La eficacia de un burofax no recibido

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 17 de abril de 2017 por un plazo de 1 año a contar desde la fecha de la firma del contrato. Tras el transcurso del plazo de 1 año, las partes pactaron en la cláusula segunda: "Si llegada la fecha del vencimiento del contrato ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de cuatro años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato”.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución de contrato por finalización del plazo por considerar probado que no consta la notificación fehaciente de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato dado que los burofaxes que envió el demandante el 8 de febrero de 2022 y 7 de marzo de 2022 para resolver el contrato que les vinculaba de fecha 17 de abril de 2017 no fueron recepcionados por el arrendatario.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veintiuno de diciembre de dos mil veintitrés, estima el recurso de apelación del arrendador y declara resuelto el contrato.

Considera la Audiencia que consta acreditado que el 8 de febrero de 2022 el demandante remitió al demandado un burofax dando por resuelto el contrato de 17 de abril de 2017 al domicilio que consta en el contrato de arrendamiento. Se intentó por dos veces por el empleado de correos entregar el burofax, lo que no pudo hacerse por estar ausente el inquilino en las dos ocasiones y dejándose aviso en buzón, aviso que no se recogió. El lunes 7 de marzo de 2022 se remitió un segundo burofax postal notificando nuevamente la resolución del contrato. El burofax se intentó entregar según consta en la certificación de correos el 7 de marzo 2022 a las 18.35; el 9 de marzo de 2022 a las 7 horas; el 9 de marzo de 2022 a las 9,38; el 10 de marzo de 2022 a las 7 horas, el 10 de marzo de 2022 a las 18.51 horas. Pendiente de recoger en la oficina se dejó aviso el 10 de marzo de 2022 a las 19.51 horas y se retiró de la oficina el 25 de marzo de 2022 a las 19.51 horas sin que acudiera el demandado a recoger la notificación.

Debe por lo tanto darse por válidas el intento de notificación o requerimiento efectuado por burofax cuando este no es retirado voluntariamente por el destinatario, pues como indica la jurisprudencia.

Ello es así porque los actos de comunicación exigen una actuación conforme a la buena fe del destinatario de la comunicación (carta, telegrama, burofax, cédula judicial, etc.), puesto que siendo un acto personal y voluntario la recepción y lectura de la comunicación, no puede ser coaccionado. Pero la consecuencia de la falta de colaboración del destinatario, de su negligencia o mala fe, no puede ser otra que la consideración de que la notificación se ha producido, ya que solo a la notificada le es imputable el desconocimiento.

La duración de los arrendamientos urbanos hoy.

Aunque solo sea para intentar poner un poco de orden en el galimatías que las sucesivas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos han provocado en esta delicada e importante cuestión, puede convenir establecer un cuadro sinóptico resumido de la duración posible de los arrendamientos urbanos en España atendiendo a la fecha en que se firmo el contrato.

A.-  Alquileres de vivienda firmados antes de 9 de mayo de 1985.

     1.- El inquilino podrá darlos por terminados a su voluntad.
     2.- El arrendador deberá respetar su duración hasta que fallezca el inquilino, su cónyuge, y los hijos que previamente convivieran  con él con minusvalía igual o superior al 65%.

B.- Alquileres de local de negocio firmados antes de 9 de mayo de 1985.

     1.- El arrendatario puede darlos por terminados a su voluntad.

     2.- El arrendador debe respetar su duración:

          a) Si el arrendatario es persona física: Hasta su fallecimiento o jubilación

          b) Si es persona jurídica: Hasta 31/12/2014

C.- Arrendamientos firmados entre 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995. (Decreto Boyer)

     1.- Si se pactó la renuncia a la prórroga forzosa, se encuentran terminados y en tácita reconducción.

     2.- Si no se pactó la renuncia se aplican los puntos A.- o B.- anteriores según corresponda.

D.- Alquileres  de vivienda firmados entre 1 de enero de 1995 y 6 de junio de 2013

      1.- Si no se pactó duración determinada:

            a) El inquilino podrá marcharse al término de la primera anualidad o de cualquiera de las sucesivas.

            b) El arrendador deberá respetar una duración obligatoria de cinco años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino un mes antes de cumplirse el quinto año.

      2.- Si se pactó una duración determinada, ambas partes están obligadas a cumplirla

E.- Alquileres de no vivienda firmados a partir de 1 de enero de1995

     Ambas partes está obligadas a cumplir el plazo de duración pactado.

F.- Alquileres de vivienda firmados conforme al RDL 6/2012.

     Procedente de viviendas entregadas al acreedor hipotecario en dación de pago. Se reduce a dos años la duración sin derecho a prórroga.

G.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 6 de junio de 2013

     1.- El inquilino podrá darlo por terminado a los seis meses preavisando con treinta días.

     2.- El arrendador deberá respetar una duración obligatoria de tres años que podrá prorrogarse uno más si no preavisa al inquilino treinta días antes de cumplirse el tercer año.

H.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 6 de marzo de 2019

     1.- El inquilino podrá darlo por terminado a los seis meses preavisando con treinta días.

     2.- El arrendador, persona física, deberá respetar una duración obligatoria de cinco años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino cuatro meses antes de cumplirse el quinto año.
     

        

     3.- El arrendador, persona jurídica, deberá respetar una duración obligatoria de siete años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino cuatro meses antes de cumplirse el quinto año.

I.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 24 de mayo de 2023

     1.- El inquilino, acreditando situación de vulnerabilidad, podrá solicitar un año de prórroga, una vez agotadas las prórrogas legales.

      2.- Si el inmueble se ubica en zonas tensionadas, una vez agotadas todas las prórrogas, el inuqilino podrá obtener otra prórroga de tres años.

LPH: Transformación de trastero en garaje

 

HECHOS:

El Juzgado de primera instancia estima la demanda de la Comunidad de propietarios y condena a los demandados "a cesar en el uso del trastero como garaje” por considerar que “no se concedió autorización al antiguo propietario para derribar el tabique [… que separaba del garaje el trastero y cerraba este con una puerta], que en ningún momento se permitió a éste guardar dos vehículos tras derribar el tabique”.

La Audiencia provincial estima el recurso de apelación de los demandados por considerar que no se solicita la reposición del trastero a su estado original por alteración de elementos comunes, sino que se insta que se cese en el uso del mismo como plaza de aparcamiento y partiendo de la libertad de uso siempre que no esté legalmente prohibido o limitado por el titulo constitutivo o los estatutos, o sean actividades molestas, dañosas o insalubres (artículo 7 Ley de Propiedad Horizontal), consta en el presente caso que no es el único propietario que aparca, dos vehículos, sino que también hay otros que estacionan varios.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de febrero de 2024, estima el recurso de casación de la Comunidad y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que es necesario observar que la de aparcamiento es una actividad con incidencia ambiental, ya que es susceptible de producir molestias, alterar las condiciones de salubridad del medio ambiente u ocasionar riesgos o daños a las personas o al medio ambiente y que está incluida dentro de las actividades sometidas a licencia ambiental.

Pues bien, atendidos los términos, claros y taxativos, del certificado emitido por la secretaria general del Ayuntamiento de Villena (en el que la funcionaria expone que la licencia fue concedida "única y exclusivamente para 26 plazas de aparcamiento para otros tantos vehículos automóviles, así como para 26 cuartos trasteros") hay que concluir que los recurrentes, al utilizar el espacio destinado a trastero como plaza en la que poder estacionar un segundo vehículo, no solo han añadido, una plaza de aparcamiento más a las 26 que se describen en el título constitutivo sin el consentimiento de la comunidad, sino que, además, están incumpliendo las condiciones en las que el Ayuntamiento de Villena concedió la licencia de apertura para la actividad de garaje privado en el edificio comunitario.

Por lo tanto, los recurridos hacen algo que no les está permitido y que contraviene las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas, que es el modo en el que se sigue expresando, para describir uno de los tipos de actividades no permitidas, el art. 7.2 LPH, precepto legal que, al contrario de lo que considera la Audiencia Provincial, sí resulta de aplicación en el presente caso.

Además, que los recurridos no sean los únicos que aparcan dos vehículos no es óbice a lo anterior ni puede justificar que actúen por la vía de hecho y al margen de las vías legales que están abiertas y a su disposición si consideran que están siendo injustificadamente discriminados o tratados con abuso de derecho por la comunidad, lo que en el presente procedimiento no han planteado en ningún momento.

