La tácita reconducción en los arrendamientos de vivienda

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra, de fecha 26 de noviembre del 2025, ofrece un interesante examen acerca de la tácita reconducción en un arrendamiento de vivienda.

Recuerda en primer lugar, que conforme a su propia sentencia de 20 de febrero de 2023:

La tácita reconducción a que se refiere el art. 1.566 CC, da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes; consentimiento que se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, y ello con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble. Se entiende que el citado art. 1.566 CC, da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato",dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito. De lo dispuesto por el art. 1.581 CC, al que se remite a estos efectos el 1566, se desprende la duración a que ha de referirse la "reconducción", pues este artículo, para el caso en que no se fije duración al arrendamiento, acude al criterio lógico de la fijación de la renta ("se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario").

Y no pude aplicarse un régimen de la tácita reconducción de la LAU, porque no lo tiene.

Es lo cierto que la STS 530/2018, de 26 de septiembre fijó la buena doctrina de que el plazo del nuevo contrato que surge por tácita reconducción lo es por años al establecerse en el contrato una renta anual, si bien el pago de la misma se articule por meses anticipados.

A diferencia de lo que sucede con la prórroga legal del art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la figura de la tácita reconducción no exige plazo de preaviso alguno a fin de poner en conocimiento el arrendador su voluntad de no renovar, por lo que no es exigible la comunicación con un plazo de preaviso determinado sino, simplemente, que el arrendador comunique su voluntad de dar por finalizado el contrato antes del transcurso de los quince primeros días tras finalizar el contrato.

En definitiva:

1. No hay plazo para preavisar el fin del contrato de arrendamiento, según lo pactado, y después de cumplido el plazo máximo de prórroga forzosa a voluntad del arrendatario.
2. La comunicación del arrendador al arrendatario es necesaria para que no se produzca la tácita reconducción de art. 1.566 CC.
3. No viene legalmente dispuesta ninguna forma especial para efectuar esta notificación, así que no se requiere que sea fehaciente

Finalización judicial de un contrato verbal de alquiler de vivienda

 

HECHOS:

Contrato verbal de arrendamiento de vivienda, suscrito -sic- el 1 de diciembre de 2001, por una renta de 240 € pagaderos por meses anticipados.

El arrendador presenta demanda por expiración del plazo.

El inquilino se opone invocando que ha seguido pagando las rentas, que han sido aceptadas por el arrendador, lo que supone un consentimiento tácito a la prórroga del contrato, por lo que el mismo no estaría extinguido y que el requerimiento aportado con la demanda no ha sido entregado en la persona de la demandada ni mucho menos firmada por ésta, ignorando hasta el presente procedimiento el tenor literal de la misma.

El juzgado de primera instancia estima la demanda de desahucio.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia 11 de septiembre del 2025, estima la apelación del inquilino y revoca la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que la hipótesis que ofrece la inquilina sobre la falsedad del documento de requerimiento de fin de contrato es de todo punto insostenible. Independientemente de cómo sea la firma plasmada en el burofax, es indiscutible que en el mismo consta que la receptora del documento es la inquilina, figurando junto al nombre su DNI, datos que, no cabe duda alguna, fueron tomados por el funcionario de correos que entregó el burofax, no se alcanza a comprender el interés que puede tener un funcionario de correos en falsear los datos de entrega de la comunicación.

Sin embargo, el burofax carece de virtualidad para extinguir el contrato.

Nos encontramos ante un contrato verbal suscrito por las partes en fecha 1 de diciembre de 2001. Siendo verbal, no consta la duración pactada, pero del contenido de la demanda y del recurso de apelación, se entiende fue suscrito por años.

Encontrándose el arriendo en tácita reconducción, para poder extinguir el mismo el arrendador debió remitir a la inquilina la correspondiente comunicación antes del 30 de noviembre de 2022 pues, de no mediar requerimiento, si el arrendatario permanece disfrutando de la vivienda con la aquiescencia del arrendador durante 15 días, se produce la tácita reconducción por otra anualidad (art. 1566 CC). Y en este caso, el arrendador no había dirigido requerimiento fehaciente alguno antes de finalizar la anualidad anterior, siendo la única comunicación la remitida mediante el burofax aportado, que, si bien fue remitido en fecha 15 de diciembre de 2022, fue entregado el día 16 de diciembre, siendo este el momento en que la arrendataria tuvo conocimiento de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato. Así, la comunicación tuvo lugar un día después de transcurridos los primeros 15 días de la anualidad, por lo que se había producido la tácita reconducción y el contrato se encontraba prorrogado hasta el 30 de noviembre de 2023.

En consecuencia, en el momento de presentarse la demanda, no puede tenerse por extinguido el contrato por expiración del plazo contractual.

La falta de pago de la fianza como causa de desahucio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento verbal de fecha 15 de agosto de 2022.

El arrendador formula demanda de desahucio de la inquilina por falta de prestación de fianza del contrato de arrendamiento.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda razonando que no se puede hablar de un incumplimiento imputable de la obligación que ampare la facultad resolutoria ya que si el importe de la fianza legalmente establecida no se abonó al tiempo de la celebración del contrato, ni tampoco en ningún momento posterior antes del presente procedimiento, ello fue debido a que las partes en ningún momento se plantearon la existencia de tal obligación, de manera que no sólo la parte demandada no abonó cantidad en tal concepto, sino que el arrendador en modo alguno la consideró exigible, entendiendo que no actuó de buena fe, cuando constando que la parte demandada en todo momento atendía las obligaciones de pago que le eran comunicadas por vía de correo electrónico, decidió efectuarle en relación a la fianza, y tras haber transcurrido casi un año desde el inicio del contrato, un requerimiento vía burofax, requerimiento que comprendía asimismo el pago de sendos recibos de luz y de gas, no constando como hemos indicado que dicho requerimiento llegara o pudiera haber llegado a conocimiento de la parte demandada, como se infiere del hecho constatado que, tras tener conocimiento de las facturas de gas y luz cuyo pago se le pretendió requerir por dicha vía, procedió a su abono sin ningún problema como venía efectuándolo durante el desarrollo de la relación contractual, sin que la parte actora en el momento en que le comunicó la existencia de las facturas quisiera comunicarle que también tenía que abonar el importe de una fianza sobre la que entendemos las partes nunca habían hablado.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 16 de junio del 2025, desestima la apelación de la arrendadora.

