Notificación a inmobiliaria del desistimiento del inquilino

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de Abril de 2017 con una duración de un año.

Se pacta un alquiler de TREINTA MIL EUROS (30.000€) anuales, pagaderos en anualidades anticipadas.

A la firma del contrato se entrega la cantidad antedicha y 2.500€ en concepto de fianza.

Con fecha 4 de diciembre de 2017 el inquilino notifica a la agencia inmobiliaria su voluntad de dar por terminado el contrato el 1 de enero de 2018, si bien desde el 3 de enero de 2018.

El inquilino reclama judicialmente la cantidad de 9.750 euros, correspondientes a los meses de enero a marzo de 2018, menos la parte proporcional de dichos tres días del mes de enero, así como la cantidad de 2.500 euros entregada en concepto de fianza.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima íntegramente la demanda por no considerar que pueda surtir efectos liberatorios para el arrendatario y afectar o vincular a la propiedad, el hecho de que los actores manifestaran la agencia inmobiliaria su voluntad de desistir del contrato, manifestación que, conforme a lo previsto en el propio contrato, debía ser puesta en conocimiento directo del propietario arrendador ahora demandado, lo que no tuvo lugar.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de tres de marzo de dos mil veinte, estima el recurso de apelación de los inquilinos y condena a la parte arrendadora a pagar la suma de nueve mil setecientos cincuenta euros (9.750.-€).

Considera la Audiencia que es preciso relativizar la trascendencia de las formalidades en las notificaciones, dentro incluso de la LAU, cabe citar (pese a que el fondo del asunto difiere del que ahora nos ocupa) al Tribunal Supremo en su reciente sentencia número 475/2018, de fecha 20/07/2018, recaída en un supuesto de falta de notificación escrita de la subrogación en relación con el conocimiento por el arrendador del fallecimiento de la arrendataria y de la voluntad del viudo de subrogarse.

En dicho entorno jurisprudencial, en el que se relativiza la necesidad de una notificación escrita con las formalidades legales en un supuesto incluso más trascendente que el presente -puesto que en aquél producía un continuismo arrendaticio no deseado por el arrendador-, no puede concluirse, por el mero hecho de que la notificación no fuese remitida al domicilio indicado en el contrato, que toda otra notificación es necesariamente ineficaz.

Por otro lado, ya en orden a determinar si el responsable de la Agencia Inmobiliaria que medió en su día en el otorgamiento del contrato -como admite la propia parte demandada-, extendió su gestión a comunicaciones posteriores entre la parte arrendataria y la parte arrendadora. Aprecia la Sala que la prueba obrante en autos y, de hecho, analizada en la sentencia de instancia, evidencia que así era. No viendo el Tribunal -a diferencia del Juzgador de instancia-, a partir de la premisa anterior sobre la relativización de los formalismos en determinadas notificaciones, que se deban restringir las consecuencias de la notificación de la voluntad de no continuar el contrato, la cual fue llevada a cabo.

Por lo tanto , pese a que la parte demandada admite solo la intermediación de la agencia para lo que a la propiedad conviene, no así para lo que puede perjudicarle, ello no es de recibo desde el momento en que, no residiendo el demandado en Ibiza, consta en autos que la inmobiliaria era quien se ocupaba de todo lo relativo al piso. De modo que, no puede ir ahora la parte demandada en contra de sus propios actos y afirmar que el la agencia era un mero intermediario en cuestiones menores, al menos no sin violentar los principios "Adversus proprium factum quid venire non potest" y «Qui est conmodum debet esse etiam in inconmodo».

Propiedad Horizontal: Modificación de la distribución de gastos generales.

HECHOS:

La Comunidad de propietarios acuerda en 1977, fijar unas cuotas diferentes a las contenidas en el título constitutivo, situación que fue aceptada por todos los comuneros, sin que tal acuerdo fuera objeto de impugnación ni los acuerdos posteriores que recogen tales cuotas de participación.

En Junta celebrada en 11 de diciembre de 2013, se acuerda denegar la solicitud de una copropietaria de aplicar la cuota de participación que las fincas de su propiedad tienen asignadas en el título constitutivo de propiedad horizontal respecto de su contribución al sostenimiento de los gastos generales, así de exigir a dicha propietaria el pago de los gastos generales en cuanto a la cuota de participación asignada en el título constitutivo.

