se había abonado más de la mitad de la renta del mes de abril, ni respondía a la intención de imponer el impago de la merced arrendaticia, cuando esta fue finalmente satisfecha antes de que la locataria conociera la interposición de la demanda interpuesta por la arrendadora. No podemos concluir, pues, que la conducta observada por la sociedad demandada discurriera al margen de un comportamiento leal en la búsqueda de una solución razonable ante las circunstancias concurrentes mediante una modulación de la obligación de pago.

Las expectativas, pues, de la demandada de abrir una negociación leal estaban bien fundamentadas.

Sin embargo, la arrendadora, lejos de desplegar un esfuerzo auténtico y persistente en alcanzar un acuerdo, interpone la demanda de resolución del contrato, tan solo doce días después de que se produjera el impago parcial de la renta.

No es un problema de capacidad económica, sino de lealtad contractual ante una situación excepcional que afectaba a las prestaciones de las partes, sin perjuicio del hecho notorio de que mantener un local comercial, con actividad abierta al público, herméticamente cerrado, implica una consustancial pérdida de ingresos económicos, lo que constituye una consecuencia natural según el normal devenir de las cosas, mientras que una conclusión distinta sería excepcional o anómala, situación que se ve además refrendada por las ayudas económico administrativas solicitadas por la demandada.

martes, 29 de abril de 2025

Desahucio por precario

 

HECHOS:

La propietaria, por herencia, de una vivienda presenta demanda de desahucio por precario contra su abuela ocupante de la misma.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que si bien inicialmente los únicos gastos asumidos por la demandada eran de agua, durante 17 años, posteriormente los hijos comienzan a abonar los 250€ mensuales para cubrir conceptos que incumben a la propiedad como son los gastos comunitarios, además de una cantidad adicional sobre los mismos a cambio de que su madre pueda permanecer en la casa con la aceptación de la demandante, cesa la situación de precario de la demandada y que esa cantidad tiene la consideración de merced o contraprestación pasando la situación a convertirse en un arrendamiento, con una contraprestación baja en función precisamente de las circunstancias y lazos familiares.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la propietaria, revoca la anterior sentencia y estima la demanda de desahucio.

Considera la Audiencia como hechos probados, claros y específicos, los siguientes:

(i) la ocupación inicial fue en precario;

(ii) el pago efectuado a la demandante por los hijos de la demandada se consideró una ayuda económica y no una renta;

(iii) no existió acuerdo sobre la duración ni sobre la constitución de un arrendamiento;

(iv) la voluntad acreditada de las partes nunca fue constituir un contrato de arrendamiento.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de marzo de 2025, desestima el recurso de casación de la precarista y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que el motivo de recurso invocado altera la base fáctica sobre la que se construye la razón decisoria de la resolución recurrida, lo que resulta improcedente y determina la desestimación del recurso.

El recurso, se basa en hechos distintos y contradictorios, a los declarados probados por la Audiencia, al sostener que ha quedado acreditado un contrato de arrendamiento porque existirían un precio y una duración determinada, cuando la sentencia ha declarado probado precisamente lo contrario: que el pago fue una ayuda y no una renta, y que no hubo acuerdo sobre la duración.

Además, el argumento de que el precio excede los gastos y genera un beneficio económico es irrelevante si el pago no fue aceptado como renta ni hubo consentimiento contractual para un arrendamiento. Del mismo modo, la afirmación sobre la duración basada en la Ley de Arrendamientos Urbanos solo sería aplicable si previamente se hubiera reconocido la existencia de un contrato de arrendamiento, lo que ha sido descartado en los hechos probados.

Todo lo anterior pone de manifiesto que el recurso se desentiende completamente de los hechos que la sentencia ha considerado probados y pretende construir un relato alternativo sobre hechos que ya han sido valorados y descartados. Esto, en casación, no es admisible, ya que no puede modificarse la base fáctica fijada por la instancia previa, salvo en casos excepcionales mediante la vía del error de hecho patente e inmediatamente verificable a partir de las propias actuaciones, circunstancia que no ha sido planteada por la recurrente.

lunes, 21 de abril de 2025

LPH: Instalación de una valla de brezo o cañizo en la pared divisoria

 

HECHOS:

Se demanda al colindante para que proceda a desmontar la valla que ha colocado en la pared divisoria de ambas propiedades, alegando que se ha producido una alteración en un elemento común sin el preceptivo consentimiento de la Junta de Propietarios.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que se aprecia la colocación de la valla de cañizo en el límite interior correspondiente a la parcela de la entidad demandada, no se aprecia que dicho elemento suponga una alteración del elemento común referido en el escrito de demanda, puesto que la valla se halla colocada en la parte privativa de la parcela de la demandada, no sobre el muro de división de ambas propiedades, y no excede de lo que puede considerarse una solución constructiva mínima, imprescindible y no agresiva.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación por considerar que la instalación objeto del proceso afecta a un elemento común y que, por tanto, su modificación requiere el consentimiento de la comunidad de propietarios, el cual no ha sido recabado por la parte demandada.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de marzo de 2025, desestima el recurso de casación y condena al demandado a retirar en el plazo que se determine en ejecución de sentencia la valla colocada en el patio elemento común y apoyada en la pared divisoria, reponiendo el elemento común a su estado anterior, dejándolo con la misma configuración, estado, aspecto y materiales que el resto de paredes que conforman el cierre de la comunidad.

Considera el Supremo que la instalación de la valla contraviene la normativa aplicable y su observancia no puede dispensarse bajo el argumento de que se trata de una obra mínima.

Además, no resulta aplicable al caso la doctrina jurisprudencial que considera «como obras intrascendentes que no afectan a los elementos comunes aquellos cerramientos que no son perjudiciales para los restantes propietarios ni menoscaban o alteran la seguridad del edificio ni su configuración hacia el exterior» (STS 30/09/2010, 10/10/2007), ya que en este caso el muro separador, que es un elemento común, se ha utilizado para sostener una estructura adicional que modifica su apariencia y funcionalidad. La colocación de la valla de brezo altera la configuración exterior al aumentar de forma considerable la altura visual del muro y modificar la estética original del conjunto, que era más ligera y abierta, en armonía con la ubicación de la comunidad y las casas que la componen situadas en la isla de Menorca y, por lo que se observa en las fotografías aportadas, en una zona agreste y muy próxima al mar.

Asimismo, afecta negativamente los derechos de la demandante, ya que reduce las vistas al mar de las que disponía antes de su colocación, limitando el uso y disfrute de su propiedad, tal como pone de manifiesto, también, la mera contemplación de dichas fotografías.

martes, 8 de abril de 2025

Desahucio por impago de un solo alquiler

 

HECHOS:

En un arrendamiento de vivienda se presenta demanda de desahucio por impago de los alquileres correspondientes a los meses octubre de 2022 y abril de 2024, por importe de 2.193 euros.

El inquilino se opone al desahucio alegando que la renta de abril 2024 ya está pagada y la de octubre 2022 está compensada por la adquisición de una nevera.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial de Huesca, sentencia de 04 de febrero del 2025, desestima el recurso de apelación de los inquilinos y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que la renta de abril de 2024 se abonó, el 2 de junio de 2024, fuera de la fecha prevista de abono (en los 5 primeros días de cada mes según el contrato), y con posterioridad a la fecha de interposición de la demanda, 27 de mayo de 2024.

El Tribunal Supremo tiene declarado que el pago de la renta del arrendamiento de una vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la resolución arrendaticia, y ello, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual. (STS 23/07/2024)

Tampoco se puede considerar que incurra en abuso de derecho (art.7 CC), el arrendador que ante el incumplimiento del pago de la renta ejercita su derecho a la resolución del contrato. (STS 18/03/2014)

Así mismo, pese a las alegaciones de la parte demandada y a la factura aportada de fecha 22 de octubre de 2022, no se ha practicado prueba suficiente que permita sostener la existencia de un acuerdo de compensación, que ambas partes se pusieran de acuerdo en que la adquisición de esa lavadora sustituía a la renta del mes de octubre de 2022.

martes, 1 de abril de 2025

Efectos del COVID19 en un arrendamiento suntuario

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de una vivienda unifamiliar de fecha 11 de noviembre de 2019, con efectos desde el 20 de septiembre, por plazo de 7 años y renta de 12.500 euros al mes, destinado a residencia de la inquilina con su marido e hijos.

Se pactó que la arrendataria podría desistir del contrato una vez transcurridos doce meses de duración, siempre que lo comunicase a la propietaria con una antelación de 30 días.

El 13 de marzo de 2020 la inquilina, su esposo y sus hijos marcharon de Barcelona, en avión, con destino a Chipre. La demanda fue formulada porque, según sus alegaciones, no les fue posible regresar a Barcelona, a consecuencia de la situación de pandemia, que motivó la declaración del estado de alarma en España el siguiente día 14. Dada esa imposibilidad y dada la situación creada por la pandemia, con falta de familiares y amigos aquí, la demandante y su esposo decidieron resolver el contrato de arrendamiento, antes de finalizar el plazo de un año de duración que, como mínimo, se había establecido.

La demanda de la inquilina solicita se declarase resuelto el contrato por causa de fuerza mayor y por aplicación de la doctrina de la rebus sic stantibus desde el 14 de marzo de 2020 o, subsidiariamente, desde el 22 de mayo del mismo año, dejando sin efecto la cláusula de obligado cumplimiento hasta el 20 de septiembre. Así mismo se solicita la devolución de las cantidades entregadas en concepto de fianza 25.000 euros, más 37.500 como fianza adicional

La propiedad se opuso a la demanda y formuló reconvención reclamando 75.000 euros por los meses dejados de cumplir y 17.064,98 euros por defectos ocasionados a la vivienda.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda y estimó íntegramente la reconvención.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de febrero de dos mil veinticinco, desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que comparte el criterio acerca de la inexistencia de fuerza mayor que justificase la terminación anticipada del arrendamiento, ya que no se ha acreditado que se cerrase el espacio aéreo para regresar a España. El Real Decreto que declaró el estado de alarma acordó la disminución del tráfico aéreo (en un cincuenta por ciento), pero no su supresión. La situación sanitaria, en cuanto que obligó a restringir la circulación de personas, comportó una disminución drástica del tráfico aéreo. Pero no hay constancia de prohibición de entrada a personas residentes en España. Por otra parte, las circunstancias personales de la familia, carecer de familiares y de vínculos personales en Barcelona, no constituyen tampoco fuerza mayor que impidiese residir en la vivienda arrendada en la situación de pandemia desencadenada. Nada les impedía esa residencia, aunque debiesen atender a las restricciones de movilidad que se establecieron, que no impedían hacer los desplazamientos necesarios para una residencia normal. Como ocurría con cualquier ciudadano.

La situación creada no permitía tampoco una modificación del contenido del contrato, al amparo de la doctrina "rebus sic stantibus”. Esta doctrina se ha aplicado a los arrendamientos de locales de negocio en los que, como consecuencia de la crisis, se suprimió o redujo la posibilidad de su explotación económica. La disminución o supresión de los ingresos del negocio instalado en un local arrendado permiten disminuir la renta a pagar por ese arrendamiento. Pero esa situación no es comparable al arrendamiento de una vivienda. En una vivienda no se ejerce una actividad profesional que se dejase de realizar y de generar ingresos cuando se desencadenó la crisis sanitaria.

Contra lo pretendido por la arrendataria, no era obligada la aplicación en este caso de las normas sobre arrendamiento de vivienda establecidas en el título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Era una vivienda de más de 300 metros cuadrados y, además, la renta era obviamente superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En esas condiciones, conforme a lo establecido en el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos, el contrato debía regirse, en primer lugar, por lo pactado por las partes y solo supletoriamente por lo establecido en el título II citado.

Por lo que se refiere a la previsión de indemnización para caso de desistir la arrendataria del contrato antes de transcurrir el plazo mínimo obligatorio, es cierto que el contrato no se refiere a la indemnización por incumplimiento. Pero sí regula la obligación de la arrendataria de mantenerse en el arrendamiento y, por tanto, de pagar la renta durante el período mínimo establecido. Es de eso de lo que se está tratando en este caso. De que la inquilina se obligó a mantenerse en el arrendamiento, pagando por tanto la renta, durante al menos un año, por lo que el pago de la renta durante ese período mínimo ha de considerarse obligado. Puede pensarse que es algo riguroso, pero es que la demandada era libre de no arrendar sin ese pacto de duración mínima. Fue un contrato negociado entre las partes, en el que la arrendataria obviamente contó con asesoramiento, y que también preveía condiciones severas para la propietaria, como el interés del 20 por ciento mensual para caso de retraso en la devolución de la fianza y de la garantía prestadas.

martes, 25 de marzo de 2025

La entrada del casero en la vivienda del inquilino

 

Es demasiado habitual que la persona que entrega una vivienda en alquiler considere que conserva el derecho a penetrar en esa vivienda porque es “suya”, aunque tenga inquilinos, y por lo tanto es lógico que conserve llave de la misma. Nada más lejos de la realidad, como puede observarse en los siguiente supuestos

HECHOS:

El casero, mayor de edad y sin antecedentes penales, empleando las llaves que poseía por ser el propietario del piso, accedió al domicilio de su inquilina, aprovechando que la misma no se encontraba en la casa, manteniéndose en la misma por tiempo indeterminado durante el cual estuvo inspeccionando las distintas estancias del domicilio. Todo ello sin contar con la autorización de esta señora. El acusado, con mucha anterioridad a la celebración del juicio, ha consignado la cantidad de 2.500 euros por los daños morales causados.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de catorce de noviembre de dos mil veinticuatro, le condenó por un delito de allanamiento de morada, concurriendo la atenuante de reparación del daño, a las penas de SEIS MESES DE PRISIÓN e inhabilitación especial para el derecho de sufragio pasivo por el tiempo de duración de la condena

HECHOS:

La casera accedió a la vivienda de la inquilina a través de la terraza de la misma, sin haber comunicado previamente su intención a los inquilinos ni contar con el consentimiento de éstos. Allí la encontró la inquilina cuando se levantó de la cama y salió del dormitorio donde habían estado ella y su hijo de diez años descansando. La inquilina requirió a la acusada para que abandonara el inmueble, a lo que no sólo se negó, sino que, cogiendo un juego de llaves que estaba en la cerradura de la puerta del piso, salió y volvió a entrar al cabo de cinco minutos, repitiendo esta acción en cuatro ocasiones más.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de catorce de noviembre de dos mil veinticuatro, le condenó por un delito de allanamiento de morada, con la circunstancia atenuante de haberse producido dilaciones indebidas en el procedimiento, a las penas de TRES MESES DE PRISIÓN, inhabilitación especial para el derecho de sufragio pasivo por el tiempo de duración de la condena y prohibición de comunicarse por cualquier medio o de aproximarse a menos de 500 metros, durante dos años y tres meses, a las inquilinas, a sus domicilios, lugar de trabajo o estudio, o cualquier otro lugar que frecuenten.

HECHOS:

El arrendador cambió el bombín de la cerradura de la vivienda de su propiedad sita en la Navas del Rey (Madrid) y respecto de la cual había suscrito un contrato de arrendamiento en fecha de 16 de agosto de 2023 con el inquilino por un plazo de tres meses.

El juzgado absolvió al acusado del delito leve de coacciones. La Audiencia Provincial de Madrid desestimó el recurso de los inquilinos por considerar que no era el procedimiento adecuado para perseguir un delito de allanamiento de morada.

HECHOS:

La arrendadora valiéndose de unas llaves de la vivienda que conservaba en su poder, accedió, sin previo aviso a los inquilinos, de un modo sorpresivo a la misma, llegando a entrar en la misma unos 5 minutos, ante estos hechos el inquilino le preguntó que hacía allí y ella comenzó a gritar " largaos de aquí", "iros de aquí, me habéis invadido", comenzando una discusión entre ambos.

La Audiencia Provincial de Soria absuelve a la arrendadora del delito de coacciones del que estaba acusada, por considerar que se trata simplemente de una entrada en el domicilio que cumple el tipo básico del delito de allanamiento de morada. Pero dado que en nuestro ordenamiento penal rige el principio acusatorio, al no haberse acusado por este tipo delictivo, ni siquiera con carácter alternativo, no puede adoptarse más resolución jurídica que la libre absolución de la acusada respecto del delito de coacciones que se le imputa.



lunes, 17 de marzo de 2025

LPH: Actividad turística en piso de propiedad horizontal

 

HECHOS:

La comunidad de propietarios de un edificio en propiedad horizontal demanda a uno de los condueños, que destina el piso a alojamiento turístico, por considerar que esta actividad está prohibida por los estatutos comunitarios, constituye una actividad molesta e incómoda, que altera la convivencia, por lo que debe ser prohibida en aplicación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH).

En los estatutos de la comunidad se hace constar:

En la regla quinta, bajo la rúbrica DESTINO:  ….d/"los pisos, a viviendas del titular propietario o arrendaticio con o sin oficinas o despachos propios de la profesión del habilitante".

Añadiendo a continuación: …queda especialmente prohibido: Uno. - Destinar los pisos y locales a consultorios y clínicas de enfermedades infectocontagiosas y a fines ilegales. Dos. - Instalar en los pisos motores o maquinaria que no sean los usuales y ... para los servicios del hogar. Tres. - Ejecutar en dichos locales y pisos acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o habitantes y de los que de modo ... resulten inmorales, incómodos o insalubres, o hagan desmerecer en cualquier sentido el inmueble a las personas que en él habitan económica, social o moralmente ... los propietarios de los pisos establecerán en los contratos de inquilinato que concierten las oportunas condiciones especiales para dar efectividad y cumplimiento a las limitaciones.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial revoca dicha sentencia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 18 de febrero de 2025, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del juzgado.

Considera el Supremo que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

Las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.

La mera descripción del inmueble, con la indicación del destino de sus pisos o locales, no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que su eficacia queda condicionada a que exista una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa que la establezca.

En el presente caso dentro de las actividades prohibidas en los estatutos no se encuentra la que constituye el objeto de este proceso; es decir, el alquiler turístico, cuya explotación, tal y como se viene desarrollando, según se ha declarado en primera y segunda instancia tras la valoración de la prueba practicada, no conforma una actividad incómoda o molesta.

En las sentencias estudiadas, se consideró que las analizadas disposiciones estatutarias prohibían el destino turístico de los distintos pisos del edificio, al valorarse que la explotación de aquella actividad económica colisionaba con las disposiciones de tal clase por las que se regía la comunidad vecinal, lo que se argumentó debidamente en cada una de ellas para obtener dicha conclusión.

Ahora bien, en el caso que ahora nos ocupa, no existe una previsión de tal clase, como resulta de las normas comunitarias transcritas en la sentencia de la audiencia, en las que las prohibiciones se refieren a consultorios y clínicas de enfermedades infecto contagiosas y a fines ilegales; instalar motores o maquinarias que no sean los usuales para los servicios del hogar, actividades inmorales, incómodas o insalubres, descartadas por las sentencias de ambas instancias, u ocupar, aunque sea temporalmente, los elementos comunes.

lunes, 10 de marzo de 2025

Desahucio por precario

 


HECHOS

Una sociedad mercantil, adjudicataria de una vivienda en una ejecución hipotecario, insta demanda de desahucio por precario contra el ocupante de esta vivienda.

El demandado se opone a la demanda invocando la existencia de un contrato verbal de compraventa, realizada entre los años 1995 y 1996, con el anterior propietario de la vivienda, en prueba del cual presenta cuatro recibos de pago por importe de 21.500.000 pesetas, así como los contratos de luz y agua de la vivienda, y los recibos de luz, desde la fecha en que dicha vivienda fue adquirida, y el certificado de empadronamiento del demandado y su familia también desde dicha fecha. También invoca auto del Juzgado dictado en la ejecución hipotecaria de esa vivienda en el que se afirma “que tenía derecho a permanecer en la vivienda objeto de la ejecución hipotecaria, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder a la entidad adquirente de la finca registral para desalojar a dicho señor”.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda de desahucio

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación del demandado

El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de febrero de 2025, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que es doctrina de esta sala (STS 7/07/2021) que:

·        El precario no se limita a las situaciones de mera tolerancia, sino que es una situación de hecho en la que se utiliza gratuitamente un bien ajeno sin contar con la posesión jurídica del mismo, aunque se tenga su tenencia material, por falta de título que justifique el goce de la posesión, ya sea porque nunca se tuvo, porque se perdió o porque, aun existiendo, es de peor derecho que el de otro poseedor preferente o ineficaz para enervar el cualificado que ostente el actor.

·        El juicio verbal es el cauce procesal adecuado para pretender la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca

·        Los presupuestos de este tipo de proceso son: (a) el título que ostenta el demandante, (b) la identificación del bien poseído en precario y (c) la insuficiencia o carencia de título del demandado

·        En él podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un proceso sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa, al tratarse de un proceso que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario, y cuya sentencia produce efectos de cosa juzgada.

No puede considerarse que la existencia de una compraventa verbal mediante la cual los demandados adquirieron la vivienda litigiosa fuera un hecho aceptado por la demandante ni exento de controversia.

Asimismo, el juicio verbal de desahucio por precario es el procedimiento adecuado para que el titular recupere la posesión de un inmueble, permitiendo el análisis de las relaciones jurídicas alegadas por los ocupantes para justificar su permanencia. En este sentido, no es necesario que la ocupación derive exclusivamente de una mera tolerancia; basta con que el título esgrimido por los demandados sea insuficiente o de peor derecho que el de la demandante.

Dado que la demandante ha acreditado su titularidad registral y los demandados no ostentan un título legítimo que justifique su posesión actual, la acción ejercitada resulta procedente.