La falta de pago de la fianza como causa de desahucio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento verbal de fecha 15 de agosto de 2022.

El arrendador formula demanda de desahucio de la inquilina por falta de prestación de fianza del contrato de arrendamiento.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda razonando que no se puede hablar de un incumplimiento imputable de la obligación que ampare la facultad resolutoria ya que si el importe de la fianza legalmente establecida no se abonó al tiempo de la celebración del contrato, ni tampoco en ningún momento posterior antes del presente procedimiento, ello fue debido a que las partes en ningún momento se plantearon la existencia de tal obligación, de manera que no sólo la parte demandada no abonó cantidad en tal concepto, sino que el arrendador en modo alguno la consideró exigible, entendiendo que no actuó de buena fe, cuando constando que la parte demandada en todo momento atendía las obligaciones de pago que le eran comunicadas por vía de correo electrónico, decidió efectuarle en relación a la fianza, y tras haber transcurrido casi un año desde el inicio del contrato, un requerimiento vía burofax, requerimiento que comprendía asimismo el pago de sendos recibos de luz y de gas, no constando como hemos indicado que dicho requerimiento llegara o pudiera haber llegado a conocimiento de la parte demandada, como se infiere del hecho constatado que, tras tener conocimiento de las facturas de gas y luz cuyo pago se le pretendió requerir por dicha vía, procedió a su abono sin ningún problema como venía efectuándolo durante el desarrollo de la relación contractual, sin que la parte actora en el momento en que le comunicó la existencia de las facturas quisiera comunicarle que también tenía que abonar el importe de una fianza sobre la que entendemos las partes nunca habían hablado.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 16 de junio del 2025, desestima la apelación de la arrendadora.

Considera la Audiencia que, aunque pudiera estimarse, todo y que resulta discutible, lo sería siempre y cuando quedase garantizada la posibilidad de enervación, no pudiendo desconocerse que, en el caso de autos, al contestar a la demanda, la demandada ya consignó el importe que correspondería a la fianza, según las previsiones del art. 36 LAU.

Dicho eso, lo cierto es que parece no discutirse que en el contrato las partes no pactaron nada sobre la fianza, y que, durante la vigencia del contrato, si bien consta un requerimiento de pago de la misma de fecha de 6 de junio de 2023 -recordemos que el contrato es de fecha de 15 de agosto de 2022-, por medio de burofax, no consta acreditado que el mismo llegará a conocimiento de la arrendataria.

En efecto, de los documentos (burofax) y (report) acompañados a la demanda se desprende que el envío se encuentra en la oficina de correos para su recogida tras constar ausente dos veces.

Pues bien, con estos documentos no tenemos constancia, no podemos tener por acreditado, que la arrendataria/ destinataria fuera conocedora de que tenía un aviso de recogida en correos.

Por lo tanto, y dado que para que la falta de pago de la fianza opere como causa de resolución es necesario el previo requerimiento y en este caso no consta acreditado que el requerimiento llegara a conocimiento de la arrendataria, procede, confirmar la sentencia de instancia y desestimar el recurso del actor.

Requerimiento por burofax para evitar la enervación del desahucio

 

HECHOS:

Demanda de desahucio por falta de pago contra el inquilino, que adeudaba un año de alquiler. Se alegó que no cabía la enervación de la acción de desahucio, al haber sido requerido de pago con más de 30 días de antelación a la fecha de interposición de la demanda, sin haber abonado las mensualidades pendientes.

El inquilino invoca no haber recibido el burofax de requerimiento y acompaña resguardo de pago de los alquileres adeudados.

El Juzgado de primera instancia dictó sentencia en la que se declaró enervada la acción de desahucio.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación del arrendador y declara resuelto el contrato de arrendamiento, con condena al demandado a abonar a la parte actora la suma de 12.000 euros, correspondientes a las rentas adeudadas al interponer la demanda, así como las que se devenguen durante la sustanciación del proceso hasta la fecha del lanzamiento.

