El alcance del Decreto Boyer según el Tribunal Supremo.

Es bien sabido que los contratos de arrendamiento urbano vigentes en la actualidad están sujetos fundamentalmente a una de estas tres normas, dependiendo de la fecha de su firma:

I.- Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. (LAU 1964).

II.- Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica (Decreto Boyer).

III.- Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. (LAU 1994)

Refiriéndose exclusivamente al llamado Decreto Boyer el Tribunal Supremo en sentencia de nueve de Enero de dos mil trece de la que es ponente el Magistrado D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS, define de manera concisa y clara el alcance y efectos de la citada norma sobre los contratos que se firmaron durante su vigencia, 9 de mayo de 1985 a 1º de enero de 1995:

La entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos.

Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano.

Ello no impide, en el ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil, que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa. Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido.

El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aun en estos casos, es decir, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado ( SSTS 9 de septiembre de 2009, y de 7 de julio de 2010).

¿Es posible obtener rentabilidad de un local comercial hoy?

La simple observación de los innumerables locales y lonjas vacíos con un cartel "Se Alquila" que existen en nuestras ciudades produce desánimo por el futuro. No hace falta tener grandes conocimientos económicos para dictaminar la dificultad que entraña en la actual coyuntura conseguir un arrendatario.

En un momento como el actual  en el que la posibilidad de obtener un crédito bancario es casi nula, afrontar un alquiler de por ejemplo, 1.000 euros mensuales, supone la necesidad de disponer inmediatamente y solo para ello de al menos 4.000, dos meses de fianza, mes anticipado y honorarios de la inmobiliaria, a lo que habrá que añadir la garantía adicional que pueda exigir el casero y los gastos de primera instalación.

A la vista de ello y para caseros con imaginación que tengan verdadero interés en poner en explotación sus locales o lonjas, cabe recordar los artículos 239 y siguientes del viejo Código de Comercio, el contrato de cuentas en participación, según el cual: Podrán los comerciantes interesarse los unos en las operaciones de los otros, contribuyendo para ellas con la parte del capital que convinieren, y haciéndose partícipes de sus resultados prósperos o adversos en la proporción que determinen.

Según la doctrina jurisprudencial se trata de  una fórmula asociativa entre empresarios individuales o sociales que hace posible el concurso de uno -partícipe- en el negocio o empresa del otro -gestor-, quedando ambos a resultas del éxito o fracaso del último.

Esa fórmula asociativa entre comerciantes, crea una sociedad interna, sin capital común ni personalidad jurídica, pero con efectos entre los intervinientes en el negocio jurídico, de tal manera que el partícipe se obliga a entregar un determinado capital y el gestor a aplicarlo a un negocio, no asumiendo devolver el capital, sino compartir con el partícipe, en una determinada proporción, los riesgos de dicha actividad -ganancias y pérdidas-. En este caso la aportación del partícipe sería el arrendamiento -derecho al uso- del local de su propiedad.

Hay que recordar que el artículo 239 del Código de Comercio configura como esencial al contrato el que los partícipes lo sean tanto de los resultados prósperos como de los adversos, y en la proporción que determinen.

En resumidas cuentas es una colaboración o cooperación económica entre ambos contratantes, cuyos términos deben ser respetados y cumplidos según lo pactado, el partícipe queda obligado a entregar al gestor o dueño del negocio el uso convenido del local. No se crea un patrimonio común entre los partícipes. 

El gestor, por su parte, vendrá obligado a:

A) Gestionar el negocio con la diligencia de un buen comerciante y, aunque el Código no lo diga responderá del dolo y de la culpa lata pues la gestión se hace en interés ajeno, como en las sociedades personalistas;

B) Rendir cuentas de su gestión y a liquidar al participe en la proporción que haya convenido al cierre del ejercicio (art. 243 C. de C.).

Si nada se pacta, la duración será anual.

En cuanto a la esfera externa, la cuenta en participación no da lugar a la creación de un ente jurídico

 con personalidad; por ello tampoco trasciende a las relaciones con terceros, ello quiere decir que el cuenta partícipe, dueño del local, no asume responsabilidad alguna frente a los proveedores y clientes del gestor.

