Cláusula penal por retraso en devolver vivienda arrendada

 

HECHOS:

Sentencia de primera instancia condenando a desalojar la vivienda y a pagar al arrendador 375 euros en concepto de rentas debidas, y 6.380 euros de penalización, cantidad que será incrementada, a razón de 20 euros al día, desde la fecha de interposición de la demanda y hasta que tuvo lugar la entrega de llaves.

El inquilino apela la sentencia invocando que al ser el arrendador empresario los arrendatarios tienen la consideración de consumidores, con lo que la cláusula penal es nula de pleno derecho por abusiva.

La Audiencia Provincial de Las Palmas, sentencia de diez de mayo de dos mil veintidós, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que no puede ser estimado el recurso de apelación centrado en la abusividad de la cláusula penal por cuanto no es desproporcionadamente alta atendida la cantidad fijada como pena (20€/día) en relación con el importe de la renta (12,3€/día) pues resulta obvio que una cláusula penal que no constriñe al deudor a cumplir, porque la pena no sea mayor a los daños causados referidos como mínimo al importe de la renta pactada carecería de sentido. Fijar como pena la misma cantidad que importa la renta no supone penalidad alguna sino justa y equilibrada contraprestación por el arriendo asumida por ambas partes contratantes y una ligeramente superior sin duda no sería disuasoria. Por tanto la cláusula penal no cumpliría su función coercitiva si la pena que se percibe por el incumplimiento de la obligación no disuade o indemniza en la medida adecuada.

Por otra parte la jurisprudencia distingue la cláusula penal de la cláusula penal moratoria y precisa que la cláusula penal moratoria no está estipulada para el supuesto de incumplimiento de la obligación como sucede con la primera, sino sólo y exclusivamente para el caso de retraso en el cumplimiento de la obligación (en este supuesto, para el de retraso en el cumplimiento de la obligación del arrendatario de devolver la cosa arrendada al finalizar el arriendo), de modo que no cabía la posibilidad legal de aplicarle la facultad moderadora del art,1144 CC, ya que el presupuesto de ésta es únicamente el cumplimiento parcial o irregular de la obligación, en comparación con el incumplimiento total para el que pudo ser estipulada la respectiva cláusula penal, lo que no puede ocurrir nunca en el caso de la cláusula estrictamente moratoria, "la cual ha de desenvolver ineludiblemente su eficacia sancionadora, por así haberlo estipulado libremente las partes, por el mero y único hecho del retraso en el cumplimiento de la obligación, cuyo mero retraso, por sí solo, es totalmente inconciliable con los conceptos de cumplimiento parcial o irregular, únicos para los que se halla instituida la facultad moderadora del repetido artículo 1154 CC, ya que durante el tiempo de duración de la mora el incumplimiento es total.

Cuestión distinta es, que pudiera sostenerse la inviabilidad de la ejecución de una cláusula penal que no guardara proporción alguna con el objeto del contrato, toda vez que está proscrita la ausencia de buena fe en la vida negocial (artículo 1.258 del CC y STS 20-12-2004) y la exigencia de una cláusula penal desproporcionada y desorbitada implicaría cumplimiento anormal del contrato.

Los contratos de arrendamiento de vivienda por once meses

 

HECHOS:

Se firma contrato de arrendamiento de temporada sobre una vivienda en la que pactaba expresamente que la duración estaría comprendida entre las 12 horas del 2 de febrero de 2021 y las 12 horas del 2 de enero de 2022, esto es, se estableció por las partes una duración fija de 11 meses.

Se pacta expresamente el carácter circunstancial y coyuntural del arrendamiento, en cuya estipulación primera se indicaba además que el piso no tendría en ningún caso la finalidad de constituir la vivienda permanente de la parte arrendataria. En realidad, la temporalidad se justificaba por la necesidad que tenía el demandado de desocupar con urgencia su vivienda habitual como consecuencia de la crisis matrimonial que estaba atravesando, y ello con el objetivo de contar con tiempo para localizar con calma la que habría de ser su vivienda permanente.

Al alcanzarse la fecha de vencimiento del arriendo, el demandado, siendo pleno conocedor de las condiciones en las que se firmó el contrato, solicitó en dos ocasiones un mes más de estancia porque supuestamente estaba localizando otra vivienda. Sin embargo, y en contradicción con sus propios actos anteriores, cuando tenía que restituir la vivienda -finales de febrero de 2022- se negó absolutamente a desocuparla pretendiendo tener derecho a prórroga forzosa por tratarse de una vivienda permanente.

