Los efectos de daños graves en la vivienda arrendada

 

HECHOS:

Del examen de la prueba documental aportada consistente en expediente urbanístico tramitado por el Ayuntamiento de Jerez ante la denuncia presentada por la hoy demandante se desprende el estado ruinoso en que se encontraba el inmueble de propiedad municipal y que el derrumbe de parte de éste causó graves daños a la vivienda propiedad de la demandante.

Como consecuencia del derrumbe de la vivienda colindante, a pesar de su actitud diligente, el arrendador no consiguió que el Ayuntamiento actuara con la diligencia debida en orden a reparar los daños y por tanto, puede afirmarse que la vivienda arrendada no reunía las condiciones de habitabilidad exigibles. Esta situación impide considerar cumplida su obligación legal, art.21.1 de la LAU.

Los arrendatarios, pese a que podían haber solicitado la resolución del arrendamiento a tenor de lo dispuesto en el art. 27.3 de la LAU, no lo hicieron permaneciendo en el uso y disfrute de la vivienda arrendada, aun cuando ésta no reunía las condiciones de habitabilidad y estar amenazada la seguridad del inmueble.

Como conclusión de los razonamientos expuestos, el Tribunal considera correcta y ajustada a un criterio lógico y razonable la decisión de no condenar a los arrendatarios al pago de las rentas correspondientes a dicho periodo de tiempo, en razón a los principios de reciprocidad y justa equivalencia de prestaciones que debe regir en la vida del contrato.

El Tribunal asume y comparte los razonamientos de la sentencia apelada en este punto. Una vez resuelto el contrato por expiración del término contractual, las obligaciones contractuales de las partes cesaron y ya no eran exigibles. Pese a estar resuelto el contrato, los arrendatarios permanecieron en el uso y disfrute de la vivienda, con el consiguiente beneficio de seguir disfrutando de alojamiento, aunque fuera precario. Al propio tiempo, privaron a la arrendadora de su derecho a recuperar la posesión del inmueble. Ello ha generado un perjuicio a la arrendadora que debe ser indemnizado por aplicación del principio que proscribe el enriquecimiento injusto.

No compartimos las alegaciones relativas a que la vivienda arrendada se encontraba en un estado equiparable a la destrucción. Ciertamente presentaba daños estructurales, pero pese a ello, los arrendatarios han permanecido en su uso y disfrute hasta que ellos han decidido marcharse. Se han mantenido en la vivienda, por propia voluntad, desatendiendo el requerimiento efectuado por la arrendadora para la resolución del contrato. Ello ha causado un perjuicio a la arrendadora que debe ser indemnizado.

La sentencia apelada ha fijado la indemnización a percibir en 300 euros, cantidad que consideramos correcta y proporcionada atendiendo al estado que presentaba la vivienda, el cual no permitía a la arrendadora volver a arrendar de inmediato la vivienda ni habitarla por ella misma. (SAP Cádiz 12 de julio de dos mil veinticuatro)

Obras de rehabilitación en la vivienda arrendada

 

HECHOS:

Con fecha 16 de julio de 2020 la inquilina de una vivienda presenta demanda contra su arrendadora para que realice las obras necesarias para la impermeabilización de las terrazas de la vivienda arrendada, solicitando una indemnización de 4.674,76 euros, correspondiente a rentas de esa vivienda.

En el mes de octubre de 2020 se ejecutan las obras de impermeabilización.

En fecha 30 de diciembre de 2020, la inquilina entrega la posesión de la vivienda.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a pagar a la inquilina el 25% de las rentas devengadas entre enero de 2020 y julio de 2020, es decir, 1.168,69 euros.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 8 de julio de 2024, estima la apelación de la arrendadora y revoca íntegramente la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en este caso ha quedado acreditada la necesidad de las reparaciones, así como la existencia de varias comunicaciones de la arrendataria a la arrendadora para que procediera a la reparación de las filtraciones y humedades existentes en la vivienda arrendada.

