DECÁLOGO DEL CASERO

I

Todos los acuerdos, notificaciones y reclamaciones en el arrendamiento deben constar por escrito.-Verba volant, scripta manent- “Las palabras se las lleva el viento”

II

No pongas en el contrato cláusulas abusivas, oscuras o ilegales. Perjudican a quien las pone.

III

Entrega la vivienda y su equipamiento en el mejor estado posible. La actuación de buena fe beneficia a quien la practica.

IV

Asegúrate previamente de la solvencia económica de tu inquilino. El juicio de desahucio por falta de pago es lento y gravoso.

V

Recuerda que el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda CINCO años, y sin embargo puede marcharse a los SEIS meses. 

VI

No cojas señal/arras/fianza previa si no estás decidido a ese alquiler. Deberás devolverla duplicada si decides no alquilar.

VII

Una vez entregada la vivienda no puedes entrar en ella sin permiso del inquilino. Es su morada y goza de protección constitucional y penal.

VIII

Procura atender las reparaciones que te correspondan a la mayor urgencia. Redundará en beneficio de la relación con el inquilino.

IX

Previo examen, formaliza por escrito el fin de contrato haciendo constar el estado en que se encuentra la vivienda, así como los muebles y enseres que la equipan, dedicando a ello el tiempo que sea necesario. Te permitirá reclamar por los daños y desperfectos a cargo del inquilino.

X

Acude a un Abogado para la redacción de clausulas y conceptos jurídicos complicados. Arras, opción de compra, tanteo y retracto, entre otros, tienen un alcance que el sentir popular puede ignorar.

La condición resolutoria en las compraventas.

Como desarrollo a lo dicho en otro lugar, conviene ampliar el concepto de condición resolutoria.

En el Código Civil aparece prevista en el artículo 1113 cuando señala que: También será exigible toda obligación que contenga condición resolutoria, sin perjuicio de los efectos de la resolución.

En cuanto a esos efectos conviene recordar que es opinión comúnmente aceptada, tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, que la resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos ‘ex nunc’ sino ‘ex tunc’, lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido puesto que la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos.

En tal sentido cuando se introduzca en la escritura la posibilidad de resolver la compraventa en el caso de que el comprador incumpla su obligación de pagar el precio aplazado, debe también dejarse decidido el destino de las cantidades entregadas durante el tiempo que el comprador fue pagando normalmente, ya que si no, el vendedor deberá devolver esas cantidades y recibir el objeto de la compra, como ha quedado dicho.

Lo habitual será pactar que la parte vendedora en concepto de indemnización y como cláusula penal expresa, cuando por cualquier motivo o causa no imputable a la vendedora, quede sin atender el pago del precio aplazado, ésta retendrá en su poder las cantidades recibidas de los compradores, hasta un montante máximo equivalente al **% del precio de venta que se conviene a modo de penalidad libremente convenida por las partes y con renuncia a la facultad moderadora de los Juzgados y Tribunales.

Dicha cláusula no genera un desequilibrio entre las partes o una desproporción determinante de nulidad, sino el mero establecimiento por adelantado del importe de los daños que el comprador ha de abonar en caso de incumplimiento, máxime cuando se señala en la cláusula que dicha pena convencional engloba la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, que, por medio de esa pena, quedan totalmente resarcidos por voluntad de las partes (SAP Murcia 10/02/2011)

Ese pacto no supone sino recoger la facultad establecida en el art. 1124 Código Civil con la especialidad del art. 1504 del mismo Código.

Daños morales producidos por viviendas defectuosamente construidas.

El Tribunal Supremo en sentencia de 15 de julio de 2011 estima el recurso de la empresa constructora y de la dirección facultativa contra la sentencia de la Audiencia Provincial que había condenado a los recurrentes a pagar 200.000 euros en concepto de daños morales a la Cooperativa demandante “dada la trascendencia de los hechos, la distancia que media entre la ejecución de la obra y el momento en que se subsanan los desperfectos (1997 a 2008 e incluso fechas posteriores), entidad de los desperfectos mismos, la inseparabilidad del vicio ruinógeno o daño material con la zozobra e intranquilidad que sembró en la Cooperativa y en todos sus miembros".

El Tribunal Supremo discrepa de esas conclusiones y declara no haber lugar a indemnización por daños morales en atención a las siguientes consideraciones:
Se reconoce que el daño moral es apreciable en la responsabilidad contractual, si bien no todo daño moral debe ser indemnizado por el que lo causa en el ámbito contractual o extracontractual (SSTS 31 de mayo 2000; 10 de marzo de 2009). La obligación de reparación no tiene un alcance universal, sino que su alcance debe ser delimitado en función del contenido del contrato y de los criterios normativos de imputación objetiva que resultan del ordenamiento jurídico. El daño moral debe, además, ser demostrado.

El daño moral se identifica con las consecuencias no patrimoniales representadas por el impacto o sufrimiento psíquico o espiritual que en algunas personas pueden producir ciertas conductas, actividades e incluso resultados, con independencia de la naturaleza, patrimonial o no, del bien, derecho o interés que ha sido infringido, y se indemniza junto al daño patrimonial, bien mediante la aplicación de reglas especificas, como la del artículo 1591 del Código Civil , bien mediante las generales de responsabilidad contractual o extracontractual de los artículos 1101 y 1902 del mismo texto legal ( SSTS 16 de noviembre de 1986: trastorno y angustia ocasionada a una familia que se vio obligada a abandonar la casa; de 10 de noviembre de 2005: perdida de las vacaciones estivales ; de 22 de noviembre de 2007 : abandono de vivienda por obras defectuosas graves, entre otras)

En lo que aquí interesa supone que la existencia de un vicio constructivo no lleva aparejada de forma inseparable la situación de "zozobra e intranquilidad" que refiere la sentencia, ni supone tampoco la frustración del deseo de obtener una vivienda en circunstancias optimas para ser habitada.