La arrendadora presenta demanda solicitando la resolución del arrendamiento por extinción del plazo.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de treinta de junio de dos mil veinticinco, desestima la apelación del inquilino y confirma la sentencia anterior.

Considera la Audiencia la nota esencial que caracteriza el arrendamiento de temporada es la existencia un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar la vivienda que le sirva de habitual residencia familiar, sino para utilizarla de una manera accidental o habitarla transitoriamente por razones diversas. El requisito de la temporalidad debe entenderse de modo amplio y flexible, cuando claramente se infiere que el uso u ocupación del inmueble responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato, y no a la necesidad de habitarlo permanentemente.

El requisito de temporalidad guarda relación, no con el plazo de duración puramente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento.

En el presente caso el simple análisis del contenido del contrato suscrito por las partes el 2 de febrero de 2021 revela incuestionablemente que la voluntad de arrendador y arrendatario fue la de suscribir, en efecto, un arrendamiento de temporada.

Debe presumirse que el arrendatario apelante, por su condición profesional de abogado, fue en todo momento consciente de las consecuencias asociadas a la modalidad de contrato de arrendamiento de temporada, y que lo aceptó porque concibió el arrendamiento como provisional y porque su interés era permanecer en la vivienda arrendada durante un plazo limitado, justamente el necesario para localizar y adquirir otra vivienda para ocuparla con carácter estable. La causa de temporalidad que excluye la aplicación de la normativa sobre arrendamiento de vivienda se configuró en función de las necesidades o conveniencias de ambas partes, y una y otra fueron absolutamente conscientes de tal circunstancia.

Desahucio por precario

 

HECHOS:

En una VPO, propiedad del INCASOL, convivían dos personas, hasta aproximadamente finales del 2022, la inquilina del mismo, subrogada en el contrato de arrendamiento de 11 de abril de 1984, del que era titular su pareja estable, ya fallecido, y su hijo de 54 años.

La inquilina se vio obligada a marcharse debido a la ocupación su hijo. Dado que, si bien el mismo convivía con ella desde hacía aproximadamente 4 años antes, se negó a abandonar el domicilio cuando le instó para ello, teniendo que irse por riesgo a su integridad física, malos tratos psíquicos y físicos que venía recibiendo del mismo, el cual cambió la cerradura impidiendo la entrada de la inquilina.

La arrendataria instó juicio de desahucio por precario contra su hijo, solicitando su desalojo.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 3 de julio de 2025, desestima el recurso del demandado y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que está probado el título de la actora, arrendataria por subrogación mortis causa de su pareja y su legitimación activa es evidente al tener derecho la actora a poseer (art 250.1-2º LEC) como arrendataria que es.

En consecuencia, el éxito de una acción por precario exige la concurrencia de tres requisitos:

1º) Titularidad de un derecho real que suponga la facultad de disfrutar de un bien a título de dueño, condición que debe reunir el actor, quien deberá acreditarla.

2º) Perfecta identidad del bien objeto de precario, de manera que la posesión real y la material recaigan sobre el mismo objeto.

3º) Posesión material o de hecho del bien por el demandado que carece de título para ello, no abonando ningún tipo de renta o merced. Ha de precisarse que dentro de tales conceptos no se engloban las cantidades que el poseedor abone por los servicios que utiliza o disfruta, tales como agua, luz, teléfono, etc., ni por las reparaciones que efectúe en el bien, y ni siquiera por los gastos de comunidad, impuestos estatales o municipales, a no ser que su pago se realice en concepto de rentas y así se haya pactado entre las partes.

La inquilina tiene título no cuestionado en instancia, ni cuestionable en esta alzada; y el demandado no lo tiene, por lo cual a voluntad de ella en cualquier momento puede decidir que éste abandone la vivienda.

 La LAU no concede ningún derecho al recurrente por el mero hecho que conviviera con el difunto arrendatario. Que la inquilina ostenta derecho a la subrogación en aplicación del art. 16.1.b) de la LAU, no ostentando derecho alguno el demandado pues no era hijo del arrendatario fallecido, el cual era pareja de hecho de la inquilina.

