Cláusulas predispuestas en un contrato de arrendamiento de vivienda

 

El inquilino de una vivienda solicita judicialmente la declaración de nulidad de la cláusula de su contrato de arrendamiento en la que renuncia de manera expresa a los derechos de tanteo y retracto por su carácter abusivo en aplicación de la normativa de defensa del consumidor, al no haber sido negociada dicha cláusula individualmente.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Valencia, sentencia de treinta de octubre de dos mil veintitrés, desestima la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que desde el momento en que se invoca y se aplica el control de abusividad de una cláusula, es porque -indefectiblemente- estamos ante contratación seriada entre profesional y consumidor; por ende en clausulas no negociadas y predispuestas, razón por la cual los alegatos de la parte recurrente de estar ante una cláusula no negociada y predispuesta, aparte de no estar negado en la sentencia recurrida del Juzgado Primera Instancia, es que tales presupuestos están -obviamente- admitidos pues de no ser así no resulta viable el juicio de abusividad.

La mera cualidad de cláusula predispuesta y no negociada no determina su nulidad, sino que para tal efecto debe concluirse con resultar abusiva conforme al artículo 82 del TR-LGDCU, juicio que exige alegar y explicitar los requisitos del mentado artículo, es decir, el tratamiento al consumidor lejos de los parámetros de la buena fe y, además, el desequilibrio obligacional. Pero tal juicio de abusividad no puede estimarse cuando nos encontramos ante cláusulas (artículo 1.2 Directiva 13/93) que recogen literalmente una disposición legal imperativa o dispositiva, como resulta en el presente caso en que la renuncia de los derechos de tanteo y retracto por el arrendatario está facultada por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que excluye su abusividad; más cuando la dicción literal de la cláusula decimotercera resulta clara, diáfana y comprensible, la arrendataria renuncia a los derechos de tanteo y retracto recogidos en el Capítulo V de la LAU. Pacto que, en concreto, a mayor abundamiento, esta Sala en sentencia de 13-3-2020 ha fijado su validez y ajuste normativo, apoyo de la recurrida.

Se dice en el recurso de apelación que no se puso en conocimiento de la actora tal cláusula, es decir, la falta de incorporación, cuando la cláusula consta escrita en el contrato, su enunciado resaltado tipográficamente, en cláusula independiente y sin mezclar con el entramado negocial, cuyo ejemplar se entregó a la demandante que lo adjunta con la demanda y -además- es de fácil comprensión y entendimiento para un consumidor medio informado, medianamente atento y perspicaz, razón por la cual cumple las exigencias de incorporación de los artículos 3 y 5 de la Ley 7/1998.

Vicisitudes de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado entre dos personas físicas el  14 de julio de 2012.

El 26 de febrero de 2015, la esposa del inquilino comunica  a la arrendadora que su marido ha fallecido y ella se subroga en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento.

Llegada la fecha de finalización del contrato, 13 de julio de 2017, éste fue prorrogado de conformidad con el artículo 10 de la LAU.

Antes de que finalizaran las prórrogas legales ambas partes, en documento de fecha 21 de noviembre de 2019, prorrogaron de mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento de la vivienda de autos, fijando la fecha de finalización el día 30 de noviembre de 2029; ese mismo día la inquilina, en escritura pública renunció a su derecho de adquisición preferente

El día 11 de diciembre de 2019 la arrendadora entregó, en concepto de dación en pago a una sociedad mercantil, la vivienda arrendada.

El 8 de mayo de 2020, arrendadora e inquilina, en presencia de testigos suscriben un documento en el que hicieron constar: "Las partes reconocen la nulidad de pleno derecho de la prórroga del contrato de arrendamiento suscrita por las partes en fecha 21 de noviembre de 2019, careciendo la misma ab initio de efectos jurídicos, por lo que se deja expresamente sin efecto alguno desde la fecha su firma el 21 de noviembre de 2019".

La inquilina solicita y obtiene del juzgado de primera instancia sentencia declarando la nulidad del documento firmado el 8 de mayo de 2020.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 20 de julio de 2023, estima el recurso de apelación y revoca la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que no puede admitirse la argumentación de la inquilina, cuando afirma que no leyó el documento, lo firmó y que no le dieron copia alguna y que lo firmó sin leer en la creencia que ese documento suponía alargar cinco años más el plazo de duración del contrato de arrendamiento que finalizaba el día 30 de noviembre de 2019, pero no resolver el mismo, por lo que se trata de un supuesto de error por vicio en el consentimiento.