Los cooperativistas no se han visto privados del uso de sus viviendas, lo que posiblemente les hubiera generado un grave y evidente quebranto no solo patrimonial sino moral derivado de las molestias que resultan de la necesidad de buscar otra vivienda de forma temporal, como tampoco de ninguno de los elementos comunes afectados por la defectuosa construcción, que ya conocía la cooperativa antes incluso de recibir la obra, al margen del estado de ánimo que cualquier infracción puede producir a una persona, pero que no constituye en si mismo un daño de entidad suficiente susceptible de indemnización independiente de los daños materiales.

Conducir sin carnet

La Aseguradora reclama a su asegurado 250.405,92 euros, importe de la indemnización que se vio obligada a satisfacer como consecuencia un accidente de tráfico con resultado de daños personales y materiales en el que el conductor del vehículo, persona distinta del asegurado, que lo hacía sin el pertinente permiso de conducir, fue condenado como autor responsable de una falta de lesiones imprudente.

En la póliza del seguro de responsabilidad civil aparecía mencionado el propietario del vehículo, como tomador y asegurado, tratándose de una póliza específica para conductores mayores de 27 años, que cubría los riesgos del tomador, único conductor del vehículo asegurado. Asimismo, dentro de las condiciones generales, en el artículo 6-2 , denominado "riesgos excluidos en todo caso", señala que "quedan excluidas" las consecuencias derivadas "con ocasión de ser conducido el vehículo por una persona... que carezca del correspondiente permiso o licencia..."

El Tribunal Supremo en sentencia de once de Julio de dos mil once desestima el recurso de casación y condena a pagar las cantidades reclamadas por considerar que:

A) No ha prescrito el plazo para reclamar si se tiene en cuenta que este pago que realiza la aseguradora tiene como día inicial para el cómputo del año aquel en que la aseguradora pone fin a un mismo siniestro, mediante el pago de las indemnizaciones al conjunto de perjudicados, especialmente cuando, como aquí sucede, han interferido una diligencias penales previas cuyo resultado podría haber determinado unas solución jurídica distinta respecto de los pagos hechos durante su curso y de la posibilidad de repetir o no frente al tomador o asegurado para su recuperación.

B) No se discute que el contrato sea de los llamados de adhesión en el que las cláusulas no se negocian sino que aparecen prerredactadas unilateralmente pero no todo contrato pierde su eficacia por el hecho de ser de los llamados de adhesión. En el presente caso el demandado tenía clara conciencia del contrato por el suscrito y de lo que incluía y excluía, por haber dado el mismo las indicaciones pertinentes para la elección del modelo de la póliza, siendo incluso el propio asegurado quien defiende con su firma la existencia y validez de la póliza y admite que junto al ejemplar de las condiciones particulares se le entregaron las generales en las que se concreta la limitación de cobertura convenientemente resaltada, sin riesgo alguno de confusión, cumplimentando de esa forma las exigencias del artículo 3 de la LCS.

C) No admite una supuesta oscuridad de la cláusula que elimina el riesgo, puesto que ninguna duda ofrece sobre lo que dice con relación a la ausencia de cobertura en el caso de la conducción del vehículo por una persona que carecía del correspondiente permiso o licencia. El problema es de calificación de la cláusula en cuestión y de su aceptación por el tomador, como aquí sucede este extremo que carece de relevancia cuando el asegurado conoce y acepta el contenido de la póliza en los términos que se expresan al resolver el anterior motivo.

Arras y promesa de venta

Como ampliación de lo ya expuesto en otro lugar es interesante comentar una reciente sentencia del Tribunal Supremo (29/06/2011) que niega la existencia de arras a pesar de que en el documento firmado por ambas partes así se denomina la entrega de dinero efectuada y considera por el contrario la existencia de una promesa de venta y obliga a los vendedores a otorgar escritura pública de compraventa sobre el inmueble objeto de esa promesa.

Razona la sentencia que:

a) Denominar "contrato de arras" al documento referido lo fue según las partes con la única finalidad de salvaguardar las posibles consecuencias de incumplimiento; el Tribunal revisada la valoración de la prueba realizada por el juzgador de instancia considera que el documento suscrito por su propio contenido no puede ser denominado simplemente como de "arras" por cuanto contiene los requisitos fundamentales de un contrato de compraventa en su fase anterior como es la promesa de comprar y vender. Así resulta de una claridad total que se fijo el objeto de la compra y venta: "Vivienda sita en **** , de 380 m2 de parcela y 330 m2 construidos". Se fijo el precio 396.000 euros. Y se estipuló que los 5.000 euros que se entregaron fueron parte del precio

b) La calificación del contrato, en la medida en que dependa de su interpretación y no contravenga la ley y la jurisprudencia, es función propia del tribunal.

c) No se puede reconocer carácter autónomo e independiente a un contrato, como el de arras, que es un mero pacto o estipulación necesaria respecto de un contrato principal cualquiera que sea la función que a la misma se atribuya.

EL ENRIQUECIMIENTO INJUSTO

La prohibición de que nadie pueda obtener un beneficio económico a costa de otro sin justificación no está regulada expresamente en el Código Civil, a pesar de su indudable antigüedad.

Nemo debet lucrari ex alieno damno (Nadie debe lucrarse con el daño ajeno) decía el jurisconsulto Gayo y en el mismo sentido el Código de Las Partidas ordenaba: Ninguno non deue enriquescerse tortizeramente con daño de otro.

En tal sentido para la Jurisprudencia la acción de enriquecimiento injusto, se perfila como una acción subsidiaria, cuando la Ley no concede acciones específicas en un supuesto regulado por ella para evitarlo y ha definido los requisitos necesarios para que prospere una reclamación judicial por enriquecimiento injustificado, tales son:

1) Que el demandado haya experimentado un enriquecimiento, ya sea aumentando su patrimonio, ya evitando su disminución.

2) Que tal incremento carezca de razón jurídica que lo sustente.

3) Que cause un correlativo empobrecimiento del demandante, ya sea provocándole un detrimento patrimonial, ya frustrando una ganancia.

Conforme a estos criterios:

I.- No existe enriquecimiento injusto en la demandada ya que olvida la actora que, en contra de lo que pretende, las sentencias de la Jurisdicción de lo Laboral han declarado su deber de hacer frente a las indemnizaciones derivadas de la ruptura de los contratos que la vinculaban con los trabajadores, por lo que su empobrecimiento está justificado (STS 21/09/2010)

II.- No existe enriquecimiento injusto en el caso de quienes pueden obtener una satisfacción económica en el presente proceso y al mismo tiempo ejecutar los títulos en otro proceso judicial puesto que el Código de Comercio prevé un procedimiento para la recuperación de los títulos extraviados, ya que el pretendido enriquecimiento de los actores no derivaría de ejecución de la sentencia sino de una serie de hipotéticas actuaciones futuras que se intuyen de incierto resultado (STS 29/07/2010.

III.- No se produce enriquecimiento injusto por no aplicarse a un contrato el sistema de revisión de precios ya que no ha sufrido ningún empobrecimiento: ha cobrado lo pactado en el contrato.

Nunca ha pretendido en este procedimiento demostrar ni tan siquiera lo ha expuesto, que sus gastos por esta obra hayan superado a sus ingresos. (STS 21/10/1980)

IV.- Tampoco se produce dicho enriquecimiento cuando la ventaja económica expresada se ha adquirido en virtud del cumplimiento de un contrato que no haya sido previamente invalidado, o en virtud del ejercicio de un derecho en cuya reclamación no se empleen medios abusivos reprobables (16/02/1980)

V.- Existe enriquecimiento injusto en la extinción del contrato de agencia no atribuible a la voluntad o conducta del concesionario cuando tiene por fundamento el enriquecimiento por aprovechamiento sin remuneración de la clientela creada o aumentada sensiblemente por el distribuidor. (STS 20/07/2007)

LA AUTENTICIDAD DE LAS OBRAS DE ARTE. ASPECTOS JURIDICOS (2)

Como complemento a lo anteriormente expuesto cabe examinar la doctrina tanto del Tribunal Supremo como de los Tribunales de inferior rango en algunas ocasiones en que han tenido ocasión de pronunciarse, juzgando controversias relacionadas con la autenticidad de las obras de arte.

I.- Nuestro más alto Tribunal califica de estafa la conducta de quien aprovechando su notoria relación de amistad con un conocido pintor, con ánimo de lucro, logró hacerse con diversos cuadros que eran copias de los originales, o que recreaban temas que había pintado éste, aparentando que eran obras suyas, pues además se incorporaron a todos ellos una firma legible, semejante a la que estampaba el mencionado pintor.

En este supuesto el TS no admite como excusa absolutoria la alegación de que los estafados habían sido un galerista y un notario y como tales, personas dotadas de formación e información suficiente como para haberse percatado de la falta de autenticidad de las obras que adquirieron. Considera por el contrario el Tribunal en cuanto al galerista que actuó como mediador, del que el interesado en la operación ya había adquirido anteriormente obra auténtica de algún pintor de forma satisfactoria. Lo que unido a la cierta premura de que se revistió la operación, económicamente interesante, generó una apariencia de regularidad que dio lugar a una actitud confiada del comprador, que tampoco podría decirse de una falta de diligencia llamativa.
En el caso del segundo adquirente, su dedicación profesional no hace presumir necesariamente un conocimiento de experto en la obra del pintor de que se trata, e hizo lo que es normal en esta clase de mercado, que es acudir a un galerista confiando en que -como es lo más habitual- habría de operar conforme a la legalidad. (STS 23/02/2007)

II.- Sin embargo ese mismo Tribunal absuelve del delito de estafa a los vendedores de la obra "Retrato de la Infanta Doña María Isabel" sobre la que un primer experto emitió y firmó un informe profesional en el que señalaba que el cuadro, representaba a la infanta Doña María Isabel de Borbón y sus características técnicas, confirmadas por el estudio radiográfico, respondían a una pintura ejecutada a principios del s. XIX, pudiendo tratarse de un primer estudio para un retrato que no se sabe si llegó a realizarse en versión definitiva y que, por sus características técnicas y estilísticas, habría que clasificar como obra original de Francisco de Goya.
Con posterioridad a la venta tres expertos dictaminaron que, analizado con rigor el lienzo desde el punto de vista estilístico, consideran que la pintura no puede atribuirse a Goya, que el cuadro es un burdo intento de imitación de retratos de Goya, a cuyo fin se ha utilizado un lienzo ya previamente pintado, siendo el dibujo anterior, probablemente, otro retrato fechado en el siglo XVIII debiendo en su opinión, catalogarse el lienzo como una obra tardía, probablemente de fines del siglo XIX que intenta imitar el estilo de Goya, pero que nada tiene que ver con ese artista, no siendo posible atribuirlo a ningún artista conocido del siglo XIX por la mala calidad de la pintura.
Razona su sentencia el Supremo considerando que no se acredita en modo alguno es que los acusados conocieran tal falsedad (por lo demás, muchas veces cuestionada en el mundo del arte), sino que, por el contrario, siempre entregaron junto con el cuadro original, o con su fotografía, un informe técnico para acreditar que era reputado como obra original de Goya, lo que fue confirmado por el informe de tasación.
Tampoco admite el Tribunal la existencia de un acuerdo entre los vendedores y el primer experto como "la única vía posible para que el cuadro pudiese ser vendido a un ingenuo"; primero, porque nada de ello resulta de los hechos probados; segundo, porque no se puede decir que fuera un "ingenuo" el comprador , sino una persona con título académico, poseedor de una gran fortuna y coleccionista de arte, que tuvo el cuadro a su disposición antes de decidirse, y que podía contar con los asesoramientos técnicos que le parecieran convenientes, para llegar a adquirir una obra de pintura de singular valor económico (55 millones de pesetas), cuando no estaba catalogada como de Goya (esto lo sabía el recurrente), de lo que se deduce que podrían surgir algunas dudas sobre su autenticidad, pero que, en todo caso, los acusados le ofrecieron toda la documentación que, a su entender, la revelaba como pintura original.
No hay, en conclusión, dato alguno resultante del relato fáctico de donde pueda deducirse engaño alguno de los acusados en la operación: ellos pusieron de manifiesto y a la vista, todos los elementos de que disponían para creer que el cuadro era auténtico, incluido el informe pericial, el estudio radiográfico y la tasación efectuada por un tercero; es más, pusieron el cuadro a disposición del comprador para que lo examinase en su propio domicilio durante el plazo de un mes, hasta que éste se decidió finalmente por adquirirlo. (STS 8/03/2004)

III.- En el mismo sentido el Tribunal Supremo casa la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona y absuelve a los procesados que habían actuado como intermediarios en la venta de un cuadro de medidas 45 por 60 centímetros, manifestando que era de don Francisco de Goya según el expertizaje del Académico Sr. XXX de la Academia de Bellas Letras y Nobles Artes de Córdoba, catalogado en el Archivo Hispalense de 1946 por el precio de 5.000.000 de pesetas, quedando acreditado por la prueba pericial practicada en las actuaciones que el cuadro no era auténtico de Goya, por no resultar acreditado que los procesados tuviesen conocimiento de la falta de autenticidad del cuadro vendido. (STS 6/03/1992).

IV.- En un supuesto de venta de un cuadro a través de una sociedad de subastas en la que el comprador dudó de la autenticidad del cuadro, encargando un expertizaje, que concluyó que efectivamente el cuadro era falso, la Audiencia Provincial de Madrid revoca un auto de sobreseimiento del Juzgado de Instrucción y ordena que se inicie la investigación de los hechos denunciados mediante la práctica de las diligencias que se consideren oportunas en contra de la argumentación del Juzgado instructor de que no existen los delitos denunciados porque estamos ante una cuestión civil referida al correcto cumplimiento o no de los contratos de intermediación y compraventa a resolver en tal Jurisdicción.

V.- La Audiencia Provincial de Barcelona considera la existencia de estafa por existir engaño bastante, es decir, suficiente y proporcional para la consecución de los fines propuestos tanto desde el punto de vista objetivo como en función de las condiciones personales del sujeto afectado y de todas las circunstancias del caso. Y es que el acusado entregó para su venta dos cuadros falsamente atribuidos a Miró no sólo por su firma sino por su temática, estilo y tonalidades cromáticas, que iban acompañados de sus respectivos certificados con la firma de un conocido experto en el pintor. Es decir, eran obras con suficiente apariencia de autenticidad para los posibles compradores siempre que fueran ajenos al ámbito del propio autor (SAP 14/11/2008).

VI.- Especial interés tiene la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que absuelve al acusado de un delito de estafa por considerar que el engaño, elemento psicológico y doloso de la culpabilidad, es "nervio y alma" de la infracción, hasta el punto que la existencia de un perjuicio patrimonial sin engaño previo no constituye delito de estafa y en el supuesto enjuiciado ha de concluirse necesariamente que para considerar autor de un delito de estafa ha de probarse indubitadamente que sabía que el cuadro pintado al óleo sobre lienzo de70x68 centímetros titulado "Jardines de Aranjuez" en el que aparece una firma que reza **** , era falso, y que ocultó este dato para obtener un enriquecimiento patrimonial injusto.
Añade la sentencia que habiéndose aportado por la defensa abundante documentación al respecto, no son extraños en el mundo del arte y en mayor medida en el de la pintura cuando se trata de pintores fallecidos, los supuestos en que expertos reconocidos han mantenido opiniones contrarias sobre la autoría real de una obra (SAP 24/09/2008).

VII.- Puede ser interesante traer a colación la definición de obra artística expresada por la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 30/07/2008): Sin menoscabo de su tradicional configuración como un atributo de la personalidad, cuyo titular tiene derecho a proteger, oponiéndose a la usurpación, el plagio, la desfiguración, etc., hoy se abre paso la tendencia a considerar la obra literaria, artística o científica como un bien patrimonial con cuya explotación comercial, el autor -bien directamente o por cesión onerosa de sus derechos- puede obtener una legítima ganancia. Presenta como característica diferencial más acusada, respecto a la propiedad industrial, la de su especial vinculación con la persona del titular originario. Esta naturaleza personalista explica algunas peculiaridades respecto a signos e invenciones: el nacimiento del derecho por la mera creación y no por el registro, característico de la propiedad industrial, o por la divulgación y la trascendencia de los derechos morales del autor, que le permiten, incluso, oponerse a la difusión de su obra, cuando ha experimentado cambio en su convicciones personales.

VIII.- En la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias (03/02/2006)en un caso de venta de pinturas falsamente atribuidas a un determinado autor se estima delito de estafa y sin embargo se considera la inexistencia de delito de plagio en atención a que, no toda infracción de los derechos morales y patrimoniales o "de explotación" de autor, de los llamados derechos de propiedad intelectual, es constitutiva de delito, hacer una copia de una obra pictórica, de un cuadro, además de no ser fácil, no interesa económicamente, pues el valor de un cuadro original (y auténtico) reside en su singularidad, en su originalidad y unicidad, que es lo que le hace revalorizarse los hechos relatados del presente caso, aunque evidentemente perjudiciales al menos moralmente para los autores a quienes falsamente se atribuyeron obras que no eran suyas y reprochables, lo serán, además de civilmente, a título de falsedad o/y de estafa , pero no como delito contra la propiedad intelectual, ya que no se da ninguna de las conductas típicas descritas en el artículo 270 del Código Penal . No hay "plagio", porque "plagiar" es, según el Diccionario de la Real Academia Española "copiar en lo sustancial obras ajenas, dándolas como propias".
En el mismo sentido (s. 27/01/2006) no puede calificarse como constitutiva del delito contra la propiedad intelectual, la puesta en circulación de obras artísticas que son originales pero que falsamente se atribuyen a los pintores antes citados amparándose para esta conducta en la existencia de su firma y en el uso de determinados elementos y colores habituales en esos pintores, por cuanto estos elementos y colores no pueden considerarse exclusivos de estos artistas y además aun cuando es reprobable, atribuir a un artista algo que no ha sido creado por él, esta conducta no integra "per se" la figura del delito del art. 270 que lo único que sanciona es la "reproducción", "plagio" o "distribución" de obras artísticas "originales", sin la autorización de sus titulares; es decir que debe partirse en todos los casos de la preexistencia de una obra porque no puede reproducirse, plagiarse o distribuirse algo que no existe

IX.- Se absuelve al acusado del delito de estafa por considerar que no es lo mismo, ni en el ámbito cultural ni en el patrimonial adquirir una "aguada de Dalí" que adquirir una "aguada", cuya autoría no pueda atribuirse a Dalí, ahora bien no basta, a nuestro juicio, en el ámbito del ilícito penal que representa el delito de estafa, ésta mera diferenciación, sino que es necesario además, al requerirse un perjuicio patrimonial, que con ocasión de aquella adquisición se ha producido un perjuicio, de tal naturaleza, es decir económico. En el caso de autos, al tratarse de una compra, debe acreditarse que el precio que se pagó por la "aguada", por esa atribución de autoría, fue inadecuado, es decir que su precio, conocida esa falta de "identidad del autor de la obra", era inexistente o no se correspondía con el que se pago; extremo éste que las acusaciones no han probado.
Así ha quedado acreditado que por la "Aguada", se pagaron 500.000 pts., pero no consta, que ese no fuera el valor de la misma, una vez conocido que no pueda atribuirse su autoría a Salvador Dalí; por lo que en ausencia de la determinación concreta de un perjuicio, no es posible situarnos en presencia del ilícito penal que se plantea (SAP Navarra 7/11/2001).

El riesgo en las exposiciones de arte

Cuando se organiza y lleva a cabo una exposición de obras pictóricas u objetos análogos, el traslado y manipulación que ello exige, es evidente que supone un riesgo de deterioro e incluso pérdida para las mismas.

El Tribunal Supremo en una sentencia de 3 de junio de 1991 estudió con gran profundidad y transparencia expositiva estas cuestiones.

El supuesto de hecho que se analiza es que el artista cedió gratuitamente, y en perfecto estado de conservación, cuarenta y siete obras pictóricas, a fin de ser mostradas al público, en los salones del Patronato Municipal XX y observó al descargarse las obras, que éstas en las telas y marcos ofrecían, a simple vista, notorios desperfectos.

Declara el Tribunal que las partes litigantes efectivamente han estado relacionadas por un contrato de exposición de obra propia, de indudable naturaleza atípica y que se caracteriza porque, bien mediante retribución pactada o en forma gratuita, se conviene que un artista plástico (exponente) ceda y entregue sus obras creativas a la otra parte, que adquiere el derecho a exponerla al público, dentro de un local asignado y por un período determinado, transcurrido el cual deberá devolver las obras, en el mismo estado en que las recibió.

Como consecuencia de ello el Patronato indudablemente estaba obligado a devolver al artista sus obras en idénticas condiciones de conservación y plasmación en que las recibió, lo que efectivamente no ocurrió, al haber sufrido deterioros que motivaron la estimación indemnizatoria material que acogió la sentencia de la instancia.

