lunes, 15 de abril de 2024

El preaviso de desistimiento en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de octubre de 2018, en el que se pactaba un preaviso de sesenta días para el desistimiento del inquilino.

Con fecha 2 de enero de 2020 el inquilino dirigió una comunicación por correo electrónico, en la que le informaban de que iban abandonar la vivienda el 15 de enero siguiente, citándole a las 12:00 horas de ese día para hacerle entrega de las llaves y para que pudiese ser inspeccionada. En ese día no compareció.

Posteriormente presenta demanda solicitando la devolución de la fianza, descontando quince días de alquiler, 2475 €.

El arrendador contesta con reconvención, manifestando que se había incumplido el plazo de preaviso de dos meses, por lo tanto, la resolución no se habría producido hasta el 23 de febrero siguiente, adeudándose por el concepto de rentas la suma de 3300 €. Además, reclamaba daños que dieron lugar a la reparación del inmueble, conforme a la valoración pericial acompañada a su escrito de demandada reconvencional, por un importe total de 5689,85 €.

El Juzgado de primera Instancia desestima la demanda y estima la reconvención condenando al inquilino al pago de 3300 € en concepto de rentas impagadas y 2389,85 € en concepto de reparación de desperfectos de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinticinco de enero de dos mil veinticuatro, estima el recurso de apelación del inquilino, revoca la sentencia de instancia y condena al casero a pagar a abonar la suma de 1200,84 €.

Considera la Audiencia que la cláusula segunda del contrato estipula una obligación de preaviso de sesenta días, pero también lo es que los derechos reconocidos a los arrendatarios de viviendas en la LAU están protegidos por el carácter imperativo de sus normas, principio que se consagra en el artículo 6 de ese texto legal y que, por tanto, al regularse el artículo11 el desistimiento del contrato, el contrato podrá contener estipulaciones que no perjudiquen los derechos reconocidos en ese precepto, por lo que ni podrá establecerse un preaviso obligatorio superior a la antelación mínima prevista en el contrato, ni podrán establecerse consecuencias en caso de desistimiento superiores a las que reconoce ese precepto condicionada a la existencia de pacto, es decir, el pago de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, dando lugar los periodos inferiores a un año a la parte proporcional correspondiente.

Sin embargo, al resultar de aplicación la penalización pactada al amparo de lo previsto en el artículo 11 de la LAU, hemos de tener en cuenta que el contrato tenía prevista su finalización el 30 de septiembre de 2020, toda vez que se había renovado por un año más el 1 de octubre de 2019. Siendo así, deberá prorratearse la mensualidad completa (1650 €) por la parte que quedaba pendiente de cumplimiento, es decir, catorce días de enero y ocho meses completos del año 2020. De ello resulta una cantidad mensual de 137,50 €, totalizando 1100 € la cantidad que correspondería por los ocho meses incumplidos, más 64,16 € correspondientes a la parte proporcional de los días también incumplidos en el mes de enero, totalizando la penalización 1164,16 €.

En cuanto a los daños en la vivienda la falta de valoración por parte del perito al emitir su informe de todos los antecedentes que han sido previamente expuestos en cuanto a las deficiencias observadas en la vivienda por los demandantes y la falta de concreción de un presupuesto por partidas relacionadas con los daños descritos, conduce a la conclusión de que los demandantes han desplegado actividad probatoria encaminada a justificar que la vivienda arrastraba graves problemas desde que entraron a residir en ella, mientras que el demandado reconviniente ha encargado la elaboración de un informe omitiendo toda esa información, con la pretensión de responsabilizar a la parte contraria de deficiencias que sobradamente conocía que eran anteriores y que ni siquiera llegó a reparar. Por ello, no se entiende exigible cantidad alguna relacionada con la pretensión formulada por vía reconvencional, que se desestima íntegramente, por lo que debe ser revocada la resolución dictada en primera instancia.

lunes, 8 de abril de 2024

El retracto de inquilino en subasta judicial

 

HECHOS:

La sentencia de instancia desestima la demanda en la que se ejercita acción de retracto referida a la vivienda que ocupa en régimen de alquiler, después de haberse subrogado en el contrato de arrendamiento tras el fallecimiento de su marido, y que fue adjudicada en subasta pública a la entidad demandada en un proceso de ejecución hipotecaria que se tramitó ante el Juzgado.

El motivo de la desestimación es la caducidad de la acción. El debate se centra en la fijación del dies a quo para empezar a computar el plazo de 60 días para el ejercicio del derecho de retracto.

La sentencia considera que, si bien es cierto que no consta que el adquirente le hubiese efectuado notificación alguna de la adquisición del inmueble arrendado, el dies a quo para el cómputo del plazo para su ejercicio debe establecerse en el momento en el que tuvo noticia de dicha adquisición, y pudo haber conocido las condiciones de esta, solicitando testimonio del decreto de adjudicación dictado en el proceso de ejecución hipotecaria.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de 15 de diciembre de 2023, estima el recurso de apelación del inquilino declarando la procedencia del retracto ejercitado respecto del inmueble arrendado.