Pero también ha quedado probado que dichas humedades no impedían el uso o la habitabilidad de la vivienda, que, en enero de 2020 tuvo lugar el temporal Gloria con lo que la propiedad debió acometer reparaciones urgentes en otras fincas, que el día 14 de marzo de 2020 se decretó el estado de alarma y con él la Orden SND/340/2020, de 12 de abril, por la que se suspendieron determinadas actividades relacionadas con obras de intervención en edificios existentes en las que exista riesgo de contagio por el COVID-19 para personas no relacionadas con dicha actividad, y, finalmente, que no se trataba de reparar, de manera aislada, las filtraciones y humedades aparecidas en el ático arrendado por la inquilina sino que, para poner fin a las filtraciones, era necesario acometer una obra de impermeabilización de las terrazas de los áticos y de los sobreáticos del edificio.

Por las circunstancias expuestas, no apreciamos pasividad por parte de la arrendadora en la que ejecución de las obras de impermeabilización de las terrazas para poner fin a las humedades y filtraciones que aparecieron en la vivienda arrendada por la demandante y tampoco consideramos acreditada la inhabitabilidad de la vivienda por lo que, en consecuencia, al no existir un incumplimiento imputable al arrendador de las obligaciones esenciales de entrega de la vivienda arrendada y de mantenimiento al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (artículo 1554.1 y 3 del Código Civil), no nace la obligación de indemnizar.

Humedades en una vivienda arrendada

 

HECHOS:

El arriendo se inició a finales de julio, en pleno verano, sin aparentes problemas. Pero poco después empezaron a aparecer las diferentes patologías y deficiencias. Con arreglo a lo previsto en el artículo 21.3 de la LAU, el inquilino puso en conocimiento del arrendador que habían empezado a salir humedades, importantes goteras con la llegada de las lluvias de otoño, y problemas con el sistema de calefacción que pudo apreciar tras el verano.

Atendiendo a que las humedades, goteras, filtraciones, aparición de moho, problemas con la calefacción, etc. suponían ya un grave problema y el arrendador no era capaz de garantizar las condiciones de habitabilidad de la vivienda, el arrendatario, en fecha 27 de noviembre de 2018, remitió un burofax al arrendador instando la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual con efectos a 30 de noviembre de 2018.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda del inquilino.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 10 de noviembre de 2023, estima el recurso de apelación del inquilino y condena al casero a abonar al demandante la cantidad de 25.274,37 euros.

Considera la Audiencia que los problemas del aire acondicionado, de la calefacción, de la lavadora y de la secadora, pueden considerarse deficiencias que no impiden el uso de la vivienda ni determinan su inhabitabilidad

Sin embargo, ocurre lo contrario respecto a las humedades, la primera de las cuales apareció en fecha 5 de septiembre de 2018 y de forma generalizada en el mes de noviembre de 2018, que, atendido su alcance y afectación, determinan la inhabitabilidad de la vivienda como se desprende del informe pericial.

Para que el incumplimiento de dicha obligación por parte del arrendador sea causa de resolución del contrato es necesario que se trate de un incumplimiento esencial por parte del arrendador, siendo necesario que se acredite de forma cumplida, por un lado, que existe defecto o deficiencias en la vivienda, y que las mismas determinen su inhabitabilidad, no bastando a estos efectos que exista la necesidad de las reparaciones, si no impiden el uso de la vivienda.

 Por consiguiente, de la prueba practicada (documental y pericial), consideramos suficientemente acreditado el lamentable estado de la vivienda, dado el grado de humedad generalizado, de lo que se desprende la realidad de que la vivienda arrendada no presentaba condiciones mínimas de salubridad, al acreditarse la inhabitabilidad de la vivienda, por lo que estimamos justificada la resolución anticipada del contrato de arrendamiento.

