Las reparaciones en la vivienda arrendada.

 

Este es un tema recurrente en las relaciones casero/inquilino. La resolución que glosamos, sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca, de treinta y uno de marzo de dos mil veintitrés, establece unos criterios generales en esta materia que parece interesante recoger aquí.

Se trata de un recurso de apelación contra una sentencia de instancia que desestimaba la pretensión del arrendador de ser indemnizado por su inquilina al finalizar el arriendo por los daños existentes en la vivienda arrendada, relativos al suelo de parquet o tarima de la vivienda y a desperfectos y/o humedades en paredes y techos por falta de pintura, de aireación y ventilación, del humo de fumar.

La audiencia desestima el recurso.

Señala que, pese a los meritorios esfuerzos de la defensa del recurrente, el recurso que nos entretiene, pese a las dudas de hecho que se plantean al efecto en este caso y que darán lugar a lo que se dirá más adelante, no puede ser estimado

Todos los preceptos legales relativos a quien corresponden las obras de conservación de una vivienda arrendada establecen y apuntan a que la obligación lo es, en principio, del arrendador (así, art. 1554.2 del CC, art. 107 de la LAU de 1964 y art. 21 de la LAU de 1994), de modo que solo las pequeñas reparaciones que se hacen necesarias por el uso ordinario de los elementos que la componen, corresponden al arrendatario, hasta el punto de que si el arrendador no cumple con la premisa legal de reparar la vivienda arrendada, el arrendatario podrá exigir las obras necesarias cuando resulte procedente, acudiendo a la correspondiente acción judicial.

 Sin duda, el problema es el de la fijación de los límites entre obras necesarias y pequeñas reparaciones, y al respecto la jurisprudencia menor viene delimitando las reparaciones que corresponden a la estructura o configuración de la vivienda, con elementos estáticos, estableciendo que las mismas serán de cargo del arrendador, enumerando como tales el arreglo de tuberías, la sustitución y mantenimiento de la caldera, la pintura de las paredes o el arreglo del suelo.

Por otro lado, todos aquellos elementos y objetos que se utilizan diariamente y que no forman parte de las instalaciones o servicios generales del inmueble, cuyo efecto se produce por el desgaste que genera el uso ordinario de la vivienda tendrán el concepto de pequeñas reparaciones y de ellas será responsable el arrendatario, estando constatado que en la práctica no resulta sencillo determinar donde se encuentra la frontera, pues, se trata de una cuestión subjetiva, por lo que será el juez, en cada caso, el que considere cuando estamos ante una pequeña reparación, mas, siendo los ejemplos más habituales a cargo del arrendatario los de arreglos de grifos y cisterna, de cerraduras y de puertas o ventanas; de electrodomésticos como un frigorífico, lavadora o cocina....