PROPIEDAD HORIZONTAL. Legitimación activa para impugnar un acuerdo

 

HECHOS:

El Juzgado de primera instancia dicta sentencia desestimando la impugnación contra un acuerdo de la Junta de copropietarios, solicitada por una condueña, por falta de legitimación activa, en aplicación del art. 18.2L.P.H. al haber asistido la actora a la junta representada por su hijo y no haber votado en contra delo acordado ni salvado su voto.

La Audiencia Provincial de Pontevedra , sentencia de veintitrés de julio de dos mil veinte, desestima el recurso de apelación de la demandante y confirma la sentencia  del Juzgado.

Esta resolución desestimatoria se basa en que  el recurso de la demandante defiende su legitimación activa alegando en primer lugar la inexistencia de votación y que por tanto resulta innecesario votar en contra o salvar el voto para impugnar judicialmente el acuerdo.

En contra de lo que expone el recurso la sentencia no se contradice en este punto sino que en base al contenido del acta, completado con los testimonios de los propietarios presentes en la junta, explica que era esa la voluntad de todos los asistentes, incluido el hijo de la demandante que mostró su acuerdo en todos los extremos sin oponerse a ninguno. Y deduce de ello un acuerdo por unanimidad que hacía innecesaria una expresa votación con cómputo de votos favorables o desfavorables.

La sentencia no se contradice sino que resuelve bien la cuestión. Y lo hace teniendo en cuenta la flexibilidad que corresponde a la interpretación de los acuerdos comunitarios y de la redacción de sus actas por la condición de no profesionales de los intervinientes. Por encima de los formalismos ha de atenderse a la voluntad real de los intervinientes siempre que se deduzca razonablemente de los términos del acta y del testimonio de los presentes, como en este caso sucede.

A mayores se añade el testimonio del hijo de la demandante reconociendo que no votó en contra de lo que se acordaba, como detalla la Juez a quo. Ratificamos así la valoración de la sentencia sobre la unanimidad del acuerdo, de lo que resulta la falta de legitimación de la actora conforme al art. 18 L.P.H. al no haber salvado su voto en la Junta.

Por otra parte si fuera preciso entrar en el fondo aclararíamos que en el fondo el acuerdo es jurídicamente irreprochable. Evidencia los problemas del uso de un trastero como vivienda con repercusión en las instalaciones del edificio, lo que legitima a la Comunidad para pedir determinada documentación a la propietaria demandante y por otro lado imponerle determinadas obligaciones o prohibiciones acordes con su situación en la fecha de la junta. Todas ellas exigencias razonables, que podrán ser discutidas por la interesada, pero que no constituyen a la vista de lo actuado en este juicio un abuso de derecho ni un ejercicio antisocial del mismo.

Propiedad Horizontal ¿Necesita unanimidad un complejo urbanístico para constituirse en Comunidad de propietarios?

HECHOS:

Una Entidad Urbanística Colaboradora, acuerda su disolución y la solicitud al Ayuntamiento de de la recepción total de la urbanización.

Posteriormente se convoca una junta de propietarios constituyente en la que se acuerda su constitución como Comunidad de Propietarios.

Dos de los copropietarios impugnan el anterior acuerdo por considerarlo contrario a la ley  y en particular al art. 17 LPH que exige unanimidad para la aprobación de las reglas del título constitutivo.

El Juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda contra la Comunidad de Propietarios porque los demandantes no estaban al corriente de pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad al tiempo de la junta impugnada.

La Audiencia provincial estima en parte el recurso interpuesto por los demandantes, revoca la sentencia de primera instancia y declara nulo el acuerdo impugnado por entender que el complejo está sometido a LPH y para la constitución en comunidad de propietarios debía someterse a las exigencias del art. 5 LPH tal y como prevé el art. 24.2.a LPH se exigía el acuerdo de todos los propietarios existentes.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Propietarios y desestima la demanda inicial.

Considera el Supremo que a partir de la entrada en vigor de la Ley de abril de 1999, prevista en el artículo 2 c) la aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal a los complejos inmobiliarios privados en los términos previstos por la norma, la aplicación de la norma ya no deviene fruto de la analogía, sino del mandato legal.

La posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción que le dio la Ley 8/1.999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no lo hubiesen otorgado.

En la sentencia recurrida se entiende que al no haber votación unánime no se podía constituir comunidad de propietarios ( art. 21.2 LPH).

Este aserto de la sentencia recurrida desconoce que la Comunidad ya estaba constituida, por su propia configuración física y jurídica, en cuanto la urbanización gozaba de elementos privativos y comunes, con coeficientes de participación específicamente señalados desde la constitución de la entidad urbanística colaboradora.

