Utilización de local de negocio como vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local comercial, de fecha 23 de mayo de 2023, por una duración de cinco años, y para el destino de almacén tal y como figura en el expositivo II del contrato.

En dicho contrato se pacta lo siguiente: Uso, conservación y reparación El Arrendatario se obliga: A destinar la Finca exclusivamente para el desarrollo de la actividad pactada, no pudiendo destinarlas a uso o actividad distinta de la pactada, si no media autorización previa, expresa y por escrito del ARRENDADOR.

El arrendador, en marzo de 2024 recibió una llamada telefónica de Policía Municipal de Pamplona, comunicándole que el local de su propiedad estaba siendo utilizado como vivienda. Fue entonces cuando se enteró de que arrendatario utilizaba el local como vivienda, subarrendándola a terceras personas.

Como consecuencia de tales hechos interpuso demanda para que se declare resuelto el contrato de arrendamiento.

El Juzgado de primera instancia declaró resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 11 de noviembre del 2025, desestima el recurso del inquilino y confirma la sentencia de instancia, ante la falta de consistencia de los argumentos esgrimidos en el mismo.

Considera la Audiencia que ha quedado acreditado que en el contrato suscrito por las partes en fecha 23 de mayo de 2023 se acordó ceder en arrendamiento para destinarlo a uso como almacén del local sito en Pamplona pactándose expresamente en la CLAUSULA NOVENA que el arrendatario no podrá realizar obras en la Finca si no media autorización expresa y por escrito del arrendador.

También en la CLAUSULA DECIMA se pactó que Arrendatario se obliga destinar la finca exclusivamente para el desarrollo de la actividad pactada, no pudiendo destinarlas a uso o actividad distinta de la pactada, si no media autorización previa, expresa y por escrito del ARRENDADOR.

Ha quedado acreditado a través de la prueba documental aportada y más concretamente en el expediente abierto por el Ayuntamiento de Pamplona no solo que el local se está destinado a uso como vivienda, sino también que el demandado ha subarrendado el uso del mismo a terceras personas.

Alegándose por la demandada como único motivo de oposición a la demanda que ha presentado proyecto de reforma del local, no consta en las actuaciones prueba alguna de que el propietario haya autorizado la realización de dichas obras y mucho menos cuando con las mismas se pretende modificar el uso del objeto de arrendamiento de almacén a vivienda. Por otra parte, carece de relevancia en la resolución del presente recurso el alcance de las obras a realizar, cuando ha quedado acreditada la voluntad del arrendatario de modificar el destino del local la desestimación del recurso interpuesto y la ratificación de la sentencia dictada.

Obras del inquilino en un arrendamiento con opción de compra

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 11 de octubre de 2018.

El plazo improrrogable de la opción de compra es de dos años

En dicho contrato se pacta lo siguiente: "En el supuesto de que el alquiler con opción de compra no se ejecute, deberán dejar la propiedad en el mismo estado que se les alquiló (..)".

Con fecha 12 de noviembre de 2020 el arrendador presenta demanda solicitando la extinción del contrato, el desalojo del inmueble y que el inquilino deje el jardín de la vivienda en el mismo estado en la que se encontraba cuando accedieron a la misma o bien a indemnizar a esta parte por los daños y perjuicios ocasionados con motivo de dicha obra, en el importe que el coste de dicha restitución suponga.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de ocho de abril de dos mil veinticuatro, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la anterior sentencia.

Considera la Audiencia que en las fotografías aportadas en la contestación a la demanda se observa que una parte sustancial del jardín anejo ha sido pavimentado.

El art. 1561 CC sienta la regla general de aplicación al supuesto del recurso: el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

La expresión "tal como se recibió" debe ser interpretada en sentido amplio, abarcando cualquier estado pactado en que debiera hacerse la devolución (STS de 2 de marzo de 1963). Como expresó también la antigua STS de 9 de julio de 1887, la obligación del arrendatario de devolución debe de hacerse en el estado en el que puede ser disfrutada por el arrendador por sí o por medio de terceras personas.

Por último, el art. 23.2 LAU, en el mismo sentido, señala que "Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.".

