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martes, 28 de abril de 2020

COVID-19: Medidas urgentes en alquileres de locales


De modo análogo a las decisiones tomadas sobre los alquileres de vivienda el Gobierno ha decidido intervenir en los demás alquileres, arrendamiento distinto de vivienda, según define el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Vamos a intentar resumir, en lo que se refiere a esta materia,  el farragoso Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, 59 páginas en total:

Medidas adoptadas para proteger al arrendatario:

El Decreto distingue esas medidas según las características del arrendador:

A) Empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

B) Arrendadores distintos del caso anterior.

En el supuesto A) el arrendatario tendrá derecho a:
-Moratoria en el pago de la renta por un plazo máximo de cuatro meses.
-Pago fraccionado en dos años, sin intereses, de los alquileres resultantes de esa moratoria.

En el supuesto B) el arrendatario podrá:
-Solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta
-Disponer de la fianza para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.

Requisitos para acogerse a esas medidas:

a) Alta en RETA para autónomos y no superación de los límites establecidos en el art.  257.1 de la Ley de Sociedades de Capital para PYMES

b) Suspensión de la actividad como consecuencia del estado de alarma o

c) Reducción de un 75% de la facturación por el mismo motivo.

Acreditación de los requisitos:

-La reducción de actividad mediante declaración responsable del arrendatario que haga constar la reducción de la facturación. El arrendador podrá exigir los libros contables al arrendatario para acreditar la reducción de la actividad.

-La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

miércoles, 22 de abril de 2020

Importancia del vado de aparcamiento en una compraventa.


HECHOS:

El 21 de marzo de 2016 se lleva a cabo la compraventa de un apartamento, un trastero y un aparcamiento,  comprobando la compradora una vez que tomó posesión que el aparcamiento no disponía de vado permanente concedido por el Ayuntamiento , porque " adolecía de defectos arquitectónicos que impedían el otorgamiento de la licencia municipal".

Con tal motivo interpuso demanda reclamando: 1) 2.652'50 euros que es la cantidad que ha tenido que pagar por la legalización del vado, y 2) 580'80 euros más correspondientes a "Minuta de honorarios extrajudiciales de Abogado ".

El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda por considerar que la acción que correspondía era la de vicios ocultos y que la misma estaría caducada al haber transcurrido más de seis meses desde la celebración del contrato.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de veintiséis de febrero de dos mil veinte, estima en parte el recurso de apelación y condena a los vendedores a pagar a la compradora la suma de 2.652,50 euros, más los correspondientes intereses legales.

Considera la Audiencia que en el presente supuesto ni de forma alternativa, ni subsidiaria se ejercita una acción de saneamiento por vicios o defectos ocultos lo que motiva que el debate deba girar exclusivamente sobre los requisitos de la acción que ejercita. De la fundamentación jurídica del escrito de demanda se deduce que la acción ejercitada por la actora es la de cumplimiento contractual al amparo de los artículos 1.124 y 1.101, basada en la inhabilidad del objeto.

La importancia de la existencia de un vado se nos revela como evidente para los fines para los cuales se adquiere una plaza de aparcamiento. Además, como dice el apelante existía un peligro potencial de clausura del aparcamiento por parte del Ayuntamiento al carecer de licencia.

No es aceptable la argumentación de que la apelante pudo conocer la situación del vado, al haber intervenido en la operación una inmobiliaria o existir una gestoría que se encargaba de la administración de la finca, pues los propios demandados reconocieron que no lo dijeron a la actora y que conocían la situación, y además existía una placa de vado "falsa" instalada, por lo que no había motivo alguno para que la actora sospechara la existencia del problema alguno que le obligara a realizar averiguaciones sobre la situación jurídica del aparcamiento.

En la tesitura expuesta extraemos la conclusión de que hubo incumplimiento por parte de los vendedores demandados del  art. 1124 CC encuadrable en el artículo 1101, que otorga amparo legal a la acción de resarcimiento ejercitada en la demanda.

Sin embargo no cabe atender a la totalidad de las pretensiones de la parte actora y que se entiende que no cabe estimar la petición de 580,80 euros correspondientes a "Minuta de honorarios extrajudiciales de Abogado ", conviniendo en este punto con lo argumentado al respecto por la juez a quo:"...además de los gastos extrajudiciales que con ocasión del asunto ha tenido que desembolsar, a modo de minuta adelantada y que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 241.1 de la LEC deben presentarse debidamente justificados en el momento de pedir la tasación de costas, si es que se obtuviera sentencia favorable a su pretensión y no se pagaran extrajudicialmente sin necesidad de ella, por lo que considera este órgano improcedente dicha pretensión por no ser el momento procesal oportuno para ello. "

viernes, 17 de abril de 2020

La responsabilidad por fallecimiento en una residencia de la tercera edad


HECHOS

En una residencia de la tercera edad fallece, por infarto agudo de miocardio, cuando se encontraba sola en el jardín del centro, una residente que tenia grave pérdida de visión, sufría de migrañas, hernia de hiato y un síndrome ansioso.

