sábado, 29 de enero de 2011

EL AUTO DE LA AUDIENCIA DE NAVARRA

La polvareda que ha levantado en distintos medios la resolución judicial justifica que en este modesto blog, dedicado a temas jurídicos, hagamos un comentario de la misma, siquiera sea, como diría J.M. Prada, para informar a quienes me siguen leyendo.

La Audiencia Provincial de Navarra en Auto nº 111/2010 desestima, con expresa condena en costas, el recurso de apelación del Banco ejecutante declarando improcedente continuar la ejecución contra bienes del ejecutado una vez ha sido adjudicado a favor del Banco, el inmueble hipotecado, aunque sea por un importe inferior al del préstamo hipotecario.

La Sala fundamenta su decisión, a mi entender, invocando a la JUSTICIA entendida en su mas excelso y trascendente sentido, con un impecable silogismo:

I.- Nos encontramos en una situación de crisis económica sin precedentes desde la gran depresión de 1929
II.- Esta crisis tiene su origen en una causa precisa, que no es otra que la mala gestión del sistema financiero del que resultan protagonistas las entidades bancarias. Esto no lo dice esta Sala, sino que ha sido manifestado por el Presidente del Gobierno Español, por los distintos líderes políticos de este país, por expertos en economía y por líderes mundiales, empezando por el Presidente de Estados Unidos.
III.- El Banco ejecutante, sin decir con ello que sea el causante de la crisis económica, no puede desconocer su condición de entidad financiera y por lo tanto integrante del sistema financiero, cuya mala gestión ha desembocado en esta situación.

Por otra parte la resolución de la Audiencia hace una reflexión en el sentido de que la solicitud desestimada del Banco no constituirá un abuso del derecho, pero moralmente es rechazable que se alegue para intentar continuar la ejecución la pérdida de valor de la finca que servía de garantía al préstamo, que no se hubiera concedido si no hubiera tenido un valor suficiente para garantizar el préstamo concedido, que fue fijado por la entidad bancaria ahora ejecutante, o cuando menos aceptado, siendo esa pérdida de valor directamente achacable a la crisis financiera, fruto de la mala praxis del sistema financiero.

Para terminar es conveniente hacer dos consideraciones sobre el tema:

En primer lugar el Auto que estamos comentando es, en si mismo, inapelable, por lo tanto el Banco solamente puede acudir al amparo del Tribunal Constitucional invocando y acreditando que infringe la Constitución Española.

En segundo lugar la doctrina contenida en el mismo solamente es aplicable directamente al caso enjuiciado, sin perjuicio de que en supuestos análogos pueda ser invocada por quienes lo consideren procedente.

jueves, 27 de enero de 2011

CONCURSO DE ACREEDORES Y ARRENDAMIENTO

La proliferación de situaciones concursales tiene como consecuencia inmediata en este ámbito que en muchas de ellas queden afectados contratos de arrendamiento bien porque el concursado sea arrendador o bien porque sea arrendatario.

La Ley de Arrendamientos Urbanos no contiene previsión alguna para el caso de que el arrendatario declarado en concurso deje de pagar sus alquileres, por lo que parece que no existe problema alguno para instar el desahucio conforme al art. 27.2.a. de la mencionada Ley.

Sin embargo hay que tener en cuenta lo siguiente:
En primer lugar el Juzgado ante el que ha de tramitarse ese desahucio ya que la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal ordena que: Son competentes para conocer del concurso los jueces de lo mercantil. La jurisdicción del juez del concurso es exclusiva y excluyente en las siguientes materias: (…) Las acciones civiles con trascendencia patrimonial que se dirijan contra el patrimonio del concursado.

La Ley Concursal señala que la declaración de concurso no afectará a la facultad de resolución de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento por incumplimiento posterior de cualquiera de las partes. Si se tratara de contratos de tracto sucesivo, la facultad de resolución podrá ejercitarse también cuando el incumplimiento hubiera sido anterior a la declaración de concurso.
Sin embargo en la misma ley se dice que aunque exista causa de resolución, el juez, atendiendo al interés del concurso, podrá acordar el cumplimiento del contrato, siendo a cargo de la masa las prestaciones debidas o que deba realizar el concursado.

Esta resolución judicial, si se produce, implica que el arrendador está obligado a continuar en el arriendo sin garantía de que vaya a percibir los alquileres, mucho menos puntualmente.

miércoles, 19 de enero de 2011

El finiquito del alquiler

Del mismo modo que no es discutible la necesidad inexcusable de consignar por escrito antes de empezar un arrendamiento mediante el oportuno contrato, las clausulas y condiciones que han de regirlo, así también es absolutamente inexcusable que la finalización de ese arriendo, sea por desistimiento consentido, terminación del plazo o simple acuerdo de voluntades, conste por escrito, aunque equivocadamente en ocasiones se omita este trámite.

Por otra parte se trata de un documento sumamente sencillo que incluso puede consistir en una diligencia al final del contrato que se cancela.

Las menciones que debe contener son las siguientes:
1a) Declaración de resolución del contrato de arrendamiento y entrega de llaves de conformidad por ambas partes, o en otro caso,
1b) Si procede, además de lo anterior, manifestación de quedar alquileres, deudas o devolución de fianza pendientes de pago o existencia de daños en la finca imputables al inquilino.
2) Fecha del documento o diligencia
3) Identificación y firmas de los intervinientes. Si se hace por diligencia bastaran las firmas.

Lo anteriormente expuesto exige que haya ese acuerdo para dar por terminado el arriendo entre las partes contratantes pero ¿Qué ocurre si el arrendador no acepta la finalización del arriendo pacíficamente?

Aunque parezca exagerado cabe afirmar que así como el arrendador para recuperar la posesión de su propiedad arrendada debe acudir al Juzgado, del mismo modo el arrendatario para dar por terminado su arriendo en contra de la voluntad del arrendador debe acudir al Juez para que declare concluso el contrato. Cualquier otra forma de considerar terminado el arriendo –entrega de llaves al portero, depósito de las mismas en el Juzgado o Notaría, abandono de la casa sin más, etc.- puede tener la consecuencia no deseada de que el inquilino sea condenado a pagar los alquileres desde el abandono físico del inmueble hasta el día que el Juez declare terminado el contrato así como las costas de ese procedimiento.

martes, 4 de enero de 2011

El ascensor, servidumbre para el dueño de un local

El Tribunal Supremo en sentencia de quince de Diciembre de dos mil diez, a requerimiento de la Comunidad de Propietarios decide que el propietario de un local comercial sito en esa Comunidad debe soportar la servidumbre de instalación de un ascensor, sobre elementos privativos de los demandados (local de la planta baja).

Considera el TS que el interés general, con referencia a las fincas antiguas, resulta de ser el ascensor un elemento esencial de presente y de futuro para favorecer la movilidad de las personas que residen en el inmueble, que redunda en beneficio, sin excepción, de todas ellas, tanto de quienes por razón de la edad o de las circunstancias físicas, temporales o permanentes, están incapacitados para acceder a las viviendas, especialmente, a las más altas, como del bienestar general y material, en cuanto implica una revalorización de las viviendas y se asimila en cierto modo al concepto de "barreras arquitectónicas", que es posible y necesario suprimir

Es evidente que con la instalación del ascensor no se inutiliza funcional ni económicamente el local ya que no se afecta la parte abierta al público y resta sin ocupar una zona importante de trastienda y servicios instalados en la misma (baño) que no se ven afectados en modo alguno por la ubicación del hueco del ascensor.

Lo pedido por la Comunidad se puede entender, por tanto, incluido en el ámbito de las servidumbres que debe soportar el propietario porque si bien es cierto que la obra de instalación de ascensor supone una carga importante, también lo es que no es arbitraria ni innecesaria para la Comunidad, de tal forma que más que una verdadera expropiación, lo que implica es una ocupación de carácter menor

Como contraprestación a la obligación impuesta al propietario, el artículo 9.1 letra c de la LPH le reconoce al propietario afectado el derecho a ser resarcido de los daños y perjuicios causados, conforme a los siguientes criterios:

a) una indemnización a precio de mercado, según locales de iguales características y ubicados en la misma zona e idéntica localidad, correspondiente a la superficie en metros cuadrados invadida

b) una cantidad a tanto alzado por el demérito experimentado por el local como consecuencia de su menor superficie en la zona de trastienda

c) una indemnización dineraria por todas las consecuencias que la instalación del ascensor pueda producir a las demandadas en la relación arrendaticia existente en el local, debidamente acreditadas.

d) una indemnización dineraria para el supuesto de que, como consecuencia de la ejecución de las obras precisas, se causen daños al local

lunes, 3 de enero de 2011

La ley Antitabaco

En el último BOE del año se publican las modificaciones de la normativa antitabaquismo, Ley 28/2005, de 26 de diciembre, considerando que transcurridos más de cuatro años de aplicación de la Ley, es patente, como se desprende de diversos estudios realizados al respecto, la necesidad de avanzar en la protección de la salud de los ciudadanos ampliando la prohibición de fumar en espacios públicos cerrados y colectivos, lo que, por otro lado, satisface las demandas de los ciudadanos, como corroboran encuestas oficiales recientemente realizadas.

Dos son los colectivos especialmente beneficiados de esta medida. Por un lado, el de menores, grupo especialmente sensible de población que está expuesto al humo del tabaco en los lugares públicos cerrados. Por otro lado, el de trabajadores del sector de la hostelería que se encuentra claramente desprotegido con respecto al resto de los trabajadores, al estar expuestos al humo de tabaco ajeno.

La nueva norma amplía el concepto de Espacios de uso público a los lugares accesibles al público en general o lugares de uso colectivo, con independencia de su titularidad pública o privada. En cualquier caso, se consideran espacios de uso público los vehículos de transporte público o colectivo.

A efectos de esta Ley, en el ámbito de la hostelería, se entiende por espacio al aire libre todo espacio no cubierto o todo espacio que estando cubierto esté rodeado lateralmente por un máximo de dos paredes, muros o paramentos.

Se afirma de modo taxativo que: El consumo de productos del tabaco deberá hacerse exclusivamente en aquellos lugares o espacios en los que no esté prohibido.

Se establece que: Las infracciones leves se sancionarán con multa de 30 a 600 euros, salvo la consistente en fumar en lugares prohibidos prevista en el artículo 19.2.a), que será sancionada con multa de hasta 30 euros si la conducta infractora se realiza de forma aislada; las graves, con multa desde 601 euros hasta 10.000 euros, y las muy graves, desde 10.001 euros hasta 600.000 euros.