La entidad urbanística se disolvió con el fin de dar por finalizadas las obras de urbanización, lo cual no impide que sus componentes sigan integrados en una comunidad de bienes, derechos y obligaciones, no siendo de recibo que los ahora demandantes se nieguen a satisfacer los desembolsos correspondientes al mantenimiento de los elementos comunes, que les correspondan según cuota de participación, ya fijada.

En suma el acuerdo impugnado solo pretendía dar forma a una comunidad ya existente, por lo que no era precisa la unanimidad, pues no se pretendía la constitución sino la formalización.

Propiedad Horizontal: Ascensor a cota cero, contribución de los locales

HECHOS:

La comunidad de propietarios acuerda la instalación de un nuevo ascensor a cota cero.

Los propietarios  de los locales comerciales del edificio impugnan judicialmente ese acuerdo por considerar que sería suficiente para superar las barreras arquitectónicas la instalación de una plataforma salva escaleras con un coste de unos 6000 euros, mientras que las obras proyectadas afectarían a uno de los locales de los demandantes.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por apreciar falta de legitimación de los demandantes, en aplicación del art. 18.2 LPH por falta de consignación previa de la deuda comunitaria.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación por entender la obra proyectada no se trata de un gasto extraordinario, sino de la modificación del trazado y trayectoria del ascensor para su prolongarlo hasta la cota 0, para la eliminación de barreras arquitectónicas para los usuarios del inmueble con discapacidad física y de edad superior a 70 años. Asimismo, considera la sala que al tratarse de un gasto destinado a eliminar barreras arquitectónicas no se trata de un gasto ordinario, del que estarían exentos los actores de acuerdo con los estatutos, por lo que deben de contribuir todos los propietarios.

El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de abril de 2019, estima el recurso de casación y declara nulo el acuerdo de la Comunidad de propietarios, con base en lo siguiente:

La sentencia recurrida efectúa una valoración de la prueba practicada, y opta por admitir la solución votada por la mayoría de la comunidad que no es la deseada por la parte demandante, pues entre la posibilidad de instalar un salvaescaleras o la bajada del ascensor a cota 0 opta por esta última, sobre lo cual no hay motivación alguna.

En el recurso de casación y ya en la demanda se alegaba por los dueños de los locales, que se había aprobado la bajada del ascensor a cota 0, sin proyecto alguno que definiese la obra a realizar, lo que constituía un manifiesto abuso de derecho (artº 18.1 c) de la LPH), en cuanto que como anunciaba la comunidad, pretendía ocupar parte del local de uno de los demandantes.

La ausencia del referido proyecto provocaba un acuerdo ausente de fundamentación, pues no se ofrecía a los comuneros información suficiente, y se desprotegía a los disidentes dejándolos indefensos, en cuanto no conocían los aspectos a impugnar de un proyecto que no existía.

Por todo ello, procede estimar el recurso de casación, y asumiendo la instancia anulamos el acuerdo de 17 de septiembre de 2014 de la comunidad de propietarios, en cuanto que se adoptó el acuerdo en manifiesto abuso de derecho, impidiendo que los demandantes pudiesen hacer uso de su legítimo de derecho de defensa, al ocultar la comunidad los términos en los que se iba a desarrollar la obra (no hubo proyecto), que previsiblemente podía afectar a los locales de los comuneros disidentes.

Propiedad Horizontal: Alcance de la exención de gastos comunitarios a los locales.

La Comunidad de Propietarios acuerda repercutir a los propietarios de locales comerciales el importe de la obra de reparación de bovedillas en los aseos de la piscina y sustitución de las puertas del portal.

En los Estatutos de la Comunidad se establece: b) Quienes no sean propietarios o usuarios de viviendas del conjunto no disfrutarán de la sala multiuso de la Comunidad, de la piscina y su zona ajardinada, así como de sus servicios de botiquín, vestuarios y aseos, viniendo los propietarios de las viviendas obligados al pago, por partes iguales, de los gastos de conservación, limpieza, entretenimiento, plantaciones y cualesquiera otros servicios y suministros precisos para la perfecta utilización de la zona, de cuyos gastos están excluidos los propietarios de los locales comerciales y del local garaje, de cuyos servicios no podrán hacer uso (...)f) Los locales comerciales no participarán en los gastos de iluminación del portal, escalera y ascensores ni del mantenimiento, limpieza y decoración de tales servicios, de los que no hacen uso.

Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial, en apelación, desestiman la demanda de nulidad del citado acuerdo interpuesta por el propietario de los locales.

El Tribunal Supremo, sentencia de 4 de octubre de 2017, estima el recurso de casación y declara nulo el acuerdo de la Comunidad, exonerando al propietario de los locales del pago de los gastos derivados de la sustitución de las bovedillas y de la instalación de la puerta del portal.

