“No conviene mezclar churras con merinas”

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de mayo de 2008, Se pactó un plazo de duración de 8 años, y una renta de 400 euros mensuales. El plazo fijado en el contrato se superó, sin que ninguna de las partes instase la extinción del arrendamiento.

La arrendadora emitió burofax en fecha 20 de septiembre de 2022, comunicando al arrendatario el vencimiento del contrato, y la extinción de éste a fecha 31 de octubre de 2022.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda, condenando en costas a la demandante. El contrato de arrendamiento estaba en tácita reconducción, y la prórroga legal finalizaba el 1 de mayo de 2023, por lo que la actora no podía pretender una extinción del contrato a fecha 31 de octubre de 2022.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintidós de enero de dos mil veintiséis, estima el recurso de apelación de la arrendadora en el único sentido de revocar el pronunciamiento relativo a las costas, que no se imponen a ninguna de las partes.

Considera la Audiencia que en este caso la aplicación de la tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 CC supondría la renovación del contrato entre las partes mes a mes. Si se examina el contrato se aprecia con toda claridad que ambas partes previeron una renta cuantificada con carácter mensual.

Eso sí, una vez admitido que la arrendadora estaba facultada en fecha 20 de septiembre de 2022 para notificar al arrendatario su intención de dar por finalizado el contrato de arrendamiento, y requerirle para desalojar la vivienda y entregar la posesión con efectos a 31 de octubre siguiente, debe entrarse a analizar si el requerimiento enviado era válido y eficaz a tal fin.

En la misma comunicación, la actora notificaba al demandado la actualización de la renta, requiriéndole para el abono de la nueva cuantía a partir de la mensualidad de octubre de 2023, e invitándole incluso a aportar una actualización contradictoria en caso de disconformidad con las operaciones matemáticas o con los porcentajes a aplicar; y, a la vez, le notificaba su voluntad de dar por finalizado el contrato con efectos a 31 de octubre de 2023. Se trata, desde luego, de dos mensajes contradictorios entre sí, que podían llevar a confusión al destinatario.

La AP ya se ha pronunciado en el sentido de que la comunicación dada por el arrendador, en los términos del art. 10 LAU, expresando su voluntad de que no se prorrogue el contrato a su vencimiento, y requiriendo al arrendatario para el desalojo y entrega de la posesión a la fecha de su vencimiento, ha de ser clara, terminante e inequívoca sobre la voluntad del remitente. En este caso, ese requisito no se cumple en la comunicación vertida por la arrendadora, en la medida en que contiene apartados aparentemente contradictorios entre sí. Y, cuando se intenta buscar una interpretación coherente e integradora de todos ellos, pueden darse distintas interpretaciones y significados al conjunto de la carta.

Con independencia de cuál de las posibles interpretaciones sea la más ajustada, la propia existencia de varias posibles interpretaciones ha de ser un argumento suficiente para impedir que prospere la pretensión de la arrendadora.

Si bien la existencia de dudas interpretativas en el documento de 20 de septiembre de 2022 debe suponer la desestimación de la demanda, esas mismas dudas han de suponer también que no se impongan, de modo automático, las costas a la actora.

La condena en costas en un juicio de arrendamiento

 

HECHOS:

La parte arrendadora insta demanda de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito con la parte demandada, por precisar la vivienda para que en ella resida su hija, fundamentando su pretensión en el artículo 9 de la LAU.

Los demandados, se opusieron a la demanda interpuesta en su contra y, a su vez, formularon reconvención. En su oposición, alegaron que no se les comunicó la necesidad de la vivienda para el hijo mayor de la actora, por lo que -a su entender- no concurren los requisitos legales exigidos para la resolución contractual.

Asimismo, en la reconvención solicitaron el cumplimiento de la opción de compra de la vivienda pactada en el contrato, así como la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia acordando: 1: Desestimar la demanda, con imposición de costas a la arrendadora. 2. Estimar la demanda reconvencional en lo que se refiere a otorgar escritura pública de compraventa a favor de la parte demandada sobre la vivienda, sin imposición de costas al ser estimada en parte la demanda reconvencional.

Los inquilinos demandados apelan la sentencia en lo que se refiere exclusivamente a la no imposición de costas en relación con la reconvención, alegando que no solicitaron una indemnización por daños y perjuicios, por lo que la estimación habría sido íntegra y procedería la imposición de costas a la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 10 de diciembre del 2025, desestima la apelación, condenando en costas a los apelantes.

Considera la Audiencia que revisadas las actuaciones y visionado el acto de la audiencia previa, la sentencia de primera instancia debe ser confirmada.

En efecto, en el FD 6º de la demanda reconvencional se solicita "el cumplimiento de la opción de compra, cláusula décimo tercera, del contrato de arrendamiento de 3 de enero de 2019 y los daños y perjuicios que está causando la situación incumplimiento que se determinarán en ejecución de sentencia".

En la audiencia previa se fijó como hecho controvertido la procedencia de dicha indemnización.

Y, la sentencia apelada, en su FD 4º, desestima expresamente dicha pretensión.

Por lo tanto, resulta evidente que la estimación de la demanda reconvencional fue parcial, y no íntegra, por lo que no procede la imposición de costas.

La condena en costas en un juicio de desahucio

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de una arrendadora de desahucio por expiración del plazo por considerar que el contrato se encontraba prorrogado hasta el 30 de junio de 2024, sin hacer expresa imposición de costas.

La inquilina apela la sentencia solicitando la imposición de las costas a la parte demandante.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de siete de mayo de dos mil veinticinco, estima la apelación, imponiendo las costas de la primera instancia a la parte actora, sin hacer expresa imposición de las costas de la alzada.

Considera la Audiencia que la condena en costas tiene por objeto satisfacer el principio de tutela judicial efectiva y evitar que el proceso ocasione un perjuicio patrimonial a la parte a quien en el mismo se le ha reconocido su derecho.

La ley establece que aunque a una parte le hayan sido rechazadas todas sus pretensiones, no se le impondrán las costas cuando el tribunal aprecie, y así lo razone en la correspondiente resolución, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

En el presente caso el contrato de arrendamiento era de fecha 31 de julio de 2017 y su duración anual sometida a la prórroga legal hasta alcanzar el periodo de tres años. Antes del transcurso de plazo de duración (inicial) del contrato se produjo la pandemia con 82 días de estado de alarma que finalizó el 21 de junio de 2020, pero el contrato finalizaba el 30 de julio de 2020 y no consta que la parte arrendataria se acogiera a la prórroga extraordinaria prevista en el art. 2 del RD Ley 11/2020 a que según la actora se habría sometido la arrendataria, por lo que era de aplicación la prórroga anual prevista en el art. 10 de la LAU. Interpuesta la demanda el 13 de enero de 2023, el contrato se prorrogó conforme a ello anualmente, prolongándose la última prórroga vigente hasta el 31 de julio de 2023, de modo que a fecha de la demanda no estaba extinguida, desestimándose la demanda por todo ello, si bien apreciando la sentencia apelada la concurrencia de dudas por la normativa aplicada y el devenir de los acontecimientos contractuales.

A la vista de tales antecedentes, consideramos que no concurren las dudas de derecho apreciadas en la sentencia apelada, por cuanto no suscita el plus de incertidumbre inherente a todo litigio y que en todo caso la arrendadora debió saber el plazo de vigencia del contrato y tener en cuenta la moratoria de los plazos derivada de la normativa aplicable.

Propiedad Horizontal. Las costas judiciales en pleito contra la Comunidad.

 

HECHOS

Un copropietario demanda a la Comunidad solicitando se declaren nulos los acuerdos tomados en una Junta extraordinaria celebrada.

El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda y condena en costas al copropietario demandante.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación del copropietario, imponiendo a la parte apelante las costas del recurso.

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de mayo de 2021, estima en parte el recurso de casación de dicho copropietario, en el único sentido de que no procede imputar al demandante el pago de los gastos procesales de la comunidad en su litigio con dicho copropietario, y declarar que no procede la condena en costas en ninguna de las instancias.

Invoca el Supremo su sentencia de 23 mayo 1990, cuando señala que: "si ciertamente son a cargo de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios, conforme a las respectivas cuotas de todos los que la integran, los gastos judiciales que se produzcan en litigios con terceros, o sea con quienes no vengan integrados en la Comunidad correspondiente, no sucede lo mismo cuando, como en el presente caso ocurre, provengan de actividad judicial producida en que la razón corresponda a los miembros de la comunidad demandantes o demandados, puesto que en tal caso no puede hacerse recaer sobre éstos los que tienen su causa generadora en la actitud procesal que se estimó judicialmente inadecuada pues lo contrario tanto supondría hacer recaer, de forma improcedente, las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos cuyo derecho es reconocido, sin generar por tanto beneficio para la Comunidad la reclamación de oposición formulada por ésta, creando con ello una situación fáctica, con la consiguiente proyección jurídica, que hace que, a tal fin, el propietario partícipe que ha obtenido resolución favorable tenga la consideración de tercero en relación a la tan citada Comunidad".

Asimismo la sentencia de 26 de marzo de 2012:  "Si a todo lo anterior se une que la sentencia de esta Sala de 24 de junio de 2011 declaró como doctrina jurisprudencial que "cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a esta pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios", la desestimación de los motivos no viene sino a corroborarse".

Aplicando la referida doctrina jurisprudencial en el presente caso, podemos entender que la sentencia recurrida vulnera la doctrina citada, pues se reconoció parcialmente al recurrente su derecho, lo que nos lleva a entender que tiene la consideración de tercero en relación a la comunidad y, por tanto, no podrían calificarse los costes procesales como gastos generales como hace la sentencia recurrida.

Propiedad Horizontal: Las costas judiciales de pleitos entre Comunidad y copropietario.

HECHOS:

Un copropietario interpone demanda contra la Comunidad de propietarios en dos pleitos, en el primero la Comunidad se allana a la demanda y en el segundo el juzgado estima parcialmente la demanda. En ningún caso se produce condena en costas.

La Comunidad acuerda incluir como gasto general las minutas del abogado y del procurador que han intervenido en defensa de ésta, en los pleitos presentados por dicho copropietario contra la comunidad.

Este acuerdo es impugnado por el interesado y tanto el Juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial, en apelación, desestiman la demanda.

El Tribunal Supremo en sentencia de 06/03/2019, estima parcialmente el recurso de casación contra dichas sentencias en el sentido de que la comunidad no puede cargar al demandante los gastos procesales habidos en los procedimientos judiciales antes descritos, procediendo, en su caso, la restitución de lo indebidamente cobrado por la Comunidad de Propietarios.

Invoca el Supremo la sentencia de esa sala de 24 de junio de 2011, cuando dice: "Por su parte la STS de 23 mayo 1990 añade que: "si ciertamente son a cargo de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios, conforme a las respectivas cuotas de todos los que la integran, los gastos judiciales que se produzcan en litigios con terceros, o sea con quienes no vengan integrados en la Comunidad correspondiente, no sucede lo mismo cuando, como en el presente caso ocurre, provengan de actividad judicial producida en que la razón corresponda a los miembros de la comunidad demandantes o demandados, puesto que en tal caso no puede hacerse recaer sobre éstos los que tienen su causa generadora en la actitud procesal que se estimó judicialmente inadecuada pues lo contrario tanto supondría hacer recaer, de forma improcedente, las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos cuyo derecho es reconocido, sin generar por tanto beneficio para la Comunidad la reclamación de oposición formulada por ésta, creando con ello una situación fáctica, con la consiguiente proyección jurídica, que hace que, a tal fin, el propietario partícipe que ha obtenido resolución favorable tenga la consideración de tercero en relación a la tan citada Comunidad".

Igualmente declaró en sentencia 146/2012, de 26 de marzo :"Si a todo lo anterior se une que la sentencia de esta Sala de 24 de junio de 2011 declaró como doctrina jurisprudencial que "cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a esta pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios", la desestimación de los motivos no viene sino a corroborarse".

Aplicando la referida doctrina jurisprudencial en el presente caso, podemos entender que la sentencia recurrida vulnera la doctrina citada, pues se ha reconocido parcialmente al recurrente su derecho (en dos procedimientos previos), lo que nos lleva a entender que tiene la consideración de tercero en relación a la comunidad y, por tanto, no podrían calificarse los costes procesales como gastos generales como hace la sentencia recurrida.

La condena en costas en un juicio de desahucio

HECHOS

La arrendadora emprende acción judicial contra el inquilino de una vivienda solicitando el desahucio por falta de pago de los alquileres y reclamando alquileres atrasados por importe de 3.925 euros.

El inquilino se allana a la demanda  solicitando la no imposición de costas, conforme a lo previsto en el artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

El juzgado de primera instancia estima la demanda en virtud del allanamiento, con imposición de costas al demandado.

La Audiencia Provincial de La Coruña, (s. 17/11/2017)  estima el recurso de apelación del inquilino y revoca la resolución de primera instancia en el sentido de no hacer especial imposición de las costas causadas en la primera instancia y no imponer las costas causadas por el recurso.

Considera la Audiencia que la finalidad del art. 395 de la LEC es evitar que alguien que se ve sorprendido por el ejercicio de una acción judicial innecesaria, pues no muestra oposición, ni ha tenido oportunidad de demostrarla, tenga que pechar con los gastos que la misma conlleva. Por la misma razón, se ha venido estableciendo que existe mala fe, a estos efectos, cuando el demandado no ha cumplido extrajudicialmente su obligación, pese a ser conocedor y habiendo sido requerido, forzando así a la otra parte a deducir la correspondiente demanda, valiéndose de profesionales del Derecho e incurriendo en otros gastos y molestias. Se sanciona ese ejercicio anómalo del allanamiento, que pretende que el demandante, pese a ver reconocida judicialmente su pretensión, ha tenido que abonar costes. Lo que, en algunos casos, puede convertir su victoria procesal en pírrica. El demandado no se aviene a reconocer extrajudicialmente la pretensión a la que posteriormente se allana, dilatando el cumplimiento de su obligación, y forzando a la otra parte a que sufrague los consabidos gastos.

Que el arrendatario adeuda más o menos mensualidades de renta no puede, en principio, justificar la excepción a la no imposición de las costas en el allanamiento. Si no se debiesen rentas, no se ejercitaría la acción de desahucio por falta de pago. Luego es un elemento constitutivo del propio litigio.

Si bien es cierto que el inquilino adeudaba mensualidades de renta, no por ello puede exigírsele que, sin un requerimiento previo expreso, desaloje voluntariamente la vivienda habitual. La permanencia no puede interpretarse como una actuación de mala fe. Se trata de un bien básico.

En consecuencia, habiéndose allanado el demandado a las pretensiones de la demanda, sin que consten requerimientos previos fehacientes, con devolución de la posesión, con entrega de las llaves de la vivienda antes de la fecha del lanzamiento, no puede apreciarse temeridad a efectos de imposición de costas. Por lo que debe revocarse la sentencia apelada en este particular.

La costas procesales en la extinción de un condominio - actio communi dividundo-

Uno de los efectos no deseados de la crisis y de la llamada "burbuja inmobiliaria" ha sido la proliferación de la necesidad de dar por terminadas situaciones de copropiedad de pisos y viviendas con motivo de rupturas matrimoniales o de parejas de hecho.

La falta de acuerdo para disolver ese condominio aboca a una disolución judicial que entraña un pleito que puede ser largo y caro.

Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Ceuta de 15 de julio de 2014 analiza un supuesto de extinción de condominio en el que el demandado es condenado en costas en primera instancia y apela esa condena en costas.

La AP ratifica la condena la condena en costas y condena además al apelante a las costas de la apelación.

Considera la Audiencia que se trata conforme con el artículo 392 del código civil de una situación de comunidad entre ambas partes, calificada doctrinalmente como romana u ordinaria, puesto que nos encontramos ante una unidad de objeto, que en puridad técnica es el derecho real de propiedad sobre la cosa, una pluralidad de titulares, que son los dos litigantes, y la atribución a cada uno de una cuota ideal, exclusiva y disponible sobre el bien, que es del 50% cada uno.

Que una de las características esenciales de las comunidades del tipo indicado es la posibilidad de que se extinga a instancia de cualquiera de los comuneros, que no pueden ser forzados a mantenerse en la situación de indivisión a no ser que lo hubieran convenido, lo que no se alegó por la demandada, y nunca por un plazo superior a 10 años, tal como dispone el artículo 400 del código civil.

Que si la división de la cosa común no se ha llevado a cabo por los comuneros por sí mismos, ya sea personalmente o recurriendo a los servicios de terceros, por las razones que fueran, como también es incontrovertido que ha acontecido en el supuesto que nos ocupa, nada impide que, conforme con el artículo 5 de la ley de enjuiciamiento civil , puedan impetrar el auxilio judicial para que ello tenga lugar, ejercitando la conocida como " actio communi dividundo ", que es la pretensión que formuló el demandante

Que la vida en sociedad multiplica la interrelación entre las personas y, con ello, que surjan conflictos entre ellas, como el de cómo dividir el inmueble del que eran titulares las partes. Estando proscrita la autotutela como regla general como medida de fomento de la paz de la comunidad, la administración de justicia se crea como un mecanismo para hacer valer las pretensiones de cada uno de sus miembros, lo que se instrumentaliza a través del procedimiento judicial, como el que se puso en marcha en el presente caso . El litigante demandado puede negar de forma injustificada lo que le corresponda al actor según las normas dictadas para regir la colectividad. Por ello se crea el concepto de costas procesales, cuya finalidad está encaminada a resarcir a quien ha tenido que efectuar unos gastos a causa del comportamiento de quienes se encuentran en tal situación, pero también cuando se pone en marcha la maquinaria judicial contra otro u otros sujetos sin que asista razón alguna, obligándoles a realizar unos desembolsos que, en caso contrario, no se habrían producido, tal como subyace a lo dispuesto en el artículo 241.1 de la ley de enjuiciamiento civil.

Que la división de la cosa común se configura como un derecho indiscutible e incondicional salvo en determinadas circunstancias excepcionales, que no se dan en el presente caso. La oposición que se sostuvo frente a la demanda, en consecuencia, es una postura procesal a la que es difícil encontrar alguna justificación. En nada afecta a tal conclusión que estuviera fundada en un erróneo entendimiento de lo que es el concepto de comunidad y el contenido de la "actio communi dividundo" y que, por ello, lo que interesaba el demandante era, en esencia, la solución que se consideraba por la demandada como la correcta a pesar de que no se allanara, así como que el inicio de la contienda le pudiera resultar más o menos sorpresivo. Ninguna seria duda de hecho o de derecho cabe apreciar ante ello, lo que, siendo la regla general, no requería su aplicación de una mayor explicación en la sentencia, que se tildó al respecto de inmotivada cuando se recogió expresamente el contenido del artículo 394.1 y 2 de la ley de enjuiciamiento civil recalcándose que se había estimado sustancialmente la demanda.

Propiedad Horizontal. La eficacia de los Estatutos y Normas de Régimen Interior.

La Comunidad de Propietarios  obtiene una sentencia condenatoria contra propietarios morosos, que estima parcialmente la demanda y por lo tanto no hay condena en costas.

En las Normas de Régimen interior de esa Comunidad debidamente aprobadas en Junta se dispone que el comunero moroso, con independencia del pronunciamiento judicial efectuado en materia de costas en el seno del litigio, ha de abonar como «gasto privativo» del mismo todos los gastos y costas que le hayan generado a la Comunidad por su situación de morosidad

Con base en ello la Comunidad recurre la sentencia solicitando la condena en costas a los comuneros morosos.

El Tribunal Supremo (s. 28/09/2012) desestima el recurso considerando que:

La jurisprudencia de esta Sala sobre la ejecutividad de los acuerdos no impugnados no se ha vulnerado, como sostiene la parte recurrente.

La reciente sentencia de esta Sala de 18 de julio de 2011 ha reiterado como doctrina jurisprudencial que «(...) los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios que no sean radicalmente nulos y no hayan sido impugnados son válidos y ejecutables».

En definitiva, el hecho del razonamiento de que la libertad de pacto proclamada en el artículo 1255 del Código Civil tiene su límite en que los acuerdos alcanzados no sean contrarios a la ley y que se valore por la Audiencia que el contenido de un precepto estatutario o una norma de régimen interior no puede ser contrario a un precepto legal imperativo, como es el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no permite que la sentencia sea impugnada con fundamento en que se ha producido una indebida declaración de nulidad de un acuerdo comunitario.

 

El fallo de la sentencia no refleja declaración alguna de nulidad de los acuerdos a los que se refiere el recurrente, pues en sus fundamentos y en su parte dispositiva se contiene un pronunciamiento sobre costas procesales que se ajusta a lo dispuesto en el artículo 394.2 Ley de Enjuiciamiento Civil para el caso de estimación o desestimación parcial de las pretensiones de las partes.