 
Conforme a la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1987 con cita a la decimonónica de 8 de julio de 1894, a pesar del citado art. 329 (C.de C.) los intervinientes no precisan ser comerciantes pero sí que el objeto sea el propio de la actividad mercantil. Las cuentas en participación son mercantiles y, por tanto sujetas la disciplina del Código de Comercio, siempre que se constituyan entre comerciantes. No hay, sin embargo, dificultad para que se recurra a ellas en el tráfico civil, creando una forma análoga usando de la libertad contractual o utilizando las mismas cuentas para posibilitar que un tercero no comerciante se interese en la actividad. (SAP Baleares 28/10/2010).

El preaviso en los alquileres

Una interesante sentencia de la AP de Madrid de veintiuno de mayo de dos mil doce, efectúa un sugerente estudio sobre el plazo de preaviso conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

Se parte de un contrato de alquiler en el que figura la siguiente cláusula: Con al menos sesenta días de antelación a la finalización del presente contrato de arrendamiento el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador 1) su intención de renovar el contrato, en cuyo caso deberá aportar nuevo aval bancario por el mismo importe o 2) su intención de no renovarlo, en cuyo caso permitirá el acceso a la vivienda, cuantas veces sea necesario para facilitar un posterior arrendamiento.

Partiendo de lo dispuesto en el art. 9 de la LAU, que establece la prórroga obligatoria del contrato, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo, la AP de Madrid, ante la duda de si este plazo de preaviso puede ser objeto de supresión, acortamiento, o extensión a un periodo mayor, hace el siguiente razonamiento:

El contrato de arrendamiento de finca urbana, y en concreto el de vivienda, no excluye de su contenido el principio de libertad de pacto que se establece con carácter general en el artículo 1255 del Código Civil, siempre y cuando lo estipulado no sea más gravoso o perjudicial para el arrendatario, cuya protección y tutela procura el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Precepto que dispone " serán nulas y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título (II), salvo los casos en que la propia norma lo autorice".

Luego los plazos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos solo tienen carácter imperativo para el ejercicio de los derechos del arrendador en perjuicio del arrendatario. Sin embargo no se incide en la sanción que prevé el artículo 6 cuando en virtud de una estipulación del contrato se reduce o se suprime el plazo de preaviso que corresponde al arrendatario, y entre ellos el contenido en el artículo 10, en la medida que aquél resulta beneficiado por dicho pacto. Por la misma razón nada obsta a que, correlativamente, el arrendador renuncie, expresa o implícitamente, a su derecho a conocer con la antelación legal prevista que el arrendatario va a desocupar la vivienda una vez se haya cumplido el plazo contractual convenido superior a cinco años o el periodo mínimo legal o cualquiera de sus prórrogas.

Con lo cual concluye que: En definitiva, está permitido ampliar el plazo de preaviso cuando deba darlo el arrendador, pero no cuando el obligado a darlo sea el arrendatario que, sin embargo, si podrá reducirse e incluso suprimirse por acuerdo de los contratantes.

Locales en alquiler y venta: Una idea imaginativa

Produce desánimo al pasear por las calles observar, donde no hace mucho había florecientes comercios, tantos  locales abandonados y sucios con el eterno cartel 'Se alquila o Se vende'.

Por eso, no sorprende el reciente anuncio de un propietario que cansado de mantener su local cerrado y correr con los gastos ha decidido alquilarlo por 1 euro al mes. En tal sentido se ha adelantado a las medidas del Gobierno, ya que ese 'alquiler simbólico' es por dos años.

Sin perjuicio de lo meritorio de esa iniciativa, puede tener sus contras: durante esos dos años el propietario carecerá de beneficio y eso puede conllevar problemas fiscales, por una parte la AEAT puede imputarle en IRPF  un rendimiento que no ha percibido o bien la oficina fiscal autonómica considerarlo donación y por tanto sujeta a ese Impuesto.

Existe sin embargo una propuesta más imaginativa y no sujeta al anterior problema, tan antigua como el Código de Comercio: Podrán los comerciantes interesarse los unos en las operaciones de los otros, contribuyendo para ellas con la parte del capital que convinieren, y haciéndose partícipes de sus resultados prósperos o adversos en la proporción que determinen (Art. 239)

Con base en este contrato mercantil, el dueño del  local aportará al negocio el uso y disfrute de ese local durante el tiempo que se pacte, con participación de los resultados en la proporción que acuerden.

Este contrato mercantil, cuentas en participación, no está sujeto a solemnidad alguna  y los acreedores sólo tendrán acción contra el comerciante que lleve el nombre de la empresa.

