El desistimiento anticipado del inquilino en un arrendamiento de local de negocio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento distinto de vivienda, firmado el 1 de enero de 2015, con una duración de ocho años, hasta el 1 de enero de 2023 y una renta mensual de 450 euros.

El 31 de agosto de 2016 el arrendatario manifiesta su voluntad de dar por terminado el contrato con efectos de 1 de noviembre de 2016, fecha en la que, ante la negativa del arrendador de aceptar el desistimiento y de recibir las llaves, las pusieron a su disposición en las nuevas oficinas de la sociedad.

El arrendador presenta demanda solicitando que el inquilino sea condenado a cumplir el contrato o, subsidiariamente a pagar 33.300 euros, cantidad equivalente a las rentas que restarían por devengarse hasta la finalización del contrato.

El Juzgado de primera instancia condena al demandado a pagar la citada cantidad.

La Audiencia Provincial, desestima la apelación de la arrendataria

El Tribunal Supremo, sentencia de 21 de octubre de 2025, estima en parte el recurso de casación de la arrendataria y la condena a pagar 19.350 euros, con intereses desde la demanda.

Considera el Supremo que, al tratarse de un contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda, regido por la autonomía de la voluntad (art. 4.2 LAU), las partes pudieron establecer las consecuencias de un desistimiento unilateral injustificado y, al no hacerlo, debe estarse a las reglas generales, que requieren la prueba del daño, que en el caso del lucro cesante exige una ponderación de las circunstancias. Es indudable que el desistimiento anticipado por parte del arrendatario supone por sí misma la falta de abono de las rentas, lo que implica un perjuicio económico para el arrendador, pero no se puede presumir que, siendo un local que estaba en el mercado no pudiera ser objeto de arrendamiento, en principio por una renta similar transcurrido un tiempo razonable desde que el local quedó a disposición del arrendador.

El contrato se celebró el 1 de enero de 2015 por un período de ocho años, y el arrendador, que notificó el 31 de agosto de 2016, su voluntad de desistir, solo pagó hasta octubre de 2016, dejando de pagar las rentas de noviembre y diciembre de 2016 y las correspondientes a los años 2017 a 2022. Si, como dice la Audiencia, en noviembre de 2018 el perito pudo acceder al local porque le facilitó el acceso el arrendatario, que seguía conservando las llaves y por tanto la posesión, podemos concluir que solo con posterioridad pudo el arrendador, que inicialmente mantenía la opción por el cumplimiento del contrato, valorar razonablemente la posibilidad de volver a poner en el mercado el local en condiciones económicas similares o de obtener rendimientos por otra vía. Ese momento lo identificamos con el del dictado de la sentencia del juzgado, en mayo de 2019, cuando se estimó la petición subsidiaria resolutoria, porque a partir de entonces solo se discutió por las partes el importe de la indemnización debida.

Por ello se considera procedente incluir en la indemnización derivada del desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento y a favor del demandante, ahora recurrido, la cantidad equivalente a la renta correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2016 (450 y 450 euros) y las correspondientes a los años 2017 (5400 euros), 2018 (5400 euros) y hasta mayo de 2019 (2250 euros).

Ante la falta de acreditación de un daño superior, y de ningún elemento probatorio dirigido a probar las dificultades o imposibilidad de concertar un nuevo arrendamiento, la indemnización debe completarse, de acuerdo con la jurisprudencia citada, atendiendo a lo dispuesto en el art. 11 LAU como pauta de carácter orientativo no vinculante, pero asumiendo que recoge criterios económicos adecuados para fijar como promedio el alcance de lucro cesante derivado de la frustración de la percepción de la rentas correspondientes a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido. Añadimos por ello a la indemnización la cuantía correspondiente a doce meses de renta (5400 euros), como plazo en el que en circunstancias normales el local hubiera podido ser incluso acondicionado para otro tipo de explotación y realquilado.

Efectos del COVID19 en un arrendamiento suntuario

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de una vivienda unifamiliar de fecha 11 de noviembre de 2019, con efectos desde el 20 de septiembre, por plazo de 7 años y renta de 12.500 euros al mes, destinado a residencia de la inquilina con su marido e hijos.

Se pactó que la arrendataria podría desistir del contrato una vez transcurridos doce meses de duración, siempre que lo comunicase a la propietaria con una antelación de 30 días.

El 13 de marzo de 2020 la inquilina, su esposo y sus hijos marcharon de Barcelona, en avión, con destino a Chipre. La demanda fue formulada porque, según sus alegaciones, no les fue posible regresar a Barcelona, a consecuencia de la situación de pandemia, que motivó la declaración del estado de alarma en España el siguiente día 14. Dada esa imposibilidad y dada la situación creada por la pandemia, con falta de familiares y amigos aquí, la demandante y su esposo decidieron resolver el contrato de arrendamiento, antes de finalizar el plazo de un año de duración que, como mínimo, se había establecido.

La demanda de la inquilina solicita se declarase resuelto el contrato por causa de fuerza mayor y por aplicación de la doctrina de la rebus sic stantibus desde el 14 de marzo de 2020 o, subsidiariamente, desde el 22 de mayo del mismo año, dejando sin efecto la cláusula de obligado cumplimiento hasta el 20 de septiembre. Así mismo se solicita la devolución de las cantidades entregadas en concepto de fianza 25.000 euros, más 37.500 como fianza adicional

La propiedad se opuso a la demanda y formuló reconvención reclamando 75.000 euros por los meses dejados de cumplir y 17.064,98 euros por defectos ocasionados a la vivienda.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda y estimó íntegramente la reconvención.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de febrero de dos mil veinticinco, desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que comparte el criterio acerca de la inexistencia de fuerza mayor que justificase la terminación anticipada del arrendamiento, ya que no se ha acreditado que se cerrase el espacio aéreo para regresar a España. El Real Decreto que declaró el estado de alarma acordó la disminución del tráfico aéreo (en un cincuenta por ciento), pero no su supresión. La situación sanitaria, en cuanto que obligó a restringir la circulación de personas, comportó una disminución drástica del tráfico aéreo. Pero no hay constancia de prohibición de entrada a personas residentes en España. Por otra parte, las circunstancias personales de la familia, carecer de familiares y de vínculos personales en Barcelona, no constituyen tampoco fuerza mayor que impidiese residir en la vivienda arrendada en la situación de pandemia desencadenada. Nada les impedía esa residencia, aunque debiesen atender a las restricciones de movilidad que se establecieron, que no impedían hacer los desplazamientos necesarios para una residencia normal. Como ocurría con cualquier ciudadano.

La situación creada no permitía tampoco una modificación del contenido del contrato, al amparo de la doctrina "rebus sic stantibus”. Esta doctrina se ha aplicado a los arrendamientos de locales de negocio en los que, como consecuencia de la crisis, se suprimió o redujo la posibilidad de su explotación económica. La disminución o supresión de los ingresos del negocio instalado en un local arrendado permiten disminuir la renta a pagar por ese arrendamiento. Pero esa situación no es comparable al arrendamiento de una vivienda. En una vivienda no se ejerce una actividad profesional que se dejase de realizar y de generar ingresos cuando se desencadenó la crisis sanitaria.

