Arrendamiento de vivienda. La exigencia de aval bancario

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda en el que se establece la siguiente cláusula: "El pago de los recibos de alquiler correspondientes a todo el periodo de vigencia del contrato será AVALADO por una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros”.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución del arriendo formulada por el arrendador al considerar que "la obligación de prestar aval que garantice las rentas sólo puede calificarse como no esencial en cuanto accesoria en un grado secundario y no determinante de la satisfacción de la principal finalidad que tiene para el arrendador dicho contrato, cual es el cobro de la renta"

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de doce de enero de dos mil veintitrés, estima en parte la apelación de la arrendadora y declara resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que el pacto que impone al arrendatario la prestación de un aval para garantizar el pago de la renta debe considerarse plenamente válido conforme al art. 36.5 LAU, precepto que permite a las partes en un contrato de alquiler "pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico". Igualmente se debe reputar válido un pacto que, como ocurre en nuestro caso, faculta al arrendador a resolver el contrato por la no renovación del aval con fundamento en el art. 1124 CC.

Por lo que se refiere a la relevancia del incumplimiento del arrendatario de no renovación del aval, discrepamos de que se considere incumplimiento de una obligación no esencial del contrato al estar estrechamente ligada a una obligación principal del arrendatario, cual es el pago del alquiler o renta (art. 1555.1º CC). El aval garantiza el pago de la correspondiente renta mensual y, como se ha dicho, es un pacto plenamente válido. No calificar de esencial la obligación de no prestar o de no renovar el aval supone tanto como hacer ilusorio el pacto que analizamos por carecer su incumpliendo de cualquier trascendencia porque resultaría irrelevante que el arrendatario cumpliese o no con su obligación de prestar o de no renovar el aval. La arrendadora nunca estaría facultada para resolver el contrato dado que se trataría de una obligación no esencial, algo que resulta incoherente si partimos de que estamos ante un pacto válido y eficaz.

Lo pactado sobre el aval fue lo pactado y no es una cuestión caprichosa o baladí. Los arrendadores, antes de celebrar el contrato, querían contar con seguridades fácilmente realizables para hacer frente a eventuales incumplimientos de los arrendatarios. No vale decir que como los arrendatarios pagaron puntualmente la renta durante el primer año de vigencia del contrato la exigencia contratada del aval ha quedado privada de razón de ser. Los arrendatarios no pueden imponer a la otra parte una modificación de las garantías concertadas (artículo 1.256 del Código Civil). El aval garantizaba seis meses de renta (el tiempo mínimo entre el impago y el lanzamiento en un desahucio por falta de pago). La cláusula exigida de mantenimiento del aval -vinculada al obligado pago de la renta y a la conservación del inmueble- era consustancial al contrato, en los términos en que el mismo se celebró. Procede, en consecuencia, la resolución contractual al amparo de los artículos 27,apartado uno, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y 1.124 del Código Civi

La prohibición de mascotas en un piso alquilado

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento en el que se prohibía al arrendatario introducir mascotas en la vivienda cedida en arriendo´.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda del casero en la que se exponía que la arrendataria introdujo en la vivienda dos perros, extremo que la sentencia no considera probado y es fundamento de la desestimación.

La Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de veintidós de diciembre de dos mil veintidós, estima la apelación del casero, revoca la sentencia de instancia y declara la resolución del contrato de arrendamiento celebrado por las partes por incumplimiento de la arrendataria.

Considera la Audiencia que el art. 27 de la LAU establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

Revisada la prueba, no se puede compartir la conclusión alcanzada en la Instancia. La demandada se trasladó a Asturias con sus dos mascotas, manifestando desconocer la cláusula incluida en el contrato y tratando de que el arrendador la modificara, a lo que éste no accedió. Igualmente, la demandada publicó un comentario en el anuncio de la agencia inmobiliaria en internet, en la que indicaba, tras insultar al arrendador, que no tenía disposición a abandonar la vivienda en tanto no le resarcieran en el coste de varios muebles que había adquirido y del traslado. Y, finalmente, no puede desconocerse que la parte demandante aportó varias grabaciones de las cámaras de seguridad instaladas en los servicios comunes del edificio, en donde se advierte a la demandada saliendo y entrando con los perros por el garaje y el portal de acceso a la vivienda, según fue identificada por el presidente de la Comunidad de Propietarios en el acto de juicio. La demandada adujo en su contestación a la demanda que ella había permanecido en la vivienda pero que había cedido la posesión de los animales a un pariente, afirmación que no fue seguida de la prueba testifical de dicha persona, pero que tampoco se asienta en ningún otro elemento probatorio. La conclusión indubitada que debe alcanzarse es que la demandada continuó ocupando la vivienda con los animales, lo que determina la concurrencia de la causa resolutoria invocada en la demanda, sin que se alcance a advertir la transcendencia que pueda tener que la demandada haya intervenido en el contrato representada por otra persona, cuando no se ha formulado acción alguna de anulación del citado contrato. Y ello determina, el acogimiento del recurso de apelación y la estimación de la demanda.

