Finalización de un alquiler de vivienda por necesidad del arrendador

 

Este asunto es recurrente y ha sido tratado en distintas ocasiones, sin embargo, este supuesto concreto ofrece unas peculiaridades que me llevan a comentarlo.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia (12/12/2024), estimando la demanda del arrendador declarando extinguido el arrendamiento, por la causa de necesidad invocada por el arrendador y condenando al inquilino a dejar libre la vivienda, además añade lo siguiente en el fallo:

Si transcurridos tres meses desde el efectivo desalojo de la vivienda el hijo de los demandantes por cuya causa se acuerda la resolución del contrato, D. XXX , no hubiera procedido a ocupar esta por sí, los arrendatarios podrán optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuestos en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación; o ser indemnizados por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años. En ambos casos salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, según prevé el art. 9.3 dela Ley de Arrendamientos Urbanos , que fundamenta esta resolución.

El inquilino apela la sentencia invocando que la sentencia ha errado en la valoración de la prueba porque no concurren los requisitos del art. 95 (sic) de la LAU, ya que no hay verdadera necesidad de que el hijo de los actores ocupe la vivienda y que la verdadera intención es la venta del inmueble; e, igualmente, que no se ha cumplido el art. 9.3 de la LAU porque no ha transcurrido el plazo de un año desde que se firma el contrato de arrendamiento hasta que se le notifica que deje libre la vivienda, no sabiendo la causa hasta que se tiene conocimiento de la demanda de desahucio.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinticinco de febrero de dos mil veintiséis, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el recurso de apelación, planteado en los términos que antecede, está destinado al fracaso.

En primer lugar, y como se advierte de contrario, porque la LAU no contiene precepto alguno con dicha numeración (art. 95) ni tampoco el art. 9 contiene un apartado 5º que pudiera haberse infringido.

En segundo lugar, porque resultando de la documentación adjunta a la demanda y del resto de la prueba practicada, detallada en la sentencia y no combatida, cual es la situación laboral del hijo de los demandantes, que éstos no tiene otra vivienda en Móstoles, que el contrato de arrendamiento fue suscrito el 7 de julio de 2022, que en dicho contrato se hizo uso de la facultad prevista en el art. 9.3 de la LAU, que la comunicación efectuada a la ahora recurrente se hizo transcurrida la primera anualidad, con un preaviso de dos meses, y, desde luego, indicando la causa por la que se daba por finalizado el contrato, es claro que tampoco se infringe el mencionado art. 9.3 de la LAU que se cita.

LPH: La cuota de participación en los elementos comunes.

 

HECHOS:

El propietario de un local comercial, en régimen de propiedad horizontal, notifica a la comunidad de propietarios que deberán girarle los gastos de la comunidad con arreglo al porcentaje del 1,30%, en lugar del 2,40% que se había repercutido y pagado hasta ese momento.

La comunidad de propietarios presenta demanda por la que se solicita que se declare que al local del demandado le corresponde una participación en los elementos comunes de 2,40% y no del 1,30% que, por error, se recoge en el título constitutivo, ya que la cuota del 1,30% es la que corresponde a locales muchos más pequeños en el mismo edificio.

Del Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación y declara que la cuota de participación del local del demandado es del 1,3%, pues ese es el porcentaje que consta en la inscripción registral.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de febrero de 2026, desestima el recurso de casación de la comunidad de propietarios.

Recoge el Supremo que, la sentencia de la Audiencia, considera debe estarse a la cuota de participación que figura en el título constitutivo de propiedad horizontal inscrito en el Registro de la Propiedad y en la escritura de adquisición del local. Ello, de conformidad con lo argumentado por el demandado-apelante, que explicó que la cuota del 1,30% que aparecía en la escritura de adquisición coincidía con la que se le asignaba en la certificación de obra nueva, propiedad horizontal y reglas de condominio inscrita en el Registro de la Propiedad. Igualmente rechaza que, contra la cuota fijada en el título constitutivo, pueda fijarse una cuota distinta por el hecho de que se haya estado aplicando para el cobro de derramas y gastos de comunidad al demandado, que invocó desconocer que se le estaba aplicando incorrectamente la cuota. También alude a que la superficie no es el único criterio que se toma en consideración legalmente para fijar la cuota de participación, con lo que asume las alegaciones del demandado apelante efectuadas con apoyo en el art. 5 LPH.

Partiendo de lo anterior, el motivo se desestima porque no consideramos que la sentencia recurrida incurra en un error en la valoración de la prueba que se refiera a la base fáctica sobre la que se sustenta la decisión de la sentencia.

En realidad, la comunidad recurrente, bajo la invocación de un error, lo que pretende es que se modifique el título constitutivo, sin contar con la unanimidad requerida para ello, puesto que el art. 5.IV LPH exige para la modificación del título los mismos requisitos que para su constitución. Naturalmente que, a falta de acuerdo de todos los propietarios existentes, es posible acudir a la vía judicial para modificar el título constitutivo cuando en su otorgamiento no se hayan respetado los criterios que deben tomarse en consideración para la fijación de la cuota, de acuerdo con lo previsto en el art. 5.II LPH. Pero, verdaderamente, la demanda no se ha dirigido a que se modifique por resolución judicial el título con este argumento para lo que, por lo demás, deberían ser parte en este procedimiento todos los copropietarios. Lo que se ha pretendido por la comunidad es que, sin modificación del título constitutivo, se declare que al local del demandado le corresponde una cuota diferente de la asignada en el título constitutivo con el argumento de que se trata de un error material.

Tampoco puede ser aceptada la doctrina de los actos propios, ya que el demandado ha venido manteniendo en las instancias que el hecho de que pagara los recibos que se le giraban por parte del administrador y que no impugnara las juntas en las que se aprobaban los gastos obedecía, sencillamente, a que confiaba que el administrador de la comunidad procedía de manera correcta. También ha puesto de relieve las escasas relaciones con la comunidad y su residencia fuera de la localidad. De modo que, cabe apreciar a la vista de las actuaciones, solo cuando con ocasión de un conflicto con la comunidad, que no le autorizó la realización de unas obras que pretendía con la finalidad de revalorizar el local, ha analizado las escrituras y las cuotas que se le giraban y ha advertido el incorrecto proceder de la comunidad. En estas circunstancias no podemos apreciar que este comportamiento del recurrido tenga entidad como para que se le atribuya, en contra del título constitutivo, una cuota superior a la que se le asignó.

Las humedades en una vivienda arrendada

 

HECHOS:

El inquilino de una vivienda ejercita acciones frente a la arrendadora y frente a la comunidad de propietarios del inmueble solicitando su condena a la reparación de daños por humedad cuyo origen sitúa en el deficiente estado de un elemento común de la edificación.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la reclamación.

Apela el inquilino insistiendo, en primer término, en la responsabilidad contractual de la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de veinticuatro de febrero de dos mil veintiséis desestima la apelación

Considera la Audiencia que no cabe imputar a la arrendadora de la vivienda los daños derivados de defectos en los elementos comunes.

De acuerdo con reiterada doctrina jurisprudencial, el artículo 1554 CC , en sus números 2 y 3, con carácter general, así como el artículo 21 LAU de 1994, de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento.

No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo ha declarado que: "no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la comunidad de propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del inmueble arrendado". (SSTS de 7/12/1984 y 18/05/ 2006 y de 29 /02/ 2.012).

En cuanto a la responsabilidad legal o extracontractual que se pretende hacer efectiva frente a la comunidad demandada, ha de quedar igualmente excluida a la vista del resultado de las periciales practicadas.

Aunque uno de los peritos se ha referido a la posibilidad- no comprobada- de que no exista aislamiento en la fachada del inmueble, atendiendo exclusivamente a la antigüedad de la construcción, los tres expertos que han depuesto coinciden finalmente en señalar que no existen filtraciones de agua sino manchas de condensación cuyo origen se encuentra en un mal uso de la vivienda en términos de ventilación, gestión de temperatura y deficiente limpieza del moho, por lo que no cabe achacar a la comunidad la inadecuada conservación de un elemento propio, que es el presupuesto fáctico que determina la viabilidad de la pretensión frente a ella deducida.

 

Diccionario Jurídico del Alquiler - Usucapión

 Usucapión: Modo de adquirir la propiedad o un derecho real mediante su posesión continuada, ejercida en las condiciones y durante el tiempo que legalmente establecido.

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Falsedad en un contrato de arrendamiento

 

HECHOS:

Un individuo, con el ánimo de alterar la verdad y aparentar solvencia económica de la que carecía, exhibió ante el arrendador como si fueran suyas y quedando unidos como anexos al contrato, nóminas pertenecientes a otra persona,  el permiso de conducir, que este último voluntariamente le había dejado, ignorando el ánimo y el concreto fin que les iba a dar, así como una copia del documento nacional de identidad, al que accedió de manera que se desconoce.

Finalmente estampó una firma imitando la del perjudicado en el contrato de arrendamiento de la vivienda. Posteriormente, y una vez en vigor el contrato no abonó las mensualidades correspondientes.

En el juicio de desahucio y reclamación de rentas, el supuesto inquilino fue citado por edictos fijados en el tablón de anuncios pues no se le encontró en el domicilio arrendado, finalmente le embargaron diferentes cantidades de sus nóminas, que hicieron un total de 10.133,89 €

El perjudicado ha interpuesto una demanda de revisión contra la anterior resolución judicial, invocando que ha sido dictada en virtud de documentos que al tiempo de dictarse ignoraba una de las partes haber sido declarados falsos en un proceso penal, o cuya falsedad declarare después penalmente.

No existe controversia sobre la concurrencia de la causa de revisión. La controversia estriba en si la demanda ha sido presentada dentro del plazo de 5 años previsto en la Ley.

La duda estriba en si puede considerarse como día inicial de tal plazo el de la publicación del edicto fijado en el tablón de anuncios del juzgado por el que se notificó al hoy demandante de revisión el decreto que resolvió el contrato de arrendamiento y acordó el lanzamiento.

El presente caso es ciertamente singular. Una persona cuya identidad se suplanta aparece como arrendatario de una determinada vivienda en un contrato de arrendamiento. Una sentencia penal ha declarado como hecho probado la suplantación de esa identidad, de lo que se desprende la ajenidad total del hoy demandante de revisión respecto del citado contrato pues no intervino en el mismo, sino que lo hizo un tercero, en calidad de arrendatario, que suplantó su identidad.

A la vista de lo anterior, no puede entenderse que el hoy demandante de revisión hubiera acordado o dejado de acordar con el arrendador un domicilio para llevar a cabo los actos de comunicación, pues no participó en el contrato.

Por tanto, dado que no puede considerarse, a efectos de fijar el día de inicio del plazo de cinco años previsto en la ley, que la resolución que acordó la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio y permitió al arrendador iniciar la ejecución para el cobro de las rentas y cantidades asimiladas impagadas, hubiera sido notificada al arrendatario, y vista la singularidad de este caso, es posible atender a su petición de que el momento inicial del plazo sea aquel en que tuvo la primera noticia de la existencia del proceso en que había resultado condenado.

El Tribunal Supremo sentencia de 17 de febrero de 2026, estima el recurso de revisión contra el decreto de desahucio por falta de pago de fecha 9 de diciembre de 2015, que queda rescindido y sin efecto alguno.