La presunción de subarriendo

¿Puede el arrendatario mantener a otras personas, ajenas a su familia o actividad en la vivienda o local arrendado, sin incurrir en causa de desahucio por subarriendo inconsentido?

A este respecto podemos recordar que la introducción de un tercero en el vínculo arrendaticio, sin haberlo notificado a la propiedad, y sin que exista la autorización del arrendador, llámese cesión, traspaso o subarriendo, genera la causa resolutoria prevenida en la ley especial (artículo 114, 5° de la LAU de 1964 ), como así ha venido reconociéndose por el Tribunal Supremo en reiteradas sentencias que constituyen doctrina bien consolidada, siendo irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa o a título gratuito ( S.T.S. 13/5/1970, 19/10/1972, 12/6/1973).

Así mismo como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (sección 18) de 10 de mayo de 2.005 "por lo que hace a la introducción de tercero es copiosa la doctrina jurisprudencial que viene estableciendo que la introducción de tercero en el uso de la cosa arrendada, ya sea total o parcial, gratuita u onerosa, temporal o permanente, sin que medie consentimiento del arrendador o título que la justifique, llámese cesión, subarriendo o traspaso, es decir, cualquiera que sea la calificación legal que merezca, es causa de resolución del arriendo, a no ser que se acredite cumplidamente por el arrendatario demandado la legalidad de esa permanencia del tercero en la cosa arrendada".

En tal sentido conforme a la sentencia de la AP de Madrid de 27 de octubre de 2010 la invocación de las causas resolutorias previstas en el apartado 5 del artículo 114 la Ley de Arrendamiento Urbanos, comporta el que la misma, según reiterada y consolidada doctrina jurisprudencial, se analice a la luz de las premisas siguientes:
1°) Que la mera introducción de un tercero ajeno a la relación contractual arrendaticia en el local arrendado, determina una presunción «iuris tantum» de la existencia de la causa resolutoria.
2°) Consecuentemente, se produce una inversión de la carga de la prueba, al tener que justificar la arrendataria demandada, la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada.
3°) Ocupación que ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario, para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación de la vivienda o del local de negocio y de forma plena, al modo indicado por la Sentencia de 30 de mayo de 1972

LEGISLAR POR DECRETO

En el preámbulo de la Constitución española se declara como objetivo: Consolidar un Estado de Derecho que asegure el imperio de la Ley como expresión de la voluntad popular.
En el artículo 1.2 declara: La soberanía nacional reside en el pueblo español, del que emanan los poderes del Estado.
El 66.2 afirma: Las Cortes Generales ejercen la potestad legislativa del Estado.
Y el 86 ordena: En caso de extraordinaria y urgente necesidad, el Gobierno podrá dictar disposiciones legislativas provisionales que tomarán la forma de Decretos-leyes.

Pues bien en el BOE nº 43 de 19 de febrero de 2011 aparecen promulgados el Real Decreto-ley 2/2011, de 18 de febrero y el Real Decreto-ley 3/2011 de la misma fecha, como quiera que el Real Decreto-ley 1/2001 fue promulgado el 12 de febrero pasado se puede afirmar que en el breve plazo de una semana a juicio del Gobierno nos hemos encontrado en tres casos de extraordinaria y urgente necesidad.

A la vista de ello cabe considerar que o bien nos encontramos ante un Gobierno que no se atreve a someter al Parlamento sus proyectos legislativos o bien ante una situación de auténtica emergencia nacional, en cualquiera de los dos casos no es muy halagüeño el pronóstico acerca de la salud del Estado de Derecho en España.

El “suelo” y el “techo” en las hipotecas

El tipo de interés variable en los préstamos hipotecarios suele estar referenciado al EURIBOR más un porcentaje variable; es bien sabido también que este índice ha sufrido en los últimos tiempos importantes descensos.

Ante estos hechos, las entidades de crédito para precaverse es ese descenso “inventaron” el tope mínimo en el cálculo del interés hipotecario -suelo- y el máximo –techo-, concebido, con leves variaciones, en estos términos: Aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea inferior al *******, éste valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el “tipo de interés vigente” en el “período de interés”. En todo caso, el tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al QUINCE por ciento ni inferior al CUATRO CON CINCUENTA por ciento nominal anual.