El partícipe, que aporta el uso temporal del local, tiene derecho a  la liquidación que deberá rendir  transcurrido el plazo pactado, el  titular del negocio, quien rendirá cuenta justificada de sus resultados.

El usufructo y la duración de los arrendamientos

En un anterior trabajo se destacaba una interesante doctrina del Tribunal Supremo en cuanto a que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes (...)La solución puede ser acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando - como aquí sucede- el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil

Una relativamente reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz (6/07/2011) ha puesto por obra este criterio declarando que la duración del contrato de arrendamiento convenido entre las partes en su día es de treinta años y por tanto hasta el 1 de enero de 2026 tiene vigencia, salvo que con anterioridad fallezcan los inquilinos.

Se trata de un contrato de arrendamiento suscrito el 1 de enero de 1996, en el que la cláusula referida a la duración temporal del arrendamiento establece una duración anual y a continuación se señala "indefinido”. Lo que se complica aún más adelante cuando señala que este contrato a pesar de ser el titular XXX, también lo habitará su hermana ZZZ , mientras que los dos existan, quedando después para la propiedad

Fundamenta su declaración la Audiencia en la doctrina contenida en las sentencias del TS de 9 de septiembre de 2009 y de 14 de julio de 2010, que vienen a señalar la nulidad de las cláusulas de duración indefinida (al contrariar la naturaleza del arrendamiento) aunque sin llegar a la conclusión de que el contrato está extinguido, sino fijando un plazo que es el de la duración del usufructo del artículo 515 del Código Civil y que aun cuando ambas sentencias se vienen a referir a contratos de arrendamientos para uso distinto al de vivienda, entiende la Sala dicha doctrina y consecuentemente la aplicabilidad del artículo en cuestión por analogía a los arrendamientos para vivienda

Si bien el artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos , dispone que en los arrendamientos de vivienda, como es el caso, la voluntad de las partes será la que de modo preferente determine el contenido del contrato, la duración pactada no podría ser indefinida dado que ello vulnera la esencia misma del arrendamiento, por el cual "una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto" ( artículo 1.543 del Código Civil ). Y es que el hecho de que el legislador pueda imponer a las partes en un contrato de arrendamiento el sometimiento a una prórroga forzosa por motivos de política legislativa no permite que, al amparo de la actual legislación, y, más concretamente, del artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y del principio de libertad contractual que preconiza el artículo 1.255 del Código Civil , las partes fijen una duración contractual que se caracterice por la posibilidad de prorrogar el arriendo indefinidamente, año tras año, a voluntad del arrendatario.

El arbitraje en arrendamientos.

La evidente lentitud de la Administración de Justicia puede provocar que a la hora de pactar un contrato de arrendamiento las partes implicadas consideren oportuno someter las posibles controversias que puedan surgir entre ellos al arbitraje.

El arbitraje se encuentra regulado por la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje, de la que puede convenir destacar los siguientes principios:

I.- Puede ser objeto de arbitraje lo que esté a la libre disposición de las partes. Son susceptibles de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho. El TS en sentencia de 21 de marzo de 1985 declara que el carácter imperativo de las normas no convierte a las controversias surgidas en torno a un derecho en no susceptibles de arbitraje y, en consecuencia, el límite de lo que puede ser objeto de arbitraje debe situarse en aquellas materias que contraríen el orden público.

Decreto Boyer: La duración de los arriendos

El Tribunal Supremo nuevamente ha reiterado como doctrina jurisprudencial que los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985 están sometidos al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , cuando así lo han establecido las partes de modo expreso o implícito, que no tácito, siempre que la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa sea clara y terminante (s. de 15/06/2011).

En tal sentido deja sin efecto la resolución de la AP de Valencia por la que se declara la resolución del contrato de arrendamiento concertado sobre el local comercial sito en la planta baja de la calle **** y se condena a dicho demandado a que deje libre expedito y a disposición de la actora el citado local bajo apercibimiento de lanzamiento.

Considera el Supremo que:

Aunque tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985 se produjo la supresión del régimen de prórroga forzosa que, para los arrendamientos urbanos, imponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , sin embargo, nada impide que las partes, en uso de su libertad contractual, puedan establecer cláusulas o pactos que impliquen el voluntario sometimiento al referido régimen.

En tal caso es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, de otro modo, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante.

En el caso examinado las partes pactaron: Se pacta este contrato para el plazo de un año prorrogable en la forma prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos..., no pueden existir dudas respecto a que la prórroga a la que los contratantes se referían era la regulada en la Ley de 1964, única Ley arrendaticia existente en el momento de celebración del contrato. Pero es que además, en la estipulación tercera, se vuelve a incidir en la futura existencia de prórrogas forzosas, cuando se indica: Al término del plazo pactado, y durante todas y cada una de las anualidades sucesivas en que se produzca automáticamente la prórroga del arrendamiento se revisará la renta..., cláusula que viene a reforzar aún más la decisión de las partes del sometimiento al régimen de prórroga forzosa.

EL PREAVISO EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

En el ámbito arrendaticio preaviso es el requerimiento previo que debe hacer cada una de las partes a la otra de su voluntad de dar por terminado el arriendo a su vencimiento.

La ley de Arrendamientos Urbanos contempla la figura del preaviso con distintos plazos:
A) Preaviso mínimo de treinta días para que en los arrendamientos de vivienda de duración inferior a cinco años el arrendatario manifieste su voluntad de darlo por terminado encada una de sus anualidades. (Art. 9.1)
B) Preaviso de al menos un mes el que deben cumplir las partes para dar por terminado un contrato de arrendamiento de vivienda cuando vaya a cumplirse su duración máxima forzosa (Art. 10)
C) Preaviso mínimo de dos meses que debe cumplir el arrendatario para desistir de un arrendamiento de duración superior a cinco años, cuando éste haya cumplido cinco años de vigencia. (Art. 11)El incumplimiento del preaviso da lugar a la prórroga automática del arrendamiento con la duración que en cada caso señale el contrato, la LAU o el Código Civil.

En cuanto al preaviso del art. 11 la SAP de Soria de 8 de abril de 2011 señala un interesante criterio: “Aunque hubiera quedado acreditado que tales llaves se hubieran entregado el día 13 de noviembre anterior, la necesidad de existencia del preaviso de dos meses, hace que el contrato no pueda considerarse extinguido por desistimiento del arrendatario hasta dos meses después, lo que significa que las rentas han de pagarse hasta el día 13 de enero de 2010, tal y como fija la sentencia impugnada”.

¿Puesto que la LAU en los tres supuestos se refiere a plazos mínimos de preaviso, es posible pactar plazos mayores?

La SAP de León de 6 de abril de 2011 decide lo siguiente: “El preaviso tuvo lugar mediante burofax remitido el 30 de abril de 2010, fecha en que la arrendataria puso la vivienda a disposición de la arrendadora. No consta acreditado por medio de prueba alguna que la arrendataria hubiera efectuado ese preaviso telefónicamente en los dos meses anteriores a la entrega de las llaves, por lo que sólo podemos tomar como referencia la fecha en que se remitió el burofax. Al restituir la posesión de la vivienda sin cumplir con la obligación de preaviso indicado, ha incumplido el contrato y, por lo tanto, opera la pérdida de la fianza tal y como se había pactado”

En el mismo sentido la SAP de la Coruña de 25 de enero de 2011 cuando dice: "Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil". De ahí que se considere que ha de estarse a que en la estipulación decimo-tercera del contrato de autos se establece que "en caso de que el arrendatario desee marcharse antes del tiempo pactado, deberá avisar de su intención con tres meses de antelación, para no incurrió en penalización algunas". La condena al abono de la expresada cantidad de 1.673,22 euros se efectúa por considerar que la parte demandada no habría probado la existencia del preaviso; correspondiéndose dicha cantidad, según expresamente se señala, con las tres mensualidades de renta siguientes a la fecha de entrega de las llaves".

En un arrendamiento de vivienda decide la SAP de Oviedo de 26 de enero de 2011: “El arrendamiento, celebrado el 1 de abril de 2006, se había pactado por un plazo de cinco años, con la posibilidad de desistimiento unilateral por parte del arrendatario con un preaviso de tres meses de antelación. Aunque fuera cierto que la arrendataria hubiera abandonado la vivienda en el mes de julio de 2009, como ella dice y no acredita, ello no le eximiría del pago de las tres mensualidades siguientes, pues menos aún justificó haber dado cumplimiento a esa obligación de preaviso convenida entre las partes, de tal suerte que el ejercicio efectivo del desistimiento sólo cabría tres meses después de que el arrendador tuviera conocimiento de esa intención firme de dejar la vivienda".