Un chalet con vistas al mar

Los compradores de una vivienda, que resulta afectada en cuanto a sus vistas al mar, por la construcción en la parcela contigua de una planta más de la prevista, interponen demanda solicitando:

 
1°) La nulidad del contrato de compraventa sobre esa vivienda.

2°) Subsidiariamente, la resolución del citado contrato, por incumplimiento contractual de la vendedora.

3º) La condena de la demandada a pagar a los demandantes la cantidad de 663.400 euros, en concepto de devolución del precio de compraventa, más su impuesto sobre el valor añadido y los intereses legales devengados por esa cantidad desde la interposición de la demanda.

El Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación de la sociedad vendedora.

El Tribunal Supremo, sentencia de 6 de febrero de 2020, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que, conforme al art. 1266 (Código Civil), existe error sustancial en el consentimiento, ya que   las circunstancias concurrentes en este caso ponen de manifiesto -como acertadamente refleja la sentencia recurrida- que los compradores no habrían celebrado el contrato de haber conocido la notoria privación de vistas al mar que se podía producir con posterioridad o, al menos, no lo habrían celebrado en los términos en que lo hicieron, por lo que ha de estimarse concurrente el requisito de la esencialidad del error y el motivo ha de ser desestimado. En todo caso, el carácter esencial del error resulta evidente si se tiene en cuenta el lugar en que se encuentra la vivienda -frente al mar- y la expectativa fundada de que las vistas iniciales se mantendrían en el tiempo, pudiéndose disfrutar "desde cualquier punto de la vivienda". Se trata de un elemento fundamental a tener en cuenta a la hora de adquirir la vivienda, cuya consideración en el momento de la compra resultó errónea para los adquirentes lo que, sin duda, fue determinante para la celebración del contrato.

Tampoco resulta atendible la invocación de excusabilidad en el error, alegada por la vendedora, puesto que, conforme razona la sentencia recurrida, se fundamenta razonablemente no sólo la existencia del error sino también la provocación del mismo por la propia vendedora al publicitar la vivienda que fue vendida a los demandantes. Así, bajo el título "Vivir en un mirador privado", se describía de la siguiente forma:"Esta vivienda aislada de obra nueva se encuentra ubicada dentro de un recinto privado, lo cual nos permite vivir con total independencia, pero con las comodidades de una zona comunitaria. Cuenta con vigilancia y  servicio de portero durante todo el año. Sus vistas al mar son increíbles desde cualquier punto de la vivienda. En la planta baja encontramos 2 habitaciones con baño completo y la planta superior la ocupa sólo una gran suite con vestidor y salida a una agradable terraza. Garaje privado. El recinto comunitario cuenta con club social, piscina y pista de pádel".

En cuanto al carácter excusable del error, aparece incluso objetivado si se tienen en cuenta los términos empleados por la parte vendedora para provocar su adquisición por los compradores.

Las arras en un contrato de opción de compra.

HECHOS:

El 29 de septiembre de 2014 se pacta en documento privado la opción de compra sobre un inmueble.

En dicho documento se pacta como precio de la opción la cantidad de SEIS MIL euros.

El inmueble ha de ser entregado, al ejercerse la opción,  libre de cargas, gravámenes, inquilinos y ocupantes.

La opción se ejercerá el día 30 de noviembre de 2014 o anteriores.

Se acuerda expresamente que: "(sic) En caso de no elevarse a escritura pública en la fecha prevista o anteriormente, por motivo concernientes (sic) a la parte compradora, esta renuncia expresamente a la cantidad pagada en la firma de este contrato".

Y también: "Si no se eleva a escritura pública por causa de la parte vendedora esta devolverá la misma cantidad por duplicado".

Los optantes interponen demanda contra la propiedad reclamando la cantidad de doce mil euros.

El Juzgado de Primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación y por tanto la demanda inicial.

El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de febrero de 2020, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que en este caso conviene delimitar los conceptos, perfección y consumación de la opción de compra, para una más precisa exégesis de la regulación contractual litigiosa.

En tal sentido la sentencia de de 17 de marzo de 2009 afirmó que el precontrato de opción de compra es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa.

Para provocar tales efectos es necesario que la compraventa futura proyectada esté plenamente configurada (esencialmente en cuanto a la determinación de la cosa y el precio), debiendo contener, además, como elementos propios del contrato preliminar la fijación de un plazo para el ejercicio de la opción y la existencia o no del pago de una prima por la concesión, así como cualquier otro pacto o estipulación relativos a la opción o a la futura compraventa (arras, condiciones suspensivas o resolutorias, etc.). Así lo señala la sentencia de 2 julio 2008.

En consecuencia, hay que diferenciar claramente entre: a) el nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del precontrato de opción, que como contrato consensual (además preliminar) que es,  se perfecciona cuando concurre el consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación)sobre el objeto y la causa que constituyen el contrato (cfr. arts. 1261 y 1262 CC; b) el ejercicio de la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna comunicación recepticia dirigida al concedente u optatario dentro del plazo previsto en el precontrato; y c) la consumación de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado (cfr. art. 1450 CC).

En el presente caso la sentencia recurrida en casación se basa en dos premisas:a) por un lado, entiende que no ha quedado probado que la vendedora fuese expresamente convocada a la notaría el 30 de noviembre de 2014 y que, por tanto, no se ha demostrado que la demandada incumpliese su obligación de comparecer para otorgar la escritura de compraventa; b) por otro lado, en sentido contrario, concluye que sí han quedado plenamente acreditados los siguientes hechos: 1º que en la fecha fijada la hipoteca no se había cancelado; y 2º que la demandada reconoció el hecho de que la abogada de la inmobiliaria se puso en contacto con ella para recabarle la devolución de la prima porque el banco no aceptaba la cancelación de la hipoteca.

Ante tal incumplimiento,  el optante puede elegir entre exigir la resolución del contrato o su cumplimiento, en ambos casos con la indemnización de los daños y perjuicios (cfr. art. 1124 CC), y en esta última con arreglo a lo acordado en el propio contrato (devolución doblada de las arras).

Que el incumplimiento de la obligación del concedente de entregar la finca libre de cargas tiene suficiente relevancia para provocar los citados efectos es algo que ya ha reconocido esta Sala en su sentencia 690/2014,de 9 de diciembre.

Indemnización por incumplimiento en la celebración de una boda

HECHOS

Para la celebración de una boda se contrata el transporte fluvial en barco, con consumo de bebidas a bordo, para 130 invitados desde un determinado lugar hasta el embarcadero del hotel donde se iba a celebrar el convite nupcial.

Llegado el momento no pudo realizarse ese viaje turístico por avería de la embarcación, debiendo ser trasladados los invitados en autobús, hasta el hotel.

Por dicho motivo se demanda a la empresa organizadora del evento reclamando los siguientes conceptos:

a) 780 euros a que ascendió el precio abonado por el viaje.
b) 455 euros adelantados en calidad de depósito para el consumo de bebidas.
c) 308 euros a que ascendió el precio pagado por el transporte en autobús .
d) 1.516,36 euros en que cifran el perjuicio que les irrogó el menor tiempo de celebración del festejo
e) 2.000 euros a mayores en concepto de daño moral.

El Juzgado de primera instancia solamente concedió los 780 euros del precio del viaje no realizado.

La Audiencia Provincial de Valladolid, sentencia de veintisiete de noviembre de dos mil diecisiete., estimo en parte el recurso de apelación de los contrayentes y concedió de lo anterior el importe del transporte en autobús, 308 euros, y una indemnización por daños morales de  1.500 euros, en total 2.588 euros.

Considera la AP que ha de incluirse en primer término el precio abonado por el transporte en autobuses hasta el hotel de los invitados. Ello por cuanto no existía otro modo igual de eficaz, rápido y económico para conseguir el traslado de ese gran número de personas hasta el hotel y así poder proseguir sin mayores trastornos con las celebraciones programadas en términos de mínima normalidad.

Así mismo debe estimarse el daño moral, dadas las especiales circunstancias que concurren en el presente caso. Tal y como ha quedado precedentemente expuesto los actores habían preparado con una notable antelación de muchos meses su boda, programando una multiplicidad de actividades con también notable coste para dar satisfacción al considerable número de sus invitados, en un intento de que el acontecimiento reuniera unas especiales características y con ello se distinguiera de eventos al uso. Tales planes y la consideración que del evento percibieron los invitados es obvio se vieron frustrados por el incidente acaecido, que no solo impidió realizar el viaje con bebidas en barco por el rio y la llegada de tan particular forma al hotel, sino que a mayores desencadenó protestas y una notable situación de tensión (que según la demandada llevó a que se tirase parte de la vajilla de la embarcación al rio), seguida de un traslado precipitado en autobuses para poder continuar las celebraciones. Considero que ello generó a los actores un daño moral, derivado tanto de la lesión a su propia estimación al ver frustrada una celebración en día tal señalado para ellos a la que habían dedicado notable tiempo, esfuerzo y dinero, cuanto de la consideración que ello mereció en sus numerosos invitados, daño que entiendo prudencialmente ha de resarcirse con la cantidad de 1.500 euros.

La moderación de una cláusula penal por desistimiento anticipado

HECHOS.

Se suscribe entre dos empresas contrato de prestación de servicios de información, custodia, comprobación y control del estado y funcionamiento de instalaciones, con una duración de seis meses, prorrogables automáticamente por periodos iguales,  salvo preaviso de alguna de las partes con 90 días de antelación respecto del final de cada período de vigencia.

Se pacta una clausula penal en virtud de la cual en caso de cancelación anticipada por parte de la empresa contratante de los servicios, si respetar los períodos y términos establecidos, debería abonar la cantidad resultante de multiplicar la media de horas mensuales del último año, por seis.

Transcurridos casi dos años la empresa contratante dio por resuelto el contrato de forma unilateral, cuando faltaban 77 días para la finalización del contrato.

La empresa contratista demanda reclamando 22.179,56€.

El juzgado de primera instancia estima en parte le demanda y señala una indemnización de 13.439€.

La Audiencia Provincial estima en parte la apelación de la demandada y reduce la indemnización a  9.398,12€.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de mayo de 2019, estima el recurso de casación de la demandante y señala como importe de la indemnización la cantidad de 22.179,56€ reclamados, más los intereses legales.

Considera el Supremo que las sentencias anteriores han infringido el artículo 1154 CC en relación con los arts. 1152 y 1153 del mismo texto legal , así como de la doctrina jurisprudencial de esta sala acerca de la moderación de la cláusula penal, conforme invoca el recurrente.

Por lo que se refiere a la facultad moderadora de la pena atribuida al juez en el art. 1154 CC, es doctrina de esta sala que la referida moderación queda condicionada a la concurrencia del supuesto previsto en el precepto, esto es, que la obligación hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor. Pero no cabe dicha moderación de la pena cuando la misma hubiera sido prevista para sancionar, específicamente, el incumplimiento producido.

Cita la STS 13/09/2016, cuando dice:  No obstante, es claro para esta sala que dicha posibilidad de estipular cláusulas penales con función punitiva está sujeta a los límites generales de la autonomía privada que el artículo 1255 CC establece: pueden considerarse contrarias a la moral o al orden público las penas convencionales cuya cuantía exceda extraordinariamente la de los daños y perjuicios que, al tiempo de la celebración del contrato, pudo razonablemente preverse que se derivarían del incumplimiento contemplado en la cláusula penal correspondiente. (...)Naturalmente, la carga de alegar y de probar (si no es evidente) que la penalidad era, desde la perspectiva ex ante considerada, extraordinariamente excesiva, corresponderá al contratante que se oponga a que la cláusula penal le sea aplicada en los términos pactados ( art. 217.3 LEC ).

En el presente caso, la demandada no alega, ni prueba, que la penalidad establecida fuese extraordinariamente excesiva, sino que se ha limitado a señalar que advirtió a la demandante de su intención de resolver el contrato, pero que por desconocimiento del tenor del mismo no lo hizo de un modo fehaciente, o a plantear cuestiones de índole interpretativa acerca de la referida cláusula.