Reconoce el TS el derecho del autor a ser indemnizado también por daños morales, con base en el art. 1.101, 1.106 y en su caso 1.902 y concordantes del Código Civil, como en la doctrina de esta Sala, a partir de la importante e innovadora Sentencia de 9 de diciembre de 1949, que atribuye a la indemnización por daños morales sustantividad propia y, a su vez, en el art. 6 bis del Convenio de Berna, de 9 de diciembre de 1886, ratificado por España en 1 de marzo de 1974, en cuyo artículo 6ºbis se señala que con independencia de los derechos patrimoniales de los autores y artistas, el derecho que les asiste tanto de oponerse a cualquier modificación de sus obras, como atentados a las mismas que puedan perjudicar su reputación u honor.

Por todo ello la Sala ratifica la realidad concurrente de haber sufrido el promotor del presente recurso de casación, no sólo daños materiales en los cuadros que prestó al Patronato para su muestra pública, sino también daños de índole moral, en razón al sufrimiento y lesión a su sensibilidad artística, al ver mermada la integridad de sus pinturas, por consecuencia de los desperfectos y minoraciones que las afectan, ya que de tal manera se le causó una grave lesión espiritual, que no puede dejarse de lado y menos marginarla en la ocasión de este proceso y que, consecuentemente, si bien son de difícil reparación, sí susceptibles de minoración, mediante compensaciones indemnizatorias.

El finiquito del alquiler

Del mismo modo que no es discutible la necesidad inexcusable de consignar por escrito antes de empezar un arrendamiento mediante el oportuno contrato, las clausulas y condiciones que han de regirlo, así también es absolutamente inexcusable que la finalización de ese arriendo, sea por desistimiento consentido, terminación del plazo o simple acuerdo de voluntades, conste por escrito, aunque equivocadamente en ocasiones se omita este trámite.

Por otra parte se trata de un documento sumamente sencillo que incluso puede consistir en una diligencia al final del contrato que se cancela.

Las menciones que debe contener son las siguientes:
1a) Declaración de resolución del contrato de arrendamiento y entrega de llaves de conformidad por ambas partes, o en otro caso,
1b) Si procede, además de lo anterior, manifestación de quedar alquileres, deudas o devolución de fianza pendientes de pago o existencia de daños en la finca imputables al inquilino.
2) Fecha del documento o diligencia
3) Identificación y firmas de los intervinientes. Si se hace por diligencia bastaran las firmas.

Lo anteriormente expuesto exige que haya ese acuerdo para dar por terminado el arriendo entre las partes contratantes pero ¿Qué ocurre si el arrendador no acepta la finalización del arriendo pacíficamente?

Aunque parezca exagerado cabe afirmar que así como el arrendador para recuperar la posesión de su propiedad arrendada debe acudir al Juzgado, del mismo modo el arrendatario para dar por terminado su arriendo en contra de la voluntad del arrendador debe acudir al Juez para que declare concluso el contrato. Cualquier otra forma de considerar terminado el arriendo –entrega de llaves al portero, depósito de las mismas en el Juzgado o Notaría, abandono de la casa sin más, etc.- puede tener la consecuencia no deseada de que el inquilino sea condenado a pagar los alquileres desde el abandono físico del inmueble hasta el día que el Juez declare terminado el contrato así como las costas de ese procedimiento.

OPCION DE COMPRA EN FOTOCOPIA

La sentencia de veinticinco de febrero de dos mil diez de la Audiencia Provincial de Madrid resuelve una sugestiva cuestión sobre la validez del contrato de opción celebrado entre el concedente ya fallecido, y la demandante, al aportarse como prueba del mismo una mera fotocopia

Se extiende la sentencia acerca de la naturaleza jurídica del contrato de opción de compra recordando que la jurisprudencia del Tribunal Supremo declara, en sentencias de 21 de julio y 18 de octubre de 1993, y 31 de julio de 1996 , que el contrato de opción de compra, desde el punto de vista de las obligaciones que nacen del mismo (salvo el supuesto de que se haya estipulado el pago, por el optante, de una prima por la concesión de la opción) es un negocio unilateral, por cuanto sólo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta.

La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil (...) En este sentido, se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte el optante

En cuanto a la validez de la fotocopia aportada manifiesta:
a) Las fotocopias se comprenderían en al ámbito de los documentos privados conforme al artículo 324 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
b) La viabilidad de la fotocopia como medio de prueba se condiciona a su impugnación: si no es impugnada se ha de considerar, a efectos procesales, como auténtica
c) El problema se reconduce, por lo tanto, a determinar el momento procesal legalmente previsto para que las partes se posicionen sobre los documentos aportados, ya sean fotocopias o ya sean documentos privado
d) Ese momento procesal aparece regulado, para el juicio ordinario, en el artículo 427.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : En la audiencia previa.

Al no haberse cuestionado por la actora la autenticidad del contenido de esa fotocopia y atendiendo a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, incluso anterior a la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 , sobre la fuerza probatoria de los documentos privados, que recoge la sentencia de 11 de junio de 2001 , "como tiene proclamado la doctrina de esta Sala, el artículo 1225 del Código Civil se limita a declarar que el documento privado reconocido legalmente tendrá el mismo valor que la escritura pública entre los que lo hubiesen suscrito y sus causahabientes" se ha de concluir en la validez del contrato de opción aportado al proceso por simple fotocopia

MODELOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ( y 3)

En esta tercera parte vamos a examinar distintas cuestiones, no tratadas anteriormente, que deben aparecer en el clausulado de los contratos o pueden ser objeto de pacto expreso en los mismos

LA FIANZA

Es obligatoria la entrega de una fianza en metálico de una mensualidad de alquiler en los arrendamientos de vivienda y de dos en los demás casos.