Es patente la injusta arbitrariedad de esta “precaución”, rayana en lo inmoral, por un lado la desproporción entre el tope máximo (15%) y el mínimo (4,5%) en relación con las variaciones del Euribor (s.e. u o.) : Máx.: 5,24% en Agosto de 2000 y Min.: 1,20% Octubre 2009, y por otra parte hay que subrayar que en definitiva el Euribor es el precio del dinero por lo tanto si está bajo, también las entidades bancarias se benefician de ese precio bajo al pagar un bajo interés por el dinero que luego prestan.

Es algo similar a las petroleras cuando el barril de crudo está en alza inmediatamente lo percibimos al llenar el depósito de nuestros automóviles sin embargo cuando ha caído a valores inusuales no hemos visto esa caída en los precios de los combustibles.

En sentencia de 30 de setiembre de 2010 el Juzgado de lo mercantil de Sevilla ha declarado nula e ineficaz por abusiva la clausula suelo condenando a las entidades bancarias demandadas en ese procedimiento a la eliminación de dichas clausulas en la contratación y a abstenerse de utilizarlas en lo sucesivo.

El Juzgado fundamenta esa resolución en el evidente desfase y falta de reciprocidad entre el límite máximo y el mínimo lo que unido a la calificación de condición general, es decir no negociada, de esta cláusula lleva a su consideración de nulidad por abusiva.

Aunque al parecer ha sido solicitada por la entidad demandante la ejecución provisional de la sentencia también se ha difundido que la resolución ha sido apelada, por lo tanto es conveniente aguardar el resultado de esa apelación.

El ascensor, servidumbre para el dueño de un local (2)

Como complemento a lo ya expuesto anteriormente, es interesante comentar otra sentencia del Tribunal Supremo, ésta de veintidós de Diciembre de dos mil diez, sobre el mismo asunto pero con una solución sensiblemente distinta, ya que declara la nulidad del acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios tendente a la necesidad de ocupación de una parte privativa del local comercial de la actora, sito en la planta baja y sótano del mismo edificio para la instalación de ascensor, dejándolo sin efecto.

El TS aunque reconoce que la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre para tal fin, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo.

Sin embargo a renglón seguido afirma que no obstante ser esta la afirmación que defiende el recurrente, y concurriendo aparentemente estos presupuestos en el supuesto que es examinado, el motivo no puede prosperar. La ocupación de un espacio privativo, en el que difícilmente concurrirá el consentimiento del vecino afectado, no puede suponer una privación del derecho de propiedad al extremo de suponer una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo. En el presente caso la constitución de la servidumbre en los términos que fue aprobada en la Junta de Comunidad, supone la total privación de dicho espacio, con una repercusión total en la actual configuración del local, menoscabando, incluso, las expectativas de aprovechamiento económico del local, ya que no solo se le privaría de un importante volumen, sino que precisamente por dicha circunstancia las posibilidades de organización del espacio interior del local, se verían seriamente afectadas, con merma evidente de sus posibilidades de explotación.

Tal conclusión fáctica no puede ser rebatida a través del recurso de casación, como así pretende el recurrente que expresamente contradice, al argumentar que son contrarias, de modo patente y manifiesto a las pruebas practicadas, especialmente a las pruebas periciales que han sido presentadas. Su contrariedad con el resultado probatorio, únicamente la pudo hacer valer a través del recurso extraordinario por infracción procesal, sin que sea admisible su impugnación mediante el recurso de casación que únicamente puede fundarse en la vulneración de normas de naturaleza sustantiva pero sin alterar los elementos de hecho que han sido fijados por la Audiencia Provincial que desde la óptica del recurso de casación resultan inatacables

EL CIERRE DEL ASADOR GUADALMINA. ASPECTO JURIDICO

No soy fumador, sin embargo no tengo la menor duda de que existen en España problemas más importantes que perseguir a los fumadores, al parecer con ánimo de extinguirlos.

También soy consciente del riesgo de error que comporta manifestar una opinión jurídica sin más datos que las noticias aparecidas en los medios y las conjeturas jurídicas que pueda extraer de las mismas, me lleva a ello la sorprendente e inusual celeridad desplegada por la Administración en este supuesto, eso sí dejando sentado que se trata de un criterio personal que cederá ante cualquier otro mejor fundado.