Formulada la correspondiente demanda judicial por una hija contra la entidad titular de la residencia, al amparo de lo dispuesto en los arts. 1101, 1102 y 1103 del CC, se dictó sentencia por parte del Juzgado de Primera Instancia, que estimó la demanda, condenando a pagar la suma de 16.674,92 euros, en aplicación del baremo de tráfico.

La Audiencia Provincial estimo el recurso de apelación, desestimando la demanda anterior.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de marzo de 2020, desestimó el recurso de casación, confirmando la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que la gestión de una residencia de la tercera de edad no constituye una actividad anormalmente peligrosa, sin que ello signifique, claro está, el cumplimiento de los deberes de diligencia y cuidado que exige la prestación de tales servicios. Ahora bien, dentro de ellos no nace la exorbitante obligación de observar a los residentes, sin solución de continuidad, las 24 horas del día, cuando no se encuentran en una situación de peligro, que exija el correspondiente control o vigilancia o la adopción de especiales medidas de cuidado.

No podemos compartir tampoco el argumento del recurso cuando considera que existe identidad de razón entre el caso que ahora enjuiciamos y el contemplado en la STS de 168/2006, de 23 de febrero, en la que se trataba de un residente que, por la especial patología que sufría diagnosticada como enfermedad de Alzheimer, requería una vigilancia adecuada a su estado psíquico, que no fue prestada, cuando saliendo de la estancia en que se hallaba, deambuló por el establecimiento hasta la planta alta, sin que su recorrido fuese advertido por personal de la residencia, arrojándose por una ventana, lo que le provocó lesiones tan graves que le ocasionaron la muerte.

Y decimos que no es este con evidencia el caso que nos ocupa, puesto que la madre de la demandante no padecía ninguna enfermedad psíquica, que exigiera un especial deber de vigilancia y que pudiera generar un riesgo autolítico, sino que su fallecimiento fue por muerte natural, no accidental, hallándose en un lugar que tampoco constituía una situación objetiva de peligro como era el jardín del centro, ni padecía ninguna patología previa generadora de un riesgo cardiovascular del que habría que estar atento ante la eventualidad de una atención inmediata.

Es cierto que no existió un control visual durante un periodo de tiempo entre una o dos horas, ahora bien por dicha circunstancia no podemos imputar jurídicamente la muerte natural de la de la madre de la recurrente al centro hospitalario, igualmente podría haberse desencadenado su fallecimiento hallándose sola en su habitación.

No consideramos pues lesionado el art. 1104 en relación el art. 1101 ambos del CC.

miércoles, 8 de abril de 2020

El precio de la opción en un alquiler con opción de compra


En un contrato de arrendamiento con opción de compra se pacta la siguiente cláusula:

En este caso [si no se ejercita la opción de compra] y como pacto expreso de la parte concedente le devolvería a la parte optante el importe de 35.000€ que entregó en concepto de prima de opción de compra y 36.000€ en concepto de bonificación de 1500€ por 24 meses de renta que harían un total de 71.000€, siempre y cuando los desperfectos del inmueble no superen los siete mil euros de fianza, en cuyo caso se descontarían del importe a devolver. Siendo así la parte optante daría a la parte concedente un plazo de 3 años para devolver estas cantidades.

Con base en esta cláusula la parte arrendataria demanda al arrendador  para que sea condenado a abonarles la cantidad adeudada en la fecha de interposición de la demanda (59.000,00 euros) menos el importe de la renta (2.000,00 euros mensuales) por los meses que trascurran desde dicha fecha hasta su total pago, o se produzca la resolución del contrato de arrendamiento, o subsidiariamente se condene a abonar la cantidad de Setenta y Un Mil Euros (71.000,00 euros), más intereses legales y costas.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial en apelación desestiman la demanda.

Se plantea por los inquilinos recurso de casación invocando infracción del artículo 1281 del Código Civil con alegación de que la interpretación contractual realizada por la sentencia recurrida resulta ilógica, arbitraria o contraria a la ley.

El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de marzo de 2020, estima el recurso y condena a los arrendadores a satisfacer a los inquilinos la cantidad de setenta y un mil euros (71.000 €) más intereses legales desde la fecha de formulación de la demanda. Asimismo estima la reconvención y condena a los inquilinos a pagar las rentas adeudadas a razón de 2.000 € mensuales durante el tiempo que haya estado vigente el arrendamiento.

Considera el Supremo que la única interpretación razonable que puede obtenerse de la  estipulación transcrita al inicio es que, ante un contrato de arrendamiento en que la renta mensual se elevaba a 3.500 euros, se aceptaba comúnmente por las partes que una parte de dicho importe muy bien -1.500 euros mensuales- se satisfacía exclusivamente como adelanto deprecio para el caso de que se ejercitara la opción, siendo en realidad de 2.000 euros la renta mensual pactada.

Además, la previsión contractual fue que si no se ejercitaba el derecho de opción en el plazo de dos años -por el que se concedía el derecho- la prima pagada sería devuelta a los arrendatarios-optantes.

