La repercusión del IBI y tasa de basuras en el arriendo de una VPP

 

El inquilino de una vivienda de protección pública (VPP) tacha de predispuesta y abusiva y solicita la nulidad de la cláusula de su contrato de arrendamiento con opción de compra, que establece que "será a cargo del arrendatario el Impuesto de Bienes Inmuebles y aquellas tasas que graven la vivienda, las cuales serán repercutidas por el arrendador conjuntamente con la mensualidad de renta siguiente a su devengo por el Ayuntamiento u organismo".

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de ocho de octubre de dos mil diecinueve, desestima esa solicitud conforme al siguiente razonamiento:

Aunque conforme a la normativa para para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, han de reputarse abusivas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, impongan al consumidor, en la compraventa de viviendas, el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario; no debe olvidarse que la cláusula séptima del contrato litigioso se halla referida al contrato de arrendamiento que liga a las partes y no al eventual contrato de compraventa de la vivienda arrendada que pudiera derivar de la opción de compra establecida.

Partiendo de ello, ha de tenerse presente, que la posibilidad de pactar la repercusión, al arrendatario, del importe de los tributos que correspondan a la vivienda arrendada aparece expresamente recogida en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, a cuyas disposiciones queda sujeto el contrato litigioso, como expresamente establece su estipulación primera.

Por otra parte, tampoco puede olvidarse que el apartado 10.2 de la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos -de aplicación a los contratos suscritos bajo la vigencia de la Ley Arrendaticia de 1964- facultó, asimismo, a los arrendadores a exigir de los arrendatarios el importe total de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente al inmueble arrendado.

De igual modo, la normativa de la Comunidad de Madrid, que regula la cesión, en arrendamiento, de las viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública preceptúa que será de cuenta de los arrendatarios "el importe de la contribución urbana" que grave el inmueble; y el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, establece, de modo expreso, que "el arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable"

En cuanto a la tasa de basuras es un tributo municipal cuyo hecho imponible viene determinado por la prestación del servicio público de recogida de basuras, por lo que es evidente que el receptor de dicho servicio público es, en todo caso, el ocupante o usuario de la vivienda en cuestión, que es quien recibe y se beneficia de la prestación del mismo; por lo que la estipulación contractual que prevé la repercusión de dicho tributo al arrendatario -que es, precisamente, a quien corresponde el uso de la vivienda arrendada- no origina perjuicio alguno al consumidor, ni genera un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones que para él derivan del contrato de arrendamiento.

Instalación de ascensor en un inmueble arrendado

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 5 de marzo de 2014, con una duración de 13 años.

En dicho contrato se establece una cláusula, como obra de mejora del edificio, la posibilidad de ocupación de unos metros cuadrados del local arrendado para la instalación de un ascensor, renunciando el inquilino a toda reducción de renta por razón de la parte del local de la que sea privado a causa de aquellas y a percibir indemnización por los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Con base en ello el arrendador presenta demanda solicitando se declarase el derecho a la instalación de un ascensor en la finca de su propiedad, la obligación del arrendatario de permitir la ejecución de esa obra, a recuperar la posesión en los espacios indicados imprescindibles para ello y a declarar novado el objeto del contrato quedando fuera de la finca objeto del alquiler los espacios cuya posesión se reintegren a la propiedad.

El inquilino se opuso a la demanda formulando reconvención para que se declarase nula la antedicha cláusula del contrato.

La sentencia de primera instancia desestimó ambas pretensiones.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de diecinueve de septiembre de dos mil veintidós, desestima el recurso de apelación del arrendador y confirma la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que si el art. 22 de la LAU prevé necesariamente una compensación al arrendatario de los supuestos de afectación (temporal y provisional) del arrendamiento como consecuencia de la realización de las obras de mejora, difícilmente puede sostenerse que el arrendatario carezca de derecho alguno a ser indemnizado cuando el resultado de las obras de mejora del edificio suponga una minoración de la finca objeto del arrendamiento, y máxime en nuestro caso donde se observan las ya escasas dimensiones del local.

Sostener lo contrario, como se sustenta, fundamenta y se pide en la demanda rectora de las presentes actuaciones va contra el propio designo de la LAU, pues ésta, en su art 22 referido, respecto de las obras de mejora que afectan a la finca arrendada establece, ex lege, un derecho a rebajar la renta y un derecho a obtener una compensación por aquéllas. De ahí que resulta improcedente negar una compensación y/o rebaja de las rentas cuando la afectación de las obras resulte una minoración permanente de la superficie de la finca objeto del arriendo. En este sentido, como sea que la súplica de la demanda rectora de las presentes actuaciones se ha postulado en realidad como un todo, procede confirmar la íntegra desestimación de la misma

 Siendo el derecho a recuperar la posesión en los espacios indicados imprescindibles para la ejecución e instalación del ascensor una consecuencia de la declaración de novación postulada en el escrito de demanda, debemos señalar que ésta no procede por cuanto no existe acuerdo (ni expreso ni tácito) alguno de las partes contractuales al respecto y los hechos no han dejado de revelar sino una frontal oposición de la arrendataria a dicha novación contractual.

El pacto invocado regula el derecho a llevar a cabo, por parte del titular del inmueble y arrendador, obras de mejora en el edificio, pero ello (que nadie discute, ni niega) no es, en realidad, el objeto de la pretensión de la parte demandante, sino la recuperación de los espacios necesarios para esa obra.

Por último, al no existir inquilinos en las viviendas que integran el inmueble, no se advierte perentoriedad alguna en llevar a cabo las obras de mejora propuestas, sino solo se revela el mero interés de la parte arrendadora.

RESUMEN:

El casero pretende, aunque no lo consigue, aprovechar una cláusula de obras de mejora, para privar al inquilino de parte del inmueble arrendado, sin indemnización ni rebaja del alquiler

Efectos de la ejecución hipotecaria sobre un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 31 de julio de 2017

Adjudicación de la vivienda arrendada, en procedimiento de ejecución hipotecaria, en fecha 28 de febrero de 2018.

Abandono de la vivienda por la inquilina el día 5 de abril de 2019, por auto judicial que ordenaba el desalojo y lanzamiento de los terceros ocupantes. Hasta ese momento la inquilina creía que su arrendador seguía siendo legítimo propietario de la vivienda por ella arrendada.

La inquilina presenta demanda contra su arrendador reclamando la cantidad de 7.940 euros, correspondientes a   tres conceptos: a) Devolución de la fianza, b) alquileres pagados al demandado con posterioridad a la adjudicación de la finca por parte del Banco Santander, c) pago de cuotas de la comunidad de propietarios.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de dieciocho de julio de dos mil veintidós, desestima la apelación del casero y confirma la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que la restitución de la fianza regulada en el art. 36.4 LAU se configura como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución). Ello supone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado). En este sentido, la LAU establece un tiempo de cumplimiento de restitución dentro del mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. En el caso, al casero incumbía la carga de probar la devolución de la fianza, por aplicación de las reglas de distribución de la carga probatoria (art. 217 LEC). Y, en este sentido, la alegación exonerativa del demandado consistente en que la parte actora incumplió su obligación de pago de la renta durante el tiempo de vigencia del contrato, debió ser objeto de la oportuna prueba, la que en modo alguno consta en las presentes actuaciones.

En cuanto a los alquileres que se reclaman, desde el momento en que se dictó el auto de adjudicación, se resolvió ipso iure el contrato de arrendamiento (art. 13.1 de la LAU en la redacción dada la mismo por la Ley 4/2013, de 4 de junio) y, por ello dejó, de existir la obligación del pago de la renta por parte de la demandante al demandado y, por tanto, de dicho pago indebido surge la ineludible obligación de restituirlo (art. 1.895 del CC). Es por ello que debe mantenerse el pronunciamiento de condena al pago del importe de 1.300 euros en concepto de rentas abonadas indebidamente por la arrendataria al demandado cuando éste ya no era propietario de la vivienda. La alegación al respecto formulada por el recurrente de que no consta que Banco Santander notificase directamente a la demandante de que era el nuevo propietario, en realidad, no hace sino redundar en la afirmación da la parte demandante que sostiene su pretensión.

Finalmente, en cuanto a la tercera y última acción de reclamación ejercitada al amparo del art. 1.158 del CC debe recordarse que la inquilina acreditó que fue requerida judicialmente por el Juzgado de Primera Instancia núm. 39 de Barcelona, con relación a una demanda de ejecución de títulos judiciales instada por la comunidad de propietarios donde se halla la finca arrendada, por impago de las cuotas de la comunidad por parte del demandado. Según certificación expedida por la Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia núm. 39 de Barcelona, la hoy demandante ingresó en tal concepto en la cuenta de dicho procedimiento la suma total de 4.980 euros y de esa certificación se advierte que era una deuda que el demandado mantenía con la comunidad de propietarios, antes de la adjudicación.

Los efectos del RDL 11/2020 sobre un contrato de arrendamiento extinguido.

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento vivienda de fecha 21 de abril de 2016, en el que se pactó una duración del contrato de un año.

El 21 de febrero de 2020, transcurridos los tres años del contrato, y hallándose este en prórroga, la arrendadora remitió un burofax en el que comunicaba al inquilino carecer de interés para prorrogar el vínculo contractual un año más.

En fecha 8 junio de 2020, la arrendadora interpuso demanda contra el arrendatario en la que solicitaba la declaración judicial de extinción del contrato por expiración del plazo contractual.

El inquilino aportó carta remitida, por vía burofax, de 15 de julio de 2020, por la que comunicaba a la entidad demandante que se acogía a la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, de conformidad con lo dispuesto en el art. 2 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo y con tal base normativa sostuvo que el contrato necesariamente se prorrogaba 6 meses más, toda vez que la finalización del contrato de arrendamiento tuvo lugar con posterioridad al 2 de abril de 2020 (entrada en vigor RDL 11/2020 de 31 de marzo), causa por la que el arrendador deberá pasar por lo anterior y quedar vinculado por la prórroga legal del vínculo contractual.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación y confirma la anterior sentencia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 4 de octubre de 2022, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que s no se cuestiona que nos hallamos ante un arrendamiento de vivienda, tampoco que había transcurrido el plazo de duración mínima legal de tres años que fijaba el art. 9 de la LAU, así como que el arrendamiento se encontraba en situación de prórroga de un año en aplicación del art. 10 de la LAU, en la redacción vigente de tales preceptos. Igualmente, se había comunicado al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato por parte del arrendador con más de 30 días de antelación. El contrato, pues, según la legislación arrendaticia urbana se extinguía el 21 de abril de 2020. Ahora bien, dentro de dicho plazo de 30 días, entró en vigor, el 2 de abril de dicho año, el RDL 11/2020. La comunicación del arrendatario de prorrogar el contrato se produjo el 15 de julio de 2020, es decir dos meses y medio después de la entrada en vigor de dicha disposición legal.

Tras la vigencia de dicho RDL 11/2020, se abre un nuevo panorama normativo, bajo el cual carece de justificación que el arrendador, tras exteriorizar su voluntad de no prorrogar del contrato de alquiler, conforme al art. 10 de la LAU, tenga que esperar, antes de ejercitar judicialmente la acción de desahucio por expiración de plazo, los seis meses de prórroga a los que se refiere el precitado RDL, cuando el arrendatario no le formuló ninguna petición de tal clase, y no opera la prórroga por ministerio de la ley, sino a iniciativa del arrendatario.

Por otra parte, la espera o pasividad del arrendador, en el ejercicio de la acción de extinción del contrato, hasta que transcurriera dicho plazo de seis meses, conllevaría el juego de la prórroga tácita del art. 10 LAU, que no excluye la nueva normativa.

Tampoco tiene sentido que, cumplidos los requisitos del art. 10 de la LAU y transcurrido un significativo periodo de tiempo -dos meses y medio-, durante el cual el arrendatario nada manifestó sobre su derecho a acogerse al mentado RDL, e interpuesta la demanda, tras su citación a juicio, pueda el arrendatario oponerse a la extinción del contrato, señalando, entonces y solo entonces, que se somete al mentado RDL y, por lo tanto, que el contrato se encuentra bajo la prórroga de seis meses, con la correlativa desestimación de la acción judicial e imposición de costas.

El contrato de arrendamiento no puede quedar sometido a tal situación de incertidumbre, por lo que, al hallarse en prórroga y comunicada, por el arrendador, su intención de no prorrogar el vínculo contractual, conforme a lo dispuesto en el art. 10 LAU, es cuando el arrendatario deberá exteriorizar su voluntad de acogerse al régimen del precitado RDL, antes de que el contrato quede legalmente extinguido, pues entonces ya no podemos hablar de prórroga, sino de rehabilitación del vínculo contractual, lo que constituye una situación jurídica que no fue legalmente contemplada.