El Tribunal Supremo, sentencia de 22 de junio de 2022, desestima el recurso de casación del inquilino y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que el requerimiento de pago no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

En el supuesto que enjuiciamos, el recurrente tenía perfecto conocimiento, como es obvio, de que se hallaba en una situación de morosidad al adeudar las doce mensualidades de renta objeto de reclamación en el proceso y, por lo tanto, sometido a la eventualidad de ser judicialmente demandado. Sabía, igualmente, que le había sido remitida una notificación por medio de un burofax a través de los servicios de correos; y, pese a tenerla a su disposición optó por no recogerla, evitando, de esta forma, por acto dependiente de su voluntad, acceder a su contenido.

En definitiva, practicado el requerimiento fehaciente, su no recepción, por causa imputable al arrendatario, no impide que desencadene su eficacia, y sin que exija una reiteración de su práctica para desencadenar eficacia jurídica, cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso. Cuestión distinta es que se demostrase que el arrendatario no pudo acceder a su contenido, lo que no es el caso.

Los requisitos de ese requerimiento de pago, para impedir la enervación del desahucio, son:

1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada. 

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente. 

3. Ha de referirse a rentas impagadas. 

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales. 

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, no se exige que se comunique al arrendatario. 

1. Que el contrato va a ser resuelto. 

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo. 

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.

El delito de usurpación de vivienda

 

HECHOS:

Como consecuencia de una sentencia de desahucio por falta de pago, la comisión judicial, en la diligencia de lanzamiento, hace constar que no hay nadie en la vivienda y hace entrega de la posesión de la casa al propietario.

Una vez que la comisión judicial abandona el lugar, mientras se está produciendo el cambio de cerradura por el propietario, se persona allí una mujer oponiéndose al cambio de cerradura y al abandono de la vivienda y requiriendo la presencia de la policía local.

Los agentes de la policía local, a requerimiento de esta persona, que muestra un certificado de empadronamiento, proceden a permitir que ocupe  la vivienda, al no poder el propietario de la misma entregar una copia de la diligencia de lanzamiento a los agentes, ya que no suele hacerse entrega de copia, remitiendo al propietario a la interposición de la correspondiente denuncia.

La ocupante es condenada por el delito leve de usurpación de vivienda, recurre la sentencia invocando:

Que la citada vivienda había sido objeto de un juicio de desahucio por falta de pago contra su padre, inquilino de la misma, que por lo tanto ella en ningún momento puede haber incurrido en un delito de usurpación al desconocer la voluntad contraria del propietario a la permanencia en la misma por parte de la ocupante.

La Audiencia Provincial de Cádiz, sentencia de 30 de diciembre de 2021, desestima el recurso y confirma la sentencia del Juzgado.

Considera la Audiencia que en este caso concurren todos los elementos del tipo delictivo, toda vez que cuando se recupera la posesión de la vivienda, tras la realización de la diligencia de lanzamiento, por parte de la ahora recurrente, tal vivienda acababa de ser recuperada en su posesión por el propietario aunque, obviamente, en ese preciso momento en el que la recurrente recupera la posesión perdida tras la práctica de la diligencia de lanzamiento dicha vivienda no constituía morada de persona alguna.

La ocupante y ahora recurrente carecía de título alguno que justificara la posesión. Conocimiento no equivale a consentimiento sobre la cesión sobrevenida del arrendamiento.

En cuanto al tercer elemento, la voluntad contraria a la ocupación de la vivienda es palmaria desde el punto y hora en que la recurrente consiguió reocupar la vivienda careciendo de título alguno que lo justificara una vez que ya se había ejecutado el lanzamiento por la comisión judicial y ello se produjo con la oposición del propietario allí presente. Voluntad contraria que también se ha puesto de manifiesto desde el mismo momento en que fue citada en calidad de denunciada al juicio penal, permaneciendo en la vivienda, ocupación que aún se venía manteniendo al momento del dictado de la sentencia de instancia.

La rebeldía del inquilino en un pleito de desahucio.

 

HECHOS:

El arrendador demanda al inquilino, solicitando la extinción del arriendo por expiración del término contractual a cuya pretensión se acumula la reclamación de rentas y tasa de basuras.

Se notifica al juzgado que la demandada había abandonado la vivienda, recuperando las llaves y la posesión de la vivienda, así como la falta de pago de la renta desde julio a noviembre de 2017. La demandada fue declarada en rebeldía procesal.

El Juzgado dicta sentencia en la estima parcialmente la demanda, declarando resuelto el contrato y condenando al desalojo, pero la desestima "respecto a las cantidades debidas en concepto de rentas y cantidades asimiladas", pues "no consta ningún tipo de prueba que acredite el impago de la renta, ni de otras cantidades asimiladas, por lo que esta acción debe desestimarse." (sic), sin declaración sobre las costas.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de mayo de 2021, estima el recurso de apelación del arrendador y revoca parcialmente la demanda y condena a la inquilina a pagar las cantidades reclamadas y las costas de ambas instancias.

Considera la Audiencia que es al deudor a quien corresponde la alegación de la prueba del pago (como hecho extintivo) o de cualquier otro hecho que la impida, excluya o extinga. Así, en el supuesto de autos, al arrendador demandante les basta con probar la existencia del contrato de arrendamiento en vigor al tiempo de devengarse las rentas que se reclaman (de donde resulta la obligación del arrendatario del pago de la correspondiente renta mensual) y su importe de la renta, debiendo el arrendatario demandado alegar y probar los hechos de los que se derive la extinción de la deuda.

Que la carga de la prueba del pago debe atribuirse al demandado arrendatario, que es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago o de los reflejos contables o bancarios del mismo, siquiera, como mínimo, de las extracciones de efectivo, el artículo 217 de la LEC establece que incumbe la carga de la prueba de los hechos constitutivos de la demanda al actor y la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes al demandado; de modo que, probada la existencia de una obligación, es al deudor a quien corresponde la prueba del pago (como hecho extintivo). En definitiva, es a la parte demandada a quien corresponde probar las rentas satisfechas por la misma, a través de cualquier medio a su alcance que justifique el pago o consignación y, no lo ha hecho.

Que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia incluso de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato,  por ser el pago la simple consecuencia de la posesión. En el mismo sentido, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves.

La tácita reconducción en el alquiler de un local de negocio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio de 16 de mayo de 2007, por plazo inicial de dos años, susceptible de una única prórroga hasta un total de ocho años.

En las estipulaciones del contrato se establece: [...] al terminar el plazo contractual, la arrendataria vendrá obligada a devolver la oficina arrendada, sin que pueda alegar tácitas reconducciones, ni siquiera en el caso de que terminado el plazo pactado permaneciera ocupando Io arrendado más de 15 días". "[...] el término final acontecerá sin necesidad de preaviso por parte de la arrendadora, entendiéndose a la llegada de dicho término incumplida la obligación de la arrendataria de entregar la oficina arrendada, si ésta no las hubiera dejado libre, vacía y expedita en poder de la arrendadora".

No obstante lo cual, transcurrido el plazo contractual el 16 de mayo de 2015, la arrendataria continuó en el uso del local abonando mensualmente la renta.

Con fecha 7 de julio de 2017, la arrendadora vendió, junto con otros inmuebles, el antedicho local de negocio a un sociedad.

En fecha 7 de julio de 2017, lo sociedad compradora, remitió a la arrendataria, una carta en la cual le comunicaba que daba por extinguido el contrato de arriendo, con efectos fecha 16 de mayo de 2015, y requiriendo de desalojo a fecha 31 de julio de 2017.