Ello ha de comportar que se estime el motivo, se case la sentencia recurrida y se estime la demanda, así como-en parte- la reconvención condenando a los arrendatarios a satisfacer las cantidades adeudadas por renta a razón de 2.000 euros mes durante el tiempo que hayan seguido ocupando la vivienda. A las cantidades objeto de condena se aplicarán los intereses legales, respectivamente, desde la fecha de la demanda y de la reconvención, operándose la oportuna compensación en ejecución de sentencia.

lunes, 6 de abril de 2020

El cómputo de la prescripción por defectos constructivos


HECHOS:

La Comunidad de Propietarios demanda a la constructora y a los arquitectos autores del proyecto para que sean condenados solidariamente a realizar la reparación de las deficiencias constructivas del edificio o en el supuesto de no llevar a cabo las obras, en el plazo que prudencialmente se fije, pagar la suma de ciento ochenta y seis mil ciento setenta y un euros con veintidós céntimos (181.171,22 )más su IVA y sus intereses moratorios desde el 19 de Noviembre de 2009.

El Juzgado de 1ª instancia condena a los demandados solidariamente a la realización de los trabajos de reparación o, subsidiariamente, a abonar a suma de 186.171,22 euros, con el IVA e intereses moratorios desde el día 19 de noviembre de 2009 en el caso de la constructora y desde el 2 de junio de 2011 en el caso de los arquitectos.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de los arquitectos por apreciar respecto de ellos prescrita la acción ejercitada que, por acuerdo de las partes, es la derivada del art. 1591 CC.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de marzo de 2020, estima el recurso de casación de la Comunidad de Propietarios en lo relativo a la desestimación de la demanda interpuesta contra los arquitectos, por prescripción de la acción y acuerda devolver los autos a la Audiencia Provincial, para que, con libertad de criterio decida sobre el fondo de la cuestión respecto de la acción ejercitada contra los mencionados arquitectos, sin que pueda decidirse sobre su prescripción.

Considera el Supremo que en contra de la confusión que late en las alegaciones de la parte recurrida, el debate sobre la solidaridad estaría bien traído si se tratase de decidir sobre la interrupción de la prescripción.

Pero no es ello sobre lo que versa el objeto del recurso, ya que la parte recurrente lo que sostiene, con cita de la jurisprudencia de la sala, es que la acción se ha ejercitado en plazo, esto es, dentro de los 15 años siguientes a la aparición de los vicios ruinógenos que se les imputa a los Arquitectos recurridos, y tales vicios surgieron en el plazo de 10 años de garantía.

Se apoya para ello en los arts. 1591 y 1964 CC, con respecto a los hechos probados de la sentencia recurrida.

La sentencia recurrida parece confundir garantía y prescripción que son dos instituciones de contenido y significación jurídica diferente ( STS 517/2010, de 19 de julio):"La garantía es el plazo que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas y locales para protegerles durante un plazo determinado -diez años- de los daños causados por una mala construcción (tres plazos en la LOE).

Si el daño surge dentro de este plazo los agentes responderán en función de su intervención en la obra. El término no es de prescripción, ni de caducidad, sino de garantía, como señala reiterada jurisprudencia ( SSTS 4 de octubre de 1989; 15 de octubre de 1990; 14 de noviembre de 1991), en el sentido de que para que nazca la acción de responsabilidad ex lege es requisito imprescindible que los vicios o defectos se exterioricen o produzcan dentro de su vigencia a contar  "desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas" (Art., 6.5 y 17 1), suprimiendo el punto de partida anterior "desde que concluyó la construcción", vigente en el momento de los hechos, que tanto dividió a la doctrina a la hora de concretarlo: a) el de la terminación material de la obra; b) el de la entrega o puesta a disposición de la obra, y c) aquel en que la obra ha sido aprobada y recibida por el comitente.

La prescripción, por el contrario, tiene que ver también con el paso del tiempo pero de una forma distinta puesto que no es más que el cumplimiento del plazo que la Ley concede a los perjudicados para hacer efectivo su derecho mediante el ejercicio de las acciones correspondientes."

Tal distinción se afirma en la sentencia de la sala de 13 de marzo de 2007, con cita de numerosas sentencias precedentes.

El certificado final de obra es de fecha 27 de octubre de 1999, luego los diez años de garantía finalizaron el 27 de octubre de 2009.

El vicio, tachado como ruinógeno, apareció en el año 2008, esto es, dentro del plazo de 10 años de garantía.

Por tanto, se debe estar a esta fecha como día inicial del cómputo de la acción, fecha en que se produjo la misma o se manifestó el vicio ruinógeno ( SSTS de 15 de octubre de 1990 y 28 de diciembre de 1998), esto es, de la aparición del vicio de la construcción ( SSTS de 6 de abril de 1994 y 3 de mayo de 1996) o, como afirma la sentencia de 29 de diciembre de 1999 "desde el momento en que se detecta el desperfecto en que el vicio se hace patente".

Si la demanda se interpuso contra los arquitectos recurrentes el 1 de julio de 2014, queda patente que no había transcurrido el plazo de 15 años de prescripción de la acción desde la aparición del vicio de la construcción que se les imputa.