La tácita reconducción en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 11 de septiembre de 2013. La renta pactada era 1.600 euros mensuales, que debían satisfacerse dentro de los cinco primeros días del mes. La duración del arrendamiento pactada era de un año, con prórrogas anuales hasta tres años (11 de septiembre de 2017). Cumplida esta última fecha, el contrato se prorrogó por un año, hasta el 11 de septiembre de 2018, al amparo del art. 10 LAU (según la redacción entonces vigente).

En 2019 se insta un desahucio por falta de pago, que fue enervado por el inquilino, consignado las rentas en el juzgado. Durante la pendencia de ese procedimiento. El arrendador notifica al inquilino su intención de dar por resuelto el contrato.

La demanda de resolución del arrendamiento por finalización del plazo es desestimada por el juzgado.

La audiencia provincial estima el recurso del arrendador y declara resuelto el contrato.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de febrero de 2024, desestima el recurso de casación, fundado en la invocación de falta de validez de la comunicación remitida por el demandante en julio de 2019, y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que conforme a la jurisprudencia de esta sala, (STS 26/09/2018 y 28/03/2022) “se entiende que el artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito". De tal forma que, como declaramos en la sentencia 184/2021, de 31 de marzo, "[...] Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al art. 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento".

Un presupuesto necesario para que opere la tácita reconducción del art. 1566 CC es que no haya precedido requerimiento de resolución, dirigido por el arrendador al arrendatario. En este caso, existe un requerimiento previo, la comunicación de 21 de julio de 2020, que constituye una voluntad contraria y expresamente manifestada por el arrendador a la tácita reconducción.

 Al margen de que cuando se hizo estaba en marcha el procedimiento anterior de resolución del arrendamiento por cumplimiento del plazo de duración, lo que impidió que sirviera en aquel primer procedimiento por ser posterior a la demanda, sí que puede servir en este segundo pleito, por ser anterior a la demanda. Lo relevante en este caso es que existe una voluntad contraria del arrendador a la tácita reconducción, manifestada de forma expresa unos meses antes de la presentación de la demanda.

La devolución de la fianza en un desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

En un desahucio por falta de pago, el juzgado de primera instancia condena a los inquilinos a desocupar la vivienda y a pagar a la arrendadora la suma de 6.237,33 euros en concepto de rentas y consumos vencidos.

La arrendadora apela la sentencia alegando que la cantidad adeudada se eleva a la cuantía de 7.337,33 euros a la que se ha deducido incorrectamente la compensación de la fianza depositada, 1.100 euros.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 19 de diciembre de 2023, estima en parte el recurso y condena a los inquilinos a pagar la suma de 7.337,33 euros

Considera la Audiencia que el art.1196 CC dispone: "Para que proceda la compensación, es preciso:

1.º Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro.

2.º Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si ésta se hubiese designado.

3.º Que las dos deudas estén vencidas.

4.º Que sean líquidas y exigibles.

5.º Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor.

Por tanto, no procede reducir la cuantía adeudada con el importe de la fianza prestada, pues dicha fianza no se liquida sino hasta después de la entrega del inmueble, sin que por tanto exista deuda líquida, vencida y exigible que compensar.

El art.36.4 LAU dispone, en efecto, que "El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución", pero el "final del arriendo" se relaciona con "la entrega de llaves". Ese es el momento a partir del cual el arrendador dispone del plazo de un mes para hacer entrega al ya ex arrendatario de la fianza entregada al suscribir el contrato, sin devengar intereses, plazo durante el cual, en principio, puede comprobar si el inmueble presenta, por ejemplo, desperfectos, o si se han incumplido otras obligaciones dimanantes del contrato. Si la devolución tiene lugar después de un mes, se devengan intereses.

De hecho, en la cláusula 11ª del contrato objeto del procedimiento, ambas partes pactaron que "El arrendatario entrega en este acto la suma de MIL CIEN EUROS (1100 €), en concepto de fianza que serán devueltos al arrendatario al finalizar el contrato, siempre que no exista responsabilidad a la que queda afecta y se hayan cumplido las obligaciones del contrato."

Distinto es el caso en que el arrendador, al presentar la demanda, voluntariamente, ofrece al arrendatario demandado la compensación con la fianza entregada. Pero ese no es el supuesto general.

En este concreto supuesto, en que no se ha ofrecido la compensación con la fianza -sí la enervación-, se desconoce cuál será el estado del inmueble al tiempo de la entrega de llaves, por lo que, en relación con la fianza,  únicamente cabe su compensación en una liquidación del contrato que no puede ser efectuada en este proceso.