Ningún título tácito cabe defender en cuanto a la consideración de ingresos o la de que pudiera convivir con la inquilina, pues nada prueba. Y porque además ninguna norma invoca de la que se desprendiera tal título "tácito".

Siendo igualmente irrelevante lo que pudiera decir o no la pareja de hecho de la inquilina en vida sobre encomendar al demandado que cuidara a la inquilina, pues ninguna prueba consta de tal afirmación (sin que sea menester calificar la utilidad o no de tal afirmación, que obviamente en nada hubiera afectado ni vinculado a la inquilina ni en vida de su pareja ni menos aun tras su fallecimiento y subrogarse como arrendataria).

LPH: El derecho a la intimidad en viviendas de propiedad horizontal

 

HECHOS:

En el rellano de la planta de un edificio en propiedad horizontal se encuentran las puertas de dos viviendas enfrentadas con apenas 1,5 metros de distancia entre ellas.

En ambas puertas existe una mirilla que permite ver lo que hay al otro lado de la puerta. En una de ellas se ha instalado en la mirilla un dispositivo electrónico que no cumple solamente una función de visor, sino que detecta automáticamente el movimiento y se puede configurar para tomar una instantánea y enviar una alerta al teléfono, o comenzar a grabar vídeo cuando se detecta movimiento, tiene una vista de 180 grados, visión nocturna infrarroja, habla directamente con quien está en la puerta, conexión wifi para transmitir vídeo y almacenamiento en la nube.

El propietario de la otra vivienda interpone demanda contra el colindante en la que solicita que se declarara que había incurrido en una intromisión en su derecho a la intimidad y se le condenara a cesar en la intromisión ilegítima.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda

La Audiencia Provincial desestima la apelación de los demandados.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de julio de 2025, desestima el recurso de casación de los apelantes.

Considera el Supremo que el art. 18.1 de la Constitución garantiza el derecho a la intimidad personal y familiar como derecho fundamental, con las garantías previstas en su art. 53, en concreto, en el apartado 2; el derecho a la intimidad garantiza a la persona un ámbito reservado de su vida coincidente con aquel en que se desarrollan las relaciones de tal naturaleza, pues permite mantenerlo excluido tanto del conocimiento como de las intromisiones de terceros, se trate de poderes públicos o de particulares, en contra de su voluntad. Tal derecho fundamental, que deriva del principio de respeto a la dignidad de la persona que reconoce el artículo 10 de la Constitución, implica «la existencia de un ámbito propio y reservado frente a la acción y el conocimiento de los demás, necesario, según las pautas de nuestra cultura, para mantener una calidad mínima de la vida humana».

Esta sala ya se ha pronunciado en varias ocasiones sobre la afectación que la instalación de dispositivos electrónicos con capacidad de captar la imagen, e incluso transmitirla o grabarla, puede tener para el derecho a la intimidad. En la argumentación de esas sentencias hemos reconocido que la instalación de dispositivos de captación y/o grabación de imágenes que permiten captar quién entra o sale de domicilios ajenos afecta al derecho a la intimidad. Asimismo, hemos tenido en cuenta la trascendencia del principio de proporcionalidad en la valoración del conflicto que se produce entre el derecho a la intimidad de aquellos a quienes afectan esos dispositivos de captación y/o grabación de imágenes y los intereses perseguidos por quienes han instalado el dispositivo.

La instalación del dispositivo en el caso objeto del presente recurso no respondió a problemas de seguridad (se trata de un edificio encuadrado en un recinto cerrado en el que existen otros dos edificios y dotado de un servicio de conserjería, y no existían problemas de seguridad), sino a la simple comodidad de los demandados, que estaban ausentes durante temporadas y tenían interés por saber si iba alguien a entregar algún paquete a su vivienda; el dispositivo se activa siempre que alguien acude a la vivienda de los demandantes, por la cercanía entre ambas puertas, sin necesidad de que hayan llamado al timbre de la vivienda de los demandados o intentado abrir su puerta; la situación enfrentada de ambas puertas, a una distancia mínima, supone que cuando se abre la puerta de la vivienda de los demandantes el dispositivo permite ver el interior de esa vivienda; no existen garantías de limitación al acceso de esas imágenes, antes al contrario, los demandados pueden hacer uso de ellas sin control.