Contra lo pretendido por la arrendataria, no era obligada la aplicación en este caso de las normas sobre arrendamiento de vivienda establecidas en el título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Era una vivienda de más de 300 metros cuadrados y, además, la renta era obviamente superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En esas condiciones, conforme a lo establecido en el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos, el contrato debía regirse, en primer lugar, por lo pactado por las partes y solo supletoriamente por lo establecido en el título II citado.

Por lo que se refiere a la previsión de indemnización para caso de desistir la arrendataria del contrato antes de transcurrir el plazo mínimo obligatorio, es cierto que el contrato no se refiere a la indemnización por incumplimiento. Pero sí regula la obligación de la arrendataria de mantenerse en el arrendamiento y, por tanto, de pagar la renta durante el período mínimo establecido. Es de eso de lo que se está tratando en este caso. De que la inquilina se obligó a mantenerse en el arrendamiento, pagando por tanto la renta, durante al menos un año, por lo que el pago de la renta durante ese período mínimo ha de considerarse obligado. Puede pensarse que es algo riguroso, pero es que la demandada era libre de no arrendar sin ese pacto de duración mínima. Fue un contrato negociado entre las partes, en el que la arrendataria obviamente contó con asesoramiento, y que también preveía condiciones severas para la propietaria, como el interés del 20 por ciento mensual para caso de retraso en la devolución de la fianza y de la garantía prestadas.

Desistimiento anticipado del arrendamiento de un local de negocio

 

HECHOS:

El arrendador de un local de negocio, dedicado a bar-restaurante (merendero), promueve demanda de desahucio por falta de pago contra el arrendatario de dicho local, según contrato de fecha 8 de febrero de 2017, acumulando la reclamación de rentas debidas por importe de 4.800.-euros y las rentas futuras que se pudieren devengar hasta la recuperación del local arrendado.

El inquilino se opone a la demanda alegando que no debe ninguna de las rentas que se reclaman toda vez que , según aduce, el contrato entre las partes se dio por finalizado con efectos desde el 31 de marzo de 2020 ya que, al declararse el estado de alarma en España por razón de la pandemia Covid-2019, dados los problemas económicos que ya venía atravesando y como quiera que el local había de permanecer cerrado, se puso en contacto, a través de su hijo, con el casero para comunicar su intención de proceder a la resolución anticipada del contrato, resolución anticipada que fue aceptada por la propiedad, y habiendo entregado las llaves del local en el buzón previa comunicación al actor, al impedir las circunstancias concurrentes por razón de la pandemia una entrega personal.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 12 de septiembre de 2024, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia

Considera la Audiencia que, de la conversación telefónica, transcrita y no impugnada en cuanto a su contenido, y, en todo caso, cotejada por el Letrado de la Administración de Justica (LAJ) del Juzgado de procedencia, se deduce la existencia de un consenso entre las partes en dar por resuelto anticipadamente el contrato de arrendamiento con efectos desde el día 31 de marzo de 2020. A nuestro juicio los términos de dicha conversación, que tuvo lugar el 30 de marzo de 2020, en la que el arrendatario estuvo representado por su hijo (lo que en su momento no fue objeto de objeción), considerados en su conjunto, revelan un verdadero acuerdo de extinción contractual que debía ser operativo en la fecha indicada.

Por lo tanto, hemos de concluir que, si bien fue el arrendatario el que tuvo la iniciativa de resolver anticipadamente el contrato, lo cierto es que tal iniciativa fue admitida por el actor arrendador, que dio su consentimiento admitiendo que el arrendatario dejara el local.

Una vez resuelto el contrato, la ley establece como norma general, como así lo recoge la jueza a quo en su sentencia, que corresponde al arrendatario/a la obligación de poner la finca arrendada en posesión del arrendador/a.

Pues bien, en el caso de autos, consideramos igualmente probado, que, ante la imposibilidad o grave dificultad de devolver las llaves físicamente por razón de las restricciones de contacto impuestas por el estado de alarma, estas se depositaron en el buzón del actor el día 31 de marzo de 2020, hecho del que se dio aviso al arrendador a través de mensaje telefónico, también cotejado por el LAJ, cuya realidad no ha sido objeto de impugnación formal, en donde se manifiesta la clara voluntad de la parte arrendataria de devolver la posesión del local.

Así las cosas, no cabe aceptar la postura del arrendador quien permanece inactivo hasta octubre de 2020, esto es, a la fecha de la interposición de la demanda, pretendiendo ignorar las anteriores comunicaciones, que no niega se produjeron entre las partes, y reclame las rentas como si el contrato no se hubiera resuelto y pretendiendo también desconocer que el local se había vaciado y tenía las llaves a su disposición.

La indemnización por desistimiento del inquilino en un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 8 de septiembre de 2017, en el que se pacta una duración del arriendo de 36 meses, siendo estos tres años de obligatorio cumplimiento para el arrendatario y el arrendador, acordando que, en caso de incumplimiento por parte del arrendatario, éste debería indemnizar al arrendador en 5.000 euros.

Al término del arrendamiento el casero reclama judicialmente, entre otras cuestiones, la indemnización por desistimiento anticipado del contrato, conforme a lo previsto en el artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos, solicita la suma de 1.533,33 euros, equivalente a un año y once meses de contrato que restaba por cumplir.

El juzgado de primera instancia no se pronuncia sobre esa petición.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 10 de mayo de 2024, desestima el recurso de apelación del arrendador en lo que se refiere a este punto.

La  Audiencia admite la denuncia de incongruencia omisiva puesto que en efecto la sentencia apelada no se pronuncia sobre dicha pretensión habiendo solicitado la parte apelante el complemento de sentencia que fue denegado por auto de 4 de mayo de 2022 por entender que la petición efectuada excedía del ámbito de la aclaración de sentencia y que se pretendía modificar los pronunciamientos contenidos en la resolución recurrida.

Considera que conforme al art. 11 de la LAU, las partes "puedan" pactar una indemnización/penalización para el supuesto de desistimiento del arrendatario, pero la propia ley establece los parámetros de esa indemnización para el caso de que se pacte: una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir o la parte proporcional de la indemnización en caso de períodos de tiempo inferiores al año.

En el supuesto de autos, las partes pactaron una duración del contrato de 36 meses, siendo estos tres años de obligatorio cumplimiento para el arrendatario y el arrendador, acordando que, en caso de incumplimiento por parte del arrendatario, éste debería indemnizar al arrendador en 5.000 euros.

La indemnización/penalización acordada, como dijimos en la sentencia de 9 de enero de 2018, excede de la previsión legal, por lo que ha de considerarse nula, de acuerdo con lo prevenido en el artículo 6 de la propia LAU que dispone que " Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".

En consecuencia, conforme a lo establecido en el artículo 6 de la LAU, es una estipulación nula y ha de tenerse por no puesta, por lo que hay que entender que no se pactó indemnización alguna a satisfacer por el arrendatario en el supuesto de desistimiento unilateral, por lo que no cabe la integración que se pretende conforme al artículo 11 de la LAU.

El desistimiento anticipado del inquilino en un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 08/06/2020.

Mediante escrito de fecha 19/06/2020, la arrendataria comunicó a los arrendadores que, por problemas personales, procedía a rescindir el contrato con efectos de 1 de julio siguiente.