En efecto, ¿Cómo puede decir la inquilina que firmó en la creencia que ese documento suponía alargar cinco años más el plazo de duración del contrato de arrendamiento que finalizaba el día 30 de noviembre de 2019, cuando había suscrito un documento por el que prorrogaba el contrato de arrendamiento por el plazo por diez años más hasta el día 30 de noviembre de 2029?

La inquilina no firmó un solo documento, sino tres: la escritura pública de renuncia a los derechos de tanteo y retracto arrendaticios el día 21 de noviembre de 2019, el documento privado de prórroga del contrato por un periodo de diez años el mismo día 21 de noviembre de 2019 y el documento reconociendo la nulidad de la prórroga, objeto de este procedimiento, el día 8 de mayo de 2020.

En definitiva, no se ha probado que la inquilina suscribiera el documento de 8 de mayo de 2020 bajo la concurrencia de un vicio en el consentimiento (artículos 1.265 y siguientes del Código Civil), por lo que procede estimar el recurso y desestimar la demanda.

Propiedad Horizontal ¿Necesita unanimidad un complejo urbanístico para constituirse en Comunidad de propietarios?

HECHOS:

Una Entidad Urbanística Colaboradora, acuerda su disolución y la solicitud al Ayuntamiento de de la recepción total de la urbanización.

Posteriormente se convoca una junta de propietarios constituyente en la que se acuerda su constitución como Comunidad de Propietarios.

Dos de los copropietarios impugnan el anterior acuerdo por considerarlo contrario a la ley  y en particular al art. 17 LPH que exige unanimidad para la aprobación de las reglas del título constitutivo.

El Juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda contra la Comunidad de Propietarios porque los demandantes no estaban al corriente de pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad al tiempo de la junta impugnada.

La Audiencia provincial estima en parte el recurso interpuesto por los demandantes, revoca la sentencia de primera instancia y declara nulo el acuerdo impugnado por entender que el complejo está sometido a LPH y para la constitución en comunidad de propietarios debía someterse a las exigencias del art. 5 LPH tal y como prevé el art. 24.2.a LPH se exigía el acuerdo de todos los propietarios existentes.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Propietarios y desestima la demanda inicial.

Considera el Supremo que a partir de la entrada en vigor de la Ley de abril de 1999, prevista en el artículo 2 c) la aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal a los complejos inmobiliarios privados en los términos previstos por la norma, la aplicación de la norma ya no deviene fruto de la analogía, sino del mandato legal.

La posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción que le dio la Ley 8/1.999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no lo hubiesen otorgado.

En la sentencia recurrida se entiende que al no haber votación unánime no se podía constituir comunidad de propietarios ( art. 21.2 LPH).

Este aserto de la sentencia recurrida desconoce que la Comunidad ya estaba constituida, por su propia configuración física y jurídica, en cuanto la urbanización gozaba de elementos privativos y comunes, con coeficientes de participación específicamente señalados desde la constitución de la entidad urbanística colaboradora.

La entidad urbanística se disolvió con el fin de dar por finalizadas las obras de urbanización, lo cual no impide que sus componentes sigan integrados en una comunidad de bienes, derechos y obligaciones, no siendo de recibo que los ahora demandantes se nieguen a satisfacer los desembolsos correspondientes al mantenimiento de los elementos comunes, que les correspondan según cuota de participación, ya fijada.

En suma el acuerdo impugnado solo pretendía dar forma a una comunidad ya existente, por lo que no era precisa la unanimidad, pues no se pretendía la constitución sino la formalización.

Propiedad Horizontal: Alcance de la exención de gastos comunitarios a los locales.

La Comunidad de Propietarios acuerda repercutir a los propietarios de locales comerciales el importe de la obra de reparación de bovedillas en los aseos de la piscina y sustitución de las puertas del portal.

En los Estatutos de la Comunidad se establece: b) Quienes no sean propietarios o usuarios de viviendas del conjunto no disfrutarán de la sala multiuso de la Comunidad, de la piscina y su zona ajardinada, así como de sus servicios de botiquín, vestuarios y aseos, viniendo los propietarios de las viviendas obligados al pago, por partes iguales, de los gastos de conservación, limpieza, entretenimiento, plantaciones y cualesquiera otros servicios y suministros precisos para la perfecta utilización de la zona, de cuyos gastos están excluidos los propietarios de los locales comerciales y del local garaje, de cuyos servicios no podrán hacer uso (...)f) Los locales comerciales no participarán en los gastos de iluminación del portal, escalera y ascensores ni del mantenimiento, limpieza y decoración de tales servicios, de los que no hacen uso.

Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial, en apelación, desestiman la demanda de nulidad del citado acuerdo interpuesta por el propietario de los locales.

El Tribunal Supremo, sentencia de 4 de octubre de 2017, estima el recurso de casación y declara nulo el acuerdo de la Comunidad, exonerando al propietario de los locales del pago de los gastos derivados de la sustitución de las bovedillas y de la instalación de la puerta del portal.

Considera el Supremo que la doctrina jurisprudencial al respecto tiene declarado que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

La mayor parte de las sentencias de esta sala se refieren a la instalación de ascensores, es decir, a la inclusión de un servicio nuevo dentro de la comunidad, con la especificidad que dicha cuestión genera.

En el presente caso se trata de sustitución de unas bovedillas por otras y la colocación de una puerta en el portal y, por otro lado, de unos estatutos que incluyen una exención «específica», en relación con los gastos de conservación. Es decir, no se trata de una exención «genérica» como la analizada en la doctrina jurisprudencial mencionada.

En la sentencia recurrida se mantiene la condena al pago de los conceptos impugnados, pues parece deducirse que no los considera gastos de conservación, sin mayor análisis.

De lo expuesto debemos declarar que de acuerdo con el art. 9.1 de la LPH , la comunidad pactó unos estatutos que exoneraban a los titulares de los locales, del pago de los gastos relativos a la conservación de las instalaciones de la piscina y del portal, por lo que en este aspecto ha de estimarse el recurso, pues las partidas que se impugnan son claramente referentes a la conservación del inmueble, como es la instalación de una puerta en el portal y la sustitución de las bovedillas existentes, obras con las que se pretende el mantenimiento de los elementos comunes referidos, sin que conste que sean instalaciones ex novo, es decir, que no existieran antes.

La entrega de "paga y señal" en el traspaso de un negocio

El interesado en quedarse con el traspaso de un bar entrega a la titular del mismo la cantidad de 5.000 euros en concepto de "paga y señal", formalizada en un documento en el que se hace constar que el negocio a traspasar se encuentra libre de cargas, que el precio del traspaso es  de 35.000 euros y que la fecha tope para llevarlo a cabo es el 2/12/2013.

El 25/10/2013 el interesado remite burofax a la dueña del negocio comunicándole que el contrato de paga y señal adolecía de defectos no subsanables, requiriendo de devolución de los 5.000 euros.

Posteriormente presenta demanda solicitando la declaración de nulidad del autodenominado contrato de paga y señal y la devolución de los 5.000 euros entregados en ese concepto "por error invencible en el consentimiento y vicios ocultos" (sic).

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 22 de septiembre de 2016, desestima el recurso de apelación del demandante y confirma la sentencia anterior.

Considera la AP que la alegación de nulidad, en realidad anulabilidad, del contrato de arras por parte del demandante con base en un supuesto  error de consentimiento, en cuanto que las condiciones a que se comprometió verbalmente no existieron o son "falsas", no puede prosperar si se tiene en cuenta que:

Por una parte, para que un error sea relevante o esencial ( art. 1266 CC ), han de concurrir los siguientes requisitos:

1) ha de ser esencialmente determinante de la voluntad del contratante que lo alega (error sustancial o sobre las cualidades esenciales o verdaderamente determinantes de la voluntad).

2) Ha de existir un nexo de causalidad entre el error sufrido y la finalidad perseguida por el contratante.

3) Ha de ser un error inexcusable o no imputable al contratante que lo ha sufrido, lo que se deduce de los principios de autorresponsabilidad y buena fe (art. 7 CC) el error es inexcusable cuando hubiera podido ser evitado empleando una normal diligencia, media o regular, a valorar en base a las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales de ambos contratantes.