Considera la Audiencia que, aunque pudiera estimarse, todo y que resulta discutible, lo sería siempre y cuando quedase garantizada la posibilidad de enervación, no pudiendo desconocerse que, en el caso de autos, al contestar a la demanda, la demandada ya consignó el importe que correspondería a la fianza, según las previsiones del art. 36 LAU.

Dicho eso, lo cierto es que parece no discutirse que en el contrato las partes no pactaron nada sobre la fianza, y que, durante la vigencia del contrato, si bien consta un requerimiento de pago de la misma de fecha de 6 de junio de 2023 -recordemos que el contrato es de fecha de 15 de agosto de 2022-, por medio de burofax, no consta acreditado que el mismo llegará a conocimiento de la arrendataria.

En efecto, de los documentos (burofax) y (report) acompañados a la demanda se desprende que el envío se encuentra en la oficina de correos para su recogida tras constar ausente dos veces.

Pues bien, con estos documentos no tenemos constancia, no podemos tener por acreditado, que la arrendataria/ destinataria fuera conocedora de que tenía un aviso de recogida en correos.

Por lo tanto, y dado que para que la falta de pago de la fianza opere como causa de resolución es necesario el previo requerimiento y en este caso no consta acreditado que el requerimiento llegara a conocimiento de la arrendataria, procede, confirmar la sentencia de instancia y desestimar el recurso del actor.

Reclamación de los gastos de BUROFAX al deudor

 

HECHOS:

Se reclama judicialmente la cantidad de 13.715,35 euros, IVA incluido, en concepto de honorarios profesionales. En dicha suma se incluía el importe de 30 euros, correspondiente al burofax mediante el cual el demandante les remitió la factura por sus honorarios, junto con la sentencia del procedimiento en el que había intervenido en su defensa.

Los demandados se allanaron parcialmente a la demanda, pero se opusieron al pago de los gastos del burofax.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda, en relación con los gastos de burofax señaló: «Dentro de las costas se incluyen abonos a personas que hayan intervenido en el proceso, por lo que el burofax no tiene por qué incluirse en la tasación de costas y puede reclamarse como gasto o daño derivado del incumplimiento de la obligación contractual.».

La Audiencia provincial desestimó el recurso de los demandados y en relación con el burofax declaró: «En cuanto a los gastos del burofax enviado a los demandados en reclamación del pago de la minuta de honorarios, los mismos son a cargo del deudor, tanto porque no forman parte del concepto de costas del proceso, tal y como indica la sentencia de primer grado, como porque corresponden al deudor conforme a lo dispuesto en el artículo 1168 del Código Civil. En el mismo sentido, el artículo 1124 del Código Civil establece que, si el acreedor opta por el ejercicio de la acción de cumplimiento -como ha sido aquí el caso-, también tiene acción para reclamar los daños causados por el incumplimiento, entre los cuales se incluyen los gastos que haya debido soportar para reclamar el pago.

El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de junio de 2025, estima en parte el recurso de casación, en el único sentido de dejar sin efecto la condena de los demandados a pagar al demandante la cantidad de 30 euros.

Considera el Supremo que lo único que se cuestiona es si ese gasto concreto del burofax puede ser repercutido al deudor, bien conforme a lo dispuesto en el art. 1168 del CC, bien como un daño indemnizable ex art. 1124 del mismo cuerpo legal.

El art. 1168 del CC establece que «los gastos extrajudiciales que ocasione el pago serán de cuenta del deudor», lo cual implica, desde un punto de vista técnico, que dichos gastos han de estar directamente relacionados con el acto mismo de cumplir. No basta, por tanto, con que se trate de un gasto realizado en el entorno de la relación obligacional; es necesario que se trate de un desembolso indispensable para llevar a efecto el cumplimiento debido, en el sentido de facilitarlo o permitirlo de forma efectiva. Así lo ha entendido la jurisprudencia al señalar que se incluyen en el ámbito del art. 1168 aquellos «gastos necesarios para la ejecución de la prestación realizados con ocasión del pago por el acreedor, a efectos de exigir su reembolso por el deudor».

Desde esa perspectiva, no puede afirmarse sin más que el envío de la factura mediante burofax constituya un acto necesario para el pago, ni que la elección de ese medio de comunicación responda a una exigencia funcional o jurídica que justifique su coste. El acreedor dispone de múltiples vías ordinarias para poner en conocimiento del deudor el importe de sus honorarios: la entrega personal, el correo ordinario o electrónico, u otros mecanismos menos gravosos que el burofax. La elección de este último -más oneroso- constituye una opción unilateral del acreedor, que no guarda una relación directa ni necesaria con el cumplimiento de la obligación principal, máxime cuando no consta que el deudor -los ahora recurrentes- se hubiera negado previamente al pago ni que existiera una conducta de resistencia o pasividad que hiciera indispensable la utilización de un medio fehaciente y costoso. La factura, en sí misma, no requiere formalidad alguna en su notificación, y si el acreedor opta voluntariamente por un canal más gravoso sin que concurra causa que lo justifique, el resultado económico de esa elección no puede imponerse al deudor.

Tampoco cabe reconducir el importe del burofax a la categoría de daño resarcible derivado del incumplimiento, al amparo del art. 1124 del CC. Para que un gasto como el analizado pueda considerarse daño indemnizable, debe acreditarse no solo que hubo incumplimiento imputable al deudor, sino que existe un nexo causal entre ese incumplimiento y el gasto en cuestión, de modo que pueda afirmarse que este último fue una consecuencia directa y necesaria del primero. En el presente caso, tal conexión no se aprecia. El envío del burofax no consta que fuera provocado por una negativa expresa a pagar, ni tampoco respuesta necesaria a una conducta renuente de los ahora recurrentes; fue, más bien, una medida adoptada motu proprio por el acreedor, sin constancia de requerimientos previos ni de una negativa frontal a atender la obligación. La decisión de acudir directamente a un medio fehaciente responde más a una estrategia preventiva o a una preparación del litigio que a una necesidad objetiva de impulso del cumplimiento.

Notificación de fin del arriendo a través de SMS

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 6 de febrero de 2019 con un plazo de duración de un año con prórroga obligatoria por plazos anuales hasta el transcurso de tres años, es decir hasta el 5 de febrero de 2022.