Al negarse a desalojar el local objeto de contrato se promovió una acción de desahucio por expiración del plazo contractual.

Tanto el Juzgado de primera instancia, como la Audiencia Provincial en apelación estimaron la demanda de desahucio.

El Tribunal Supremo, sentencia de 10 de noviembre de 2020, desestimo el recurso de casación de la arrendataria, confirmando el desahucio.

Considera el Supremo que la casación se fundamenta en un motivo único, cual es la infracción del artículo 1581 del Código Civil, que fija como debe de ser interpretado el periodo de vigencia del contrato en tácita reconducción en función de la renta, según sea anual, mensual o diaria, con alegación de la única sentencia del Tribunal Supremo 530/2018, de 26 de septiembre, dictada al respecto, siendo contradictorio el criterio de las Audiencias Provinciales y, por ello, necesario, se dice en el recurso, establecer doctrina del Tribunal Supremo, lo que constituye el interés casacional alegado.

El recurso debe ser admitido a trámite, pues independientemente de ciertos defectos que supone la invocación de una sola sentencia, y que no se indican dos sentencias de una misma Audiencia con respecto a dos contrarias de la misma sección de otra Audiencia, lo cierto que, como ya se indicó en la sentencia 530/2018,se plantea un problema jurídico relevante con criterios divergentes en las Audiencias Provinciales.

Ahora bien, ello no significa que, en este caso, sean de aplicación los arts. 1566 y 1581 del CC y la doctrina expresada en la precitada sentencia de esta Sala.

El art. 1571 del CC es expresión de la regla general recogida en el aforismo "venta quita renta", que expresa el art. 1571 del CC, según el cual "[...] el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta ...".

Por lo tanto, producida la adquisición del inmueble arrendado, tratándose de un contrato regido por el Código Civil, y habiendo exteriorizado la entidad compradora mediante comunicación dirigida a la parte demandada, el mismo día de la compra del inmueble, la intención de dar por finalizada la ocupación del local arrendado por la parte demandada, dándole un plazo para dejarlo libre y expedito a su disposición, es evidente que no puede operar una supuesta tácita reconducción, siendo la demandada una tenedora de la cosa sin título para seguir usando y disfrutando de la cosa.

En definitiva, consta la voluntad expresa de dar por finalizado el arrendamiento por la parte demandante, no ha sido excluida esta facultad "por pacto en contrario", como establece el art. 1571 del CC, no nos hallamos ante un arriendo inscrito en el registro merecedor de protección jurídica, ni existe una disposición legal que exija respetar el vínculo arrendaticio anterior.

No se dan, por lo tanto, las circunstancias para dar por justificada una tácita reconducción que no concurre. Además, en cualquier caso, existen otras connotaciones. En efecto, en el contrato de arrendamiento se había renunciado expresamente a la tácita reconducción, considerándose a partir de los ocho años incumplida la obligación de la arrendataria de entregar la oficina arrendada (cláusulas 2.2 y 2.3 del contrato), por lo que incluso la continuidad en la posesión del local por la demandada no podría estimarse como manifestación de la continuidad tácita del contrato primitivo sino, en su caso, de un contrato renovado, cuya renta se abonaba mensualmente con una vigencia, por lo tanto, por periodos mensuales ( art. 1581 del CC) y no anuales como se pretende en el recurso. Independientemente, por supuesto, de lo establecido en el art. 1571 del CC.

No hay falta de pago si el inquilino realizó transferencias a su cuenta bancaria

El Banco promueve desahucio demanda de juicio de desahucio contra el inquilino alegando que el arrendatario se hallaba en deber 3.597,76 euros en concepto de alquileres atrasados.

El inquilino demandado se opone y el Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda por entender que el demandado ha cumplido con su obligación de pago al haber quedado acreditado que realizó transferencias en concepto de alquiler a la cuenta fijada en el contrato por un importe total de 8.005 euros, cantidad que cubre las rentas que se dicen adeudadas en la demanda.