En cuanto a la indemnización por incumplimiento de contrato la cifra a pagar por el arrendador, 25.274,37 euros, está constituida por los siguientes conceptos: Instalaciones audiovisuales/ telecomunicaciones no recuperables, daños y perjuicios por reserva, mudanza y transporte y restitución de la fianza y garantía adicional.

Resolución de un alquiler de vivienda por una plaga de hormigas.

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 18/7/2016.

Con fecha 1/8/2016 los inquilinos entran en la vivienda, en un momento posterior descubren una gran cantidad de insecticidas que tenían los propietarios y también una plaga de hormigas y en aplicación del artículo 1554 del código civil en relación con el 21.1º LAU solicitan una solución a estos. Como consecuencia de los servicios de una empresa de fumigaciones prestados el 14/9/2016 proceden a la segunda fumigación de la vivienda siendo la primera el 6/9/2016.  Ante la imposibilidad de llevar a cabo una limpieza correcta y mantener a salvo la vivienda de las plagas de hormigas, los arrendatarios se ven en la obligación de tener que ubicarse en otra vivienda entregando las llaves el 3/11/2016 firmándose nuevo contrato el 20/10/2016.

Los inquilinos solicitan judicialmente la resolución del contrato y el pago de la cantidad de 2.119,47€ con el depósito judicial de las llaves.

El juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Valencia, sentencia de veintitrés de enero de dos mil veinte, estima parcialmente el recurso de apelación de los inquilinos, declara resuelto el contrato y condena a los arrendadores a pagar a los inquilinos la cantidad de 900 € más intereses legales desde la demanda.

Considera la Audiencia que en este caso se comprueba que la situación es imputable a la propiedad que entregó una vivienda que no estaba en condiciones de ser usada como tal, inhabitabilidad que se evidenció por una plaga de hormigas poco después de su entrega, sin que concurra culpa o negligencia alguna de los demandados, que antes al contrario se vieron perjudicados por tan incómoda situación que determinó que finalmente tuvieran que abandonar el piso arrendado. En consecuencia, debe estimarse la reclamación de los mismos, y declarar ajustada a derecho la resolución contractual acordada extrajudicialmente, lo que conlleva la obligación de los arrendadores de indemnizar los daños y perjuicios causados como consecuencia del incumplimiento ( arts. 1101, 1106 y 1124 CC) que se cifran en las sumas indebidamente pagadas en concepto de fianza y rentas de agosto y septiembre de 2016 por una vivienda inhabitable que el arrendador no entregó en estado para servir al uso al que estaba destinada, y que no realizó las actuaciones oportunas y necesarias para evitar dicha situación, incumpliendo su obligación de garantizar la pacífica posesión de la cosa ( art. 1556 apartados 2º y 3º Cc), siendo evidentes las molestias ocasionadas a los demandados como consecuencia de dicha situación.

Se considera que no procede integrar en la indemnización ni  la fianza del nuevo arrendamiento (que en definitiva será reintegrada en su momento al finalizar el arriendo ex art. 36 LAU), ni la renta por la primera mensualidad de la nueva vivienda (ya que es el precio por el efectivo uso de la misma), ni el importe del frigorífico (cuya sustitución no se ha demostrado fuera necesaria), ni tampoco los gastos de reclamación extrajudicial (que no integran el concepto de costas) o los honorarios de la agencia inmobiliaria (cuya intervención no es imprescindible), importes que se descuentan de la cantidad reclamada.

Daños a una vivienda por el impacto de un automóvil.

Como consecuencia del impacto de un automóvil contra el muro de cierre de una parcela causando diversos daños, el  Juzgado de 1ª Instancia condenó a la aseguradora del vehículo a abonar a la perjudicada, propietaria del inmueble, la cantidad de seis mil veintiún euros con treinta y cinco céntimos de euros (6.021,35 euros) por los daños materiales causados en la vivienda; ocho mil cuatrocientos euros (8.400 euros) por los daños y perjuicios consistentes en el pago de las rentas devengadas por el contrato de arrendamiento suscrito desde octubre de 2014 hasta septiembre de 2015; mil cuatrocientos euros (1.400 euros) como indemnización por la rentas de cuatro mensualidades desde el abono de la cantidad fijada por daños materiales por la entidad demandada; las mensualidades por importe de 350 euros que se devenguen desde la presente Sentencia hasta el pago de la cantidad establecida por daños materiales más el interés legal, que en el caso de la aseguradora será el del artículo 20 de la LCS.