La propietaria afectada obtiene sentencia en primera instancia por la que se declaran nulos los anteriores acuerdos.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la Comunidad considerando do perfectamente válida la postura de la comunidad, ya que la situación se mantiene de forma tácita a lo largo de más de treinta y cinco años.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de marzo de 2020, estima parcialmente el recurso de casación de la copropietaria y revoca la sentencia de la Audiencia, declarando nulo el acuerdo por el que la Comunidad se niega a aplicar a la demandante la cuota de participación que las fincas de su propiedad tienen asignadas en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal.

Considera el Supremo que el interés casacional de la cuestión suscitada va incluso más allá de las cuestiones que se plantean en las sentencias que se citan y de si la situación de hecho creada ha perdurado durante más o menos tiempo, pues supone la necesidad de resolver sobre si es o no posible la modificación tácita del título constitutivo como refiere la sentencia recurrida por el transcurso de determinado tiempo tras una modificación del mismo que no ha respectado los requisitos legales.

Es cierto que los propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar -por determinadas razones- que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la ley. Pero un acuerdo de modificación del título constitutivo requiere la inserción de la propuesta de modificación como punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, que habría de llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo, como ocurre con la recurrente. No es esta la situación que se da en el caso ya que no existe ese acuerdo que concretamente establezca, con cumplimiento de las exigencias legales, las nuevas cuotas de participación. De ese modo, en todo momento cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello.

Propiedad Horizontal: Quórum necesario para la construcción de una piscina

HECHOS:

Dos copropietarios demandan a la Comunidad de propietarios, ejercitando contra esta última acción de nulidad del acuerdo adoptado por la misma para la construcción de una piscina. Consideran que dicho acuerdo no es válido por cuanto para la instalación de una nueva piscina en un espacio común es necesaria la unanimidad de los copropietarios por afectar al título constitutivo.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estimó el recurso y revocó la sentencia de primera instancia en el sentido de estimar la demanda y declarar la nulidad del acuerdo.

El Tribunal Supremo, sentencia de 18 de octubre de 2018, estima el recurso de casación contra la sentencia recurrida y confirma la sentencia de primera instancia.

Destaca el Supremo una cierta ambigüedad en la formulación de la demanda, pues mezcla aspectos de la regla3.ª con la 4.ª, no queda la menor duda que tiene presente a ésta última como causapetendi.

En el fundamento de derecho IV sobre el fondo de la acción se cita especialmente el art. 17.4. in fine, y este párrafo prevé que "No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso".

Y esta cita se encuentra estrechamente ligada a la afirmación que se hace en el número cuatro de los hechos de la demanda en el sentido de que se les priva de espacios con los que en origen contaban por su propiedad, así como que los vecinos disidentes dejarían de utilizar un espacio que les pertenece como patio de recreo de uso común.

No obstante, y ahí la ambigüedad, se hace mención a sus economías precarias y a la sentencia de esta sala de 9 de octubre de 2008, esto es, a suponer que se estaría sometiendo a acuerdo la creación de un servicio de interés general, que ahora se prevé en la regla 3.ª del art. 17 -redacción por Ley 8/2013- y que coincide con el párrafo 1.1 del art. 17 en la redacción dada por la Ley 51/2003, vigente al tiempo de dictarse la sentencia citada de la sala.

Por tanto, podemos concluir que hay que soslayar la regla3.ª del art. 17 LPH y la interpretación del concepto jurídico indeterminado del interés general, cuestión sumamente interesante para la doctrina y en íntima relación con la realidad social y condiciones de tiempo y lugar, como sugiere la sentencia de primera instancia(concepto dinámico y variable), por no ser de esta clase el acuerdo impugnado.

Una vez que la sala ha decidido que la sentencia recurrida, por las razones expuestas, ha errado al no aplicar la regla 4.ª del art. 17 LPH, la consecuencia es casar la citada sentencia y asumir la instancia.

Al asumir la instancia se aprecia que el régimen de mayorías para la validez del acuerdo se ha respetado, sin que ni siquiera sea objeto de debate, una vez desechada que fuese precisa la unanimidad. La cuestión a decidir ha de ser, pues, por haberla introducido en el debate la parte actora, según hemos expuesto, si concurre o no la prohibición prevista en el art. 17.4.ª in fine LPH .Esto es, si la innovación, objeto del acuerdo, hace inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de los comuneros impugnantes, en concreto del patio como espacio de uso común, a efectos de patio de recreo.

A tal fin, se ha de traer a colación que si bien es cierto que los derechos de disfrute de un copropietarios obre un elemento común tienen una expansión hacia el máximo de posibilidades, también se ha de ponderarla concurrencia de los derechos del resto de los copropietarios.