La arrendadora reclama el pago de las mensualidades correspondientes a los seis primeros meses, así como la indemnización por desistimiento anticipado que se contempla en el mismo contrato (media mensualidad al restar un semestre), de modo que, siendo así que la arrendataria abonó la primera mensualidad y otros 720,00 € en concepto de fianza, la suma adeudada asciende a 3.240 €.

La inquilina se opone alegando que la vivienda fue alquilada nuevamente a los pocos días de abandonarla, de forma que no se ocasionaron daños y perjuicios susceptibles de justificar la indemnización pretendida.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de veintidós de mayo de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación de la inquilina.

Considera la AP que el art. 11 LAU únicamente reconoce la posibilidad de desistimiento una vez transcurridos los seis primeros meses, por tanto, se entiende que éste es un plazo mínimo de obligado cumplimiento para el arrendatario, de manera que, si desiste antes de que hubiera transcurrido, el arrendador podrá exigir que satisfaga las rentas correspondientes al período que reste por cumplir hasta los seis meses que indica el precepto.

Ciertamente, son perfectamente válidos los pactos que reduzcan el plazo mínimo y permitan el desistimiento unilateral del arrendatario con anterioridad al transcurso del período de seis meses, o incluso que lo eliminen por completo, facultando al arrendatario para desistir en cualquier momento. Como también que esta previsión tiene carácter imperativo, de tal suerte que se aplicará con independencia de que el contrato contenga una cláusula que establezca un plazo mínimo superior en perjuicio del arrendatario, con arreglo al art. 6 LAU, que proclama la nulidad de las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II de la citada Ley, entre las que se halla el art. 11.

Pero en ausencia de pacto más favorable al arrendatario o cuando el contrato se remita o se limite a reproducir el párrafo primero del repetido art. 11 LAU, consideramos que el período de seis meses a que se hace referencia constituye un mínimo de forzoso cumplimiento, y, por consiguiente, en el caso de que el arrendatario desista antes de que finalice, incurre en un incumplimiento contractual que legitima al arrendador para reclamar los daños y perjuicios causados, que se concretan en lo que hubiera percibido de haberse acatado el expresado plazo.

De ahí que, como se razona en la sentencia de instancia, el hecho de que, producido el desistimiento y desalojada la vivienda antes de los seis meses, el arrendador la alquile a un tercero, carezca de relevancia en orden a cuantificar las consecuencias del incumplimiento, ya sea en cuanto al pago de la renta, ya de la indemnización si se hubiera estipulado. Nos encontramos ante una determinación de los daños y perjuicios que realiza el propio legislador por razones de interés general y que se impone en defecto de pacto más favorable al arrendatario.

El desistimiento anticipado del inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 8 de junio de 2.020

El inquilino sólo atendió el pago de los 15 días de junio y el mes de julio de 2.020, y desistió del contrato sin respetar el plazo mínimo de 6 meses, entregando la posesión de la finca el 1 de septiembre de 2.020.

El casero reclama judicialmente 9.445,66 euros, correspondientes a las rentas hasta completar los seis meses de cumplimiento obligatorio, las pendientes de pago, daños y desperfectos.

La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 19 de abril de 2024, estima en parte el recurso del casero, revoca la sentencia de instancia y condena al inquilino a abonar al demandante la suma de 5.696,88 euros.

Considera la Audiencia que en el presente caso, la arrendataria dejó la vivienda cuando sólo habían transcurrido dos meses y medio desde el inicio del contrato, y el arrendador solicita la indemnización equivalente al plazo que restaba del mínimo establecido, tanto en el art. 11LAU, como en la cláusula cuarta del contrato, esto es, por los perjuicios derivados de dejar de percibir las rentas de los meses que faltaban hasta el cumplimiento de los seis meses mínimos, de manera que finalizando ese plazo mínimo de cumplimiento el 8 de diciembre de 2020, sin que conste acreditado ni haya sido objeto de controversia que la vivienda se alquilara de nuevo en ese período, se concluye que la arrendataria ha de indemnizar al arrendador en el importe de las rentas hasta la referida fecha que, a razón de 900 euros mensuales da la suma total de 2.940 euros.

En cuanto al estado en que se devolvió la vivienda, es cierto, como alega la demandada, que en el documento de entrega de llaves no se hizo constar la existencia de daños, pero también es cierto que tampoco se hizo constar que la vivienda se encontrara en correcto estado, por lo que el documento no tiene valor probatorio acerca de la situación de la vivienda al término del arrendamiento.

Análisis de los daños, reclamados por el arrendador:

En cuanto a la partida de pintura, es lo cierto que en la documentación gráfica aportada por el arrendador no se detecta un deterioro especialmente significativo, ni agujeros o desperfectos que excedan de un normal uso, dándose la circunstancia de que en el contrato de arrendamiento no consta que la vivienda se entregara recién pintada, por lo que no era exigible que la arrendataria la devolviera de tal modo.

En relación con las puertas, existen distintos testimonios, no desvirtuados, de la existencia de daños en las mismas que sí se estiman exigibles a la arrendataria al exceder de lo que es un uso ordinario, cuyo importe asciende a 1.335,58 euros.

Lo mismo cabe decir respecto a la placa de inducción, que estaba rajada, siendo necesario sustituirla, ascendiendo su importe a 785 euros. Y también en cuanto a la mosquitera/estor por importe de 157,80 euros.

Por último, respecto a la limpieza, se reclaman 500 euros que comprenden "limpieza de toda la casa, vaciado de piso, gestión de residuos y desinfección por existencia de pulgas", no podemos estimar acreditado que al momento de la devolución de la posesión existiera una plaga de pulgas en el garaje imputable a la arrendataria, desconocemos a qué corresponde la partida de "vaciado de piso y gestión de residuos", pues no consta ni se ha alegado que la arrendataria hubiera dejado útiles o enseres en la vivienda que debieran ser retirados, queda únicamente el concepto de "limpieza de toda la casa", pero dado que todos los conceptos se valoran unitariamente, nos encontramos con la misma situación de falta de prueba de lo que correspondería a la partida concreta de limpieza, por lo que no puede admitirse importe alguno, reiterando la misma argumentación que antes se ha expuesto en relación con la pintura.

 

La devolución de la fianza al término del arriendo

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 14 de marzo de 2016, el mismo fue renovado para elevar la renta, en fecha 29 de marzo de 2019.

En el contrato se pacta lo siguiente: "Si el desistimiento se produce antes de la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y la comunicación previa tiene lugar con la antelación y la forma establecidas, se conviene expresamente el pago por la parte arrendataria a la arrendadora de una indemnización por desistimiento anticipado, conforme a lo que determina el art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, equivalente a un mes de renta por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización"

Con fecha 16 de julio de 2021 los inquilinos notifican el desistimiento del contrato, solicitando la devolución de la fianza y de la garantía adicional

Con fecha 31 de agosto de 2021 se hace la entrega de llaves.

EL inquilino formula demanda reclamando 2.200 euros en concepto de devolución de la fianza. El arrendador se opone y formula demanda reconvencional por importe de 6.000 euros (2.200 euros con cargo a la fianza, más 3.800 euros) que se deberá abonar a la arrendadora para hacer frente a los daños que presenta la vivienda arrendada.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda del inquilino

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de cuatro de abril de dos mil veinticuatro, estima en parte la apelación del arrendador, condenando al inquilino a la suma de 3.344,18 euros (2.200 euros con cargo a la fianza más 1.144,18 euros que deberá abonar).

Considera la Audiencia, por una parte, que el desistimiento de los inquilinos se produce cuando restan siete meses de la segunda prórroga del contrato, por lo que deben abonar los arrendatarios una indemnización por la parte proporcional, que asciende a la suma de 647,50 euros.

En cuanto a los daños a la vivienda debemos estar a las facturas aportadas que incluye una factura por reparación de 1.452 euros, factura por sustitución de la puerta de importe 268,62 euros, reparación del frigorífico por importe de 66,55 euros, más 42,59 euros y 37,75 euros de las facturas de IBERDROLA, así como lo relativo al cambio de rodapié y el acuchillado, lijado y barnizado del parqué, por importe respectivamente de 294,68 y 534,49 euros, ya que no tiene justificación tal deterioro del mismo durante una ocupación de solo seis años.

El preaviso de desistimiento en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de octubre de 2018, en el que se pactaba un preaviso de sesenta días para el desistimiento del inquilino.

Con fecha 2 de enero de 2020 el inquilino dirigió una comunicación por correo electrónico, en la que le informaban de que iban abandonar la vivienda el 15 de enero siguiente, citándole a las 12:00 horas de ese día para hacerle entrega de las llaves y para que pudiese ser inspeccionada. En ese día no compareció.

Posteriormente presenta demanda solicitando la devolución de la fianza, descontando quince días de alquiler, 2475 €.

El arrendador contesta con reconvención, manifestando que se había incumplido el plazo de preaviso de dos meses, por lo tanto, la resolución no se habría producido hasta el 23 de febrero siguiente, adeudándose por el concepto de rentas la suma de 3300 €. Además, reclamaba daños que dieron lugar a la reparación del inmueble, conforme a la valoración pericial acompañada a su escrito de demandada reconvencional, por un importe total de 5689,85 €.

El Juzgado de primera Instancia desestima la demanda y estima la reconvención condenando al inquilino al pago de 3300 € en concepto de rentas impagadas y 2389,85 € en concepto de reparación de desperfectos de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinticinco de enero de dos mil veinticuatro, estima el recurso de apelación del inquilino, revoca la sentencia de instancia y condena al casero a pagar a abonar la suma de 1200,84 €.

Considera la Audiencia que la cláusula segunda del contrato estipula una obligación de preaviso de sesenta días, pero también lo es que los derechos reconocidos a los arrendatarios de viviendas en la LAU están protegidos por el carácter imperativo de sus normas, principio que se consagra en el artículo 6 de ese texto legal y que, por tanto, al regularse el artículo11 el desistimiento del contrato, el contrato podrá contener estipulaciones que no perjudiquen los derechos reconocidos en ese precepto, por lo que ni podrá establecerse un preaviso obligatorio superior a la antelación mínima prevista en el contrato, ni podrán establecerse consecuencias en caso de desistimiento superiores a las que reconoce ese precepto condicionada a la existencia de pacto, es decir, el pago de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, dando lugar los periodos inferiores a un año a la parte proporcional correspondiente.

Sin embargo, al resultar de aplicación la penalización pactada al amparo de lo previsto en el artículo 11 de la LAU, hemos de tener en cuenta que el contrato tenía prevista su finalización el 30 de septiembre de 2020, toda vez que se había renovado por un año más el 1 de octubre de 2019. Siendo así, deberá prorratearse la mensualidad completa (1650 €) por la parte que quedaba pendiente de cumplimiento, es decir, catorce días de enero y ocho meses completos del año 2020. De ello resulta una cantidad mensual de 137,50 €, totalizando 1100 € la cantidad que correspondería por los ocho meses incumplidos, más 64,16 € correspondientes a la parte proporcional de los días también incumplidos en el mes de enero, totalizando la penalización 1164,16 €.

En cuanto a los daños en la vivienda la falta de valoración por parte del perito al emitir su informe de todos los antecedentes que han sido previamente expuestos en cuanto a las deficiencias observadas en la vivienda por los demandantes y la falta de concreción de un presupuesto por partidas relacionadas con los daños descritos, conduce a la conclusión de que los demandantes han desplegado actividad probatoria encaminada a justificar que la vivienda arrastraba graves problemas desde que entraron a residir en ella, mientras que el demandado reconviniente ha encargado la elaboración de un informe omitiendo toda esa información, con la pretensión de responsabilizar a la parte contraria de deficiencias que sobradamente conocía que eran anteriores y que ni siquiera llegó a reparar. Por ello, no se entiende exigible cantidad alguna relacionada con la pretensión formulada por vía reconvencional, que se desestima íntegramente, por lo que debe ser revocada la resolución dictada en primera instancia.

Desistimiento anticipado en un arrendamiento de local de negocio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito 1 de enero de 2012 con una duración de 23 años.

En dicho contrato se pacta una penalización de 50.000 euros a cada una de las administradoras de la sociedad arrendataria, por rescisión del contrato durante su vigencia y prórrogas, salvo caso de fuerza mayor.

La sociedad arrendataria desiste del arriendo con fecha 1 de abril de 2018.

A demanda de la arrendadora, el juzgado de primera instancia condena a cada una de las administradoras a pagar 50.000 euros a la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de dieciséis de enero de dos mil veintitrés, estima en parte el recurso de las demandadas y reduce la cantidad a pagar a para cada una de ellas a 36.232 euros.

Considera la Audiencia que no procede estimar la existencia de fuerza mayor invocada por la parte apelante.

Fuerza mayor ha de consistir en una fuerza superior a todo control y previsión (STS 20/07/2000), y para ponderar su concurrencia habrá de estarse a la normal y razonable previsión que las circunstancias exijan adoptar en cada supuesto concreto, o inevitabilidad en una posibilidad de orden práctico.

Requiere para su apreciación de la concurrencia de los requisitos de la imprevisibilidad y la inevitabilidad "mediante una prueba cumplida y satisfactoria, incumbiendo la carga de la prueba a quien alega la existencia del caso fortuito o la fuerza mayor" debiendo haber "una total ausencia de culpa), porque la culpa es incompatible con la fuerza mayor y el caso fortuito. (STS 18/12/2006)

Trasladando dicha jurisprudencia al presente caso, como muy acertadamente señala la sentencia recurrida, en el presente caso no concurren los requisitos de imprevisibilidad e inevitabilidad. La cuantía de la renta fijada al celebrar el contrato de arrendamiento de los locales de 3000 euros, más un importe variable y los gastos y la duración del contrato, 23 años, es evidente que no pueden considerarse hechos imprevisibles y menos inevitables pues, si la renta era muy superior a la establecida en el mercado para locales semejantes, las arrendatarias tenían que haberlo determinado previamente mediante un estudio de mercado, teniendo ellas la capacidad de decisión de suscribir o no el contrato en dichas condiciones.

No se puede alegar como un hecho imprevisible la superveniencia de una crisis, puesto que, en la actividad económica, y en concreto en los negocios de asesoría fiscal, la alternancia de épocas de bonanza y de crisis es algo habitual, pese a lo cual se concertó un contrato de arrendamiento por un tiempo prolongado, 23 años, y con una determinada renta.