Considera la Audiencia que no se puede imputar una especie de negligencia a la parte arrendataria por no solicitar con anterioridad un testimonio o copia del decreto de adjudicación. Bien podía la parte demandante haber proporcionado el mencionado decreto y haber notificado fehacientemente a la arrendataria su adquisición y las condiciones esenciales de la misma. No se puede hacer recaer sobre el arrendatario este incumplimiento legal precisamente del adquirente, que obstaculiza el ejercicio de su derecho.

Ante tal incumplimiento, solo cuando el arrendatario tenga constancia de las condiciones esenciales de la transmisión, en este caso mediante la notificación del decreto de adjudicación, pues comenzar a correr el diez a quo. En el supuesto que nos ocupa se le expidió el testimonio del decreto de adjudicación en fecha 28/02/2020, por lo que ha interpuesto la demanda en el plazo de los 60 días, no pudiendo entenderse caducada la acción.

Entrando en el fondo del asunto, nada se opone en relación a este en la contestación a la demanda, por lo que no resulta controvertido la concurrencia de los requisitos para el éxito de la acción de retracto, constando, según la sentencia de instancia, que la demandante constituyó aval bancario a primer requerimiento por un poco más del precio de adjudicación del inmueble, y ha manifestado su decisión de abonar cualquier gasto que la adjudicación del inmueble hubiera ocasionado a la entidad demandada.

 

viernes, 5 de abril de 2024

La duración de un arrendamiento de vivienda de carácter social

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de carácter social, de fecha 9 de octubre de 2020, cuya duración se fijó en tres años. La renta quedó establecida en 33,75 euros mensuales.

En dicho contrato se estipulaba la siguiente cláusula: "El arrendamiento tendrá la duración de tres años a contar desde la fecha de este documento, esto es, hasta el día 15 de febrero de 2023. Llegada la fecha de vencimiento de dicha duración, el presente contrato se entenderá automáticamente resuelto, sin necesidad de que medie, entre las partes, comunicación alguna".

 Con fecha 9 de octubre de 2020 la arrendadora remitió un burofax a la inquilina -recibido el 16 de octubre siguiente-, mediante el que le notificó que en fecha 15 de febrero de 2021 finalizaría el arrendamiento, y le requirió a fin de que manifestara si estaba interesada en prorrogar o renovar el contrato. A tal fin, le solicitó igualmente que aportara la documentación actualizada necesaria destinada a evaluar si la inquilina continuaba cumpliendo los requisitos necesarios para mantener su condición de beneficiaria de un alquiler social.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución del contrato por extinción del plazo considerando aplicable la institución de la tácita reconducción, ya que al finalizar el contrato (15 de febrero de 2021) la arrendataria permaneció disfrutando de la vivienda arrendada durante más de 15 días con la aquiescencia de la propiedad, la cual no formuló requerimiento extrajudicial alguno a la inquilina durante aquel plazo y no presentó la demanda hasta el 17 de mayo de 2021.

La Audiencia Provincial de Barcelona desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia no se presenta otra alternativa más que corroborar los atinados razonamientos contenidos en la sentencia frente a la que se apela para justificar la desestimación de las pretensiones actoras, sin perjuicio de apuntalarlos en los siguientes términos:

Ni el burofax de fecha 9 de octubre de 2020 ni el de 25 de noviembre siguiente -este último recibido por la destinataria el 19 de diciembre siguiente- gozan de virtualidad alguna para evidenciar la voluntad de la propiedad contraria a la prórroga del contrato, porque con posterioridad a tales comunicaciones la arrendadora a través de su gestora, no solo comunicó a la inquilina la conveniencia de que remitiese a la máxima brevedad posible la documentación requerida, sino que además informó a la hija de la inquilina, una vez que esta última envió aquella documentación, de que a la vista de ella se estudiaría la posibilidad de prorrogar el arriendo.

Aquella observación es manifiestamente incompatible con lo anteriormente notificado por la arrendadora en relación con su voluntad de dar por terminado el contrato, y como mínimo debe predicarse de ella el efecto de dejar en suspenso dicha voluntad extintiva, aunque lo cierto es que ni la actora ni su gestora evacuaron nunca una respuesta en relación con la suficiencia o insuficiencia de la documentación enviada por la hija de la arrendataria.

En consecuencia, se conviene con el juzgador a quo que la apelante ni siquiera ha alegado que la documentación que en diciembre de 2020 le remitió la hija de la demandada fuera insuficiente o que no acreditara la concurrencia de los requisitos necesarios para la prórroga del contrato de alquiler social hasta entonces vigente.

miércoles, 3 de abril de 2024

La duración vitalicia de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, pactado entre el banco que adquiere la vivienda, por dación en pago y los propietarios de ésta.

Se incluye le siguiente cláusula: "El plazo de duración de este contrato es de TRES (3) AÑOS, a contar desde el otorgamiento del presente contrato. El contrato se prorrogará automáticamente por períodos de un (1) año mientras los arrendatarios están en vida, previa justificación del certificado de empadronamiento de que en la vivienda residen únicamente dichos arrendatarios”

El banco arrendador vende a terceras personas esa vivienda, haciendo constar que la vivienda se encontraba arrendada a los demandados arrendatarios en virtud de contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 20 de junio de 2016, " y prorrogado anualmente".