Y en este caso concreto:

a) el contrato de paga y señal, no existe como contrato autónomo de arras (aquí confirmatorias), sino en función de otro, aquí de traspaso, pactándose el precio y defiriendo su consumación a un momento posterior que se fija;

b) el mismo actor, cesionario (interesado en el traspaso) manifiesta que no realizó ninguna actuación (bien acudiendo previamente al Ayuntamiento, bien requiriendo a la propiedad a través de su administración, reconociendo su reunión) para cerciorarse de las características del negocio (alcance de la licencia, horario) o para conseguir o conocer el contenido del contrato de arrendamiento, lo que excluiría la excusabilidad del error;

c) la administradora de la propiedad, que depuso como testigo, no fue tachada, estuvo sujeta a contradicción y no existen méritos objetivos para dudar de su testimonio: manifestó que el actor, en la reunión, le dijo que había visto el contrato, que incluso el actor asumía sus honorarios o el incremento del aval, así como que admitió el aumento sobre el IPC;

d) Por lo demás, no consta, ni siquiera indiciariamente, que la demandada asumiera "verbalmente" otros compromisos, distintos a los establecidos en el contrato cuya anulabilidad se insta.

Propiedad Horizontal: Reclamación de cuotas a un copropietario

La Comunidad de Propietarios reclama en juicio monitorio a los propietarios del bajo comercial del edificio la cantidad de 4.585,37 euros, correspondientes a la liquidación de cuotas de Comunidad adeudadas.

Los demandados se oponen alegando, además de un defecto formal en la certificación aportada por la comunidad, que si bien, no ha hecho ingresos mensuales al uso, sí ha cumplido con los gastos que le correspondían en relación a las cuotas ordinarias, teniendo dudas respecto de las cuotas extraordinarias reclamadas dado que desconoce su origen al no venir siendo notificada en tiempo y forma de las muchas reuniones existentes en la comunidad ni de los acuerdos adoptados y que se derivan de actuaciones realizadas en elementos privativos comunes en las que el bajo comercial no participa.

El Juzgado estima en parte la alegación y condena a los demandados al pago de 3.359,73 euros.

La Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de 3 de marzo de 2017, estima el recurso de apelación d la Comunidad de Propietarios, revoca la sentencia anterior y condena a los demandados al pago de 4.585,37 euros.

Considera la Audiencia:

Sobre la nulidad de un defecto formal, tales como la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, puede ser defectos, pero no producen la nulidad de la Junta y de los acuerdos que contienen, y se subsanan cuando en una siguiente junta, se ratifica lo acordado en ésta. Es decir, por falta de la diligencia de aquéllas, no cabe anular la Junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad.

Por lo que la falta de cumplimiento de la formalidad exigida por el art. 21.2 LPH de la liquidación de la deuda se trata de un defecto formal subsanable, además de haberse subsanado en el burofax enviado a la parte apelada en donde consta la certificación firmada por el secretario-administrador, con el Vº Bª Presidente, tal como se acredita por el documento nº1 aportado con la impugnación de la oposición formulada.

Mientras el acuerdo o acuerdos que sirven de base a la reclamación actora no sean judicialmente impugnados, mediante el ejercicio de la correspondiente acción solicitando su declaración de ineficacia, han de producir todos sus efectos. De modo que los acuerdos que aprobaron los gastos y derramas y el acuerdo que liquidó la deuda de los propietarios del bajo comercial demandado, en tanto no se obtenga la declaración judicial de nulidad, despliegan la ejecutividad que les es propia, por lo que cuando la comunidad de propietarios exige judicialmente a los demandados las cuotas a su cargo conforme a tales acuerdos y al acuerdo que liquida la deuda, cumple los requisitos exigidos para que la acción de reclamación prospere.

Es más, si tales acuerdos fueran declarados nulos o anulados en el procedimiento correspondiente, lo que procedería, en su caso, es el recálculo por parte de la comunidad de las cuotas debidas por la demandada y las devoluciones o compensaciones que procedieran, pero mientras tanto, los acuerdos serían ejecutivos y la deuda líquida, vencida y exigible.

Siendo en consecuencia ejecutivos los acuerdos que sirven de base a la reclamación de la actora y la deuda líquida, vencida y exigible; y habiendo incumplido los demandados su obligación de pago de las cuotas comunitarias, la Comunidad demandante ha acreditado los hechos constitutivos de su pretensión.