LPH: La propiedad de la terraza existente en la cubierte del edificio

 

 

La Comunidad de propietarios acuerda requerir a una propietaria para que los inquilinos que residen en su vivienda despejasen la terraza existente en la cubierta del edificio y retiraran los enseres (mobiliario de exterior y plantas, básicamente) que se encontraban en la misma, por no estar permitida la ocupación permanente o temporal de dicha terraza, que tiene la condición de elemento común.

La propietaria impugnó el acuerdo en cuestión y acumuló a la acción de impugnación una acción declarativa del dominio sobre una parte de la terraza de cubierta de 34,49 m2, con acceso directo desde la vivienda.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima en parte la apelación y considera que la terraza, a diferencia de la cubierta en sí, era un elemento común por destino susceptible de desafectación, y declara como hecho probado que una parte de la terraza, se utiliza de manera exclusiva por la parte demandante desde la adquisición de la vivienda.

Respecto de la acción declarativa acumulada a la de impugnación del acuerdo, la Audiencia concluyó que concurrían los requisitos tanto de la usucapión ordinaria como de la extraordinaria, lo que le llevó a estimar parcialmente la demanda, tanto en la impugnación del acuerdo de la junta relativo a los 34,49 m2 de tendedero terraza como en la acción declarativa del dominio ejercitada sobre esa superficie. Desestima la acción de impugnación del acuerdo comunitario en lo que afectaba al exceso del espacio ocupado.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de noviembre de 2025, desestima el recurso de casación de la Comunidad y confirma la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que la recurrente se aparta de la base fáctica de la sentencia a lo largo de todo el planteamiento del recurso, hasta en cinco ocasiones que detalla.

Además, el recurso hace supuesto de la cuestión 

(i) al dar por sentado que la terraza del edificio es un elemento común por naturaleza que no puede ser objeto de usucapión, contraviniendo la afirmación de la sentencia recurrida, que diferencia la cubierta del edificio como elemento común por naturaleza, de la terraza como tal, que es un elemento común por destino; 

(ii) al obviar que por la configuración del espacio controvertido solo los propietarios de la vivienda podían acceder a esa zona que utilizaron de forma exclusiva desde al menos desde el año 1974; 

(iii) y también al negar la buena fe de la demandante, pese a que adquirió la vivienda con la descripción que incluía el tendedero de 34,49 m2 en el espacio de la terraza, que al igual que los anteriores propietarios ha utilizado ese espacio con carácter privativo en la creencia de que integraba la propiedad del inmueble conforme a lo consignado en las escrituras de compraventa inscritas en el Registro de la Propiedad desde 1974.

 

El pago del IBI y la tasa de basuras por el inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de 19 de noviembre de 2020 en el que se especificaba que en el precio del alquiler no estaban comprendidos los consumos por suministros con los que contaba la finca, tales como agua, electricidad, teléfono, así como aquellos susceptibles de individualización, los que serían en todo caso de cuenta y cargo del arrendatario. En el tercer párrafo de la misma cláusula se decía expresamente: Los gastos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Comunidad de Propietarios y tasas de basuras, serán de cuenta de los arrendatarios.

Los arrendatarios abonaron el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y las tasas de basura correspondientes al año 2021 y dejaron de abonar las cantidades en el año 2022. Los arrendatarios fueron requeridos de pago por la arrendadora, pero se opusieron manifestando que la cláusula que les imputaba el pago del IBI y de la tasa de basuras era nula porque el contrato no especificaba cuál era su importe.

El Juzgado de primera instancia desestimó la demanda de desahucio por falta de pago del IBI y de la tasa de recogida de basuras del año 2022.

La Audiencia Provincial estimó el recurso del arrendador declaró resuelto el contrato de arrendamiento y la procedencia del desahucio por falta de pago del IBI y de las tasas de basuras.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de noviembre de 2025, desestima el recurso de casación del inquilino y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que la mención que se contiene a los tributos en el primer párrafo del art. 20.1 LAU debe entenderse referida únicamente a los tributos «no susceptibles de individualización» que recaigan sobre el edificio en su totalidad y cuyo pago corresponda al titular del edificio, es decir, al único propietario del edificio o a los copropietarios cuando se trate de un edificio sometido al régimen de copropiedad ordinaria o al régimen de propiedad horizontal.

Por el contrario, cuando se trata de «tributos» que están individualizados para cada una de las viviendas, no nos encontramos ante el supuesto al que se refiere el primer párrafo del art. 20.1 LAU. En consecuencia, no son de aplicación las exigencias que se establecen en el párrafo cuarto de este mismo art. 20.1 y no es preciso «determinar el importe anual» a la fecha del contrato, exigencia que, por lo demás, literalmente, solo se establece para los «gastos».

Por lo que se refiere a la tasa por los servicios de recogida de residuos, el sujeto pasivo es quien resulte beneficiado por el servicio, conforme a lo dispuesto en los arts. 20.4.s) y 23.1.b) del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Si bien, para las tasas establecidas por razón de servicios o actividades que beneficien o afecten a los ocupantes de viviendas o locales, el art. 23.2.a) del mismo Real Decreto Legislativo atribuye la condición de sustituto del contribuyente a «los propietarios de dichos inmuebles, quienes podrán repercutir, en su caso, las cuotas sobre los respectivos beneficiarios».

En el caso que juzgamos, en el contrato se previó de manera expresa que los arrendatarios asumían el pago del IBI y de las tasas de basuras, y así lo hicieron el primer año, pagando las cantidades correspondientes a tales conceptos. Tal pacto es válido y, puesto que, de acuerdo con los hechos acreditados por la sentencia recurrida a la vista de los recibos aportados por la actora, los importes anuales se encuentran individualizados para la vivienda arrendada, no era preciso para su exigibilidad que en el contrato se determinara el importe anual a la fecha del contrato.