El burofax como requerimiento de pago contra el fiador o avalista

En la sentencia que resuelve un desahucio por falta de pago, con reclamación de rentas adeudadas, el Juzgado, condena, sin costas,  a la inquilina a abandonar la vivienda y al pago de las cantidades reclamadas pero absuelve a la avalista de este arrendamiento al no haberse acreditado haber sido requerida de pago antes de la presentación de la demanda.

El tal sentido la sentencia del juzgado razona que aunque fue remitido el burofax que se aporta, no se acredita cual fue el contenido del mismo porque la carta remitida por este medio no lleva sello alguno de Correos que es lo que hubiera justificado la remisión de su contenido.

Sin embargo la Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia de 21 de julio de 2017 estima el recurso de apelación y condena a la avalista pago de la cantidad fijada en la sentencia, así como condena a ambas demandadas al pago de las costas causadas en primera instancia,

Considera la Audiencia que aunque el documento presentado como contenido del burofax no lleve ningún sello de Correos la avalista ha reconocido la recepción de un burofax remitido el 9 de abril de 2.015 y recibido el 10 de abril de ese mismo año, siendo la carta remitida de 6 de abril de 2.015, no solo es que para la demandada avalista hubiera sido fácil exhibir otro burofax distinto al remitido y el contenido del mismo, sino que además cuando se remite una carta certificada donde consta un burofax, la oficina de correos no pone ningún sello, sino que solo deja constancia por medio de la entrega de una copia al remitente, acreditando de esa forma que se ha presentado el escrito remitido por burofax.

Por otra parte "Debe tenerse en cuenta que el burofax, combinado con el servicio de acuse de recibo y copia certificada, es un medio que proporciona al remitente un justificante legal del envío, de la recepción y de la exacta reproducción de su contenido impreso o manuscrito, que la Ley General de Telecomunicaciones regula ese medio de comunicación el cual acredita fehacientemente tales aspectos y que la jurisprudencia menor lo ha venido admitiendo equiparándolo al acto de conciliación y a la carta remitida por conducto notarial" (STS 24/07/2011).

Propiedad Horizontal: Alcance de la exención de gastos comunitarios a los locales.

La Comunidad de Propietarios acuerda repercutir a los propietarios de locales comerciales el importe de la obra de reparación de bovedillas en los aseos de la piscina y sustitución de las puertas del portal.

En los Estatutos de la Comunidad se establece: b) Quienes no sean propietarios o usuarios de viviendas del conjunto no disfrutarán de la sala multiuso de la Comunidad, de la piscina y su zona ajardinada, así como de sus servicios de botiquín, vestuarios y aseos, viniendo los propietarios de las viviendas obligados al pago, por partes iguales, de los gastos de conservación, limpieza, entretenimiento, plantaciones y cualesquiera otros servicios y suministros precisos para la perfecta utilización de la zona, de cuyos gastos están excluidos los propietarios de los locales comerciales y del local garaje, de cuyos servicios no podrán hacer uso (...)f) Los locales comerciales no participarán en los gastos de iluminación del portal, escalera y ascensores ni del mantenimiento, limpieza y decoración de tales servicios, de los que no hacen uso.

Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial, en apelación, desestiman la demanda de nulidad del citado acuerdo interpuesta por el propietario de los locales.

El Tribunal Supremo, sentencia de 4 de octubre de 2017, estima el recurso de casación y declara nulo el acuerdo de la Comunidad, exonerando al propietario de los locales del pago de los gastos derivados de la sustitución de las bovedillas y de la instalación de la puerta del portal.

Considera el Supremo que la doctrina jurisprudencial al respecto tiene declarado que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

La mayor parte de las sentencias de esta sala se refieren a la instalación de ascensores, es decir, a la inclusión de un servicio nuevo dentro de la comunidad, con la especificidad que dicha cuestión genera.

En el presente caso se trata de sustitución de unas bovedillas por otras y la colocación de una puerta en el portal y, por otro lado, de unos estatutos que incluyen una exención «específica», en relación con los gastos de conservación. Es decir, no se trata de una exención «genérica» como la analizada en la doctrina jurisprudencial mencionada.

En la sentencia recurrida se mantiene la condena al pago de los conceptos impugnados, pues parece deducirse que no los considera gastos de conservación, sin mayor análisis.

De lo expuesto debemos declarar que de acuerdo con el art. 9.1 de la LPH , la comunidad pactó unos estatutos que exoneraban a los titulares de los locales, del pago de los gastos relativos a la conservación de las instalaciones de la piscina y del portal, por lo que en este aspecto ha de estimarse el recurso, pues las partidas que se impugnan son claramente referentes a la conservación del inmueble, como es la instalación de una puerta en el portal y la sustitución de las bovedillas existentes, obras con las que se pretende el mantenimiento de los elementos comunes referidos, sin que conste que sean instalaciones ex novo, es decir, que no existieran antes.

La eficacia de un contrato verbal de "renta antigua"

En primera instancia se desestima la demanda de desahucio por expiración del término contractual y legal, del arrendador de un contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 28 marzo-2009. 

Considera el Juzgado de 1ª Instancia que el contrato aportado por el arrendador demandante no extinguía el anterior (contrato verbal de arrendamiento anterior a 1985) tratándose sólo de una novación modificativa (renta) y no extintiva. 

Apelada la sentencia, la Audiencia Provincial de Toledo, sentencia de cuatro de junio de dos mil diecisiete, desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia. 

Considera la Audiencia que el contrato de 2009, es cierto que no contiene la expresión NOVACIÓN pero no lo es menos, que debe interpretarse según su clausulado y la situación existente al momento de la firma. 

Documentalmente se ha probado que la parte arrendataria ocupaba la vivienda en cuestión desde muchos años antes a la firma del contrato que se aporta, y en concreto, la sentencia de instancia da por probado, y la contraparte nunca lo negó, que desde finales de 1970 el piso es ocupado en concepto de inquilinato por el matrimonio demandado. 

Desde el punto de vista práctico ningún sentido tiene que el inquilino firme un contrato nuevo en el que prácticamente renuncia a la prórroga forzosa porque ningún beneficio arrendaticio le va a procurar el nuevo contrato. 

Pero es que además, y a pesar de que el contrato de arrendamiento aportado por el actor fechado en 28 marzo 2009, parece decir otra cosa (nuevo contrato), las cláusulas de los contratos se interpretan los unos por los otros (1285 C.c) debiendo darse a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. Siendo esto así, la cláusula SÉPTIMA del referido contrato dice algo que no debería haber dicho si, como el actor alega en su recurso, se tratara de un contrato nuevo y distinto al anterior. "Dándose por terminado el contrato con el fallecimiento de ambos cónyuges, sin posteriores subrogaciones" 

Ante los hechos que se someten a su consideración y tras una detallada revisión de la prueba practicada obrante a las actuaciones, este Tribunal conviene con la Juzgadora de Primera Instancia, en que, de conformidad con lo dispuesto por los arts. 1281 y siguientes del Código civil , una interpretación literal del documento suscrito entre las partes el día 26 de Marzo de 2009 permite obtener la conclusión de que lo realmente querido por los contratantes fue la simple novación modificativa del contrato de arrendamiento concertado verbalmente entre los arrendatarios ( matrimonio) y la causante del actor a finales de 1970, por la que se aumenta la renta. Lo cual se colige tanto del tenor literal del referido documento como de la consideración en la situación analizada de lo dispuesto en el art. 1204 del Código, a cuyo tenor, "para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles", extremos que no concurren en el supuesto enjuiciado

Inaplicación del art. 11 de la LAU, en desistimiento de alquiler de local.

El arrendatario de dos locales de negocio desiste del alquiler antes de cumplir el plazo de duración pactado en el contrato.

El arrendador exige el cumplimiento de ese contrato constituido por el pago de 3.784.097,11 euros, resultado de sumar el importe de las rentas pendientes de pago hasta el vencimiento de los arrendamientos.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara  la ineficacia del pretendido desistimiento unilateral de los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda.

La Audiencia provincial estima en parte el recurso de apelación y declara que procede la aplicación analógica del art. 11 de la LAU de1994, por lo que procedería el desistimiento anticipado del contrato por parte de la arrendataria.

El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de octubre de 2017, estima el recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia y confirma íntegramente la sentencia de primera instancia.

Estima el Supremo la invocada infracción del art. 11 por aplicación indebida de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, en su redacción aplicable al caso, es decir la anterior a la dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, así como la infracción del art. 4.1 del Código Civil , según el cual procede la aplicación analógica de la norma cuando ésta no contempla un supuesto específico, pero regula otro semejante entre los que se aprecia identidad de razón, y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre este precepto legal, según la cual, la aplicación del método analógico se condiciona a la existencia de una verdadera laguna legal y a la similitud jurídica esencial entre el caso que se pretende resolver y el ya regulado, debiendo acudirse para resolver el problema al fundamento de la norma y al de los supuestos configuradores.

Considera el Supremo que el  art. 11 de la LAU regula el desistimiento para el arrendamiento de viviendas, pero no se recoge un supuesto similar en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, figura que no precisa de tutela específica al estar subordinada a los pactos existentes entre las partes ( art. 1255 C. Civil ), por lo que no procede una aplicación analógica del precepto al carecer de identidad de razón ( art. 4 del C. Civil ).

Nada obstaba a que las partes hubiesen pactado el desistimiento anticipado, pero no lo hicieron.

El art. 4.3 LAU determina que las partes regirán sus relaciones de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad, por lo que en la sentencia recurrida se infringe dicho precepto en cuanto impone la aplicación del art. 11 de la LAU que no está previsto para los arrendamientos para uso distinto de vivienda, desequilibrando el sustrato económico que las partes tuvieron en cuenta para pactar el contrato, alterando las bases del mismo.

En la resolución recurrida se permite una renuncia anticipada y unilateral a la duración del contrato, cuando este preveía que el plazo sería obligatorio para ambas partes.

En base al art. 1124 del C. Civil , el arrendador podía solicitar el cumplimiento del contrato, como ha hecho, exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.

Igualmente podía instar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, pero no optó por esa vía.

Distingue el Tribunal Supremo los tres grupos de casos que la jurisprudencia ha elaborado para estos supuestos:

1.- Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial).

2.- Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato. Es el caso que ahora analizamos.

3.- Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución

El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.

Los plazos en la normativa de arrendamientos urbanos

La seguridad jurídica exige que los plazos se cumplan, es lo que suele denominarse "realizar las actuaciones en tiempo oportuno", ya que realizarlas fuera de plazo, extemporáneamente, puede tener consecuencias dañosas incluso para los profesionales que, por negligencia o impericia,  hayan dejado transcurrir ese plazo.

Tampoco cabe invocar la ignorancia de la existencia esos plazos, como justificación  de su incumplimiento.

Por tales motivos vamos a enumerar los principales plazos y términos que la normativa de arrendamientos urbanos tiene previstos para que sean cumplidos por los interesados.

De menor a mayor duración, serían los siguientes:

TRES DIAS: A partir de la notificación de una demanda el demandado tiene tres días de plazo para solicitar justicia gratuita o el nombramiento de abogado de oficio. (art. 33.2 Ley de Enjuiciamiento Civil)

SIETE PRIMEROS DIAS DEL MES: Plazo en que debe hacerse efectivo el pago de la renta, salvo pacto en contrario (art. 17 LAU)

QUINCE DÍAS: Si, una vez terminado el plazo de duración pactado en un contrato de arrendamiento y sus prórrogas forzosas,  el arrendatario continúa disfrutando quince días  de de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción. (Art. 1566 Código Civil)

QUINCE DÍAS: Plazo que tiene el cónyuge del inquilino para comunicar al casero su voluntad de continuar el alquiler del que el inquilino ha desistido (art. 12 LAU)

VEINTE DIAS: Plazo máximo de duración de obras necesarias que debe soportar el inquilino, sin derecho a disminuir  la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado. (art. 21 LAU)

TREINTA DÍAS: Plazo de requerimiento de pago previo, transcurrido el cual, el inquilino moroso no podrá enervar el desahucio, pagando en el Juzgado. No es preciso que en ese requerimiento se le haga saber que de no atenderlo perderá la posibilidad de enervar el desahucio. (art. 22 Ley de Enjuiciamiento Civil)

TREINTA DÍAS:  Plazo que tiene el inquilino desalojado de su vivienda por necesidad del casero, para reclamar a éste, si la vivienda no ha sido ocupada en el plazo de tres meses, ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres. (art. 9 Ley de Arrendamientos Urbanos)

TREINTA DÍAS: Preaviso mínimo que arrendador y arrendatario deben cumplir para notificar a la otra parte su voluntad de dar por terminado el contrato. (Art 10 Ley de Arrendamientos Urbanos)

TREINTA DÍAS: Plazo del arrendatario para ejercitar los derechos de tanteo y retracto, en caso de venta de la vivienda arrendada. (art. 25 LAU)