Las circunstancias hechas públicas han sido las siguientes:

Con motivo del endurecimiento de las medidas antitabaco el propietario de un establecimiento de hostelería manifiesta públicamente su propósito de permitir a sus clientes fumar en el establecimiento. Prácticamente a renglón seguido se le notifica una propuesta de sanción de 150.000 euros e inmediatamente después se ordena y lleva a efecto la clausura del establecimiento.

Si examinamos el art. 20 de la Ley 28/2005, de 26 de diciembre, de medidas sanitarias frente al tabaquismo y reguladora de la venta, el suministro, el consumo y la publicidad de los productos del tabaco, tenemos que concluir que la sanción propuesta, por su cuantía, es la que corresponde a una infracción muy grave. Pues bien de acuerdo con la citada Ley solamente son infracciones muy graves: la publicidad, promoción y patrocinio de los productos del tabaco en todos los medios, incluidos los servicios de la sociedad de la información; a mi juicio no es posible incardinar la actitud permisiva del presunto infractor en ninguna de las conductas descritas en el precepto sancionador, con lo cual, evidentemente se estaría vulnerando el principio de tipicidad y aplicando un criterio de analogía estrictamente prohibido.

En cuanto a la decisión de clausurar el establecimiento, hay que subrayar en primer lugar que solamente se encuentra prevista como medida cautelar en la citada Ley, para las infracciones muy graves, y se deberá adoptar con arreglo a la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, que en su artículo 136 exige que las medidas provisionales sean adoptadas mediante acuerdo motivado y con la finalidad de asegurar la eficacia de la resolución final que pudiera recaer.

Por lo tanto esa medida es improcedente al no existir conducta infractora muy grave y desde luego el cierre del establecimiento no va a asegurar al cobro de la sanción pecuniaria impuesta si llegara a hacerse firme.

En definitiva puede ocurrir que al final la Junta de Andalucía sea condenada a indemnizar al propietario por los daños y perjuicios sufridos, es decir que TODOS nos veamos obligados a pagar la actitud arbitraria y prepotente de un supuesto servidor del interés público.

BIENES INEMBARGABLES HOY

El Código Civil señala que el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros (art. 1911).

Sin embargo el propio ordenamiento jurídico suaviza de algún modo esta tajante declaración a través de la protección de lo que puede considerarse “mínimo vital” que se declara inembargable, en tal sentido y a estos efectos la Ley de Enjuiciamiento Civil declara inembargables:

a) De una parte:

-El mobiliario y el menaje de la casa, así como las ropas del ejecutado y de su familia, en lo que no pueda considerarse superfluo. En general, aquellos bienes como alimentos, combustible y otros que, a juicio del tribunal, resulten imprescindibles para que el ejecutado y las personas de él dependientes puedan atender con razonable dignidad a su subsistencia

-Los libros e instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio a que se dedique el ejecutado, cuando su valor no guarde proporción con la cuantía de la deuda reclamada.

b) Por otra parte:

-Es inembargable el salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente, que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional

-Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional se embargarán conforme a la escala que establece la Ley de Enjuiciamiento Civil. A título de ejemplo en un salario mileurista la cantidad mensual máxima a embargar, en circunstancias normales, será (s.e . u o.) 107,58 euros.

En este orden de ideas y teniendo en cuenta los comentarios originados por el Auto de la Audiencia de Navarra es conveniente traer a colación lo que dispone el art. 15 del Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo:
En el caso de que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado, en la ejecución forzosa posterior basada en el mismo título ejecutivo, la cantidad inembargable establecida en el artículo 607.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se incrementará en un 10 % y además en otro 20 % del salario mínimo interprofesional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario ni pensión. A estos efectos, se entiende por núcleo familiar, el cónyuge o pareja de hecho, los ascendientes y descendientes de primer grado que convivan con el ejecutado.

El IAE en los alquileres

Aun cuando en la actualidad, como es bien sabido, las cuotas de IAE (Impuesto sobre actividades económicas) solamente gravan la actividad de determinados contribuyentes, sociedades mayoritariamente, es interesante la doctrina contenida en la sentencia del Tribunal Supremo de veintidós de Diciembre de dos mil diez, en cuanto a la posibilidad de desahucio por impago de esas cuotas por el demandado subarrendatario.

Por parte del mismo se invoca la normativa reguladora del impuesto que declara como sujeto pasivo del mismo a quien realice la actividad sujeta, en este caso arrendamiento de inmuebles alegando que estaba obligada a pagar impuestos que gravasen las plazas, más no la actividad de aparcamiento que es el hecho imponible gravado por el IAE. Además, la sociedad demandada no está obligada a contribuir por dicho impuesto ya que está exenta a tenor del art. 4.1 de la ordenanza fiscal reguladora del impuesto.