El arrendador presenta demanda de desahucio por expiración del plazo, manifestando que había comunicado al arrendatario la finalización del contrato por medio de burofax que aportaba dirigido al inmueble objeto de la demanda. Dicho documento lleva el membrete de Servihabitat tratándose de un certificado electrónico emitido por la empresa LOGALTY, en el que consta como forma de emisión los SMS emitidos los días 17,19,21 y 23 de octubre de 2022, dirigidos todos ellos al número de teléfono que se identifica y con el resultado de no entregado, tiempo expirado.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 18 de junio del 2024, estima el recurso de apelación de la arrendadora y declara extinguido por expiración del plazo de duración el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que la remisión de dicho burofax según consta en el mismo se hace a través de SMS dirigidos a un supuesto teléfono titularidad del demandado, siendo cuatro los mensajes remitidos y constando expresamente no recepcionados por el arrendatario.

En relación con la comunicación del requerimiento a través de SMS telefónicos esta Audiencia Provincial ha dado validez a dicho medio conforme al contenido del Reglamento (UE) núm. 910/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de julio de 2014, relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior y por el que se deroga la Directiva 1999/93/CE, en su art. 43 establece que a "los datos enviados y recibidos mediante un servicio de entrega electrónica certificada no se les denegarán efectos jurídicos ni admisibilidad como prueba en procedimientos judiciales por el mero hecho de que estén en formato electrónico o no cumplan los requisitos de servicio cualificado de entrega electrónica certificada", disfrutando los "datos enviados y recibidos mediante un servicio cualificado de entrega electrónica certificada (.) de la presunción de la integridad de los datos, el envío de dichos datos por el remitente identificado, la recepción por el destinatario identificado y la exactitud de la fecha y hora de envío y recepción de los datos que indica el servicio cualificado de entrega electrónica certificada".

Es cierto que la demandada en su escrito de contestación a la demanda impugna el citado burofax y alega que no ha recibido ninguna comunicación de la actora, previa a la demanda.

Sin embargo, consta en el burofax que se han remitido cuatro SMS que no han sido recepcionados. Entendemos sin embargo que no existe motivo alguno para no dar por válida dicha forma de comunicación no siendo motivo suficiente para negarle validez el que el arrendatario lo impugne sin justificación alguna. Se da la circunstancia de que ni siquiera se ha negado ser el titular de dicho número de teléfono, ni se ha justificado motivo alguno que permita considerar que los mensajes no han llegado a su destino.

A la vista de ello procede la estimación del motivo de recurso interpuesto dando validez al burofax remitido al haberse limitado la demandada a impugnar el documento sin justificar motivo alguno para ello.

Notificación defectuosa de la finalización de un arriendo

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de 27 de septiembre de 2017 cuya duración se fijó en tres años.

En fecha 27 de mayo de 2021, habiendo ya expirado el plazo contractualmente pactado, y con más de un mes de antelación a la finalización de la prórroga legal anual, la propiedad remitió un burofax a la inquilina, mediante el que le notificó su voluntad de dar por extinguido y concluido el arrendamiento.

Al no abandonar la vivienda se presenta demanda de desahucio por extinción del arriendo.

La inquilina se opone alegando que nunca ha recibido el supuesto preaviso al que se refiere la actora en su demanda, ya que lo único que se aporta es un certificado de una empresa privada en el que se constata un intento de notificación de un burofax en fecha 31 de mayo de 2021, con el resultado de "no entregado, dejado aviso", y además debieron haberse realizado al menos dos intentos de notificación.

El juzgado de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 30 de abril de dos mil veinticuatro estima el recurso de apelación de la inquilina y revoca la anterior sentencia.

Considera la Audiencia que es suficientemente conocida la doctrina legal que reiteradamente ha declarado que, en aquellos supuestos, el burofax debe desplegar los efectos que le son propios -preceptiva comunicación al inquilino de la voluntad de la propiedad de poner fin a la relación arrendaticia-, dado que, por lo general, se entiende que la falta de entrega es únicamente imputable al destinatario.

Se razona al respecto que, en el contexto de una determinada relación contractual, incumbe al destinatario de la comunicación el empleo de la diligencia necesaria para retirarla cuando queda a su disposición en la oficina postal correspondiente en los supuestos, como el presente, que no es localizado en la dirección que se ha facilitado y se le deja en ella el aviso con los datos necesarios para recoger aquella comunicación. Bajo tal hipótesis, se considera que el requerimiento se ha formulado correctamente y que debe surtir los efectos que le son propios, pues la efectividad de la comunicación no puede quedar al arbitrio de los destinatarios.

Ahora bien, aquellas consideraciones son válidas, como se ha expuesto, en el contexto de una determinada relación contractual y siempre que el destinatario disponga de los datos necesarios para conocer que la comunicación o requerimiento procede de la otra parte contratante, o de un tercero del que sabe que ostenta poder o representación para actuar en nombre de esta última, o que de otra forma se halla vinculado con ella. Y ello debe entenderse así porque la repetida comunicación se configura como requisito imprescindible para poner fin a la relación arrendaticia y asignar al inquilino el relevante deber de reintegrar la posesión de la vivienda que ocupa en tal condición.

Pues bien, en el supuesto que se enjuicia no consta que la arrendataria destinataria dispusiera de los datos necesarios para conocer que el burofax pretendía ser remitido por la empresa propietaria de la vivienda arrendada.

No existe norma legal que obligue al destinatario de una comunicación, siempre y en todo caso, a recogerla. Lo que se pretende apuntar con ello es que, con independencia de que la sociedad que figuraba como remitente del burofax estuviera facultada para intervenir en las relaciones arrendaticias entabladas por la arrendadora, no se ha probado que la inquilina fuera sabedora de tal eventual representación, o de que tuviera razones para relacionar o vincular a la remitente con su arrendadora, y bajo tal hipótesis resulta desproporcionado asignar a dicha inquilina el deber de adoptar un comportamiento proactivo en orden a retirar un burofax enviado por una empresa para ella desconocida, y más aún deducir de tal presunta falta de diligencia -más bien inexistente- la grave consecuencia de extinguir el contrato de arrendamiento sobre la vivienda que al menos desde hace cuatro años viene ocupando en calidad de inquilina.

 

La notificación defectuosa del fin de contrato.

 

No siempre el rechazo de un burofax implica que éste sea considerado como recibido por quien lo rechaza.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 10 de abril de 2018, en el que se pacta una duración de tres años.

Con fecha 8 de febrero de 2022 la nueva propietaria de la vivienda comunica por burofax el fin del arriendo y restitución del inmueble el siguiente 9 de abril, lo que no había tenido efecto.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda de la arrendadora, solicitando el desahucio por finalización del contrato.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintidós de marzo dos mil veinticuatro, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia la cuestión del idioma es, en efecto, discutible, en particular si se tiene en cuenta que el segundo burofax, relativo a la posibilidad de formalizar un alquiler social y que se presentó también con la demanda, fue gestionado por la misma empresa y lo relativo a las vicisitudes de la entrega va en castellano, siendo así que una somera comparación con la parte que va en inglés en el otro burofax permite comprender que ambas partes significan lo mismo.

Aunque se acepte, como se alega, que la comunicación fue rechazada, tal comunicación no puede producir efectos como si hubiera sido entregada.

En los casos en que se rechaza una comunicación o, dejado aviso al destinatario, después no acude a recogerla, se acepta que la comunicación produzca efectos como si hubiese sido entregada si el remitente es el arrendador, o es fácilmente identificable con el arrendador. Se produce un efecto riguroso: tener por entregado el escrito remitido, aunque no lo fuese realmente. Pero para que ese efecto se produzca es preciso que el envío sea del arrendador, o fácilmente identificable con él. De lo contrario, se impondría a todos los ciudadanos la obligación de aceptar todo envío postal que se les dirija, so pena de padecer efectos jurídicos tan graves como el de la pérdida de la vivienda.

La aceptación solo es obligada si el destinatario puede ver que la comunicación la envía la parte con quien mantiene una relación contractual. Y es obligada porque es una palmaria exigencia de la buena fe, de la cual no puede prescindirse porque la buena fe es obligatoria. Lo dice claramente el artículo 111-7 del Código Civil de Catalunya y lo ha dicho desde hace mucho el 7 del Código Civil estatal. Todos los ciudadanos han de actuar conforme a las exigencias de la buena fe. Cuando hay un contrato con alguien y se recibe una comunicación de ese alguien, es obligado aceptarla. Lo contrario es de mala fe y debe ser sancionado considerando entregada la comunicación.

En este caso, los dos burofaxes fueron remitidos por Altamira Asset Management, que no era la arrendadora ni los arrendatarios tenían por qué identificarla con la arrendadora. En consecuencia, los demandados no pueden ser perjudicados por haber rechazado esa comunicación. Si es que la rechazaron, lo cual, una vez expuesto lo anterior, es irrelevante.

Es muy perjudicial no recoger un burofax

 

Está muy extendida la opinión de que, si no se recibe una notificación, ésta no surte efecto. Esto puede ser cierto, pero conviene matizarlo.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, de fecha 1 de septiembre de 2013, en el que se pactan tres años de duración, con fechas 21 de abril y 10 de mayo de 2021 -es decir, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del contrato, según lo pactado por las partes y conforme a lo estipulado en el artículo 10.1 de la LAU-, la arrendadora remitió a la parte arrendataria sendas comunicaciones por medio fehaciente, en virtud de las cuales le notificó su voluntad de dar por extinguido y concluido el arrendamiento en fecha 30 de agosto de 2021, y le instaba a abandonar la vivienda con anterioridad a dicha fecha.

Llagada esa fecha el inquilino continuó en el uso de la vivienda, por lo que se instó demanda de desahucio por expiración del plazo.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda por considerar que ninguna de las antedichas comunicaciones, pese a haber sido dirigidas a la vivienda objeto de arrendamiento, llegó a ser entregada al destinatario, y por ello fueron devueltas a origen por sobrante.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de quince de marzo de dos mil veinticuatro, estimó el recurso de apelación de la arrendadora, revocó la sentencia de instancia y ordenó el desahucio del inquilino, condenándole a abonar la suma de 2.206,40 euros en concepto de indemnización por ocupación hasta el mes de julio de 2022, inclusive, más, en su caso, los importes devengados desde entonces y hasta el efectivo reintegro de la posesión de la vivienda a la arrendadora.

Considera la Audiencia que es cierto que ninguna de tales comunicaciones llegó a conocimiento efectivo del inquilino -pese a ser dirigida, como se dijo, a la dirección de la vivienda arrendada-, pero no lo es menos que tal circunstancia únicamente es imputable al propio destinatario, quien, pese a ser notificado de que el burofax se encontraba a su disposición en la oficina de Correos, no promovió actuación alguna para recogerlo -en los respectivos reportes de los burofaxes enviados por la arrendadora se refleja la observación "devuelto a origen por sobrante (no retirado en oficina)", lo que permite dar por correctos los requerimientos, pues su efectividad no puede quedar al arbitrio de los destinatarios.

"La jurisprudencia es meridianamente clara al respecto: un Burofax no entregado por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado”.

Los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador. (Sentencias del Tribunal Constitucional 27/03/2000, 29/05/2000, y 20/01/2003)

La eficacia de un burofax no recibido 2

 

En un artículo anterior se ha comentado que la no recepción de un burofax puede dar lugar a efectos no deseados por el inquilino, destinatario de esa comunicación, sin embargo, para que se produzcan esos efectos son precisos los requisitos que se detallan a continuación.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 16 de diciembre de 2014, por el plazo de un año, llegado el día de vencimiento se prorrogaría anualmente hasta que cumpliera una duración total de cuatro años, esto es, hasta el día 16 de diciembre de 2018; llegado el plazo máximo de cuatro años, el contrato quedaría resuelto y extinguido; no obstante, en fecha 14 de diciembre de 2018 las partes acordaron prorrogar la duración del contrato por plazos anuales hasta un máximo de tres años; transcurrido el plazo de 3 años, el contrato quedaría resuelto y extinguido; a fin de notificar la voluntad de no renovar el contrato se remitieron dos burofaxes, notificando la finalización del contrato el día 15 de diciembre de 2021.

En la contestación a la demanda de desahucio por fin de contrato los inquilinos alegan que los burofaxes notificando la finalización de contrato con fecha de efecto 15 de diciembre de 2021, no fueron recibidos correctamente, ya que no fueron entregados al hallarse el destinatario desconocido.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 31 de enero de 2024, desestima el recurso de apelación de los arrendadores.

Considera la Audiencia, que la ley no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la fehaciencia, ni siquiera exige la forma escrita; en consecuencia, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.

Ciertamente se trata de una declaración recepticia, por lo que ha de ser efectivamente recibida por la otra parte contratante, careciendo de eficacia en otro caso, si bien, cuando nos hallamos ante el requerimiento correctamente dirigido por medio fehaciente, constando que el servicio remitente (Correos o una empresa con certificado de tercero de confianza) dejó aviso postal y que el mismo no fue reclamado dentro del plazo conferido al efecto, corresponde al arrendatario acreditar que la falta de recepción deriva de circunstancias que no le son imputables.

Sin embargo, advertimos, del mismo modo que lo hace el magistrado de primer grado, que en el presente litigio el supuesto de hecho no es coincidente con el que se presentaba en los casos en que se ha aplicado el criterio expuesto.

Esto es, en el caso de autos, no consta que la entidad encargada de la entrega hubiera dejado aviso de la comunicación a los destinatarios, y que éstos no hubieran procedido a su recogida.

En efecto, no consta que ninguno de los dos burofaxes dirigidos a los arrendatarios fuera entregado, por considerarse desconocido el destinatario, sin que, ante tal situación se dejara aviso de su remisión, con lo que no hay constancia de que los arrendatarios llegaran a conocer su existencia ni hay prueba alguna de que la falta de recepción fuera propiciada por ellos. Y ante dicho resultado no consta tampoco que se intentase una nueva notificación.

La eficacia de un burofax no recibido

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 17 de abril de 2017 por un plazo de 1 año a contar desde la fecha de la firma del contrato. Tras el transcurso del plazo de 1 año, las partes pactaron en la cláusula segunda: "Si llegada la fecha del vencimiento del contrato ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de cuatro años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato”.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución de contrato por finalización del plazo por considerar probado que no consta la notificación fehaciente de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato dado que los burofaxes que envió el demandante el 8 de febrero de 2022 y 7 de marzo de 2022 para resolver el contrato que les vinculaba de fecha 17 de abril de 2017 no fueron recepcionados por el arrendatario.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veintiuno de diciembre de dos mil veintitrés, estima el recurso de apelación del arrendador y declara resuelto el contrato.

Considera la Audiencia que consta acreditado que el 8 de febrero de 2022 el demandante remitió al demandado un burofax dando por resuelto el contrato de 17 de abril de 2017 al domicilio que consta en el contrato de arrendamiento. Se intentó por dos veces por el empleado de correos entregar el burofax, lo que no pudo hacerse por estar ausente el inquilino en las dos ocasiones y dejándose aviso en buzón, aviso que no se recogió. El lunes 7 de marzo de 2022 se remitió un segundo burofax postal notificando nuevamente la resolución del contrato. El burofax se intentó entregar según consta en la certificación de correos el 7 de marzo 2022 a las 18.35; el 9 de marzo de 2022 a las 7 horas; el 9 de marzo de 2022 a las 9,38; el 10 de marzo de 2022 a las 7 horas, el 10 de marzo de 2022 a las 18.51 horas. Pendiente de recoger en la oficina se dejó aviso el 10 de marzo de 2022 a las 19.51 horas y se retiró de la oficina el 25 de marzo de 2022 a las 19.51 horas sin que acudiera el demandado a recoger la notificación.

Debe por lo tanto darse por válidas el intento de notificación o requerimiento efectuado por burofax cuando este no es retirado voluntariamente por el destinatario, pues como indica la jurisprudencia.

Ello es así porque los actos de comunicación exigen una actuación conforme a la buena fe del destinatario de la comunicación (carta, telegrama, burofax, cédula judicial, etc.), puesto que siendo un acto personal y voluntario la recepción y lectura de la comunicación, no puede ser coaccionado. Pero la consecuencia de la falta de colaboración del destinatario, de su negligencia o mala fe, no puede ser otra que la consideración de que la notificación se ha producido, ya que solo a la notificada le es imputable el desconocimiento.

La fehaciencia de un burofax.

 

HECHOS:

El inquilino condenado en primera instancia a desalojar la vivienda alquilada por finalización del plazo contractual recurre la sentencia, reiterando como motivo principal de la apelación que, en el burofax de notificación de fin de contrato, supuestamente entregado, la firma del comprobante de recepción de dicho documento no corresponde a ninguna de las firmas de los miembros de la unidad familiar, por lo que no fue debidamente informado de la finalización del contrato.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de octubre de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que un nuevo examen de las actuaciones lleva a compartir los argumentos contenidos en la sentencia recurrida.

El apelante no niega que el contrato de arrendamiento finalizase el 17 de octubre de 2020, sino que ciñe su defensa a que la firma del receptor no corresponde a nadie de la unidad familiar.

Sin embargo, el burofax, que en puridad está fechado el 29 de junio de 2020,fue enviado el 31 de agosto de 2020 y fue entregado el 2 de septiembre de 2020, fue recibido por parte de alguien en nombre del demandado, dado que, precisamente, el burofax en cuestión fue enviado a la dirección obrante en el contrato de arrendamiento como correspondiente a la vivienda arrendada, donde también tuvo lugar el emplazamiento del demandado en este procedimiento.

En suma, el burofax fue enviado al domicilio correcto, razón por la cual no consta que tuviese lugar incidencia alguna al tiempo de su recepción que determinase la devolución del mismo, con independencia de que la entrega no aparezca firmada por el propio destinatario. Y ello conduce a presumir, en un enlace preciso y directo, según las reglas del criterio humano (art.386.1 LEC), que quien lo recibió lo hizo en nombre del demandado.

Por tanto, al tener por recibido el citado burofax, donde se recordó al demandado que el contrato finalizaba "el próximo día 16 de octubre de 2020", y que debía dejar "el inmueble, libre, vacuo y expedito en tal fecha", debe tenerse por expirado el contrato de arrendamiento, al darse el supuesto previsto en el contrato y en el art.10.1 LAU, en la redacción vigente al tiempo del contrato, en virtud del cual "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más". En este caso, sí tuvo lugar esa notificación y con la debida antelación.