Recurrida la sentencia por la aseguradora la Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de  de enero de 2017, estima en parte la apelación y cifra en MIL CUATROCIENTOS EUROS (1.400 €) la indemnización por el perjuicio de inhabitabilidad provisional de la vivienda.

Considera la Audiencia que el daño emergente no se circunscribe siempre y de forma estricta al perjuicio material, antes bien la obligación impuesta por el artículo 1902 del Código Civil se extiende a la totalidad de los perjuicios causados por culpa o negligencia, de manera que la situación del perjudicado quede en lo posible restablecida en relación con la anterior al evento dañoso; por tal razón podemos admitir que si el siniestro provocó daños en la vivienda que la hacían inhabitable hasta su reparación la indemnización debe comprender también el alquiler de otro inmueble similar por el tiempo necesario para repararla.

En el supuesto revisado consta que el vehículo impactó contra el muro de cierre de la parcela llevándose por delante buena parte del mismo, incluido el poste que sustentaba el contador de la luz; por el contrario el edificio resultó prácticamente incólume, con la única, pero importante, salvedad de la puerta de entrada porque el golpe deterioró de forma irreversible las espigas laterales, de modo que no era posible abrirla o cerrarla con normalidad; es verdad que los restos del muro también dificultaban el acceso a la vivienda, pero no lo es menos que habría bastado una mínima labor de desescombro para acceder a ella sin más impedimentos que los que ya tenía antes del siniestro.

Es obvio por tanto que el accidente comprometió en un principio la habitabilidad de la vivienda pero, según ha quedado evidenciado el 2 de marzo de 2015 se procedió al cambio del contador, de modo que desde entonces pudo reanudarse el suministro eléctrico a la vivienda.

El otro defecto que, comprometía verdaderamente la habitabilidad de la vivienda era el que afectaba a la puerta del edificio, cuya sustitución ha sido presupuestada en 825 €, de modo que no puede justificarse el empecinamiento de la perjudicada en supeditar cualquier otro encargo de reparación a la previa provisión de fondos por parte del asegurador, por mucho que aquella fuera una anciana con una economía más que modesta, y que se haya acreditado la desidia de este último en la tramitación de un siniestro que debía haber atendido de inmediato pues su responsabilidad frente a la perjudicada era inequívoca e inatacable, incluso en la más que improbable hipótesis de que el conductor asegurado fuera absuelto por la jurisdicción penal.

Por todo ello el Tribunal considera que este perjuicio, la inhabitabilidad provisional, debe indemnizarse tomando en consideración el tiempo que normalmente debería haberse invertido en la reparación, incluida la fase de estudio y comparación de los presupuestos elaborados por los profesionales de los distintos ramos que habrían de intervenir en tales labores, que pericialmente ha sido estimado en unos cuatro meses, de manera que en este punto se estima parcialmente el recurso.

Las humedades en una vivienda alquilada

La existencia de humedades en los pisos y casas alquilados suele ser una fuente de conflictos entre caseros e inquilinos en cuanto a quien debe encargarse de hacerlas desaparecer y los resultados dañosos de las mismas.

En tal sentido una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Palencia de 12 de julio de 2013 resuelve desestimar el recurso de apelación de una inquilina contra la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia que también había desestimado su reclamación por daños morales, producidos como consecuencia de humedades en su vivienda.

