HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 8 de enero
de 2013. El plazo de duración pactado fue de 1 año y 24 días. El contrato
se ha ido prorrogando conforme al régimen legal aplicable.
Con fecha 16 de enero de 2025 la arrendataria recibió
burofax remitido por la arrendadora comunicando su voluntad de no renovar el
contrato.
La entidad arrendadora ejercitó una acción de desahucio
frente a la arrendataria basándose en la expiración del plazo contractual y en
la reclamación de determinadas cantidades de renta adeudadas (1.355,36 €).
El Juzgado de primera instancia desestima la demanda, considerando
que la comunicación efectuada sobre no prórroga se realizó sin la antelación
suficiente.
La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 17 de marzo del 2026, estima en parte la apelación de la arrendadora y declara resuelto el contrato.
Considera la AP que si el arrendatario permanece en la
posesión de la vivienda más de 15 días tras la finalización del contrato y el
arrendador no exige la devolución de la posesión, establece el art. 1566 CC que
surge un nuevo contrato con los mismos pactos esenciales (renta, resto de
obligaciones de ambas partes...) salvo la cuestión referida al plazo, que se
determina conforme a las reglas supletorias del Código Civil (art. 1581).
Tal como ha quedado señalado, a partir de que finalizaran
las prórrogas del art. 9 y las del art. 10 LAU, el contrato entró en una
situación de tácita reconducción. Y esa situación se prolongó por periodos
anuales puesto que la renta se había pactado por anualidades (con independencia
de que se fraccionase el pago mes a mes). En efecto, en el contrato de
arrendamiento se convino que el importe de la renta era de 4.719,60 € al año y
que la renta se pagaría por mensualidades anticipadas. Pero lo trascendente,
como decimos, de cara a la duración del contrato "reconducido" es el
modo en el que se fija la renta, y no el modo en el que se paga, y en el
presente caso la renta se fijó por anualidades por lo que la reconducción se
producía anualmente.
Esta situación cambia cuando el 15 de enero de 2025 la
entidad arrendadora envió a la arrendataria un burofax que fue recibido el día
16 dando por finalizado el arriendo. Dado que la tácita reconducción anual del
contrato en liza se producía cada 31 de enero y la arrendataria recibió la
denuncia del contrato el día 16, el preaviso de no renovación se llevó a cabo
en plazo (ex art. 5 CC), debiéndose dar por extinguido el contrato en cuestión.
En cuanto a la reclamación de alquileres, no puede estimarse
esta pretensión. Por un lado, se encuentra el dato de que, según el contrato de
arrendamiento suscrito entre las partes, el método de pago de las rentas y
cantidades análogas era mediante el giro de recibos en la cuenta bancaria de la
parte arrendataria por parte de la propiedad. De esta forma era la entidad
arrendadora la que tenía que realizar la acción de cobro. En segundo lugar, la
parte actora no ha aportado demostración alguna de que algún recibo hubiera
sido devuelto por no haber sido pagado. A pesar de que tal circunstancia o
extremo fue solicitado por la arrendataria, la única prueba válida era la de
aportar al proceso los recibos girados en la cuenta de la inquilina que
hubieran sido devueltos, y tal cosa no se ha producido.
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