Para llevar a cabo esa labor de ponderación y de armonía tan necesaria para quienes conviven en régimen de propiedad horizontal, se habrá de estar a la prueba obrante en autos y colegir si, a salvo el espacio que ocupa la cubeta de la piscina, los comuneros disidentes se ven privados de modo relevante y sustancial del uso y disfrute de un elemento común, como en este caso es el patio.

El documento n.º 7 contiene el estudio previo de piscina comunitaria y aseos de la Comunidad, y en el plano se aprecia claramente que fuera de la cubeta de la piscina, único espacio que no puede ser usado por la parte actora, aquí recurrida, existe un espacio de patio y jardín suficientemente amplio como para que la parte que impugna el acuerdo pueda ver colmado su uso como patio de recreo.

Con tal solución quedan satisfechos los intereses de todos los comuneros, sin que la parte actora quede privada, de modo relevante y sustancial, del uso y disfrute del patio común.

Arrendamiento con opción de compra. Devolución de la prima.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento con opción de compra por cinco años que vencía el 6 de agosto de 2014.

Se entrega una prima de opción de 31.158,40 euros, con arreglo a estas cláusulas:

b) Se stableix como a termini de duración perquè  larrendatari pugui exercitar el seu dret a aopció de compra, el de CINC ANYS, a partir de la firma del presente contracte. Ambdues  parts pacten que, en cas que el contracte darrendament  sextingeixi per qualselvol  motiu, abans del termini de durada pactat de cinc anys, sextinguiràtambé el dret dopció de compra [...]

d) Un cop tanscorregut el termini de cinc anys pactat, sese que larrendatari  hagi exercitat aquest dret dopció de compra, larrendador podrà donar per resolta aquesta opció sese necessitat de notificació a laltra part, continuant el present contracte únicament i exclusiva como a contracte dç arrendament, fent seves totes les quantitats entregades  fins al moment, inlosa la prima de la opció de compra [...]"

El 29 de mayo de 2014 los arrendatarios manifiestan su voluntad de dar por terminado el contrato, exigiendo la devolución de la prima o precio de la opción.

Los inquilinos demandan al arrendador en solicitud de 31.984,40 euros, correspondientes a la prima de la opción más la fianza del arrendamiento.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia provincial revoca la anterior sentencia y condena a la sociedad arrendadora a pagar 31.158,40 euros como la devolución de la prima y 826 euros en concepto de devolución de fianza arrendaticia

Entiende la AP que  los arrendatarios de acuerdo con el artículo 10 Ley Arrendamientos Urbanos, antes del transcurso de 5 años manifestaron su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia y que para este supuesto concreto de renuncia o desistimiento a continuar con el arrendamiento antes de cumplirse el plazo de 5 años no se concertó expresamente la pérdida de la prima de opción de compra.

El Tribunal Supremo, sentencia de 19 de febrero de 2020, estima el recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia y confirma la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia.

Considera el Supremo que de la cláusulas antes transcritas se deduce con toda claridad, sin margen a la interpretación, que si el arrendatario no ejercitaba la opción en el plazo de cinco años concedido, perdía la prima. Era indiferente que los arrendatarios desistiesen de la opción con anterioridad al término de los cinco años, pues ese era un plazo máximo que no se podía superar pero del que se podía desistir a criterio del arrendatario, pero siempre perdiendo la prima, tanto si se superaban los cinco años, como si se anticipaba la renuncia a la opción.

La referida prima es una contraprestación al arrendador por bloquear la venta del bien, en beneficio del arrendatario, con el que se pacta un derecho preferente y esta contraprestación, en beneficio del arrendatario, se entrega por no promover el arrendador la venta en el mercado, garantizándose el arrendatario un plazo máximo de cinco años, al que puede renunciar pero sin que pueda eludir la pérdida de la prima, tal y como consta en el contrato, con claridad.

Menciona la STS de 6 de abril de 2011 cuando dice: "El contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil. De ahí quesean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción"

De lo expuesto se deduce la infracción en la sentencia recurrida de los arts. 1281, 1255 y 1258 del C. Civil, al interpretarse el contrato fuera de las reglas de la lógica y desnaturalizando lo pactado, por lo que asumiendo la instancia casamos la sentencia recurrida y confirmamos íntegramente la sentencia de 11 de enero de 2016 del Juzgado de Primera Instancia.