La susodicha inquilina había reclamado una indemnización de 3.000 euros por los daños morales ocasionados a consecuencia de que su casero no había realizado las obras de reparación necesarias para conservar la vivienda en estado de servir para el uso a que se destinaba, se había visto obligada a no convivir con sus hijas, ni mantener relaciones sociales, ni una vida digna.

La Audiencia Provincial desestima esta petición por considerar que no es posible concluir cual es la causa de las humedades existentes en la vivienda, el perito judicial entiende como causa principal de las humedades un defecto de aislamiento de la vivienda, defecto que sin duda tiene que ver con la forma de construcción de la misma, aunque también alude a la falta de ventilación de la casa y al uso de gas butano para su calentamiento, el perito de la inquilina sostiene que la causa de las humedades es la falta de ventilación, aunque también dice del uso de gas y que si el aislamiento de la vivienda fuese mejor las humedades o no se producirían o serían distintas; y de todo ello concluye en la imposibilidad de saber la causa cierta de las humedades.

Recuerda la AP la doctrina del Tribunal Supremo en materia de daño moral que puede resumirse en que éste tiene que estar suficientemente acreditado y que esta prueba corresponde a quien lo invoca.

En el presente caso considera que no ha quedado acreditado ese daño moral puesto que no está acreditado que antes de la aparición de las humedades la inquilina conviviese con sus hijas, y que fuese el estado de la vivienda la causa de la no convivencia generalizada, aunque esta la entiende suficientemente acreditada. Además dice que no ha quedado acreditado que las niñas hayan tenido problemas de salud, y que aunque la asistente social declaró en juicio que le dijo a la inquilina  que no podía vivir en esa vivienda con sus hijas, en ningún momento la advirtió de la posibilidad de perder la custodia por tal situación. Por lo que se refiere al deterioro de relaciones personales, la sentencia alude al hecho de que la propia actora reconoció que había tenido alojada a alguna persona en su domicilio; y en cuanto a sus problemas de salud y autoestima, afirma que ningún informe médico se ha presentado al respecto que lo verifique.

La Cédula de habitabilidad en el Principado de Asturias

Está regulada por el Decreto 6/1995, de 18 de enero, por el que se establece el régimen jurídico de la habitabilidad de las viviendas, tanto libres como de protección oficial, y los procedimientos administrativos relacionados con la misma

Cédula de Habitabilidad: es el documento administrativo que reconoce y ampara la aptitud de una vivienda para ser destinada a residencia humana, condición indispensable para la primera y posteriores ocupaciones de una vivienda.

Corresponde a la Consejería de Infraestructuras y Vivienda la facultad de expedir la Cédula de Habitabilidad, previa tramitación del procedimiento que se regula en el citado Decreto.

La Consejería de Infraestructuras y Vivienda expedirá la Cédula de Habitabilidad en el plazo de un mes, a contar desde la solicitud. Transcurrido este plazo sin que recaiga resolución expresa, la Cédula de Habitabilidad se considerará otorgada por silencio administrativo.

El Decreto establece un PROCEDIMIENTO PARA LA CORRECCION DE DEFECTOS DE HABITABILIDAD EN VIVIENDAS CEDIDAS EN REGIMEN DE ARRENDAMIENTO

Se inicia a instancia del inquilino que presentará, por escrito, ante la Consejería de Infraestructuras y Vivienda relación de las supuestas deficiencias que, a su entender, afectan las condiciones de habitabilidad.

Tramitado el expediente el Consejero de Infraestructuras y Vivienda, podrá imponer al propietario la obligación de realizar las obras de reparación necesarias para subsanar las deficiencias de habitabilidad puestas de manifiesto durante la tramitación del procedimiento.

El propietario podrá repercutir en el inquilino el coste de las reparaciones efectuadas en los supuestos y cuantías determinados por la legislación de arrendamientos urbanos.

Daños morales por falta de reparaciones en la vivienda alquilada.

El inquilino demanda  la resolución del contrato de arrendamiento  por falta de obras de reparación, solicita la devolución de la fianza y una indemnización por daños morales.