Considera el Supremo que la doctrina jurisprudencial al respecto tiene declarado que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

La mayor parte de las sentencias de esta sala se refieren a la instalación de ascensores, es decir, a la inclusión de un servicio nuevo dentro de la comunidad, con la especificidad que dicha cuestión genera.

En el presente caso se trata de sustitución de unas bovedillas por otras y la colocación de una puerta en el portal y, por otro lado, de unos estatutos que incluyen una exención «específica», en relación con los gastos de conservación. Es decir, no se trata de una exención «genérica» como la analizada en la doctrina jurisprudencial mencionada.

En la sentencia recurrida se mantiene la condena al pago de los conceptos impugnados, pues parece deducirse que no los considera gastos de conservación, sin mayor análisis.

De lo expuesto debemos declarar que de acuerdo con el art. 9.1 de la LPH , la comunidad pactó unos estatutos que exoneraban a los titulares de los locales, del pago de los gastos relativos a la conservación de las instalaciones de la piscina y del portal, por lo que en este aspecto ha de estimarse el recurso, pues las partidas que se impugnan son claramente referentes a la conservación del inmueble, como es la instalación de una puerta en el portal y la sustitución de las bovedillas existentes, obras con las que se pretende el mantenimiento de los elementos comunes referidos, sin que conste que sean instalaciones ex novo, es decir, que no existieran antes.

Propiedad Horizontal: Reclamación de cuotas a un copropietario

La Comunidad de Propietarios reclama en juicio monitorio a los propietarios del bajo comercial del edificio la cantidad de 4.585,37 euros, correspondientes a la liquidación de cuotas de Comunidad adeudadas.

Los demandados se oponen alegando, además de un defecto formal en la certificación aportada por la comunidad, que si bien, no ha hecho ingresos mensuales al uso, sí ha cumplido con los gastos que le correspondían en relación a las cuotas ordinarias, teniendo dudas respecto de las cuotas extraordinarias reclamadas dado que desconoce su origen al no venir siendo notificada en tiempo y forma de las muchas reuniones existentes en la comunidad ni de los acuerdos adoptados y que se derivan de actuaciones realizadas en elementos privativos comunes en las que el bajo comercial no participa.

El Juzgado estima en parte la alegación y condena a los demandados al pago de 3.359,73 euros.

La Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de 3 de marzo de 2017, estima el recurso de apelación d la Comunidad de Propietarios, revoca la sentencia anterior y condena a los demandados al pago de 4.585,37 euros.

Considera la Audiencia:

Sobre la nulidad de un defecto formal, tales como la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, puede ser defectos, pero no producen la nulidad de la Junta y de los acuerdos que contienen, y se subsanan cuando en una siguiente junta, se ratifica lo acordado en ésta. Es decir, por falta de la diligencia de aquéllas, no cabe anular la Junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad.

Por lo que la falta de cumplimiento de la formalidad exigida por el art. 21.2 LPH de la liquidación de la deuda se trata de un defecto formal subsanable, además de haberse subsanado en el burofax enviado a la parte apelada en donde consta la certificación firmada por el secretario-administrador, con el Vº Bª Presidente, tal como se acredita por el documento nº1 aportado con la impugnación de la oposición formulada.

Mientras el acuerdo o acuerdos que sirven de base a la reclamación actora no sean judicialmente impugnados, mediante el ejercicio de la correspondiente acción solicitando su declaración de ineficacia, han de producir todos sus efectos. De modo que los acuerdos que aprobaron los gastos y derramas y el acuerdo que liquidó la deuda de los propietarios del bajo comercial demandado, en tanto no se obtenga la declaración judicial de nulidad, despliegan la ejecutividad que les es propia, por lo que cuando la comunidad de propietarios exige judicialmente a los demandados las cuotas a su cargo conforme a tales acuerdos y al acuerdo que liquida la deuda, cumple los requisitos exigidos para que la acción de reclamación prospere.

Es más, si tales acuerdos fueran declarados nulos o anulados en el procedimiento correspondiente, lo que procedería, en su caso, es el recálculo por parte de la comunidad de las cuotas debidas por la demandada y las devoluciones o compensaciones que procedieran, pero mientras tanto, los acuerdos serían ejecutivos y la deuda líquida, vencida y exigible.

Siendo en consecuencia ejecutivos los acuerdos que sirven de base a la reclamación de la actora y la deuda líquida, vencida y exigible; y habiendo incumplido los demandados su obligación de pago de las cuotas comunitarias, la Comunidad demandante ha acreditado los hechos constitutivos de su pretensión.