HECHOS:
Con fecha 2 de junio de 1975, se firma contrato de arrendamiento
de “local estudio primera”.
Con fecha 8 de noviembre de 2001 las partes
suscribieron un contrato, en documento privado, bajo la rúbrica "Anexo al
contrato de arrendamiento de fecha 2 de junio de 1975”.
En dicho documento, con efectos de 1 de febrero de 2002, entre
otras cuestiones, se modifica el objeto del presente contrato,
establecido como local estudio primera, por la anterior vivienda portería y se
fija la renta en la cantidad de 15.000 (quince mil) pts. mensuales
quedando incluidos los gastos de escalera e I.B.I., renunciando la propiedad a
la aplicación sobre la misma de las variaciones experimentadas por los índices
de Precios de Consumo.
Además, se hace constar que, con excepción de la novación de la
renta y cambio de ubicación de la vivienda arrendada pactados en las cláusulas
anteriores, las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya
clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo.
El arrendador interpone demanda solicitando el desalojo de
la vivienda por entender que el contrato quedó extinguido el 1 de febrero de
2018, por expiración del plazo.
El juzgado de primera instancia desestima la demanda
por considerar que se trata de un arrendamiento sujeto a la prórroga forzosa de
la LAU 1964.
La Audiencia Provincial revoca la sentencia anterior y estima
la demanda de desalojo, por entender que se ha producido una novación
extintiva del contrato de fecha 2 de junio de 1975, y el arrendamiento se rige por la LAU 1994
El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de marzo de 2021,
estima el recurso del inquilino , revoca la sentencia de la Audiencia y declara
que no procede el desalojo.
Considera el Supremo que el contrato de 8 de noviembre de
2011 no tiene el carácter de novación propia o extintiva, pues ni el efecto
extintivo se declara "terminantemente" por las partes, ni de los
términos del contrato puede deducirse una voluntad concorde en tal sentido, ni
hay una absoluta incompatibilidad entre las obligaciones reflejadas en el
contrato de 1975 y en su anexo de 2001 (art. 1.204 CC). Aun aceptando que el
cambio del inmueble arrendado, dentro del mismo edificio, y la sustancial
elevación de la renta pactada, afectan a las prestaciones esenciales del
contrato (art. 1.543 CC), ello no es suficiente para, al margen de la verdadera
voluntad de las partes, provocar una novación extintiva pues la variación del
objeto o de las condiciones principales del contrato constituye precisamente
una de las modalidades (novación objetiva) que pueden revestir los acuerdos
novatorios modificativos. Por tanto, la variación del objeto o condiciones
principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con
la subsistencia del contrato novado (art. 1203.1º CC; y sentencias 4 de marzo
de 2006 y 261/2020, de 8 de junio).
Por otra parte, en el documento de 8 de noviembre de 2011
las partes no declaran su voluntad de dar por finalizado el contrato de 1975 y
su sustitución por otro nuevo, ni de los términos en que está redactado puede
deducirse esa voluntad extintiva y de sustitución como voluntad presunta, pues
esta apreciación no resulta conforme con una interpretación literal de su
contenido.
Por lo tanto, la calificación jurídica más ajustada a la
naturaleza de lo pactado en el documento de 8 de noviembre de 2011, con arreglo
a su interpretación literal, ajustada a la verdadera voluntad de las partes
según resulta de las reglas hermenéuticas legales y jurisprudenciales
reseñadas, es la propia de una novación meramente modificativa del contrato de
arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975. En consecuencia, la relación
arrendaticia entre las partes sigue sujeta al régimen de la LAU 1964 y, por
tanto, al sistema de prórroga forzosa de su art. 57.
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