En cuanto a la moderación de la indemnización, en el presente caso hay una  cláusula penal para el incumplimiento total de la obligación de permanecer el tiempo pactado en arrendamiento en los locales; no se pacta la aplicación de la cláusula penal para el incumplimiento defectuoso o parcial, por lo que es posible la aplicación de la facultad moderadora prevista en el art. 1154 CC del importe fijado como pena, tal como argumenta la parte recurrente.

Así pues, atendiendo a que la cláusula penal por importe de 50.000 euros por cada una de las arrendatarias contempla el incumplimiento total del contrato por parte de la entidad arrendataria en cuanto al tiempo de duración establecido, que se fijó por 23 años (276 meses), y el contrato de arrendamiento se mantuvo desde la fecha de 1 de enero de 2012 hasta el 1 de abril de 2018 (76 meses), en que se desistió unilateralmente por las arrendatarias, resulta evidente que la indemnización fijada en la cláusula duodécima para el caso de resolución unilateral y anticipada es desproporcionada, procediéndose a moderar dicha cantidad de forma proporcional al tiempo que faltaba para finalizar el contrato, resultando la cantidad de 36.232 euros para cada una de las arrendatarias, cantidad que se considera equitativa y ponderada a los términos pactados por las partes.

El desistimiento del inquilino en un arriendo con avalista.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, con avalista, por un plazo anual.

Los inquilinos abandonan la vivienda a los cinco meses, entregando las llaves en la agencia inmobiliaria, en ese momento adeudaban la renta del mes anterior, así como la renta correspondiente a los restantes meses hasta su vencimiento, en aplicación de una cláusula de penalización contenida en el contrato suscrito entre las partes, a lo que añade la cantidad de 1.025 euros en que se valoraron los daños que presentaba la vivienda al entregar su posesión a la arrendadora. Total: 3.205 euros. La demanda se dirigió también contra la fiadora.

El juzgado de primera instancia condena a los inquilinos a pagar 1.025 euros en concepto de rentas debidas y daños y perjuicios, desestimando la demanda respecto a la avalista.

La Audiencia Provincial de Asturias, sentencia de catorce de febrero de dos mil veintitrés, estima en parte la apelación de la arrendadora, revoca la anterior sentencia y condena a los demandados, inquilinos y avalista, a pagar 1.198,32 euros.

Considera la Audiencia respecto a la avalista que sin perjuicio de que el afianzamiento no fuera solidario, al no acogerse la demandada al beneficio de excusión luego que fue requerida de pago conforme establece el artículo 1.832 CC, omisión que lleva a declarar que se halla obligada al pago de lo adeudado en los mismos términos que el deudor principal.

De los hechos acaecidos no puede interpretarse más que la comunicación del desistimiento por la demandada, pero no así la renuncia de los derechos que por el mismo correspondían a la parte arrendadora, pues no puede atribuirse tal significado a la recepción de las llaves entregadas, lo que no constituye un acto que exprese de forma clara y concluyente aquella renuncia. Como señala el Tribunal Supremo, la recepción de las llaves por el arrendador y el silencio de éste, ausentes de otros hechos probados que acrediten que aquella parte contractual hubiera prestado su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento que les unía, no permite establece que el arrendador actúa contra sus propios actos al ejercitar la acción tendente a reclamar la indemnización que le corresponde de conformidad con el contrato suscrito. (STS 20/07/2011 y 27/09/2013)

El desistimiento del inquilino se halla sujeto a lo previsto en el art. 11 de la LAU, tal artículo es reproducido en la estipulación segunda del contrato y debe ser aplicado, sin que proceda, como se sugiere en la resolución recurrida, la moderación de aquella cláusula cuando aquella no se prueba que fuera superior a los daños y perjuicios que se han producido realmente a la parte arrendadora. Por tanto, el recurso se acoge y debe fijarse la indemnización por tal motivo en 173,32 euros.

Arrendamiento de local de negocio. Indemnización por desistimiento anticipado

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 1 de enero de 2012, posteriormente novado el 1 de abril de 2013, por una duración de 23 años.

En dicho contrato se pacta la siguiente cláusula: "si el arrendatario quisiera rescindir el contrato durante su vigencia y la de sus prórrogas, cada una de las administradoras de la sociedad arrendataria que suscriben el presente contrato deberán abonar al arrendador la cantidad de cincuenta mil euros (50.000 euros) salvo causas de fuerza mayor"

Con fecha 1 de abril de 2018, alegando, como causa, la concurrencia de fuerza mayor, las inquilinas desisten del arriendo. El 27 de marzo de 2018 la arrendataria depositó las llaves en la notaría, poniéndolas a disposición de la arrendadora, que no las recibió.

El Juzgado de primera instancia condena a las inquilinas a abonar a la arrendadora 50.000 euros cada una de ellas.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de dieciséis de enero de dos mil veintitrés, estima en parte el recurso de apelación de las inquilinas y reduce la cifra a pagar a  36.232 euros cada una de ellas.

Considera la Audiencia que, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, fuerza mayor requiere para su apreciación de la concurrencia de los requisitos de la imprevisibilidad y la inevitabilidad mediante una prueba cumplida y satisfactoria, incumbiendo la carga de la prueba a quien alega la existencia del caso fortuito o la fuerza mayor, debiendo haber una total ausencia de culpa. La fuerza mayor ha de consistir en una fuerza superior a todo control y previsión, y para ponderar su concurrencia habrá de estarse a la normal y razonable previsión que las circunstancias exijan adoptar en cada supuesto concreto, o inevitabilidad en una posibilidad de orden práctico

En el presente caso, no puede estimarse la alegación de fuerza mayor invocada por las arrendatarias ya que no es un hecho imprevisible la superveniencia de una crisis, puesto que, en la actividad económica, y en concreto en los negocios de asesoría fiscal, la alternancia de épocas de bonanza y de crisis es algo habitual, pese a lo cual se concertó un contrato de arrendamiento por un tiempo prolongado, 23 años, y con una determinada renta. Por otra parte, no es suficiente invocar la existencia de una disminución de la facturación sin probar las concretas circunstancias que lo determinaron y que le haría injustificadamente gravoso el cumplimiento del contrato. No consta acreditado que hubiera una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato en relación con las existentes con posterioridad. La falta de justificación de dichos extremos no permite acoger las pretensiones de las recurrentes. A mayor abundamiento, cabe decir que el desistimiento del arrendamiento se produce no por imposibilidad de seguir ejerciendo el negocio sino por traslado a otro local con unas condiciones más económicas, como la propia parte acredita.

Sin embargo no se puede descartar la moderación de la cláusula penal, como hace la sentencia de instancia, puesto que en el presente caso la misma contempla el incumplimiento total de la obligación de permanecer el tiempo pactado en arrendamiento en los locales; no se pacta la aplicación de la cláusula penal para el incumplimiento defectuoso o parcial, por lo que es posible la aplicación de la facultad moderadora prevista en el art. 1154 CC del importe fijado como pena, tal como argumenta la parte recurrente.

