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martes, 8 de julio de 2014

¿Hay que informar al inquilino moroso que si no paga no podrá enervar?



El Tribunal Supremo en sentencia de 23 de junio de 2014, ha fijado la siguiente doctrina jurisprudencial:  El requerimiento de pago que se hace al amparo artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

Hechos:

Se notifica notarialmente al inquilino lo que debe pagar por diversos conceptos y se le requiere de pago de las cantidades adeudadas.
Su incumplimiento motivó la demanda de desahucio y reclamación de cantidad por parte del arrendador.
El inquilino posteriormente consigna las cantidades reclamadas y tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial declaran enervada la acción de desahucio.

Sin embargo como queda dicho el Supremo casa las sentencias declarando no haber lugar a la enervación en atención a lo siguiente:

Conforme al art. 22 de la LEC se exige (STS 28/05/2014):
1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
3. Ha de referirse a rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:
1. Que el contrato va a ser resuelto.
2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.

La información que se traslada al arrendatario, como dice la citada sentencia "es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.
No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.
Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009, la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada".