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miércoles, 9 de junio de 2021

La inviolabilidad de la vivienda arrendada (2)

 

Aunque este tema ya ha sido tratado anteriormente, no parece ocioso volver sobre él, ya que es frecuente el caso del inquilino que no paga, abandona la vivienda y deja al casero sin saber qué postura adoptar.

La sentencia del Tribunal Supremo de fecha tres de marzo de mil novecientos noventa y nueve, es interesante a este respecto:

Se refiere a un supuesto en el que se realizó un contrato de alquiler de temporada con un súbdito francés. Finalizado el plazo pactado, el 30 de marzo de 1994, el gerente de la sociedad arrendadora, como quiera que no se hubiese presentado el alquilado a entregar las llaves o a ampliar el contrato y ante la perplejidad de lo que hubiera ocurrido, poco antes de las doce horas del día 30 de marzo referido, con llaves que obraban en su poder como encargado de la agencia inmobiliaria, abrió el apartamento, encontrando en el mismo bolsas y ropas viejas, la cama revuelta, y una pistola semiautomática de simple acción, marca SACM, calibre 7,65 mm. modelo 1935-A, número 7392A, fabricada en Francia.

Ante el hallazgo del arma, llamó inmediatamente, a la Comandancia de la Guardia Civil de Castellón, pasando la Fuerza por la oficina de la inmobiliaria para investigar quien era el que había alquilado el apartamento, procediendo a la entrada y registro del mismo, previo mandamiento judicial.

Por estos hechos el inquilino fue condenado como responsable en concepto de autor de un delito de tenencia de arma corta de fuego reglamentada, careciendo de las licencias o permisos necesarios, introducida ilegalmente en territorio español.

En el recurso ante el Tribunal Supremo invocó que la entrada del gerente de la Agencia inmobiliaria en el piso dado en alquiler al acusado, supuso la infracción del art. 18.2 de la CE., que establece la inviolabilidad del domicilio, y vició de nulidad las actuaciones procesales posteriores.

El Tribunal Supremo, confirmó la sentencia, considerando que el motivo debe ser desestimado, por las razones que a continuación se exponen:

A) Porque, según lo dictaminado por el Fiscal, no puede considerarse que vulneró la inviolabilidad del domicilio la entrada del gerente de la Agencia Inmobiliaria, en el apartamento alquilado, ya que había terminado el derecho de dicho inquilino, por haber expirado el plazo del contrato, según lo establecido en el art. 1581 del C.c., aplicable por tratarse de arrendamiento de temporada, de conformidad con lo dispuesto en el art. 2.1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964. Actuó, por tanto, el administrador de la Agencia en la creencia de que el inquilino había desocupado el apartamento, dejando en él la llave, o de que podría sufrir algún mal, que le impedía abandonar el piso.

La permanencia  en el apartamento alquilado, tras comprobar que en el mismo había efectos del inquilino, y el registro de la mesita del dormitorio, donde encontró la pistola carecen de entidad bastante para integrar allanamiento de morada, dado el breve espacio de tiempo en que transcurrió la estancia del gerente en el piso; aparte de que el mismo no podía estimarse ya domicilio del inquilino, cuando éste estaba preso a disposición de un Juzgado desde el 28 de febrero de 1994

B) Porque no estimándose vulnerado el derecho a la intimidad del inquilino, por la entrada en su apartamento, la comunicación del hallazgo de la pistola, encontrada en el mismo, a la Guardia Civil, no puede considerarse viciada de nulidad, ni tampoco la diligencia de registro domiciliario acordada y practicada en virtud de tal comunicación, con sujeción a los requisitos legales y procedimientos, y cuya regularidad no ha sido cuestionada.

martes, 1 de junio de 2021

El COVID19 y la cláusula rebus sic stantibus

 

El juzgado de primera instancia nº 6 de Pamplona, en una reclamación de cantidad por impago de alquileres de un local destinado a panadería, ha dictado sentencia de 13 de abril del 2021, en la que se absuelve de esa reclamación a la entidad arrendataria, en rebeldía procesal, por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

La arrendadora reclama la suma de 2.418,14 euros, en concepto de diferencia entre los 7.523,14 euros adeudados de alquileres, y los 5.100 euros que la demandada le entregó en concepto de fianza y que el actor no le ha devuelto, finalizado el arriendo, dedicando por ello, el importe íntegro de la fianza al abono de dicha deuda.

Argumenta el juzgado: 

A la vista de esta reclamación y de lo acaecido con el contrato de arrendamiento objeto de litigio, es de aplicación al presente supuesto, dado que la pandemia de coronavirus y sus consecuencias sobre el entramado mercantil español, era imprevisible en el momento de suscribir el contrato, la cláusula rebus sic stantibus, cumpliéndose todos los requisitos establecidos en la jurisprudencia para ello.

Así, la pandemia y las limitaciones al normal funcionamiento de los establecimientos comerciales establecidas por las autoridades, han provocado una evidente alteración de las circunstancias en las que las partes celebraron el contrato, ocasionando una pérdida de ingresos en la demandada de gran entidad. No se puede olvidar que la medida de confinamiento de la totalidad de los españoles y la suspensión del comercio, acordada por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo y que entró en vigor el 14/03/2020 no fue alzada hasta el 4 de junio siguiente.

Ello ha provocado una desproporción inusitada y exorbitante acontecida entre las prestaciones de las partes contratantes, que supone la ruptura del equilibrio entre dichas prestaciones, pues a la parte arrendataria, de repente el cumplimiento del pago de la renta pactada se le torna inviable o muy costosa desde el punto de vista económico.

Además, dicha alteración de las circunstancias ha sido radicalmente imprevisible, pues desde hace 100 años no se repetía en el mundo una pandemia de tales proporciones.

 Por otro lado, la relación contractual carece de otros mecanismos para restablecer el equilibrio, previstos por el contrato de arrendamiento.

Dado que la parte actora ya ha descontado de la suma inicialmente debida en concepto de rentas y cantidades asimiladas el importe de 5.100 euros de la fianza, que constituye la mayor parte de esa deuda, se puede considerar que ya ha cumplido la arrendataria con todas sus obligaciones contractuales, y que en virtud de la cláusula rebus sic stantibus ya no debe más al arrendador, por lo que, no procede condenar a la parte demandada a abonar cantidad alguna en concepto de renta adeudada total o parcialmente, ni tampoco a abonar la suma reclamada en concepto de cantidad asimilada, pues no se le puede imputar incumplimiento contractual alguno que justifique tal condena.