Aunque habitualmente el intermediario no responde del buen
fin de la operación en la que interviene puede haber excepciones como es el
caso de la sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo de veinticinco de
Mayo de dos mil quince que condena a una Agencia Inmobiliaria a pagar VEINTE
MIL QUINIENTOS DIECIOCHO EUROS con SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (20.518,69 €), en
concepto de indemnización de daños y perjuicios.
Recuerda la SAP que el contrato de mediación se integra en
los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia
reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y
aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar
propiamente como mandatario (SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de
1993); es por tanto un contrato innominado "facio ut des", por el que
una de las partes (el corredor) se compromete a indicar a la otra (el
comitente), la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a
servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución, en cuyo caso
el contrato o comisión pactado se halla sometido a la condición suspensiva de
la celebración del contrato pretendido y además aquel contrato tenga lugar
"como consecuencia" de la actuación del corredores el plazo marcado
para aquel negocio.
Al mediador es exigible mayor diligencia que la ordinaria
del buen padre de familia que contempla el artículo 1.104 del CC porque su
código deontológico, al que se remite el Real Decreto 1294/2007, de 28 de
septiembre, por el que se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios
Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General,
indica en su artículo 11 que el agente de la propiedad inmobiliaria se
compromete a proteger y a promover los intereses del cliente que haya realizado
el encargo, respecto de los que observará una fidelidad absoluta, que no le
dispensará de tratar equitativamente a las demás partes de la transacción, a
los que considerará también como sus clientes.
En este caso concreto los propietarios pusieron a su
disposición unas llaves para que pudiera exhibir la vivienda a los interesados en el arriendo, pero no le
habían autorizado a entregar la posesión, ni menos aún a contratar en su nombre.
Es de todo punto inadmisible que la agencia hubiera
entregado esa misma mañana las llaves a la interesada, por mucho que esta
hubiera depositado a título de reserva el importe de la mensualidad que debía
dejar como fianza una vez se firmara el contrato, que tendría lugar el 3 de
diciembre, es decir veinte días después.
Es fácil entender y no precisa de especial prueba que, como
cualquier otro propietario, los demandantes no estaban interesados en contratar
a cualquier riesgo, antes bien el futuro inquilino debía reunir unos requisitos
mínimos de solvencia moral y económica pues la propiedad corría el riesgo de
poner en manos ajenas un inmueble cuidado y amueblado con esmero, cuya
recuperación, caso de precisarse la intervención de los tribunales, sería
compleja y costosa; por tanto no se trata en modo alguno de que el agente deba garantizar
el buen fin de un contrato de tracto sucesivo y con duración prorrogable a
voluntad del arrendatario durante al menos cinco años, como es el arrendamiento de vivienda, pero sí de verificar que
quien se postulaba como inquilina reunía, al menos aparentemente, los
requisitos antes mencionados.
Esa actuación es fuente de todas las incidencias
posteriores, por lo que, de conformidad con el artículo 1727 del CC ., la
agencia solo podría excusar su responsabilidad si la propiedad hubiera
confirmado expresa o tácitamente lo realizado por aquella traspasando los
límites del encargo.
La recepción de la señal por parte de los dueños no puede
equipararse a la convalidación de lo realizado por la agencia porque, puestos
ante el hecho consumado de que un tercero estaba en posesión del inmueble, era perfectamente
razonable que los dueños hubieran optado por retener la señal en garantía de la
indemnización de los daños y perjuicios que pudieran irrogárseles.
Existe un reportaje gráfico ilustrativo del estado del piso
en el momento de la entrega de llaves y un informe pericial en el que se
describen los daños, las reparaciones y el coste correspondiente que no ha
merecido mayor atención para la parte demandada; así pues, a falta de
contradicción sobre este particular, el Tribunal estará a lo que resulta del
único informe pericial obrante en autos.
Consta igualmente la tasación de las costas devengadas en el
procedimiento de desahucio que la propiedad tuvo que interponer para recuperar
el inmueble indebidamente cedido a tercero.
Y lo propio sucede con las demás facturas de cerrajería,
limpieza del inmueble y suministros consumidos.