La sentencia de la AP de Barcelona de  veinte de junio de dos mil doce declara resuelto el contrato  y condena a devolver la fianza con intereses por considerar la existencia y realidad de los daños descritos en la demanda y de una entidad tal como para considerar que los mismos afectaban a la habitabilidad de la vivienda, pues no cabe duda que la vetusta instalación eléctrica, la existencia de humedades en techos de la vivienda, con desconchados y caídas de yeso, incluido el desprendimiento de una lámpara, y el estado de las ventanas que provocaban la entrada de agua de lluvia, constituyen un daño de evidente relevancia para el normal uso de la vivienda.

Reconoce así mismo que el arrendatario cumplió conforme al art. 1559 del Código Civil con poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el art. 1554 del dicho Código. Y desde luego el arreglo de los daños descritos son obras necesarias que incumbe realizar a la dueña de la cosa arrendada, obligatorias para la misma, porque, sin duda, son necesarias para la utilización de la cosa conforme al destino pactado, esto es, imprescindibles para la consecución del fin al que la vivienda arrendada está destinada, es decir, para su habitabilidad, y no se deben en su producción a actos del arrendatario.

Sin embargo desestima la petición de daños y perjuicios puesto que para que proceda la indemnización de daños y perjuicios, éstos han de ser ciertos y determinados, no siendo posible la condena por daños presuntos.

En este sentido, de acuerdo con la doctrina contenida en la mencionada Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2000 , se hace preciso que la aflicción o perturbación que integra el daño moral, susceptible de ser indemnizado, sea de alguna entidad, pudiendo entenderse que según la referida sentencia se hace precisa la exigencia de un triple requisito para que pueda prosperar la acción de resarcimiento por este concepto:
a) que el incumplimiento contractual sea totalmente injustificable;
b) que sea importante;
c) que el incumplimiento produzca un sufrimiento o padecimiento psíquico que únicamente puede ser reparado mediante la indemnización del daño moral.

En este caso, sin embargo, el incumplimiento de la demandada no puede decirse que haya provocado un sufrimiento o padecimiento psíquico en la parte actora que sea de superior entidad a la normal molestia, angustia, o dolor que provoca todo incumplimiento contractual.

 

Asimismo procede desestimar la reclamación de los gastos generados por los burofaxes y acta notarial pues son gastos voluntarios que hizo el actor para la defensa de sus intereses, como tampoco procede indemnización alguna por la mudanza pues la marcha del inquilino fue voluntaria

La suspensión del alquiler por obras.

Es conocido el art. 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos : "Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta"

Sin embargo conviene subrayar que se trata de una opción del inquilino, sin que  la suspensión del contrato y consiguiente suspensión del abono de la renta, pueda articularse automáticamente, aún cuando la inhabitabilidad de la vivienda sea manifiesta.

En tal sentido la sentencia de la AP de Madrid de veintiuno de Junio de dos mil doce subraya:

La opción a que se refiere el art. 26 citado exige su alegación, el traslado de dicha pretensión a la otra parte en el contrato, la arrendadora, y de haber desacuerdo por no coincidir los criterios sobre la concurrencia de las circunstancias que legalmente se establecen, su planteamiento por vía judicial.

Téngase en cuenta que cuando de una opción se trata, en el marco de un contrato, primeramente dependerá su eficacia del acuerdo entre las partes, y de no existir aquélla no se producirá sino a través del planteamiento en la vía judicial. Lo sucedido en el presente caso es que en ningún momento se articuló por la apelante y en esta vía la pretensión de obtener una declaración de suspensión, y no puede pretenderse que fue bastante su declaración unilateral en torno a la suspensión del contrato de arrendamiento para, sin aceptación de la arrendadora que aquí no concurre, pues ni siquiera se conviene en la virtualidad de la suspensión ante el desencuentro entre las partes, dejar de abonar las rentas que conforme a la documentación aportada continuaron reclamándose.