El desistimiento de uno de los convivientes en un alquiler de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 7 de mayo de 2019, entre los copropietarios del inmueble y un arrendatario.

El 29 de abril de 2021, el inquilino notifica a los arrendadores su voluntad de dar por terminado el arriendo con fecha 30 de abril de 2021, dejando las llaves depositadas en una notaría, y manifestando que queda en la vivienda su expareja y madre de su hija.

Los arrendadores remiten a la ocupante de la vivienda burofax en el que le indican …”usted tiene 15 días para comunicarnos si desea continuar o no con el contrato de arrendamiento y en tal caso acreditar su solvencia y probar que concurren los requisitos de relación conyugal y convivencia. Si en dicho plazo no nos da cumplida respuesta, se entenderá extinguido el arrendamiento y se promoverá demanda judicial para forzar el desalojo”

Esta carta se intentó entregar, en ese domicilio, el día 13 de mayo de 2021 a las 9 horas y 23 minutos habiendo resultado ausente y devuelto, a la oficina de Correos, a las 10 horas y 41 minutos del día 14 de mayo de 2021.

Loa arrendadores promueven demanda para la inmediata recuperación de la plena posesión de su vivienda, el juzgado de primera instancia estima totalmente la demanda y se condena a la demandada a la entrega de la posesión de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinte de julio de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que nos encontramos ante una relación arrendaticia urbana de vivienda, en la que no había más que un arrendatario, y, aunque esa vivienda arrendada era la familiar en la que el arrendatario convivía extramatrimonialmente con la demandada, ésta no era la arrendataria.

De esta manera cobra todo su significado el artículo 12 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. En el presente caso el arrendatario manifestó su voluntad de no renovar el contrato al tiempo que abandonaba la vivienda arrendada.

Es cierto que, en su día, la vivienda fue objeto de un contrato de arrendamiento, pero el arrendatario manifestó a los arrendadores, su voluntad de no renovarlo y la abandonó y nació, en favor de la conviviente extramatrimonial del arrendatario, un derecho a subrogarse en la posición de arrendatario en la relación arrendaticia que no ejercitó en plazo, por lo que, esa relación arrendaticia, quedó extinguida en su totalidad.

No cabe duda de que el requerimiento al que se refiere el apartado 2 del artículo 12 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre tiene carácter recepticio. Pero ello no impide que se tenga por recibido cuando, como sucede en el presente caso, la carta se dirige al domicilio en el que sabemos que reside la destinataria, quién, de ser cierto que estaba ausente, no tuvo a bien desplazarse a la oficina de correos para recogerla. Resulta evidente que la destinataria no quería recibir la carta. En estos casos, debe darse por recibida la carta, como se argumenta en la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2020 (se trataba, en este caso, de un telegrama).

 

La terminación de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 2 de diciembre de 2014, por dos años prorrogables por otro más a instancia de los arrendatarios.

Tras finalizar el plazo inicial el arriendo se fue prorrogando. El 24 de junio de 2021 se comunicó la finalización a los arrendatarios para a partir del 2 de diciembre de 2021. No se produjo la entrega de la vivienda.

El Juzgado estimó la demanda de resolución del arriendo por finalización del plazo

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 23 de junio de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que la alegación de pago de las rentas desde diciembre, inclusive, de 2021, es algo que era relevante para la admisión del recurso y como cumplimiento de la obligación de pago de las rentas, pero no obsta a la resolución del contrato por finalización del plazo contractual.

En segundo lugar, se alega que no se ha probado que la demandante sea la propietaria de la vivienda, porque la nota simple aportada no acreditaba la propiedad. Con independencia de que la apelante pagaba las rentas a la demandante, según consta en los recibos aportados con el recurso, la nota simple es suficiente para acreditar la propiedad. En particular cuando no se aporta ni un solo indicio de que el contenido de la nota no se ajuste a la realidad.

En cuanto al fondo del asunto, se alega que no se notificó de forma efectiva la finalización del contrato y la no renovación, por lo que se había producido una nueva prórroga. Es una alegación incorrecta. La prórroga anual finalizaba el 2 de diciembre de 2021 y la comunicación de resolución se entregó, por medio de burofax, el día 28 de junio de 2021, es decir con antelación superior al mes a que se refiere el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El preaviso de fin de contrato por carta certificada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 12 de noviembre de 2017.

El día 7 de septiembre de 2020, el arrendador remitió a los inquilinos una carta certificada que fue recepcionada por la arrendataria el día 10 de septiembre de 2020.

Según la arrendadora, en la carta se ponía de manifiesto su voluntad de no renovar el contrato suscrito entre las partes una vez que se completaran los tres primeros años de vigencia.

Y según los inquilinos nunca recibieron esa comunicación, aclarando la inquilina en el juicio que lo que recibió el día 10 de septiembre de 2020 no fue la carta que la demandante dice haberle enviado, sino una carta manuscrita a bolígrafo referida al incremento de la renta.

El juzgado de primera instancia declaró resuelto el contrato por cumplimiento de su duración.

La Audiencia Provincial de Albacete, sentencia de diez de abril de dos mil veintitrés, desestima la apelación de los inquilinos y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que comparte plenamente la motivación de la sentencia, en cuanto a la existencia de la notificación, puesto que consideró que sí que debía tenerse por efectuada, aunque el servicio de Correos no certifique el contenido de las cartas certificadas remitidas a los particulares, sino sólo el envío y la recepción; siendo ello así porque, partiendo de que se ha probado la emisión y recepción de una comunicación, manteniendo la demandante que era la de negativa a la prórroga y los demandados que era un manuscrito sobre elevación de la renta, incumbía a éstos aportar al juicio el supuesto manuscrito y no lo hicieron. Y, por otra parte, la lógica de las cosas lleva a pensar que si la demandante se preocupó de enviar una carta certificada fue para comunicar su voluntad contraria a la prórroga. A ello debe añadirse que según el contrato la comunicación de incremento de renta tenía que venir acompañada de una certificación del Instituto Nacional de Estadística acreditativa de la variación del IPC, y la demandada en el interrogatorio no refirió que en la carta que según ella recibió se incluyera semejante documento.

También se refieren los recurrentes a la circunstancia de que el testigo interviniente en el juicio a instancias de la demandante tenía un claro interés en el litigio, no solo por ser su esposo, sino también por ser cotitular de la vivienda arrendada.

Ante ello hay que decir que, a pesar de ese evidente interés, la declaración del testigo ha podido resultar convincente para la Sra. Magistrada Juez, igual que lo es para la Sala, que ha visionado la grabación del juicio. Se destaca al respecto que según la Ley incluso los interrogatorios pueden hacer prueba a favor de los interrogados

Lugar y forma de notificación del preaviso en arrendamiento urbano

 

Contrato de arrendamiento distinto de vivienda, segunda residencia del inquilino.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución del arriendo por finalización del plazo pactado al considerar no acreditada comunicación fehaciente en orden a evitar la prórroga del contrato de arrendamiento que une a las partes.

El arrendador apela la sentencia manteniendo que envió burofax antes del vencimiento del contrato y a modo de recordatorio burofax el día 4 de junio de 2020 al teléfono del inquilino informándole igualmente del vencimiento del contrato e instando la devolución de las llaves.

El domicilio al que envió el burofax fue el domicilio habitual del inquilino en Alcobendas, al alquilar el ubicado en Uceda como segunda residencia.

La parte arrendataria mantiene que, como se fijó en el contrato a efectos de notificación, es la vivienda arrendada donde se instaló con carácter habitual tras la pandemia, añadiendo por último que no consta el sms que dice enviado por la arrendadora y que además tal comunicación infringiría el plazo de preaviso de treinta días.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de siete de marzo de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que si el demandado no llegó a leer los citados burofaxes, pero ello fue porque no los recogió, y la parte actora no puede ser obligada a llegar más allá, sino que ha cumplido con el presupuesto legal, ya que, de lo contrario, como se señala en la sentencia recurrida, la duración y la vida del contrato quedarían al arbitrio de uno de los contratantes (el demandado), en contra de lo que dispone con carácter general elart.1256 CC ("La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes").

No es esto lo que ocurre en el supuesto de autos pues el requerimiento mediante burofax habitual no se llevó a cabo en el domicilio designado en el contrato existiendo indicios además de que pudiera haberse convertido el mismo en el domicilio habitual, al margen de lo que, insistimos señalaba el contrato deberían hacerse las comunicaciones en el inmueble arrendado no llevándose a cabo en el mismo sino en el que era en principio domicilio habitual del arrendatario, todo lo cual lleva a rechazar el recurso interpuesto confirmando la resolución cuestionada con imposición a la parte recurrente de las costas de esta alzada.

El plazo de preaviso en arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda que finaliza el 15 de enero de 2021.

El arrendador notifica por burofax su voluntad de dar por terminado el arriendo.

Dicha notificación, para rechazar la prórroga tacita del contrato, se impuso a través de mensajería privada el 30-12-2020 y no fue posible la notificación al destinatario, al ser desconocido en el inmueble, el día 31-12-2020.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda, declara el desahucio y condena al lanzamiento.

La Audiencia Provincial de Tarragona estima la apelación del inquilino y revoca la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que no se cumplió con el plazo de preaviso de 30 días establecido en la Ley y el propio contrato para la denegación de la prórroga y, en consecuencia, debe entenderse vigente por un año más hasta el 15 enero 2022, de manera que formulada la demanda el 12-3-2021 debe desestimarse, sin que, como señala la sentencia, pueda atribuirse ningún otro efecto, so pena de incurrir en incongruencia, pues esta va referida exclusivamente a la extinción del contrato el 15-1-2021.

Esta notificación o preaviso no está sujeta a forma, pero sí es recepticia, en cuanto tiene que llegar a conocimiento del arrendatario. La finalidad de dicha comunicación quedará satisfecha cuando el arrendador utiliza todos los medios a su alcance para que así sea, de modo que solo impide conocer el contenido de la misiva la voluntad obstativa o renuente del arrendatario a quien va dirigida, tal y como reiteradamente viene declarando la jurisprudencia (SAP Barcelona, 4ª, 141/2012, de 6 marzo y SAP Barcelona, 397/2017, de 5 julio, entre otras muchas).

Que el arrendatario deba recibir esa comunicación no significa que se deba dejar a su libre voluntad la eficacia del acto, no se le puede exigir al arrendador un quehacer imposible debido a los obstáculos puestos para recibir dicha notificación. El arrendatario va contra la buena fe cuando no permite o impide la recepción de dicha comunicación (art. 7.1 CC y 111-7 CCCat).

Pero este no es el caso, porque se intentó una sola notificación en el inmueble a través de un servicio de mensajería privada y el destinatario fue "desconocido", de donde no cabe deducir una voluntad obstativa y contraria a la buena fe del demandado.

El cambio de propietario en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Sentencia de primera instancia en la que se declara resuelto un contrato de arrendamiento de vivienda, por expiración del plazo de duración y se condena a la inquilina a abandonar la vivienda, bajo apercibimiento de desalojo.

La inquilina apela la sentencia invocando, entre otros motivos, error en la apreciación de la prueba ya que, por una parte, no se tomó como fecha de inicio del arriendo la de comunicación a la arrendataria del cambio de propietario de la vivienda arrendada, ocurrido el 1 de diciembre de 2018, sino el 9 de enero de 2018, fecha en que se firmó el contrato y, por otra, niega que haya habido requerimiento fehaciente a la demandada para impedir la prórroga del contrato.

La Audiencia Provincial de Ávila, sentencia de dos de diciembre de dos mil veintidós, desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la AP que, en cuanto al primer motivo, el cambio de titularidad dominical no afectó al contrato ya firmado, ni en cuanto a su contenido ni en cuanto a su duración, pues el cambio de titularidad lo único que comportó fue una novación subjetiva del contrato por cambio de arrendador. Por ello, carece de sentido sostener que la vigencia del contrato no debe situarse cuando se firmó, sino cuando se comunicó la subrogación del nuevo arrendador en la posición del anterior.

En cuanto al segundo motivo de recurso, el plazo de duración del contrato se fijó en un año a contar desde la vigencia del contrato (9-1-2018). Se pactó que, llegado el día de vencimiento se prorrogaría obligatoriamente por plazos anuales hasta que se cumpliera tres años (hasta 8 de enero de 2021). Transcurridos los tres años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra al menos con treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogaría durante un año más, según lo previsto en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente cuando se formalizó el contrato.