Los adquirentes demandan a los inquilinos, solicitando la declaración de nulidad de la cláusula antes reseñada.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 11 de enero de 2024, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que el artículo 9 de la ley de arrendamientos urbanos permite a las partes pactar libremente la duración del arrendamiento, respetando en todo caso la duración mínima legal, y sus prórrogas legales, de modo que, aparte de esa limitación, sobre duración mínima, la fijación de la duración del arrendamiento se rige por la libertad de pacto que preconiza la norma general en materia de obligaciones y contratos del artículo 1255 del Código Civil.

En el presente caso, por lo tanto, el arrendamiento se convino por tiempo determinado, aunque por término incierto en cuanto al momento en que necesariamente hubiera de ocurrir, por producirse la terminación del arrendamiento por el fallecimiento de los arrendatarios, lo cual no depende de su exclusiva voluntad.

En cuanto a la nulidad invocada por los propietarios, conforme al artículo 6 de la LAU, aun partiendo de la idea fundamental del carácter generalmente imperativo de la legislación arrendaticia, recuerda que la referida naturaleza se impone por el legislador para dotar al arrendatario de una especial protección, de modo que solamente se establece la nulidad de las cláusulas que modifiquen la normativa legal y determinen un perjuicio para el arrendatario, por lo que ha de entenderse que será válida y eficaz, en cambio, cualquier estipulación que beneficie al mismo, circunstancia que evidentemente concurre en el hecho de que el contrato de litigio se haya concertado "por el tiempo de la vida de ambos arrendatarios".(STS 3/06/2002).

Este carácter vitalicio del arrendamiento, cláusula inusual que sin duda se halla en relación con el hecho de que la vivienda que constituye su objeto fuera anteriormente propiedad de quienes pasaban a ser arrendatarios de ésta, está evidenciando que no pueden ser aplicables al contrato normas legales menos beneficiosas para los arrendatarios que la mencionada duración vitalicia, cláusula contractual que, en definitiva, ha de ser considerada perfectamente válida y eficaz.

lunes, 1 de abril de 2024

La eficacia de un burofax no recibido 2

 

En un artículo anterior se ha comentado que la no recepción de un burofax puede dar lugar a efectos no deseados por el inquilino, destinatario de esa comunicación, sin embargo, para que se produzcan esos efectos son precisos los requisitos que se detallan a continuación.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 16 de diciembre de 2014, por el plazo de un año, llegado el día de vencimiento se prorrogaría anualmente hasta que cumpliera una duración total de cuatro años, esto es, hasta el día 16 de diciembre de 2018; llegado el plazo máximo de cuatro años, el contrato quedaría resuelto y extinguido; no obstante, en fecha 14 de diciembre de 2018 las partes acordaron prorrogar la duración del contrato por plazos anuales hasta un máximo de tres años; transcurrido el plazo de 3 años, el contrato quedaría resuelto y extinguido; a fin de notificar la voluntad de no renovar el contrato se remitieron dos burofaxes, notificando la finalización del contrato el día 15 de diciembre de 2021.

En la contestación a la demanda de desahucio por fin de contrato los inquilinos alegan que los burofaxes notificando la finalización de contrato con fecha de efecto 15 de diciembre de 2021, no fueron recibidos correctamente, ya que no fueron entregados al hallarse el destinatario desconocido.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 31 de enero de 2024, desestima el recurso de apelación de los arrendadores.

Considera la Audiencia, que la ley no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la fehaciencia, ni siquiera exige la forma escrita; en consecuencia, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.

Ciertamente se trata de una declaración recepticia, por lo que ha de ser efectivamente recibida por la otra parte contratante, careciendo de eficacia en otro caso, si bien, cuando nos hallamos ante el requerimiento correctamente dirigido por medio fehaciente, constando que el servicio remitente (Correos o una empresa con certificado de tercero de confianza) dejó aviso postal y que el mismo no fue reclamado dentro del plazo conferido al efecto, corresponde al arrendatario acreditar que la falta de recepción deriva de circunstancias que no le son imputables.

Sin embargo, advertimos, del mismo modo que lo hace el magistrado de primer grado, que en el presente litigio el supuesto de hecho no es coincidente con el que se presentaba en los casos en que se ha aplicado el criterio expuesto.

Esto es, en el caso de autos, no consta que la entidad encargada de la entrega hubiera dejado aviso de la comunicación a los destinatarios, y que éstos no hubieran procedido a su recogida.

En efecto, no consta que ninguno de los dos burofaxes dirigidos a los arrendatarios fuera entregado, por considerarse desconocido el destinatario, sin que, ante tal situación se dejara aviso de su remisión, con lo que no hay constancia de que los arrendatarios llegaran a conocer su existencia ni hay prueba alguna de que la falta de recepción fuera propiciada por ellos. Y ante dicho resultado no consta tampoco que se intentase una nueva notificación.