En consecuencia de lo expuesto, las obras realizadas por el arrendatario en el jardín de la vivienda afectan, por un lado, al propio objeto contractual del arrendamiento con opción, pues resultan un anejo inseparable del mismo, y, por otro, supusieron una modificación de su estado que, al concluir el arriendo, el propietario no está obligado a aceptar, por lo que deviene apropiado exigir que se reponga su estado al previo a la realización de la obra. mismo, y, por otro, supusieron una modificación de su estado que, al concluir el arriendo, el propietario no está obligado a aceptar, por lo que deviene apropiado exigir que se reponga su estado al previo a la realización de la obra.

Además, cuando el art. 23.1 LAU expresa que el arrendador no podrá realizar sin consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, indica que la autorización de la propiedad debe ser expresa y escrita.

Resolución del arriendo por obras inconsentidas.

 

HECHOS:

El arrendador de una vivienda insta demanda contra su inquilino, solicitando la resolución del contrato de arrendamiento por haber realizado sin autorización una caseta en la terraza del sobreático en aluminio lacado blanco y cristal, que conforma la ampliación de una habitación en 7,84m², revistiendo el espacio por dentro con los mismos materiales que la habitación.

El juzgado de primera instancia estimó íntegramente la demanda y acordó resolver el contrato.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 25 de octubre de 2023, desestimó el recurso del inquilino.

Considera la Audiencia que el cerramiento no es móvil, sino permanente. Lo que se realizó fue una estructura con perfiles de aluminio, fijada a la fachada existente, cerrada con balconera y ventanas de aluminio y doble cristal y con panel fijo de aluminio tipo sandwich en la parte inferior del frontal con ventanas. (…) lo trascendente no es que la estructura esté sujeta únicamente por tornillos y silicona, y sea desmontable, como lo son todos los elementos de construcción, sino que no se trata de una estructura móvil, que pueda ser montada y desmontada manualmente, sino que para su retirada resulta necesaria la presencia de operarios especializados durante varias horas, y con un coste elevado.

Es relevante destacar que para su instalación se retiró la balconera que existía, se revistió el pavimento con tarima de madera, y se instalaron persianas de accionamiento eléctrico, con la necesaria ampliación de la instalación eléctrica existente.

Todo ello nos lleva a considerar que se trata de una obra que altera la configuración del inmueble, que ha reducido la superficie de la terraza, aumentando el volumen del piso, y que tiene un carácter permanente, puesto que necesita una serie de trabajos para poder retirarla y restituir el espacio su estado original. No se puede confundir el carácter de desmontable de una obra, con el de móvil. En este caso, aunque pueda ser desmontada, la obra tiene un carácter permanente.

Tampoco puede estimarse la alegación por parte del inquilino de un consentimiento tácito.

No constituye prueba del consentimiento el hecho de que el instalador manifieste que un día subió en el ascensor con dos personas que manifestaron que iban a ver las obras del inquilino, y que entraron en el piso. No sabemos quiénes eran esas personas, y no puede presumirse que fueran los propietarios sólo por el hecho de que nombraran al ocupante de la vivienda como inquilino.

Por otro lado, dice la parte demandada que la glorieta era visible desde la calle y desde otros pisos del mismo inmueble, propiedad de la parte demandante. Pero este hecho no ha quedado probado. Desde la calle era muy difícilmente visible, puesto que el edificio tiene una altura considerable, seis plantas, más el ático y el sobreático, y además, la glorieta no queda en la fachada, sino retirada hacia dentro.

Obras inconsentidas en una vivienda arrendada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de protección pública de fecha 13 de febrero de 2017, por tres años, prorrogables a instancia del arrendatario por períodos sucesivos de dos años, sin más requisito que mantener el arrendatario las condiciones en cuanto a ingresos y titularidades y no se haya incurrido en causa de resolución.

En marzo del mismo año el arrendatario comenzó a hacer obras en la vivienda arrendada sin autorización de la arrendadora, a la que solo le comunicó que iba a realizar obras, ejecutándolas antes de que aquella las autorizara.

El arrendador presenta demanda solicitando la resolución del arriendo y el desahucio de la parte demandada, apercibiéndole de lanzamiento.

El inquilino se opone invocando el artículo 24 de la ley de arrendamientos urbanos

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 7 de diciembre de dos mil veintidós, estima el recurso de apelación, revoca la sentencia de instancia y declara resuelto el contrato.