Así pues, atendiendo a que la cláusula penal por importe de 50.000 euros por cada una de las arrendatarias contempla el incumplimiento total del contrato por parte de la entidad arrendataria en cuanto al tiempo de duración establecido, que se fijó por 23 años (276 meses), y el contrato de arrendamiento se mantuvo desde la fecha de 1 de enero de 2012 hasta el 1 de abril de 2018 (76 meses), en que se desistió unilateralmente por las arrendatarias, resulta evidente que la indemnización fijada en la cláusula duodécima para el caso de resolución unilateral y anticipada es desproporcionada, procediéndose a moderar dicha cantidad de forma proporcional al tiempo que faltaba para finalizar el contrato, resultando la cantidad de 36.232 euros para cada una de las arrendatarias, cantidad que se considera equitativa y ponderada a los términos pactados por las partes.

La terminación de un alquiler por desistimiento del inquilino.

 

El arrendador insta desahucio por falta de pago contra los inquilinos, reclamando las rentas impagadas desde 2018 a 2021.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que el contrato había quedado resuelto y el arrendador no ha aportado al procedimiento la devolución de los recibos ni la certificación de la Caixa de la devolución de los mismos a pesar de que en la cláusula 5ª del contrato se establece que la arrendadora girará los recibos a una cuenta que la arrendataria tenía abierta en La Caixa, y, al no haberse aportado, considera que no ha acreditado que el contrato estuviera vigente ni tampoco la existencia de la deuda.

La Audiencia Provincial de Badajoz, sentencia de uno de diciembre de dos mil veintidós, estima la apelación del arrendador, revoca la sentencia de instancia y condena a los inquilinos, a pagar a  la arrendadora la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO EUROS CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (3.455,95.-€), en concepto de rentas vencidas no satisfechas a la fecha de la expiración del contrato y otras cantidades asimiladas, así como al pago de los intereses legales desde la interpelación judicial sobre la reseñada cantidad.

Considera la Audiencia que, como consta en la sentencia, el inquilino no comunicó a la arrendadora que abandonara el piso, la inquilina no comunicó su voluntad de desistir ni tampoco ha probado que devolviera la posesión remitiendo las llaves por correo, cuando habría resultado muy sencillo acreditar documentalmente tal remisión, por lo que se ha de considerar que el contrato continuaba vigente para ambos arrendatarios, utilizaran o no la vivienda.

"La restitución posesoria después de finalizado el contrato de arrendamiento no se satisface con el abandono del inmueble por el inquilino. Hace falta un acto positivo de reintegro por entrega de llaves al arrendador o a su representante, y si se negase a recibirlas por consignación judicial o notarial de las mismas.

Mientras ese acto positivo no se produzca, se entiende que el inquilino retiene la posesión indebidamente y en consecuencia debe indemnizar por ello. Nótese que el arrendador no puede recuperar violentamente la posesión; cometería un delito, y si no se le entrega voluntariamente debe pedir el auxilio de la autoridad competente; en este caso el lanzamiento y la posesión judicial." (SAP Madrid 28/11/2014).

En cuanto al pago de los alquileres no se han aplicado correctamente en la sentencia recurrida las reglas de distribución de la carga de la prueba: La arrendadora ha aportado el contrato, en el que se pactó su prórroga por tácita reconducción, por lo que cabe entender que en el momento en que se remite un burofax a los inquilinos, el contrato se encontraba en vigor. Por otra parte, también de conformidad con el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la prueba del pago incumbe a quien afirma haberlo realizado, o a quien debió realizarlo, en modo alguno corresponde a la parte actora acreditar un hecho negativo como sería la falta de pago de la parte demandada, por lo que tampoco puede considerarse acreditado que la inquilina pagase las rentas del periodo 2018-21

Eficacia de una clausula penal de desistimiento, contraria a la ley.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de fecha 31 de diciembre de 2017 por plazo de cinco años.

El inquilino desiste del mismo con fecha 19 de junio de 2019.

En dicho contrato se pactó la siguiente clausula: “En el supuesto de que antes de que finalizara el plazo estipulado, en el contrato, la arrendataria desistiera del mismo, deberá preavisar a los arrendadores con una antelación, mínima de 60 días y además les indemnizará con una cantidad equivalente a tres mensualidades de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. El período de tiempo inferior dará lugar a la parte proporcional de la indemnización".

El casero demanda, entre otros pedimentos, una indemnización por desistimiento del contrato antes del transcurso del plazo pactado de vigencia del arrendamiento por un importe de 7.500€ correspondiente a tres mensualidades de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, con la parte proporcional del periodo inferior a un año conforme a la Cláusula 2ª del contrato y subsidiariamente la suma de 2.500€ correspondiente a una mensualidad de renta.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda en cuanto a este pedimento.

La Audiencia Provincial de Burgos, sentencia de 10 de noviembre de 2022, estima la apelación en cuanto a este pedimento fijando la indemnización en 2.500€ (2.250€ por tres años x 750€ + 250€ por los 4 meses correspondientes al 2019).

Considera la Audiencia que conforme al artículo 6 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1994, la indemnización pactada es abusiva y perjudica a la arrendataria, por lo que procede aplicar el artículo 11 de la Ley que fija la indemnización en una mensualidad de renta.

 

El desistimiento anticipado del inquilino en el alquiler de local de negocio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha, 17 de enero de 2011, con una duración pactada de diez años.

Con fecha 3 de abril de 2018 el inquilino desiste del arriendo y entrega las llaves del local.

Nueve meses más tarde el local es alquilado nuevamente.

El arrendador demanda al inquilino solicitando que se declarase ilegítimo el desistimiento unilateral, el incumplimiento contractual de la demandada y condenándola al pago del equivalente a las rentas mensuales hasta la fecha del nuevo alquiler.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 10 de noviembre de 2022, revoca la anterior resolución y estima íntegramente la demanda del arrendador.

Considera la Audiencia que, en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, como es el litigioso, rige lo acordado por las partes (art. 4.3 LAU), y que los contratos son vinculantes y obligatorios y deben cumplirse conforme a lo acordado, sin que una de las partes pueda extinguirlos de forma unilateral al margen de lo pactado (arts. 1091, 1256 y 1258 CC) siendo la duración del contrato un elemento esencial del arrendamiento (art. 1543 CC).

No es aplicable analógicamente a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda el art 11 de la LAU, por no existir identidad de razón y en aplicación del principio de autonomía de la voluntad (STS  03/10/2017).

En cuanto a las consecuencias del desistimiento unilateral, hay que considerar tres supuestos (STS 18/03/2016):

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial).

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato.

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución

En este caso se trata de fijar una indemnización por el incumplimiento contractual y a la vista de la prueba obrante en el procedimiento debe declararse probado que el perjuicio ocasionado a la actora por la resolución contractual es el periodo en que estuvo sin arrendar el local (nueve meses) y, en cuanto al importe, se estima adecuado el fijado como renta entre las partes, pues se ajusta a la ganancia dejada de obtener máxime a la vista que el nuevo contrato estipula una renta similar, lo que indica que el precio era ajustado al mercado

LAU 1994. Clausula penal de desistimiento en arrendamiento distinto de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento edificio destinado a hotel restaurante.

Se pacta un alquiler mensual de 3.000 euros.

El plazo de vigencia del contrato comienza el 20 de febrero de 2017 y concluye el último día del mes de diciembre del año 2025.

