LAU 1994: Los gastos de comunidad en viviendas de protección pública

 

Un grupo de inquilinos demanda a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS), como arrendadora reclamando la devolución de 64.306,77 euros, pagados en concepto de cuotas de comunidad.

En el contrato de arrendamiento figura que serán de cuenta del arrendatario: A) Los servicios individuales de agua, luz, gas y otros análogos. B) Los servicios comunes de luz, elevadores, antena colectiva, portero automático y otros análogos. C) Los servicios y gastos que se produzcan por guardería, limpieza y conservación de viales, parques, jardines y demás superficies vinculadas al inmueble.

Los arrendatarios invocan el artículo 20 de la LAU que, aunque admite la posibilidad de establecer un pacto de esa naturaleza, exige para su validez, que conste por escrito y que se determine el importe anual de los gastos a la fecha del contrato, requisito éste que aquí no se cumple.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda al entender que la legislación especial de vivienda de protección pública prevalece sobre el citado artículo 20 de la LAU.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 11 de noviembre de 2021, estima el recurso de apelación de los inquilinos y condena a la EMVS a devolver a los demandantes la cantidad de 64.305,77 euros percibidos indebidamente por gastos de comunidad.

Considera la Audiencia que el Reglamento de Viviendas con protección Pública de la Comunidad de Madrid no es contradictorio ni incompatible con la Ley de Arrendamientos Urbanos, que también establece que el arrendador podrá percibir el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino, si bien con una doble exigencia, que se pacte en el contrato, y que se cuantifique su importe para la primera anualidad, condición esta que no se cumple en el presente caso. No puede acogerse la pretensión del apelante de la no aplicación del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando la primera remisión que hace el contrato al régimen jurídico aplicable es a esta Ley "con la sola excepción de las especificaciones derivadas del propio régimen de protección pública de la vivienda". Ni siquiera contiene esta estipulación remisión al Reglamento de Viviendas con Protección Pública de Madrid, que como decimos no contradice el artículo 20 de la Ley deArrendamientos Urbanos, ni establece un régimen distinto. Y en modo alguno nos encontramos ante una especificación derivada del propio régimen de protección pública de la vivienda, siendo imperativa la aplicación de las exigencias del artículo 20 en virtud de lo dispuesto en el artículo 6 de la LAU y en el propio contrato de arrendamiento.

Requerimiento por burofax para evitar la enervación del desahucio

 

HECHOS:

Demanda de desahucio por falta de pago contra el inquilino, que adeudaba un año de alquiler. Se alegó que no cabía la enervación de la acción de desahucio, al haber sido requerido de pago con más de 30 días de antelación a la fecha de interposición de la demanda, sin haber abonado las mensualidades pendientes.

El inquilino invoca no haber recibido el burofax de requerimiento y acompaña resguardo de pago de los alquileres adeudados.

El Juzgado de primera instancia dictó sentencia en la que se declaró enervada la acción de desahucio.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación del arrendador y declara resuelto el contrato de arrendamiento, con condena al demandado a abonar a la parte actora la suma de 12.000 euros, correspondientes a las rentas adeudadas al interponer la demanda, así como las que se devenguen durante la sustanciación del proceso hasta la fecha del lanzamiento.

El Tribunal Supremo, sentencia de 22 de junio de 2022, desestima el recurso de casación del inquilino y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que el requerimiento de pago no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

En el supuesto que enjuiciamos, el recurrente tenía perfecto conocimiento, como es obvio, de que se hallaba en una situación de morosidad al adeudar las doce mensualidades de renta objeto de reclamación en el proceso y, por lo tanto, sometido a la eventualidad de ser judicialmente demandado. Sabía, igualmente, que le había sido remitida una notificación por medio de un burofax a través de los servicios de correos; y, pese a tenerla a su disposición optó por no recogerla, evitando, de esta forma, por acto dependiente de su voluntad, acceder a su contenido.

En definitiva, practicado el requerimiento fehaciente, su no recepción, por causa imputable al arrendatario, no impide que desencadene su eficacia, y sin que exija una reiteración de su práctica para desencadenar eficacia jurídica, cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso. Cuestión distinta es que se demostrase que el arrendatario no pudo acceder a su contenido, lo que no es el caso.

Los requisitos de ese requerimiento de pago, para impedir la enervación del desahucio, son:

1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada. 

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente. 

3. Ha de referirse a rentas impagadas. 

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales. 

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, no se exige que se comunique al arrendatario. 

1. Que el contrato va a ser resuelto. 

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo. 

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.