Considera la Audiencia que el artículo 24 de la LAU contempla la única excepción posible al artículo 23 (el arrendatario siempre tiene que obtener el permiso del arrendador para hacer obras de mejora): cuando las obras son para mejorar la accesibilidad del inmueble, bien porque el arrendatario, su cónyuge o algún familiar conviviente tenga una discapacidad reconocida o más de 70 años. Ese precepto establece que el arrendatario podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido, "previa notificación escrita al arrendador".

Se exige que la notificación se realice por escrito, es decir, no requiere que se realice en forma fehaciente, pero que sí se acredite que el arrendador tenía conocimiento previo de la realización de las obras. A tal efecto, debe ponerse en conocimiento del arrendador, y acompañarse a la notificación la certificación oficial acreditativa de la condición de minusválido en el arrendatario, un informe favorable de la autoridad administrativa competente sobre la necesidad de las obras de adecuación y sobre el proyecto técnico, y el informe técnico y detallado de las obras que se pretenden realizar, suscrito por un facultativo habilitado para ejecutar las obras. Este último informe técnico deberá, además de describir sus características técnicas y materiales, hacer mención a las dependencias de la vivienda o de sus accesorios que van a quedar afectados por la realización de las obras de reforma.

En el presente caso es inexistente un informe técnico,(tiene especial importancia) por parte del demandado presentado a la arrendadora que acredite la necesidad de las obras para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años ,que realizó sin esperar a la autorización de la arrendadora, y que según la contestación a la demanda fueron motivadas por la caída de su madre en la cocina, la cual no convive con el hijo en esa vivienda, como se deduce de la afirmación de la demanda de que la madre del demandado " acude diariamente a cuidar a su hijo, limpiar la casa y prepararle la comida".

Expuesto lo anterior, las obras realizadas por el demandado no se consideran necesarias para adecuar la vivienda a su minusvalía, consistentes en modificar los falsos techos para colocar luminarias, para facilitar el acceso a la vivienda del arrendatario, ni enrasillar las paredes, ni quitar la grifería del baño y cocina, cuando se le ha entregado una vivienda apropiada a minusválidos.

Obras inconsentidas en un arrendamiento con opción de compra

 

HECHOS:

El arrendador/oferente solicita la resolución de un contrato de arrendamiento de vivienda, con opción de compra, por haberse realizado obras inconsentidas, con pérdida de la cantidad entregada en concepto de reserva por la opción de compra de 20.000 euros.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 17 de noviembre de 2022, estima el recurso de apelación, declara resuelto el contrato de arrendamiento y la pérdida del pago realizado en concepto de opción de compra.

Considera la Audiencia que para la resolución del recurso resulta conveniente en primer lugar transcribir las cláusulas del contrato, aquella en la que se fundan los actores, junto con la previsión del art.- 27.2.d) de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, las que sirven de sustento a la oposición de la demandada.

La cláusula novena dice: "Queda expresamente prohibido a LOS INQUILINOS destinar la vivienda arrendada a otros usos que los pactados, subarrendarla o cederla, en todo o en parte, sin autorización expresa y escrita de LOS PROPIETARIOS a. Realizar obras sin la autorización escrita de la propiedad”

A su vez en el punto II del apartado " MANIFIESTAN", se indica: "Que el inmueble cumple todos los requisitos y condiciones necesarias para ser destinado a satisfacer las necesidades permanentes de vivienda a LOS INQUILINOS, a excepción de algunas reformas que se han de hacer en el inmueble, las cuales irán a cargo de los inquilinos, sin poder reclamar la totalidad de estos gastos en ningún momento a los propietarios. A excepción del apartado Décimo Tercero d)."

La estipulación decimotercera d), establece: "En el supuesto de que LOS INQUILINOS ejercitaran la opción de compra pero LOS PROPIETARIOS no accedieran a formalizar la venta de la indicada vivienda en el plazo estipulado en el apartado b) anterior, éste se obliga a devolver la totalidad de las cantidades recibidas y la totalidad de las mejoras realizadas en la vivienda (aportando justificante de las mismas a LOS INQUILINOS en un plazo máximo de 2 meses mediante ingreso en la cuenta bancaria ..."

La estipulación Decimotercera e), establece, para el caso de finalización del contrato o de resolución del mismo, antes del término fijado para la opción de compra, " ... En este caso a la finalización del contrato o si la resolución del contrato de arrendamiento es motivada por incumplimiento o desistimiento anticipado por LOS INQUILINOS éstos perderán la totalidad de las aportaciones entregadas hasta la fecha, así como las reformas realizadas en la vivienda. Por el contrario, si la resolución del contrato de arrendamiento fuese motivada por incumplimiento de LOS PROPIETARIOS, éstos estarán obligados a devolver a los INQUILINOS la totalidad de las aportaciones entregadas hasta la fecha, así como las reformas realizadas en la vivienda (aportando los inquilinos, justificante de las mismas.)"

La arrendataria solicitó licencia de obras en fecha 9 de noviembre de 2018, se especificaba en la solicitud que se trataba del cerramiento de una terraza, si bien en el croquis adjunto, se señalaba que se tenían que hacer 3 paredes con 3 ventanas, se pondrían 8 pilares repartidos y el tejado. La concesión de la licencia fue informada desfavorablemente, hasta tanto no se presentara el correspondiente proyecto suscrito por técnico competente dado que el tipo de obra a efectuar afectaba a la estructura y planta de la vivienda. La demandada no presentó el proyecto, según dijo, porque recibió la demanda que ha dado origen a este procedimiento.

Hemos de decir, que la sustitución de la barandilla, como se observa en las fotografías aportadas, que lo ha sido por un muro de obra, observándose de igual modo el pilar del mismo tipo que el muro, que ahora cierra y sirve de baranda, va mucho más allá de los que supone una simple medida preventiva, por razones de seguridad, por la amplitud de los huecos entre el enrejado existente, pues como afirma la apelante, podía haberse salvado esta situación mediante la colocación de una malla de protección. Se trata por el contrario de una obra que modifica completamente la configuración exterior de la vivienda, sin que en relación al pilar, exista prueba alguna acerca de la necesidad de su reforma, por razón de su estado.

Por ello es necesario concluir que la arrendataria ha incurrido en la causa de resolución, prevista en el art.- 27.2.d) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, que prevé como causa de resolución del contrato la realización de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario, sin que se haya probado que la demandada hubiese contado con el consentimiento del propietario para la realización de las obras ya que tanto el artículo 23.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos como la cláusula 9 del contrato exigían que el consentimiento del arrendador se prestase por escrito.

Propiedad Horizontal: Obras inconsentidas en elementos comunes.

 

HECHOS:

Una copropietaria demanda a otra condueña para que sea condenada a realizar todas las obras que fueren necesarias a fin de reponer la fachada de su piso a su estado original, por considerar que habría realizado obras que vulneran la estructura y aspecto exterior de la finca sin previa autorización unánime de la comunidad.

La demandada se opone invocando falta de legitimación de la demandante por no ser presidente o vicepresidente de la Comunidad de Propietarios afectada, y actuar con la oposición de la misma, movida por un ánimo puramente vindicativo, y por otra parte alega tolerancia de la Comunidad de Propietarios ya que existen otros vecinos que también han hecho cerramientos similares al suyo.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a la demandada a reponer el muro de separación entre la terraza y la habitación contigua, , sin que proceda la eliminación de la carpintería de PVC y cristalera que sirve actualmente de cerramiento de la terraza de su piso.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la demandada y desestima por completo la demanda por considerar que la demandante carece de legitimación puesto que no actuaba en beneficio de la Comunidad, y que no ha sufrido perjuicio, ni ella ni la comunidad en cuyo nombre dice actuar, perjuicio alguno con ocasión de las obras ejecutadas y el 70% de las viviendas tienen similares modificaciones, de modo que parece pudiera quedar a capricho de esta u otra demandante el determinar en cada momento cual se cierra o se mantiene, a su antojo, de no accionar contra todas.

El Tribuna Supremo, sentencia de 22 de diciembre de 2021, estima el recurso de casación de la demandante, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma íntegramente la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma. La sentencia de 31 enero de 1995, afirma que es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan solo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes.

En aplicación de esta doctrina, de acuerdo con el art. 13.3de la LPH y art. 396 del C. Civil, cabe reconocer legitimación a la demandante para actuar en beneficio de la comunidad.