La fianza legal debe depositarse en la oficina pública que corresponda en cada Comunidad Autónoma.

Puede pactarse el modo de actualizar esa fianza cumplido el quinto año de vigencia del arriendo. Si no existe ese pacto se actualizará del mismo modo que el alquiler.

Pueden acordarse garantías complementarias en dinero, aval personal , aval bancario o cualquiera otra forma.

ENAJENACION DE LA VIVIENDA ARRENDADA

Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de tanteo y retracto , en cuyo caso el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa

NECESIDAD DE LA PARTE ARRENDADORA

Solo se podrá exigir la entrega de la vivienda arrendada denegando la prorroga forzosa  al arrendatario. La vivienda deberá ser ocupada por quien invoque la necesidad en el plazo de tres meses, desde la extinción del contrato, de no ser así deberá reintegrar al inquilino en la vivienda e indemnizarlo.

GASTOS GENERALES

Es válido el pacto de que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

LA PERMUTA

En la situación actual del mercado inmobiliario pudiera recurrirse a esta institución jurídica de tan antigua solera como solución o intento de ello en determinados supuestos.

El concepto de permuta aparece en el art. 1538 del Código Civil como un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
La permuta puede ser pura si los bienes objeto del trueque tienen el mismo valor o con suplemento de metálico compensatorio de la diferencia de valor.

Como queda dicho, en determinados supuestos puede ser un sistema recomendable, así por ejemplo:
a) Personas que por distintas razones –disminución de necesidades de vivienda, pérdida de poder adquisitivo etc.- se ven en la tesitura de mudarse a una vivienda de menor valor económico que la que tienen.
b) Aquellos que por razones contrarias a las anteriores –aumento de necesidades familiares, mayor poder adquisitivo etc.- desean ir a una vivienda de superiores características a la que poseen.
c) Quienes por razones laborales, profesionales o familiares está abocados a un cambio de vivienda urgente.

Es evidente que la mayor ventaja de la permuta en estos casos hay que referirla, en términos coloquiales, al repetido dicho “matar dos pájaros de un solo tiro”, sobre todo en cuanto a la celeridad de la solución para quienes se ven agobiados por la imposibilidad de atender los pagos de su hipoteca.

Sin embargo en el aspecto económico, salvo el ahorro que pueda suponer hacerlo todo en una única escritura notarial en lo demás hay que tener en cuenta.
I.- En IRPF se producirá Ganancia y/o Pérdida patrimonial para ambos permutantes.
II.- En ITP ambas partes son sujetos pasivos obligados a tributar; si bien es cierto que puede ponerse en la escritura como valor del trueque el mínimo que permita la normativa.
III.- En IIVTU (plus valía municipal) también ambas partes son sujetos pasivos obligados a tributar.

MODELOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (1)

Aunque no comparta la idea de que para contratar un alquiler basta descargarse un modelo y rellenarlo – ver Zapatero a tus zapatos- como no parece posible luchar contra la evidencia puede ser interesante un estudio del contenido habitual de esos modelos, para que, quien tenga interés, sepa al menos el significado, importancia y trascendencia de lo que firma. No es preciso reiterar la conveniencia de que todo vaya por escrito, nada de pactos verbales, y si es conveniente o no usar la plantilla oficial timbrada para un contrato de arrendamiento. En este primer trabajo vamos a examinar el encabezamiento del documento: 

DATA 

Esta compuesta por el lugar y fecha del otorgamiento. Cabe decir que su constancia no es inexcusable como ocurre en determinados documentos mercantiles –pagarés, letras de cambio etc.- en los que la ausencia de este dato puede tener efectos muy perniciosos. En el arrendamiento cabe deducir la fecha de su creación por otros medios. Sin embargo es absolutamente recomendable su constancia, ello permitirá determinar la duración del contrato y de sus prórrogas, la fecha en que deben practicarse los preavisos y cualquier otra circunstancia que dependa del transcurso del tiempo y necesite calcular los plazos o términos transcurridos. 

COMPARECIENTES 

Al tratarse de un contrato bilateral aparecen dos partes, en términos generales hay que subrayar la necesidad de que las partes del contrato queden perfectamente identificadas: Nombre y apellidos, estado civil y mención de que son mayores de edad, en las personas físicas; Razón social en la personas jurídicas, en cuyo caso se deberá identificar perfectamente a la persona que firma en su representación y el título en que lo hace –apoderado, administrador etc.-; Domicilio en el que deben ser requeridas o notificadas en caso de necesidad; NIF o CIF. Aparte de lo dicho es conveniente tener en cuenta los siguiente supuestos 

PARTE ARRENDADORA Si la finca arrendada es una copropiedad es conveniente que firmen todos los condueños o que quien firma manifieste y acredite que lo hace en su nombre y en el resto de los copropietarios. En el caso de personas jurídicas o de otros administradores o apoderados es conveniente exigir que acrediten esa condición documentalmente, de modo que permita al inquilino cerciorarse de sus facultades a la hora de dirigir notificaciones, requerimientos o reclamaciones a la propiedad. En el caso de que se trate de propiedades en usufructo hay que tener en cuenta que el contrato ha de ser otorgado por el usufructuario. 

PARTE ARRENDATARIA Cuando los arrendatarios firmantes del documento sean mas de uno es conveniente determinar en el contrato si la responsabilidad de los arrendatarios frente al arrendador es solidaria o mancomunada; las condiciones para el desistimiento anticipado de alguno de ellos; la posibilidad o no de sustituir alguno de los arrendatarios o incorporar nuevos durante la vigencia del contrato. 

 Por último es conveniente insertar una mención del siguiente tenor, para evitar controversias sobre las cuestiones antes expuestas: Ambas partes, en la calidad en que intervienen, se reconocen recíprocamente, de manera libre y espontánea, plena capacidad para obligarse en los términos pactados en este documento

ALTERNATIVA A LA ACTUAL SEQUIA DE CREDITOS INMOBILIARIOS (2)

En atención a los comentarios suscitados por el anterior trabajo tanto aquí como en venta de pisos, parece conveniente hacer algunas precisiones sobre el mismo tema.

Fundamentalmente se trata de contemplar el asunto desde el punto de vista del vendedor y examinar las distintas tipologías:

A) Si el vendedor del inmueble es una entidad bancaria o de crédito que se lo ha adjudicado por impago del anterior propietario huelga todo comentario.

B) Promotoras/Inmobiliarias: Sin entrar en análisis financieros sobre la oportunidad de la venta con ese procedimiento es evidente que si acudiendo al sistema hasta ahora vigente, crédito hipotecario bancario, no es posible vender nada y la empresa se encuentra en graves problemas por la falta de ventas, la solución de asumir la financiación en la forma que se hacía en los años 60/70 del pasado siglo, será la situación mas recomendable para subsistir, aguardando tiempos mejores.

C) Particulares

Podemos distinguir tres supuestos principales:

I) Inmueble libre de cargas: El dueño que necesite enajenarlo con urgencia debe pactar con el comprador el precio y la forma de pago. Lo habitual será recibir una entrada (10 o 20%) en el momento de la entrega y el resto aplazarlo con garantía hipotecaria. Ese aplazamiento puede ser con o sin intereses y mediante cuotas fijas y variables. En Hipotecas hay instrumentos para realizar los oportunos cálculos y simulaciones.

II) Inmueble con un precio de venta de 100 sobre el que pesa un crédito hipotecario de 10: Es evidente que el vendedor ha de recibir en el momento de la venta más del 10% del precio para cancelar la hipoteca y actuar como en el caso anterior.

III) Inmueble en el que el crédito hipotecario que lo grava es superior al precio que se puede obtener por él (hipoteca basura): En este caso la venta es absolutamente desaconsejable por su imposibilidad. Si no existiese otra solución, el vendedor se verá obligado a entregar al comprador su casa y en dinero la diferencia antes reseñada, quedando éste último subrogado en el crédito hipotecario, para lo cual incluso puede ser necesaria la autorización del acreedor hipotecante. Sin embargo esta solución tan dolorosa puede, en determinados casos, resultar mas conveniente en lugar de esperar a que el acreedor ejecute la hipoteca por falta de pago.

Como una tercera vía mas imaginativa se puede acudir a un sistema todavía mas primitivo, la permuta o trueque.

Imaginemos un ciudadano que está pagando 1.500 euros/mes de hipoteca y no puede mantener el esfuerzo, estando dispuesto a ir a una vivienda de peor calidad, por el contrario otra persona que está pagando 600 euros/mes y quiere una mejor vivienda con mayor endeudamiento pero necesita vender su actual vivienda. Si ambos consiguen ponerse de acuerdo en una permuta podrían solucionar sus problemas de un solo golpe.

CLAUSULAS ABUSIVAS Y CONDICIONES GENERALES

El principio jurídico que obliga a todos a cumplir los compromisos adquiridos (pacta sunt servanda) está atenuado por la protección de la igualdad de los contratantes que es presupuesto necesario de la justicia de los contenidos contractuales y constituye uno de los imperativos de la política jurídica en el ámbito de la actividad económica.En tal sentido la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, quiere distinguir lo que son cláusulas abusivas de lo que son condiciones generales de la contratación.

Una cláusula es condición general cuando está predispuesta e incorporada a una pluralidad de contratos exclusivamente por una de las partes, y no tiene por qué ser abusiva. Cláusula abusiva es la que en contra de las exigencias de la buena fe causa en detrimento del consumidor un desequilibrio importante e injustificado de las obligaciones contractuales y puede tener o no el carácter de condición general, ya que también puede, darse en contratos particulares cuando no existe negociación individual de sus cláusulas, esto es, en contratos de adhesión particulares.

La citada ley define que son condiciones generales de la contratación las cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes, con independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos.

Respecto de las cláusulas no pactadas individualmente el TR de la Ley de Defensa de Consumidores exige los siguiente requisitos:

a) Concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa, sin reenvíos a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la conclusión del contrato, y a los que, en todo caso, deberá hacerse referencia expresa en el documento contractual.

b) Accesibilidad y legibilidad, de forma que permita al consumidor y usuario el conocimiento previo a la celebración del contrato sobre su existencia y contenido

c) Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas

Así mismo el TR de la Ley de defensa de consumidores define como cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

Por dicho motivo especifica que son abusivas en todo caso las cláusulas que:
-vinculen el contrato a la voluntad del empresario,
-limiten los derechos del consumidor y usuario,
-determinen la falta de reciprocidad en el contrato,
-impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la -resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato,
-contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.

Diccionario Jurídico del Alquiler - Contrato

Contrato: Es un acuerdo de voluntades entre dos partes por el que ambas consienten en obligarse recíprocamente a dar alguna cosa o prestar algún servicio.
Artículo 1.254 del Código Civil

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