Vamos a examinar dos supuestos en los que la propiedad de una
vivienda arrendada cambia de manos, con un resultado completamente distinto,
pero dejando claro que lo principal es la titularidad de la propiedad.
1.-
La SAREB plantea demanda de desahucio y reclamación de rentas contra un inquilino.
El juzgado de primera instancia desestima la demanda considerando
acreditado que el contrato de arrendamiento había sido suscrito entre la parte
demandada y una entidad distinta de la actora, y entendió que esta última no
había probado haberse subrogado válidamente en la posición de arrendadora ni la
existencia de una cesión eficaz de la relación arrendaticia.
La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 24 de
septiembre de 2026, estima la apelación de la SAREB, declara resuelto el
contrato y condena al inquilino a abandonar la vivienda y a las costas de ambas
instancias
Considera la AP que está acreditada la adquisición de la
finca arrendada por SAREB en fecha 29 de junio de 2022 y no constando
extinguido el contrato de arrendamiento, SAREB quedó subrogada desde entonces
en la posición jurídica de arrendador, sucediendo al transmitente en los
derechos y obligaciones derivados del contrato.
En consecuencia, y contrariamente a lo resuelto en la
sentencia apelada, SAREB sí ostenta legitimación activa para reclamar las
rentas devengadas con posterioridad a la transmisión, sin que sea relevante que
no hubiera sido parte originaria en la celebración del contrato de 5 de
diciembre de 2006.
Dicha legitimación la ostenta de conformidad con lo
dispuesto en el
artículo 14 LAU desde el momento mismo de la enajenación de la vivienda
arrendada, es decir, desde junio de 2022 y no desde la fecha de la inscripción
de la compraventa como introduce de manera extemporánea la parte demandada la
vista oral.
2.-
El tribunal de instancia estima la demanda de desahucio por
finalización del arriendo y declara resuelto el contrato.
El inquilino apela la sentencia argumentando que los demandantes
carecen de legitimación activa para demandar, ya que no son los propietarios
del inmueble, lo que infringe lo dispuesto en el
artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La Audiencia Provincial de Alicante, sentencia de veintidós
de septiembre de dos mil veintiséis estima la apelación y revoca la sentencia
anterior, con imposición de las costas de ambas instancias al demandante.
Considera la Audiencia que resulta acreditado que los
demandantes, inicialmente arrendadores de la vivienda litigiosa, transmitieron
en marzo de 2023, con carácter previo a la interposición de la demanda, la propiedad
del inmueble a su hijo mediante escritura pública de donación, pasando éste a
ser el titular dominical de la finca.
La legitimación activa constituye una exigencia derivada de
la necesaria correspondencia entre la titularidad de la relación jurídica
material y la condición de parte procesal que ejercita la pretensión. En
materia arrendaticia, el
artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la subrogación
del adquirente en la posición jurídica del arrendador, de modo que, producida
la transmisión de la vivienda arrendada, el nuevo propietario pasa a ostentar
los derechos y acciones derivados del contrato de arrendamiento, entre ellos la
facultad de instar su resolución y promover, en su caso, la acción de
desahucio.
No puede compartirse, por ello, el criterio sostenido en la
sentencia apelada cuando considera suficiente que los actores hubieran sido
quienes suscribieron originariamente el contrato. La legitimación para
ejercitar la acción debe examinarse al tiempo de la interposición de la demanda
y no en el momento de celebración del contrato (art
14 Ley de Arrendamientos Urbanos). Desde el instante en que la propiedad
del inmueble fue transmitida a un tercero, los demandantes dejaron de ostentar
la condición de arrendadores a efectos materiales, quedando subrogado en dicha
posición el nuevo titular del inmueble.
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