De acuerdo con lo declarado en sentencias de 1 de febrero de 2006, y de 4 de enero de 2012, debemos declarar que no concurre abuso de derecho en la comunera que pretende impugnar la demolición de los muros de cierre de una vivienda para anexionar la terraza a la vivienda, actuación procesal que no solo se ha seguido en este caso, sino también en otros, también impugnados por ella.

Es un hecho acreditado que la comunidad dio autorización, al menos, en un caso para el cierre de las terrazas, con carpintería de aluminio, pero no consta autorización alguna ni expresa ni tácita para la demolición de los muros de cierre de la vivienda. La demandante intentó, en dos ocasiones, que se introdujese en el orden del día el tema de las demoliciones de muros de cierre y no se le permitió, por lo que al no ser debatido el tema, no puede presumirse el consentimiento tácito. En suma, el art. 7 de la LPH impide las alteraciones en la configuración exterior de edificio sin la preceptiva autorización de la comunidad y dicha venia no ha existido con respecto a los muros de cierre y sí consta conferida autorización para el cierre de la terraza con carpintería de aluminio.

Propiedad Horizontal: Transformación de vivienda en local comercial.

 

HECHOS:

La propietaria de una vivienda, sita en planta baja de un edificio en régimen de propiedad horizontal decide convertir su propiedad en un local comercial para dedicarlo a bar. Para lograr dicho cambio, actúa sobre dos ventanas transformándolas en dos puertas para posibilitar el acceso desde la calle, sin solicitar autorización a la Comunidad de Propietarios.

La Comunidad de propietarios presenta demanda solicitando que se declarasen ilícitas y no ajustadas a derecho dichas obras y se condenase a los demandados a reponer el bajo a la situación anterior.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la Comunidad y la demanda de la Comunidad.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de diciembre de 2020, estima el recurso de casación de la propietaria, revoca la sentencia de la Audiencia. y confirma la del juzgado

Considera el Supremo que hemos de partir de la base de que, en este caso, nos hallamos ante un supuesto de conversión de una vivienda, sita en la planta baja del edificio litigioso, en local comercial, así como que, en el título constitutivo, consistente en la escritura pública de declaración de obra nueva, segregación y división de propiedad horizontal de 4de junio de 1986, se hizo constar que: "Los propietarios de los diversos pisos y local del edificio podrán sin necesidad del consentimiento de los dueños de los demás departamentos ni de autorización de la Junta de Propietarios, agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de su propiedad, adicionando o distribuyendo las cuotas de participación".

No se ha cuestionado la legitimidad del cambio del destino de vivienda en local comercial, que las sentencias de instancia estiman procedente en aplicación de la doctrina sentada por la sentencia 542/2013, de 1 de octubre, que consideró conforme a derecho cambiar el destino de un local comercial en planta baja a vivienda, razonando al respecto que:"Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria ( SSTS 23 de febrero de 2006; 20 de octubre de2008, entre otras). La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011, declaró en su fallo "Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa". Esta doctrina se reitera en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de 2013".

En efecto, este tribunal pudo observar las fotografías aportadas conforme las cuales la alteración del estado exterior del inmueble, en su fachada principal y lateral, convirtiendo los huecos de dos ventanas en dos puertas, mediante su prolongación hasta el suelo, produce escaso impacto visual, sin que, de las pruebas periciales practicadas, se haya determinado que las obras ejecutadas, antes descritas, menoscaben o alteren la seguridad del edificio o su estructura general y sin que se haya evidenciado que perjudiquen de alguna forma los intereses de la demandante, sin que conste que el resto de los copropietarios del inmueble se hayan manifestado contrarios a las obras ejecutadas con proyecto técnico y licencia municipal. Por último, el cambio de destino no está prohibido en el título constitutivo, lo que no es cuestionado, que, además, expresamente autoriza a agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de los copropietarios, sin la autorización de la comunidad, aunque ello suponga afectación a elementos comunes, siempre claro está que no se produzca menoscabo de la seguridad del edificio, como el caso que nos ocupa. Las puertas son necesarias para la explotación del local, en tanto en cuanto posibilitan el necesario acceso del público.

Propiedad Horizontal. La prescripción de obras inconsentidas en elementos comunes

El Tribunal Supremo en sentencia de 14 de septiembre de 2016 se pronuncia sobre el plazo de prescripción de la acción para que la Comunidad pueda exigir la demolición de obras realizadas por un copropietario en elemento común de la finca, sin haber obtenido la pertinente autorización de esa Comunidad.

La Comunidad de propietarios  demanda a uno de los condueños para que retire las tuberías de desagüe instaladas en el forjado superior del garaje del edificio para la evacuación de aguas residuales, hasta conectar con las bajantes comunes.

El copropietario se opone a esa demanda invocando la prescripción de la acción puesto que han transcurrido más de quince años desde la instalación de tuberías de desagüe, y teniendo en cuenta que durante todo este tiempo los propietarios y la Comunidad han consentido de forma inequívoca las obras realizadas.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia, como la Audiencia Provincial en apelación, estiman la demanda ordenando retirar las instalaciones de saneamiento para la evacuación de aguas residuales que discurren por el forjado que forma el techo del sótano del edificio, desde sus respectivos locales hasta conectar con el tubo colector general, reponiendo las cosas a su estado anterior.

El Tribunal Supremo en la sentencia antedicha desestima el recurso de casación y confirma las resoluciones anteriores.

Considera el Supremo que no puede estimarse la invocación del copropietario demandado de que se trata de una acción personal y por tanto prescrita al haber transcurrido más de quince años desde la ejecución de las obras.

La acción entablada pretende obtener una condena de los demandados a reintegrar a su estado anterior el forjado que cubre el sótano y que ha sido alterado para pasar a través del mismo ciertas conducciones de desagüe. De ahí que el carácter real de la acción resulte indiscutible, y su prescripción sea de treinta años.

Lo característico de la acción real es que proporciona al titular de un derecho de tal clase la facultad de dirigirse judicialmente, y de manera directa, al bien o la cosa que es objeto de su derecho. La acción real facilita la reipersecutoriedad al conferir a su titular el poder de activar la maquinaria judicial para restituirle en su derecho. La acción personal responde a una relación jurídica entre personas de modo que únicamente puede dirigirse la acción contra el obligado o, en su caso, contra quienes traigan causa de él.

En este caso se trata de la ocupación de un espacio -del que es titular la comunidad- para crear una servidumbre de desagüe a favor de unos locales que no gozaban de tal derecho según la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, por lo que la naturaleza real de la acción comporta que sea el propietario actual del local quien esté legitimado pasivamente para soportar la acción y le competa la obligación de reintegrar el elemento común a su estado anterior sin perjuicio para la comunidad de propietarios.

Es indiferente que haya sido o no el demandado el autor de la ocupación ilícita pues al adquirir el local lo hace exclusivamente con los derechos que le corresponden según el título constitutivo sin que una situación de puro hecho creada unilateralmente por un propietario anterior pueda beneficiarle frente a la comunidad.

Tampoco cabe estimar la alegación de consentimiento tácito de la Comunidad. Esta sala ha declarado, en todo caso, que el conocimiento no equivale a consentimiento, ni el silencio supone genéricamente una declaración, pues aunque no puede ser indiferente para el Derecho, corresponde estar a los hechos concretos para decidir si cabe ser apreciado como consentimiento tácito , es decir, como manifestación de una determinada voluntad, de manera que el problema no está en decidir si puede ser expresión de consentimiento, sino en determinar bajo qué condiciones debe aquél ser interpretado como tácita manifestación de ese consentimiento.

También que los actos propios tienen su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, lo que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables, declarando asimismo que solo pueden merecer esta consideración aquellos que, por su carácter trascendental o por constituir convención, causan estado, definen de forma inalterable la situación jurídica de su autor o aquellos que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho, lo que no puede predicarse en los supuestos de error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia.

Propiedad Horizontal: Plazo para impugnar obras ilegales

La Comunidad de Propietarios demanda a un copropietario con el fin de que realice a su costa la demolición de las obras de dotación de habitabilidad a la bodega de los demandados, llevadas a cabo por éstos, con las consiguientes conexiones a elementos comunes y ampliación de su superficie útil por la anexión del espacio del patio cubierto. 

Esta demanda se presenta doce años después de realizadas las obras.