Arrendamiento de local sujeto al Decreto Boyer

La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha siete de Abril de dos mil once estudia una interesante controversia cuyo objeto principal se centra en determinar si las partes pactaron que el contrato de arrendamiento firmado en fecha 1 de enero de 1987 se regiría, en cuanto a su duración, por el régimen legal de prórroga forzosa previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

La Sala sentenciadora recuerda que ya ha declarado en diversas ocasiones que, aunque tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985 se produjo la supresión del régimen de prórroga forzosa que, para los arrendamientos urbanos, imponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, sin embargo, nada impide que las partes, en uso de su libertad contractual, puedan establecer cláusulas o pactos que impliquen el voluntario sometimiento al referido régimen.

En tal supuesto, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante.

En el supuesto estudiado el TS comparte el criterio de la Audiencia Provincial y declara resuelto el contrato por considerar que no existe sometimiento al régimen de prórroga forzosa y pone de manifiesto que es doctrina reiterada de esta Sala que la interpretación de los contratos realizada por el Tribunal de instancia, no puede ser revisada en casación, en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquélla en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario.

El vencimiento anticipado en las hipotecas.

El Tribunal Supremo en sentencia de diecisiete de Febrero de dos mil once ha declarado correcta la ejecución hipotecaria de un préstamo, referida tanto a las cuotas vencidas como a las pendientes de vencimiento, considerando que no cabe sostener la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo objeto de ejecución.

Manifiesta el Alto Tribunal que si ciertamente la doctrina del Tribunal Supremo abogó inicialmente por la nulidad de tales cláusulas de vencimiento anticipado en los préstamos hipotecarios, con invocación de la legislación hipotecaria y con referencia también a los artículos 1125 y 1129 del Código Civil , no puede desconocerse que este pronunciamiento, no fue seguido por otras resoluciones posteriores en las que esta Sala, con carácter general, ha mantenido como válidas estas cláusulas, por ejemplo en sentencia de 9 de marzo de 2001 y también, en el ámbito del contrato de arrendamiento financiero, en la de 7 de febrero de 2000.

Considera a este respecto que como viene señalando la doctrina moderna atendiendo a los usos de comercio, y vista la habitualidad de dichas cláusulas en la práctica bancaria reciente, existen argumentos para defender la validez de tales estipulaciones al amparo del principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 del Código Civil ) cuando concurra justa causa para ello, es decir, cuando nos encontremos ante una verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial contraídas, como puede ser, ciertamente, el incumplimiento por el prestatario de la obligación de abono de las cuotas de amortización de un préstamo.

Cláusula penal por incumplimiento de arrendamiento de local de negocio

Una interesante sentencia de la AP de Albacete de veinticuatro de noviembre de dos mil diez declara válida y eficaz la clausula por la que se obliga a la arrendataria de un local de negocio a pagar la cantidad de 1.069.758,50 euros, por abandonar el local de negocio dejando incumplido el plazo pactado.

La Audiencia Provincial rechaza la apelación que invoca desequilibrio entre las prestaciones y obligaciones de las partes al no existir una cláusula similar para el arrendador en caso de incumplimiento siendo claramente desproporcionada aunque se trate de una cláusula recogida en el contrato la indemnización fijada de 1.219.758 ,50 euros en el contrato de arrendamiento máxime si el arrendador ya ha cobrado la cantidad de 150.000 euros que se avaló en concepto de indemnización por la resolución unilateral durante los primeros cinco años y ha sido puesto de nuevo en anuncio el arrendamiento del local a posibles interesados, por lo que podría darse el caso de alquilarse de nuevo el local que se cobrara doblemente, en concepto de renta y la indemnización por la cláusula penal, ya que el incumplimiento o resolución anticipada no se ha debido a la caprichosa decisión de los arrendatarios sino por la situación de crisis económica.

Considera la AP que los artículos 1281 y siguientes del CC establecen las reglas de interpretación de los contratos, disponiendo el primero que si los términos son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas y en el 1285 del CC se establece que las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas y que la estipulación 3ª del contrato opera a modo de cláusula penal en cuanto señala las consecuencias del incumplimiento del plazo de duración por el arrendatario, -artículo 1152 del CC- , al establecer de forma anticipada las consecuencias económicas del incumplimiento (STS de 4 de julio de 1988 ), y aunque se puede moderar equitativamente la pena es necesario acreditar que se ha cumplido parcialmente la obligación, cosa que no ha ocurrido en el presente caso.