El Banco demandante apela la sentencia y solicita su revocación y que se dicte otra ordenando el desahucio, por entender que ha habido una errónea valoración de la prueba practicada pues las transferencias realizadas por el demandado lo son a su propia cuenta o entre cuentas de su titularidad, y así se admite por dicha parte, por lo que resulta inexistente la acreditación del pago de la renta, pues una vez ingresado el dinero en cuenta propia dicho importe pasa formar parte de la cuenta de destino propia del demandado y con él se hace pago de los recibos que tenga allí domiciliados.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca sentencia de 22 de Diciembre de 2016. desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de primera instancia

Considera la Audiencia que estamos ante un juicio sumario con conocimiento limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación. Por tanto, el presente procedimiento se concreta a examinar si el arrendatario cumplió o no la obligación que el número 1 del artículo 1.555 del Código Civil le impone en el sentido de pagar el precio o merced del arrendamiento en los términos convenidos.

Por lo tanto conforme a la prueba practicada, obrante en autos recurso no puede ser acogido por las razones que se exponen a continuación:

1ª) No existe discusión sobre el contenido del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes, en el que se establece, entre otras cláusulas, que la cuenta de cargo de los recibos es la abierta a nombre del arrendatario en la propia entidad actora. Por tanto, el principal argumento esgrimido por la parte apelante, resulta a todas luces irrelevante en orden a sustentar su recurso, pues, precisamente, para cumplir su obligación de pago, el arrendatario debía ingresar el importe de la renta en la meritada cuenta por imposición expresa de la parte actora arrendadora.

2ª) No existe duda alguna de la imputación de pagos realizada por el demandado, pues está debidamente acreditado documentalmente que al realizar las transferencias a la cuenta prevista en el contrato para el pago de las rentas, el demandado hizo constar expresamente que el concepto del pago era el alquiler. Las fechas e importes de cada una de tales transferencias están reseñadas en el fundamento de derecho CUARTO de la sentencia apelada, sin que el apelante alegue la existencia de error alguno en tales datos. Por contra, no existe prueba alguna de que la actora impugnara o se opusiera a dicha imputación, como tampoco de que presentara al cobro en la cuenta prevista en el contrato los recibos correspondientes y éstos resultaran impagados al no existir saldo en la misma.

3ª) Como es sabido, el artículo 1.172 del Código Civil faculta al deudor para designar o señalar a que deuda de las preexistentes ha de imputarse el pago, de manera que la regulación legal parte de la idea de que es el deudor quien designa a cual de las deudas debe imputarse el pago. En caso de no hacerlo así los artículos 1.172 y 1.174 del Código Civil establece una serie de criterios supletorios que son ampliamente reseñados en la sentencia apelada con cita de la STS de 19 de abril de 2016 .

4ª) El deudor hoy apelado, emitió una declaración de voluntad recepticia respectó a que concepto debían imputarse los ingresos que realizaba en la cuenta corriente designada para ello en el contrato, imputación que no fue respetada por el acreedor que, sin embargo, nada manifestó ni alegó hasta que interpuso la demanda origen de las presentes actuaciones.

La importancia de finalizar correctamente un alquiler

HECHOS: El Juzgado de 1ª Instancia declara resuelto un contrato de arrendamiento de vivienda y condena al inquilino a dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora, con apercibimiento de que, de no hacerlo en el plazo legal, se procederá a su lanzamiento el día 10 de febrero de 2014 a las 11,30 horas y a pagar a la parte demandante la cantidad de 5.083,91 euros, así como las rentas no incluidas en la cantidad anterior y que, en su caso, se devenguen hasta la entrega efectiva de la vivienda.

El condenado recurre en apelación alegando que la fecha en que se produjo la puesta a disposición de la vivienda fue en agosto de 2013 momento de resolución del contrato y por tanto la cantidad a abonar es de 2832,93€ o subsidiariamente y para el caso de que no se estime la anterior fecha de resolución del contrato fue en noviembre de 2013 momento de puesta fehaciente de disposición del bien y por tanto la cantidad a abonar es de 4165,02€

La Audiencia Provincial de Salamanca (s.  25 de Julio del año dos mil catorce) estima parcialmente el recurso en el exclusivo sentido de declarar como fecha de resolución del contrato arrendaticio que le vincula con el demandante-arrendador y de efectiva puesta a disposición de éste de la vivienda arrendada, ya circunstanciada, la de 25 de noviembre de 2013 y, en consecuencia, condenarle a abonar al actor en concepto de rentas vencidas y no satisfechas y cantidades asimiladas las que resulten del procedente cálculo justo hasta dicha fecha, más los intereses legales correspondientes.

Considera la Audiencia:

Pretende el inquilino que se afirme judicialmente que la entrega de las llaves al arrendador se materializó mediante su depósito en el buzón de la vivienda arrendada el día 14-08-13, cesando y quedando desde entonces resuelta la relación arrendaticia, lo que podría inferirse, por ejemplo, del hecho acreditado documentalmente de que desde el 1 de septiembre siguiente ya residía y habitaba otra vivienda alquilada en la misma ciudad de Béjar. Sin embargo, en este punto no se constata por esta Sala que el juzgador a quo haya incurrido en error fáctico o jurídico alguno, por cuanto que no existe prueba concreta, inequívoca y cierta de la existencia de una efectiva puesta a disposición de la vivienda en favor del arrendador mediante aquel invocado depósito o introducción de llaves en el susodicho buzón, y menos conocido y consentido por éste último.

De principio, del contenido del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre 1994 , de Arrendamientos Urbanos, se infiere una esencial obligación para el arrendatario: manifestar al arrendador su voluntad de no renovar el contrato. Y, como se indica en el párrafo segundo del apartado 1 del citado artículo 9, corresponde al arrendatario la prueba de la fecha de la repetida puesta a disposición del inmueble. Así pues, el contrato de arrendamiento se renueva automáticamente, y para que no se produzca la renovación es preciso que el arrendatario manifieste su voluntad contraria a tal renovación y que ponga la vivienda a disposición efectiva y real del arrendador, así como debe acreditar inexcusable y sobradamente el cumplimiento de estas dos cargas impuestas legalmente.

Del hecho de que el inquilino se ausente de la vivienda para ocupar otra diferente no se puede inferir la entrega de la posesión al arrendador: así, un arrendatario se puede ausentar de la vivienda sin comunicar nada al arrendador ni ponerla a su disposición. Y la LAU es tajante al atribuir al arrendatario la carga de la prueba del cumplimiento de su obligación de notificar su intención de no renovar y de entregar la posesión de la vivienda al arrendador y así lo viene entendiendo la jurisprudencia de forma continua.

Sin embargo o, por contra, no comparte este Tribunal el criterio y pronunciamiento de dicha sentencia referente a que tras la presentación del escrito de oposición a la demanda el 25 de noviembre de 2013, por tanto, unos dos meses antes de su dictado, el contrato arrendaticio no hubiera quedado resuelto y que no habría operado la restitución de la posesión del inmueble al arrendador, por mucho que éste, artificiosamente, interesara por escrito de 3-12-2013 se requiriera al demandado de entrega de las llaves..., y el Juzgado a quo le negara la realización de dicho requerimiento.

Desde el momento en que el demandado presentó en autos el meritado escrito de oposición de 25-11-2013 mediante el mismo puso de manifiesto al arrendador, intra proceso, de modo indubitado y rotundo, que la vivienda ya se hallaba libre y vacía, y a su entera disposición, etc., -hecho incuestionable-, justo a partir de ésa fecha el devengo del pago rentas por el arrendatario deviene carente de fundamento legal, porque nada impedía ya al demandante-arrendador ocuparla de inmediato. Tan es así que, eso sí innecesariamente, a los pocos días y por mor del señalado escrito de 3-12-2013 la propiedad se limitó a efectuar la petición de requerimiento de entrega de llaves, cuando nada, ni nadie, le hubiera impedido entrar en su vivienda sin problema alguno de ilicitud ni civil, ni penal.

Concurso de acreedores: Compensación de la fianza arrendaticia

Hechos:

Existencia de un contrato de alquiler con una fianza de 405.940 euros; la falta de pago de ese contrato determinó una sentencia de desahucio y condena al pago de alquileres (5.837.026,44€), declarada firme el 1 de setiembre de 2010; la entrega de la posesión (de las llaves), se verificó el 15 de septiembre de 2010 , la misma fecha en la que se declaró el concurso de la mercantil arrendataria.

Por tal motivo la arrendataria reclama la devolución de la fianza, invocando que el efecto de la compensación del crédito del arrendador con la fianza, como crédito de la arrendataria, no se produce hasta el momento de la entrega de las llaves, puesto que hasta ese momento se siguen generando rentas. De esta forma, como la declaración del concurso se produjo el mismo día de la entrega de llaves, sería de aplicación la prohibición de la compensación establecida en el art. 58 de la ley concursal  y también el art. 36.4LAU, ya que la disposición de la fianza requiere de una previa liquidación del contrato, que sólo podrá hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia y restituida la posesión al arrendador mediante la entrega de llaves.

El Tribunal Supremo  (s. quince de Abril de dos mil catorce) desestima esta interpretación y considera bien hecha la compensación de la fianza contra los alquileres adeudados por la sociedad concursada, por las siguientes razones:

La compensación es una forma de extinción de obligaciones (art. 1156 CC) que opera " ope legis " cuando se dan los presupuestos previstos en los arts. 1195 y 1196 del CC y con los efectos que establece el art. 1202 CC , " aunque no tengan conocimiento de ella los acreedores y los deudores "

La compensación que prohíbe el art. 58 LC es la realizada con posterioridad al concurso esto es, sin que los requisitos el art. 1196 CC concurran con anterioridad al mismo.

En el presente caso, la sentencia que declaró la resolución del contrato y dio por vencida la obligación de devolución de la fianza por parte del arrendador es de 19 de julio de 2010 y la firmeza de la sentencia fue declarada en providencia de 1 de septiembre de 2010. Por otro lado, el crédito que ostentaba el arrendador era muy superior al importe de la fianza; la deuda del concursado era vencida, líquida y exigible; y los efectos de la resolución del contrato son a partir de la interposición de la demanda que estimó procedente la sentencia, siendo las rentas exigibles desde sus respectivos vencimientos

La circunstancia de que la entrega de las llaves se hiciera efectiva el mismo día en que se dictó el auto de declaración de concurso, el 15 de septiembre de 2010, no hubiera impedido considerar que los requisitos para que operara la compensación " ope legis " se hubieran producido con anterioridad a la declaración concursal, como muy tarde el 1 de septiembre de 2010, en que se declaró firme la sentencia declarativa de resolución del contrato. Pero, en el presente caso, no se aplica la compensación como forma de extinción de obligaciones sino como mecanismo de liquidación del contrato, resuelto por una sentencia firme.

La posesión indebida del concursado, que demora la entrega de llaves hasta que se dicta el auto de declaración del concurso, no devenga rentas como alega la recurrente para estimar no finalizado el contrato, sino que, en su lugar, genera daños y perjuicios, conforme determinan los arts. 1101 y 1103 CC , siendo las rentas la determinación del "quantum" indemnizatorio. En el presente caso, la administración concursal si hubiera pretendido prolongar el contrato podría haber intentado rehabilitar su vigencia conforme autoriza el art. 70 LC , por lo que ahora no puede pretender alargar los efectos del contrato, bajo su sola voluntad (art. 1256 CC).