El Juzgado de 1ª Instancia estima íntegramente la demanda condenando al demandado a realizar a su costa las obras precisas para desanexionar el patio a la bodega, quedando el mismo como espacio independiente común, tal como se encontraba con anterioridad a las obras realizadas por los demandados, y a realizar a su costa las obras necesarias para suprimir la habitabilidad dada a la bodega, retirando la cocina y baños construidos y las consiguientes conexiones a elementos comunes del edificio.

Se recurre en apelación esa sentencia y la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, sentencia de diez de febrero de dos mil quince, desestima el recurso y confirma la anterior sentencia, salvo en la condena en costas.

Considera la AP que no pueden tomarse en consideración los Estatutos de la Comunidad que permitían la cubrición del patio general de la casa, exigiéndose únicamente el permiso o autorización de las autoridades municipales, puesto que dichos Estatutos , por ser esa concreta cláusula contraria a la L.P.H.

Por otra parte una cosa es cubrir un patio común, obra que dificilmente se hace a espaldas de los vecinos cuando basta con asomarse a las ventanas, y otra muy diferente, que con ello se ataque con mayor o menor base doce años después con otra finalidad. Quizás, de nuevo, porque el mero cubrir es una cosa y el ir convirtiendo el inicial patio cubierto más la pretérita bodega en un loft de 130 metros cuadrados, en planta semisótano, "impecablemente decorado en pleno centro de S.S.", tal y como se anuncia, ya es otra cosa.

Respecto a la conducta de los actores de actuar pasado tanto tiempo desde la cubrición del patio tendríamos finalmente, que el plazo de quince años recogido en nuestros textos legales en relación a la prescripción quedaría vacio a nada que concediéramos virtualidad a plazos más cortos. ( STS de 10 de junio de 2002 ), con lo que siendo evidente que los estatutos establecían algo claramente contrario a la LP.H. y que el pretendido silencio no puede estimarse como un reconocimiento a todo lo en verdad hecho, procede diferenciar dos tipos de obras, a saber, la mera cubrición por un lado y por otro, la adecuación de su interior hasta alcanzar el presente loft.

Concluimos entonces remarcando, que pese a la confusión de permisos, en donde se mezclan autorizaciones administrativas con las de la comunidad, normas de la L.P.H. del C.C. y Estatutos de la casa, el silencio de la parte demandada junto a sus concretos razonamientos y su ulterior renuncia a lo pedido reconvencionalmente ha hecho inatacables los acuerdos adoptados, con lo que procede devolver el patio a su situación inicial y suponiendo las obras acometidas en el interior de la bodega afectación clara de los elementos comunes, debe también proceder a reponer todo a la situación pretérita, lo que supone en realidad la estimación de los pedimentos de la actora

Propiedad Horizontal: ¿Es necesario solicitar autorización de la Comunidad para instalar toldos en elemento común de uso privativo?

HECHOS:

La Comunidad de Propietarios demanda a una empresa copropietaria por la instalación de un  toldo quitavientos en  suelo común de uso privativo.

El Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda y ordena la demolición de esas obras.

La sentencia de la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación formulado por la sociedad ahora recurrida y revocó la del Juzgado, porque, pese a que no existe autorización por parte de la comunidad, esta resultaba innecesaria atendiendo al contenido del artículo 12 de los Estatutos, que las permitían, sin que las obras contravengan los estatutos, ni alteren la estructura y seguridad del edificio.

El Tribunal Supremo (S. 5/05/2015) desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que el art. 12 de los Estatutos de la Comunidad dispone: "Los propietarios de los locales comerciales existentes en la planta baja tienen el derecho y disfrute en exclusiva del resto del terreno correspondiente al frente de su fachada que enlaza dichos locales con la calle. Asimismo, podrá colocar en el frente correspondiente a su fachada, sin consentimiento de la Junta de Propietarios la instalación de cualquier letrero, marquesina, escaparate o vitrina y siempre con sujeción a lo que dispongan las ordenanzas Municipales".

Por lo tanto de la interpretación de esta norma estatutaria se infiere que la sentencia no ha vulnerado ninguno de los preceptos invocados en el recurso de casación.

El Tribunal Supremo sistematiza la jurisprudencia aplicable del modo siguiente:

1.- Una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario, pero ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad.

2.- El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

3.- Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 , declaró en su fallo «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.»

4.- Si los estatutos permiten efectuar operaciones de división (en este caso toldos) sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma.