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miércoles, 10 de febrero de 2010

LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Suele ser una opinión mas o menos extendida entre los caseros que en el contrato de arrendamiento de vivienda la única obligación que permanece durante toda la vida del arriendo es la del inquilino de pagar el alquiler.

Sin embargo hay que subrayar lo erróneo de este criterio ya que el arrendador mientras existe el arriendo permanece sujeto a dos obligaciones de notoria importancia:

1) Realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario (Art. 21 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y 1554,2º Código Civil)

2) Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (Art. 1554,3º Código Civil)

Algunos ejemplos obtenidos de sentencias de distintos Tribunales pueden ilustrar esta afirmación:

Las obras a realizar son estrictamente las de reparación propiamente dichas, esto es, aquéllas que se proponen el cuidado de la permanencia y subsistencia del objeto locado, o que tratan de corregir los desperfectos que procedan del desgaste natural que el mero transcurso del tiempo ocasione obligación de reparar que por tanto no cabe confundir con el de construir o reedificar.(SAP Asturias 10/10/2000)
El recurrente en su condición de propietario de los locales de la casa de referencia, cuyos demás locales han quedado vacíos y libres de arrendamientos, ha concentrado su interés en la liberación del arrendamiento subsistente haciendo todo lo posible para presionar a los arrendatarios para que abandonen su local de negocio, recurriendo para ello a un sinfín de molestias e incomodidades para aquéllos que inciden y afectan al local y acceso del mismo, lo que comporta y supone una vulneración frontal del derecho de los arrendatarios al goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo de duración del contrato, tal como dispone específicamente el n.º 3 del tan repetido artículo 1554 del Código civil y con carácter más genérico para quienes son poseedores el articulo 446 del propio Cuerpo legal, a cuyo tenor "todo poseedor -y los arrendatarios recurridos lo son- tiene derecho a ser respetado en su posesión" (...) los arrendatarios al negarse a abandonar el local arrendado desdeñando la generosa oferta hecha a tal fin por el propietario, pues en el plano estrictamente jurídico resulta que aquéllos, es decir los arrendatarios, se limitan en el presente procedimiento a exigir el respeto y reconocimiento de sus derechos arrendaticios, razón por la cual no cabe entender ni apreciar exceso o abuso propiamente dicho en el ejercicio de los derechos que como arrendatarios ostentan en la correspondiente relación arrendaticia. (Sentencia del Tribunal Supremo 1/2/1987)

La pretensión de indemnización por los perjuicios causado por la inhabitabilidad de la vivienda ha de ser rechazada, tal y como, acertadamente, se expresa la sentencia recurrida cuando afirma y se apoya en la reiterada doctrina del Tribunal Supremo, extremadamente restrictiva con relación a las reclamaciones sobre perjuicios, en cuanto que viene exigiendo una clara constatación y prueba de su existencia, sin la cual no es viable una fijación en la fase de ejecución de la sentencia, sino que, viene exigiendo, que las bases de la determinación de los perjuicios se establezcan de forma clara en la fase declarativa del procedimiento (SAP Zamora 14/04/2000)

Las obras necesarias de reparación cuya ejecución ahora se reclama, tienen, según dictamen pericial contradictorio, su origen, precisamente, en la remodelación de la que fue objeto el edificio y fueron causadas en el curso de la misma, sin que de dicho informe se desprenda una actuación negligente del inquilino, por demás, totalmente ajeno a dicho proceso rehabilitador. No puede, tampoco, olvidarse que a la presente demanda precedió un acto de conciliación en parecidos términos reclamatorios a los actuales, lo que hubiera debido llevar a los accionados a una actitud más activa y diligente que la desplegada, en lugar de dejar de comparecer al llamamiento judicial permitiendo que la conciliación finalizara con la declaración rituaria de "intentada sin efecto". En tales condiciones no puede hablarse de desconocimiento e ignorancia de la realidad física de la vivienda y de la deficiencias que presentaba hasta el punto de hacerla inhabitable.(SAP Baleares 14/12/1999)

La existencia y entidad de los ruidos son puestos de manifiesto tras una inspección municipal en la que así se consigna, actuación oficial que necesariamente comporta un principio de prueba sobre la realidad de la perturbación (...)por otra, es absurdo que, para resolver un contrato de arrendamiento y trasladarse a vivir al piso superior, abonando una renta superior a la vigente, se monte, durante mas de la mitad del tiempo de vigencia del arriendo, una supuesta confabulación justificativa de la resolución del inicial contrato de arrendamiento. ( (SAP Madrid 9/03/1998)

Percibió puntualmente las rentas pero se despreocupó del mantenimiento del arrendatario en el goce pacífico del objeto arrendado, que no reunía, hasta que se instala la bañera y el bidé, que, por cierto, no funciona, las mínimas condiciones, reiteramos este extremo por creerlo importante, de habitabilidad (...) A finales del siglo XX no puede configurarse una vivienda, que merezca tal nombre, sin la dotación mínima de elementos sanitarios en el aseo o baño, que satisfagan las necesidades elementales de cualquier persona. No estamos ante obras de ornato, que hagan más confortable el uso de la vivienda, sino ante la instalación de bañera y bidé (SAP Madrid 27/09/1995)