TREINTA DIAS: Plazo en que el arrendador debe notificar al inquilino su intención de vender la vivienda, cuando éste haya renunciado a su derecho de adquisición preferente. (art. 25 LAU)

UN MES: Plazo del inquilino para desistir del contrato cuando le haya sido notificada la ejecución de obras de mejora en la finca, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. (art. 22 LAU)

UN MES: Plazo en que el arrendatario debe comunicar al arrendador la cesión o subarriendo de la finca arrendada en los contratos de arrendamiento distintos de vivienda (art. 32 LAU)

UN MES: Plazo a partir del cual el retraso en la devolución de la fianza por el arrendador devenga intereses de demora a favor del inquilino. (Art. 36 LAU)

UN MES: Plazo a partir del cual el retraso en la devolución de la fianza por el organismo público que la tenga depositada,  devenga intereses legales (DA TERCERA LAU)

DOS MESES: Antelación con la que el arrendador debe comunicar al inquilino la fecha en que debe abandonar la vivienda por necesitarla para él o sus familiares. (art. 9 Ley de Arrendamientos Urbanos)

DOS MESES: Plazo para comunicar al arrendador nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del inquilino, que el cónyuge continuará como inquilino en ese arrendamiento, (art 15 LAU)

DOS MESES: Plazo en que debe comunicarse al arrendador la subrogación del heredero por fallecimiento del arrendatario en los arrendamientos distintos de vivienda (art. 33 LAU)

TRES MESES: Plazo en que debe comunicarse al arrendador el fallecimiento del inquilino a efectos de la subrogación de familiares, en los arrendamientos de vivienda (art. 16 Ley de Arrendamientos Urbanos)

TRES MESES: Plazo en el que debe ser ocupada efectivamente la vivienda arrendada que el casero ha reclamado para él o para un familiar, desalojando al inquilino. (art. 9 de la LAU)

TRES MESES: Plazo en el que debe abandonar la vivienda el inquilino en caso de venta de la misma, si la finca no está inscrita en el Registro y el comprador le requiere para desalojar (art. 14 LAU)

TRES MESES: Anticipación con la que el arrendador debe comunicar al inquilino la realización de obras de mejora en la finca, su comienzo, duración y coste previsible. (art. 22 LAU)

CUATRO MESES: Tiempo de preaviso antes del término del contrato,  que debe cumplir el arrendatario para ofrecer al arrendador la continuación del alquiler por cinco años y a precio de mercado, para tener derecho a exigir indemnización si debe abandonar al inmueble arrendado. (art. 34 LAU)

SEIS MESES: Tiempo minino que debe cumplir el inquilino para desistir de un contrato de arrendamiento de vivienda (art. 11 Ley de Arrendamientos Urbanos)

SEIS MESES: Plazo durante el cual el arrendatario puede exigir al arrendador indemnización por abandono del local arrendador, si inicia la misma actividad en el mismo municipio (art. 34 LAU)

SEIS MESES: Plazo durante el cual al arrendador, si se inicia en el local la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario que debó abandonar dicho local por término del contrato, deberá indemnizar a éste. (art. 34 LAU)

UN AÑO: Duración presunta de los arrendamientos para los que no se haya pactado plazo de duración o ésta sea indeterminada. (art. 9 Ley de Arrendamientos Urbanos)

UN AÑO: Término a partir del cual arrendador o arrendatario pueden revisar la renta, si así ha quedado pactado en el contrato. (art. 18 LAU)

TRES AÑOS: Duración total con sus prórrogas forzosas para el arrendador del contrato de arrendamiento de vivienda, opcional para el inquilino. (art. 9 Ley de Arrendamientos Urbanos)

TRES AÑOS: Término a partir del cual el arrendador puede elevar la renta al inquilino por obras de mejora realizadas en la finca (art 19 LAU)

TRES AÑOS: Plazo en que la fianza legal no puede ser actualizada (art. 36 LAU)

TRES AÑOS: Nuevo plazo de duración del alquiler que se reconoce al inquilino realojado por incumplimiento de su casero de habitar en la vivienda de la que fue desalojado por necesidad (art. 9 de la LAU)

CINCO AÑOS: Duración de la actividad comercial de venta al público que, ejercida por el arrendatario, dará derecho a exigir indemnización si al término del arrendamiento el arrendador no accede a su renovación al precio de mercado ofrecido por el arrendatario (art. 34 LAU)