El IAE en los alquileres

Aun cuando en la actualidad, como es bien sabido, las cuotas de IAE (Impuesto sobre actividades económicas) solamente gravan la actividad de determinados contribuyentes, sociedades mayoritariamente, es interesante la doctrina contenida en la sentencia del Tribunal Supremo de veintidós de Diciembre de dos mil diez, en cuanto a la posibilidad de desahucio por impago de esas cuotas por el demandado subarrendatario.

Por parte del mismo se invoca la normativa reguladora del impuesto que declara como sujeto pasivo del mismo a quien realice la actividad sujeta, en este caso arrendamiento de inmuebles alegando que estaba obligada a pagar impuestos que gravasen las plazas, más no la actividad de aparcamiento que es el hecho imponible gravado por el IAE. Además, la sociedad demandada no está obligada a contribuir por dicho impuesto ya que está exenta a tenor del art. 4.1 de la ordenanza fiscal reguladora del impuesto.

El demandante por el contrario invoca el pacto contractual: "los impuestos, árbitros (sic), contribuciones y demás cargas que se impongan correspondientes a las plazas de aparcamiento arrendadas, serán de exclusiva cuenta y cargo del subarrendatario" en relación con el art. 36 de la Ley general tributaria: "La posición del sujeto pasivo y los demás elementos de la obligación tributaria no podrán ser alterados por actos o convenios de los particulares. Tales actos y convenios no surtirán efecto ante la Administración, sin perjuicio de sus consecuencias jurídico-privadas"

En esa tesitura el TS se decanta a favor del demandante por considerar que el pacto de repercusión de impuestos entre particulares resulta conforme al principio de autonomía de la voluntad consagrado en el art. 1255 CC , al no ser contrario ni a las leyes, ni a la moral, ni al orden público.

En definitiva el TS declara que La Audiencia Provincial interpreta que del tenor literal de la cláusula duodécima del contrato se desprende que la parte ahora recurrida se obligaba al pago de todos y cada uno de los impuestos o tributos que pudieran gravar las plazas de aparcamiento subarrendadas. Esta interpretación no puede considerarse arbitraria, pues la referida cláusula no excluye el pago del IAE ni distingue entre los impuestos devengados por la posesión de las plazas y los devengados por la actividad económica inherente a la explotación de las mismas. En definitiva, la interpretación realizada por la sentencia recurrida se ajusta a los términos literales de la cláusula controvertida, por lo que no se aprecia que infrinja el artículo 1281 CC a tenor de la jurisprudencia que atribuye prioridad a la interpretación literal.

La cláusula litigiosa no presenta oscuridad alguna

LA RESOLUCIÓN DE LOS CONTRATOS POR INCUMPLIMIENTO

El art. 1124 del Código Civil dispone: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.

 

La Audiencia Provincial de Madrid en  sentencia de cinco de Marzo de dos mil diez ha sintetizado magistralmente sus características y requisitos configurando esta acción resolutoria del siguiente modo:

1.º Ejercicio de la facultad resolutoria, incluso en forma extrajudicial, sin perjuicio del control jurisdiccional sobre la realidad del incumplimiento contractual;

2.º Derecho optativo y renunciable del perjudicado a optar entre el cumplimiento o resolución del contrato;

3.º El plazo de prescripción de la acción es de 15 años;

4.º Existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes los concertaron;

5.º Reciprocidad de las prestaciones estipuladas, así como su exigibilidad;

6.º Cumplimiento de la obligación por parte de quien ejercita la acción, a no ser que su incumplimiento derive del incumplimiento anterior del otro;

7.º Incumplimiento en forma grave de las obligaciones, cuya apreciación depende del libre arbitrio de los Tribunales, bastando, en términos generales, que al efecto aquella conducta frustre las legítimas aspiraciones o expectativas de la parte que cumplió;

8.º Conducta voluntaria del incumplidor reflejada de modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable, aunque esa voluntad rebelde pueda revelarse por diversos medios, cuales pueden ser la prolongada inactividad o pasividad del deudor;

9.º El incumplimiento no genera mecánicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.