En conclusión, el juicio de proporcionalidad realizado por las sentencias de instancia es correcto. La instalación del dispositivo de captación, transmisión y, al menos potencialmente, grabación de imágenes supone una afectación relevante de la intimidad personal y familiar de los demandantes pues se activa cada vez que alguien acude a su vivienda o sale de ella y permite ver en el interior de la misma, y esa afectación no es proporcionada con el beneficio que supone para la satisfacción de intereses de los demandados dignos de protección.

 

La actividad turística en un edificio de propiedad horizontal

 

HECHOS:

Las sociedades mercantiles propietarias de viviendas en esa comunidad, demandan a la misma, impugnando un acuerdo cuyo tenor literal es Limitar el uso y destino de las viviendas, actuales y futuras, de todo el edificio y de todas y cada unas de las fases 2, 5 y 6 como apartamentos o viviendas turísticas, inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad, por considerar que es nulo por ser contrario a la ley y a los Estatutos, así como por ser perjudicial para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.

El juzgado de primera instancia estima la demanda por considerar que el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios de la Mancomunidad demandada en los términos en que lo ha sido (prohibiendo el ejercicio en cualquiera de las viviendas del edificio como apartamentos o viviendas turísticas), infringe la Ley de Propiedad Horizontal.

La Audiencia Provincial de Córdoba, sentencia de 6 de marzo de dos mil veinticinco, estima la apelación de la Comunidad, dejando sin efecto la sentencia de primera instancia y desestimando, por tanto, la demanda inicial.

Considera la Audiencia que en el caso presente no consta prohibición expresa ni en el título constitutivo ni en los Estatutos, ni tampoco consta que ninguna de las viviendas se estuviera dedicando a dicha actividad previamente a la adopción del acuerdo.

Por tanto, la cuestión se ciñe a si la mayoría cualificada de los copropietarios pueden prohibir esa actividad ex novo y para el futuro.

El recurso ha de ser estimado, por cuanto la cuestión suscitada por la recurrente concretamente si dentro del término limitar la actividad de alquiler turístico a que se refiere el precepto citado tiene o no cabida la prohibición de dicha actividad, ha sido resuelta por nuestro Tribunal Supremo (STS 3/10/2024) que viene a resolver la controversia entre las audiencias provinciales sobre si la prohibición de las actividades turísticas descritas en el art. 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha de adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios.

Los argumentos traídos a colación por nuestro Alto Tribunal son:

En primer lugar, el TS parte de su jurisprudencia en la que declara lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico

En segundo lugar, recuerda que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal es legítima y conforme con la Constitución

En tercer lugar, interpreta la expresión «limite o condicione» que contiene el art. 17.12 LPH de acuerdo con lo dispuesto por el art. 3.1 CC. Rechaza que se trate de un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo condicionantes restrictivos y concluye que, atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término «limitar» no excluye la prohibición.

En cuarto lugar, señala que esa conclusión se ve confirmada atendiendo al criterio teleológico, el espíritu y finalidad del RDL 7/2019, que se expresa en su preámbulo que justifica la adopción de medidas urgentes en las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas debido, entre otros factores, al fenómeno creciente del alquiler turístico.

En quinto lugar, considera que la atribución de esta facultad de prohibición con la mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto

En sexto lugar, argumenta que existiendo molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico no sólo cabe acudir al art. 7.2 LPH; esto es una vez producidos.

Y por último, como razonamiento adicional, señala que, de no admitirse esta doble mayoría de tres quintos, bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo.

Los acuerdos verbales en el alquiler de vivienda

 

HECHOS:

En una demanda por extinción del arrendamiento, contrato de diciembre de 2013, se reclaman también los recibos de consumo de aguas, basuras y alcantarillado por importe de 270,61 €, y las actualizaciones de renta (1.214,11 €) al haberse mantenido pagando la renta inicial pactada

La arrendataria se opuso manifestando que las partes habían acordado verbalmente que la arrendataria no abonara los suministros indicados, motivo por el cual nunca se domiciliaron a su nombre, ni se le reclamaron ni notificaron.

La sentencia del juzgado, desestima la demanda, tras rechazar la reclamación por actualizaciones de renta presume la existencia de un acuerdo verbal por el cual la arrendataria quedaría exenta del pago del suministro de agua discutido.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 16 de julio del 2025, estima el recurso de apelación de la arrendadora, declara extinguido el arriendo y condena a la inquilina a pagar de 270,61 €, más las cantidades que por rentas y suministros se devenguen hasta el momento de recuperación de la posesión.

Considera la Audiencia que las partes están conformes con que tanto legal como contractualmente el suministro cuestionado debía ser abonado por la arrendataria. Sin embargo, opone un motivo de excepción, consistente en un supuesto acuerdo verbal que la eximía. No se ofrecen datos que precisen el momento, modo, circunstancias explicaciones de ese supuesto pacto.

No tendría mucha lógica considerar que el pacto verbal hubiera sido simultáneo a la celebración del contrato, en el que se hace a la arrendataria responsable de dichos gastos, sin dejar constancia en el documento. La demandada, cuando se le requiere el pago, no lo discute: solo pide que se le aporte primero el recibo.

La contestación no invoca mora accipiendi. En todo caso, no consta que hubiera intentado el pago o consignación de la cantidad reclamada.

En cuanto a la renta de diciembre, no se discute que la reparación de la cisterna sea de cuenta del arrendador, ni se alega mal uso por la arrendataria, que de este modo está compensando en la renta de diciembre el pago de una reparación que (art 21 LAU) sería de cargo del arrendador. Esta partida se desestima.

 

La responsabilidad de los daños causados por una niña

 

HECHOS:

Una señora, mientras caminaba por un paseo de uso común a para peatones, bicicletas y patinetes, es atropellada por una bicicleta (kart) que era conducida por una niña de ocho años. Como consecuencia del atropello permaneció un total de 13 días hospitalizada, tardando en curar un total de 146 días de los que 84 estuvo impedida para sus ocupaciones habituales y 92 no estuvo impedida para las mismas, quedándole secuelas.

La niña se encontraba en el paseo bajo la responsabilidad y cuidado de su tío que fue quien alquiló la bicicleta.

El Juzgado de primera instancia condena solidariamente a la empresa que alquila las bicicletas y al tío de la menor a pagar la cantidad de 7.970,88 € en concepto de indemnización por lesiones y secuelas.

La Audiencia Provincial desestima el recurso del tío de la menor y estima en parte el de la perjudicada en el sentido de elevar la indemnización a 13.593,84 €.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación del demandado, basado en la infracción del artículo 1903 del Código Civil, puesto que el recurrente condenado no es el padre de la niña.

Considera el Supremo que el daño materialmente causado por los hijos activa la presunción iuris tantum de que los padres han infringido los deberes que les incumben y de esta forma han contribuido a causar el daño. Así resulta de la interpretación conjunta del segundo y del último párrafo del art. 1903.II CC, que regula la responsabilidad por hecho ajeno.

El art. 1903 CC no excluye que la responsabilidad por los hechos dañosos causados por menores pueda recaer en otras personas.

En primer lugar, la responsabilidad de los padres puede cesar cuando el menor se encuentra en un centro escolar, y la jurisprudencia ha declarado la responsabilidad del centro por los daños causados por menores, generalmente a otros, durante el tiempo en que se encontraban bajo el control o vigilancia del profesorado del centro, desarrollando actividades escolares o extraescolares y complementarias.

En segundo lugar, la responsabilidad de los padres conforme al art. 1903 CC puede concurrir con la de otras personas que contribuyen con su conducta a la producción del daño, conforme al art. 1902 CC (STS 7/01/1992), responsabilidad del vendedor de la escopeta de aire comprimido y balines a un menor; (STS 28/05/1993), responsabilidad de quien coloca en la vía pública un bidón de cola que explota al echar un menor una cerilla.

Finalmente, también es posible que otras personas que actúan como guardadores de hecho puedan responder conforme a la regla general de responsabilidad civil del art. 1902 CC por culpa o negligencia. Así lo muestra el caso de la STS 5/12/2016, lesiones en un ojo por disparo de escopeta cuando los niños estaban en casa del abuelo, donde el autor del disparo pasaba las vacaciones.

En el presente caso, la niña es inimputable, el demandado era el guardador efectivo de la niña porque no se encontraban presentes sus padres, fue él quien alquiló la bicicleta y se la proporcionó a la niña para que la condujera en un espacio en el que no hay carriles específicos para bicicletas, por lo que debió vigilarla, cuidando que no pudiera atropellar a nadie.