Las partes pactan un período de obligado cumplimiento, comprendido entre la fecha de formalización del presente contrato hasta el último día del mes de marzo de 2018, no pudiendo resolver el contrato hasta una vez transcurrido el mes de marzo de 2018, en caso contrario abonará las mensualidades correspondientes a este período.

La arrendataria deja de pagar los alquileres y la arrendadora insta demanda de desahucio y reclamación de rentas reclamando también la penalización pactada para el caso de abandono del local con anterioridad a la fecha fijada en el contrato.

El día 1 de diciembre de 2017 se produjo el desalojo de los inquilinos del inmueble arrendado. 

El Juzgado de primera instancia estima la demanda en su integridad entendiendo que, en cuanto a la penalización por abandono del local, aun cuando los arrendatarios cesaron en su posesión por el lanzamiento solicitado por la actora, ello fue debido al incumplimiento de los mismos en relación con el pago de las rentas, lo que entiende el juzgador como equivalente a un abandono por su parte.

La Audiencia confirma la sentencia de instancia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 28 de marzo de 2022, desestima el recurso de casación de la arrendataria

Considera el Supremo que el desahucio por falta de pago supone igualmente un incumplimiento del compromiso de permanencia asumido en el contrato de arrendamiento, resultando procedente la penalización prevista en el mismo para el caso de que se produjera tal situación.

 En la tesis del recurrente se mantiene que al no haber abandonado el arrendatario el local sino que fue desahuciado, no entraría en aplicación la cláusula, entendiendo el recurrente que para ello habría sido preciso exigir el cumplimiento del contrato.

Esta tesis ofrece un razonamiento ilógico, ya que obligaría al arrendador a instar una acción de cumplimiento y tras ello iniciar una acción de desahucio para obtener la cantidad pactada como cláusula.

El contrato no impide que el arrendador instase el desahucio en caso de impago, dado que no estaba obligado a ejercitar una acción de cumplimiento, la que conllevaría requerir al arrendatario a mantenerse en el local, lo cual no le era exigible ni quería el arrendador, cuando era el arrendatario el que sistemáticamente impagaba las rentas.

Esta sala entiende que el incumplimiento reiterado del pago de las rentas provocó el desahucio, ya que el arrendatario incumplió el "período de obligado cumplimiento", lo que conlleva que la cláusula desarrollase sus efectos.

LAU 1994. El desistimiento del inquilino antes de cumplirse seis meses.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando a los inquilinos a pagar la cantidad de 1.900 euros, correspondientes a las rentas devengadas por abandono anticipado de la vivienda en un contrato de arrendamiento firmado el 22 de noviembre de 2019 .

Uno de los inquilinos interpone recurso de apelación contra esta sentencia, invocando error en la apreciación de la prueba, al no haberse entendido acreditado que la entrega de llaves del inmueble se produjo en el mes de febrero de 2021, y que, en consecuencia, sólo procedería abonar la parte proporcional de la renta de febrero.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de trece de enero de dos mil veintidós, desestima el recurso y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que no cabía el desistimiento unilateral de los arrendatarios en febrero de 2020, al no haber transcurrido aún seis meses desde su celebración el 22 de noviembre de 2019, tal y como resulta de lo dispuesto en el art. 11 de la LAU. Así las cosas, el abandono injustificado del inmueble en el tercer mes implicaría un desistimiento unilateral antes del momento permitido por el precepto. Por tanto, no cabe duda de que debe abonarse la renta, o las cantidades equivalentes a esta, como mínimo, hasta completar los seis meses, si se acreditara la entrega de las llaves previa, o hasta el momento de entrega de estas.

La carga de la prueba de la entrega de las llaves incumbe a los arrendatarios en cuanto hecho enervador de las pretensiones formuladas de contrario. Compartimos lo razonado en la sentencia respecto a que no resulta suficiente la prueba testifical practicada, que ni siquiera es clara respecto al hecho controvertido. Es necesaria una prueba concluyente, ordinariamente documental, como un documento de recepción de llaves suscrito por el arrendador o requerimiento notarial de entrega de llaves, o, al menos, de acudirse a la prueba testifical, que se trate de tercero no vinculado a los arrendatarios, como, por ejemplo, un agente de la propiedad inmobiliaria que hubiera intermediado en la contratación.

La juventud de los demandados y su alegada falta de experiencia no les exime del cumplimiento de sus obligaciones y de respetar las normas jurídicas, dada su plena capacidad.

Aún en el eventual supuesto de que el contrato de arrendamiento de 8 de abril de 2020 fuera real y efectivo, ello no implica "per se" la finalización del anterior, si no se acredita la entrega de las llaves.

No basta con acreditar la entrega de las llaves para entender que el contrato ha sido resuelto de mutuo acuerdo, sino que resulta necesario acreditar la aceptación del arrendador de dicha resolución, sin que la entrega de llaves implique "per se" tal aceptación. De no acreditarse esta, estaríamos, según las circunstancias, ante un desistimiento unilateral o ante una resolución unilateral.

LAU 1994. El abandono anticipado de una vivienda por el inquilino.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 21 de diciembre de 2018, en el que se establece el plazo de duración de un año, pudiendo el arrendatario "desistir del contrato de arrendamiento sin penalización, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comuniquen fehacientemente al arrendador con una antelación mínima de 30 días"

En fecha 27 de febrero de 2019, la arrendataria abandonó la vivienda, sin haber cumplido lo establecido en la cláusula tercera anteriormente citada.

Ante ello el arrendador inicia demanda de reclamación de cantidad por importe de 3.766,93 €, correspondientes a las rentas de parte de enero y a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y pate de junio.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La inquilina insta recurso de apelación invocando los siguientes motivos: Inhabitabilidad de la vivienda por humedades; enriquecimiento injusto de la arrendadora; infracción de la ley de consumidores.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de catorce de diciembre de dos mil veintiuno, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia que los problemas de humedades que alega la parte demandada, con los que pretende justificar el abandono de la vivienda, no han quedado acreditados, puesto que, como se señala en la sentencia dictada por el Juzgador "a quo", nunca fueron comunicados al arrendador.

En el supuesto que nos ocupa, la parte arrendadora no ha resultado enriquecida por la estimación de la demanda, dado que la arrendataria debería haber permanecido, al menos, seis meses en la vivienda objeto de arrendamiento, según lo pactado y lo dispuesto en el art. 11 LAU, habiéndose marchado antes de lo acordado, conducta que ha originado un perjuicio económico al arrendador, el cual ha de ser resarcido por ello. Por otra parte, no se ha acreditado que el propietario haya recibido renta de otro inquilino durante los meses cuyo impago reclama. En consecuencia, no cabe apreciar el enriquecimiento injusto alegado por la parte apelante.

En cuanto al tercer motivo de apelación, que invoca los derechos de consumidores y usuarios, planteando que nos encontramos ante un contrato de adhesión, entendiendo que la cláusula transcrita es abusiva porque conlleva la obligación de pagar mensualidades de alquiler, tras haber abandonado la vivienda, la Audiencia no considera que revista carácter abusivo, ya que ha sido redactado de acuerdo con lo preceptuado en el art. 11 LAU, y puntualiza que no nos encontramos ante un contrato de adhesión, puesto que la referida estipulación ha sido pactada libremente por las partes, en función del principio de autonomía de la voluntad, consagrado en nuestro Código Civil,recogido en su artículo 1.255.