El demandante por el contrario invoca el pacto contractual: "los impuestos, árbitros (sic), contribuciones y demás cargas que se impongan correspondientes a las plazas de aparcamiento arrendadas, serán de exclusiva cuenta y cargo del subarrendatario" en relación con el art. 36 de la Ley general tributaria: "La posición del sujeto pasivo y los demás elementos de la obligación tributaria no podrán ser alterados por actos o convenios de los particulares. Tales actos y convenios no surtirán efecto ante la Administración, sin perjuicio de sus consecuencias jurídico-privadas"

En esa tesitura el TS se decanta a favor del demandante por considerar que el pacto de repercusión de impuestos entre particulares resulta conforme al principio de autonomía de la voluntad consagrado en el art. 1255 CC , al no ser contrario ni a las leyes, ni a la moral, ni al orden público.

En definitiva el TS declara que La Audiencia Provincial interpreta que del tenor literal de la cláusula duodécima del contrato se desprende que la parte ahora recurrida se obligaba al pago de todos y cada uno de los impuestos o tributos que pudieran gravar las plazas de aparcamiento subarrendadas. Esta interpretación no puede considerarse arbitraria, pues la referida cláusula no excluye el pago del IAE ni distingue entre los impuestos devengados por la posesión de las plazas y los devengados por la actividad económica inherente a la explotación de las mismas. En definitiva, la interpretación realizada por la sentencia recurrida se ajusta a los términos literales de la cláusula controvertida, por lo que no se aprecia que infrinja el artículo 1281 CC a tenor de la jurisprudencia que atribuye prioridad a la interpretación literal.

La cláusula litigiosa no presenta oscuridad alguna

ALQUILERES: INDEMNIZACION POR DESISTIMIENTO

Como complemento a lo ya expuesto en otro lugar sobre el abandono del arriendo por parte del inquilino sin cumplir el plazo pactado, cabe añadir lo siguiente:

En primer lugar subrayar que el el art. 1258 del Código Civil impone a los contratantes no sólo el cumplimiento de lo expresamente pactado sino también las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, de suerte que sólo una alteración sobrevenida y verdaderamente extraordinaria de las circunstancias contempladas al celebrarse el contrato justificaría la siempre excepcional modificación de su contenido por la denominada cláusula rebus sic stantibus.

Cuando no sea aplicable esa excepción al incumplimiento del plazo pactado deberá tenerse en cuenta la voluntad de las partes y a falta de ella se acudirá al Código Civil, cuyo artículo 1124 permite al contratante cumplidor solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato y la indemnización de daños y perjuicios.

En cuanto al supuesto de previo acuerdo de las partes la SAP de Zaragoza -veintitrés de octubre de dos mil nueve- señala que el acuerdo de que en el caso de desistimiento del contrato por parte del arrendatario antes del plazo pactado, indemnizaría al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad, igual a la última abonada, por cada año o fracción que restase por cumplir, resulta conforme con la previsión contenida en el artículo 11, párrafo segundo, de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 .

Puede por tanto en otros casos la arrendadora optar, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27,1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, en relación con el citado artículo 1124 del Código Civil , no por la resolución, sino por exigir el cumplimiento, en cuyo caso la demandada arrendataria se encuentra obligada al cumplimiento de lo expresamente acordado en el contrato de arrendamiento, durante el tiempo de duración pactado, y en concreto al pago de la renta de los meses que resten para cumplir el contrato.

Si opta por la resolución e indemnización también ésta pudiera ser el importe de las mensualidades de alquiler que restaban para cumplir el plazo pactado, sin embargo se suele atemperar por la Jurisprudencia menor en estos casos de resolución anticipada la percepción de indemnización al tiempo en el que el local o vivienda estuvieran desocupados. Ya que esa Jurisprudencia menor ha venido interpretando como daños causados por tal incumplimiento las rentas dejadas de devengar durante el período que restaba de cumplimiento del contrato o hasta el momento en el que el inmueble hubiese sido arrendado de nuevo por el arrendador.

En ese orden de ideas cabe destacar la SAP Barcelona de veintitrés de octubre de dos mil ocho en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.