Desistimiento del contrato por incendio de la vivienda arrendada.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 22 de marzo de 2017 con un plazo de duración anual que finalizaba el 14 de mayo de 2018

El 10 de noviembre de 2018 se produce un incendio que deja la vivienda inhabitable, hasta que no se reparen los daños de la misma.

El día 28 de noviembre de 2018 la parte arrendadora recibió comunicación remitida por los arrendatarios que indicaba que procedían a resolver el contrato de arrendamiento con efectos del día 30 de noviembre de 2018 y solicitaban que se les indicara el lugar de entrega de llaves de la vivienda. Mediante correo electrónico la arrendadora comunicó su disconformidad.

La arrendadora presenta demanda solicitando, en concepto de lucro cesante, los alquileres hasta la finalización del contrato.

El Juzgado de primera instancia estima parcialmente la demanda condenando a los inquilinos a pagar la cantidad de 2.150 euros, suma de los alquileres correspondientes al tiempo en que, presumiblemente, la vivienda estuvo inhabitable.

La sentencia se basa en los siguientes razonamientos:

1.- Apreciar la responsabilidad solidaria (art.1564 CC) de los arrendatarios conforme al art. 1563 CC y la jurisprudencia que lo interpreta, debido a que no obraron con la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso, siendo intrascendente que uno de ellos no se encontrara en la vivienda en el momento del siniestro.

2.- Estimar que el lucro cesante consistía en la renta dejada de percibir durante el tiempo en el que la vivienda estuvo inhabitable como consecuencia de los daños ocasionados por el incendio.

3.- Considerar que los arrendatarios desistieron del contrato mediante su comunicación de 28 de noviembre al amparo del art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo cual no impediría exigir la indemnización del daño debido a la negligencia de los demandados.

4.- Pese a apreciar que no se habría probado exactamente cuándo terminaron las obras de reparación del inmueble, en atención a la prueba indirecta practicada se concluyó que las obras debieron concluir a final del mes de marzo de 2019.

Contra esta sentencia recurrieron ambas partes.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Pamplona de 30 de julio de 2021, desestima ambos recursos y confirma la del juzgado.

Alquiler de vivienda. Cuantía de la indemnización por desistimiento anticipado

 

HECHOS.

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes el 1 de diciembre de 2014, con una duración de 3 años, y en el que se produjo la terminación anticipada del mismo en febrero de 2016 por la decisión unilateral de la parte arrendataria.

La vivienda se vuelve a arrendar un mes después del desistimiento del inquilino.

No existe en el contrato cláusula de penalización por desistimiento anticipado.

El juzgado de primera instancia condena al inquilino a pagar como indemnización por desistimiento anticipado un mes en que estuvo el piso sin alquilar.

La Audiencia Provincial de Lérida, sentencia de 7 de mayo de 2020, confirma la resolución del juzgado y desestima la apelación del arrendador en el sentido de que la indemnización comprenda un mes por cada año dejado de cumplir.

Considera la Audiencia que en cuanto al importe en que deben cuantificarse los daños y perjuicios por desistimiento anticipado del inquilino, y la posible aplicación supletoria del art. 11 Ley Arrendamientos Urbanos como pretende la apelante para su cálculo, hay que considerar que en materia de indemnización de los daños y perjuicios por incumplimiento contractual (art. 1101 y concordantes del Código Civil) rigen una serie de principios como son que respecto de los daños debe acreditarse por quien los reclama su efectiva producción y extensión o cuantía de los mismos, y que si bien son indemnizables tanto los daños emergentes como el lucro cesante no es admisible que como consecuencia de la indemnización se produzca una mejora o lucro a favor del perjudicado.

Tomando como presupuesto las anteriores consideraciones, y constando en autos que el piso se volvió a arrendar en abril de 2016, no podemos sino compartir las conclusiones a tal respecto de la Sentencia de instancia, estimando que los perjuicios efectivamente producidos en este caso deben contraerse a la suma de una renta (325 €) correspondiente al mes en el que la vivienda estuvo sin alquilarse entre la finalización del contrato de autos sin preaviso y la firma de un nuevo contrato, no procediendo la aplicación del art. 11 LAU por cuanto no fue la voluntad de las partes establecer una indemnización con un carácter punitivo y por cuanto la aplicación de dicha norma llevaría a una indemnización superior a los perjuicios económicos que efectivamente se han producido en el caso concreto de autos. Debiendo desestimar el recurso de apelación en este extremo.

Propiedad Horizontal: Contrato de mantenimiento de ascensor

HECHOS:

La Comunidad de Propietarios contrata el mantenimiento de sus ascensores por un precio anual de  2.620 € más IVA, según contrato celebrado en fecha 19 de diciembre de 2013 con una duración de cinco años prorrogable por períodos de la misma duración. En dicho contrato se señalaba una indemnización en caso de desistimiento anticipado.

Con fecha 22 de febrero de 2016 la Comunidad comunicó a la empresa de mantenimiento la pérdida de confianza en la misma y su descontento con la forma de llevar a cabo el servicio informando de su voluntad de resolver el contrato.

La empresa de mantenimiento reclama un importe de 4.307,90 € en aplicación de la citada cláusula así como 322,69 € por pérdida de la bonificación.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de febrero de 2020, desestima el recurso de apelación de la empresa y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que nos encontramos ante un contrato de adhesión, siendo precisamente la cláusula de penalización una cláusula predispuesta en el contrato y siendo una de las partes, la Comunidad de Propietarios consumidora en cuanto destinataria final del servicio prestado por la empresa de mantenimiento de ascensores.

Se refiere a su sentencia de 2 de mayo de 2018 y afirma que  son circunstancias similares por no decir idénticas que las analizadas en este procedimiento, lo que lleva a concluir que un plazo de cinco años, al no haberse justificado por la actora su necesidad para amortizar las inversiones realizadas, debe considerarse una "duración excesiva" y, consecuentemente, nula la cláusula que la establece y deberá tenerse por no puesta en el contrato.

Si la cláusula de duración del contrato es nula la de penalización por su incumplimiento queda vacía de contenido al no existir ya "plazo pactado" que pudiera ser incumplido.

Por ello, y teniendo en cuanta la doctrina jurisprudencial fijada por el Tribunal Supremo en Sentencia de 11 de marzo de 2014 debe confirmarse la resolución recurrida: la declaración de abusividad de las cláusulas predispuestas bajo condiciones generales, que expresamente prevean una pena convencional para el caso del desistimiento unilateral de las partes, no permite la facultad judicial de moderación equitativa de la pena convencionalmente predispuesta; sin perjuicio del posible contenido indemnizatorio que, según los casos, pueda derivarse de la resolución contractual efectuada

Y es que la actora no ha desarrollado prueba alguna del perjuicio sufrido con la resolución anticipada limitándose a reclamar la cantidad resultante de aplicar la cláusula declarada nula. La pretensión habría de fundarse en el art. 1124 CC, pero como quiera que la actora no ha acreditado haber sufrido perjuicio alguno por la resolución contractual, tampoco cabe efectuar pronunciamiento de condena conforme a dicho precepto.