A este respecto, la sentencia de instancia recoge de forma acertada lo siguiente: "según consta como DOC 6, la parte arrendadora (al amparo del artículo 10.1 LAU ) comunicó a la inquilina la finalización del contrato por medio de burofax de fecha 14 de noviembre de 2020 (recepcionado por la ahora demandada el 30 de noviembre de 2020), por lo que cumplió con los treinta días de antelación.

La notificación fehaciente en los contratos de arrendamiento (4)

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución del arriendo por terminación del plazo pactado, porque la arrendadora no había demostrado haber comunicado a la arrendataria, con al menos 30 días de antelación, su voluntad de no renovar el contrato. Según los documentos del servicio de correos, la comunicación no había sido entregada a la demandada.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de siete de Noviembre dos mil veintidós, desestima el recurso de apelación de la arrendadora y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en el presente caso la demandante remitió una comunicación a la demandada en 30 de enero de 2019. El servicio de correos intentó entregarla los días 31 de enero y 1 de febrero, lo que resultó imposible porque la destinataria estaba ausente. En el segundo intento se dejó aviso en el buzón de la vivienda, pero la destinataria no lo retiró de la oficina correspondiente.

En un caso semejante es obvio que la falta de recepción se debió a la conducta de la propia interesada, que no recogió la comunicación, por lo que la misma debe producir todos sus efectos, como en todos los casos en que, intentada una entrega, no resulta posible y luego el destinatario no hace nada por recoger el envío postal.

La falta de recepción es fruto en esos casos de la decisión del interesado y no puede ser opuesta a quien intentó la notificación. Así pues, el envío debía producir todos sus efectos como si hubiera sido entregado efectivamente.

Sin embargo, lo único que se prueba es que hubo un intento de enviar algo a la demandada, pero no hay seguridad de que ese algo fuese la carta de comunicación del fin del contrato que se aporta por la demandante. Los documentos del servicio de correos lo que dicen es que hubo un intento de entregar un envío cuyo número se menciona. Que ese envío corresponda a la carta de comunicación del fin del contrato es algo que no puede asegurarse. La carta que se afirma enviada, de 30 de enero de 2019, no lleva ningún signo ni nada que permita identificarla con ese número de envío al que se refieren los documentos oficiales.

Podrá argumentarse que la sala está siendo muy rigurosa en cuanto a la exigencia probatoria. Pero es que, si en este caso se acepta esa forma de proceder, habrá que aceptarla siempre y no conviene sentar este criterio. No es difícil acreditar el contenido de la comunicación remitida y debe exigirse esa acreditación. La arrendataria que no recoge la carta porque no quiere ya recibe la sanción correspondiente a su desinterés: se producen los mismos efectos que si hubiera tenido lugar la entrega. No puede, además, imponérsele otra adicional, consistente en que se produzca el efecto de la notificación del fin del arriendo cuando no se ha acreditado mínimamente el contenido de la comunicación que no quiso recoger.

La notificación fehaciente en los contratos de arrendamiento

 

HECHOS:

Sentencia del juzgado de primera instancia declarando extinguido, por expiración del plazo, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

El arrendatario apela la sentencia alegando que se produjo la tácita reconducción del contrato de arrendamiento dado que nunca tuvieron conocimiento de la comunicación de la arrendadora de dar por finalizado el contrato a la fecha de su vencimiento.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 21 de octubre de 2022, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que como hemos dicho reiteradamente en nuestro Derecho, aunque la notificación que generalmente se exige como requisito previo para poder admitir una reclamación debe ser recepticia, ello no quiere decir que tenga que llegar necesariamente a conocimiento del deudor. Así, para que una notificación se entienda practicada, basta con que conste en autos que una parte remitió la comunicación por telegrama, burofax, u otro medio idóneo y fehaciente, al domicilio de la otra parte designado en el contrato o en la Ley, y que ha llegado a la órbita de decisión de su destinatario, de suerte que, si se hizo cuanto estaba en su mano para comunicar el contenido de la misiva, la actitud intencional, negligente e incluso olvidadiza del deudor, no puede impedir que se entienda producido el efecto pretendido.

La notificación a la que se refiere el artículo 10 LAU no está sujeta a forma, pero sí es recepticia en cuanto tiene que llegar a conocimiento del arrendatario, pero la finalidad de dicha comunicación quedará satisfecha cuando el arrendador utiliza todos los medios a su alcance para que así sea, de modo que solo impide conocer el contenido de la misiva la voluntad obstativa o renuente del arrendatario a quien va dirigida.

Que el demandado deba recibir esa comunicación no significa que se deba dejar a su libre voluntad la eficacia del acto, tanto al no ser necesario que lo consienta o haga alguna manifestación y en otro plano que no se le permita que impida la recepción.

No se le puede exigir al arrendador un quehacer imposible debido a los obstáculos puestos para recibir dicha notificación, por saber o intuir que no se va a querer renovar el contrato, y a lo que no se puede oponer el arrendatario, quien, ante ello, pudiera entender, eso sí en contra de la buena fe, no cumplir con sus obligaciones y a su vez no permitir o impedir la recepción de dicha comunicación, como ha sido este caso.

Tal doctrina es plenamente aplicable al presente caso dado que consta justificado que la parte demandante envió sendas comunicaciones a los dos arrendatarios, debidamente certificadas, no pudiendo ser hallados, pero si se dejó aviso, que no fue retirado por los dos demandados, por lo que la ausencia de notificación de dar por finalizado el contrato es por culpa de los demandados, lo que implica la desestimación del recurso.

La notificación fehaciente en los contratos de arrendamiento. (2)

 

Hechos

A) Sentencia de primera instancia declarando resuelto el contrato de arrendamiento

Recurso de apelación de la inquilina invocando, entre otros motivos: Ausencia de notificación respecto a la intención de no prorrogar el contrato por la parte arrendadora

Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, de 19 de octubre 2022, desestimando el recurso y confirmando la resolución del juzgado de primera instancia.

B) Sentencia de primera instancia desestimando la demanda del arrendador para resolver el contrato por finalización de su plazo.

Recurso de apelación del arrendador invocando error en la valoración de la prueba, ya que sí acompañaron documentos acreditativos de la comunicación

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, 25 de mayo de 2021, estimando la apelación y declarando resuelto el arriendo.

En ambos casos el arrendador había efectuado la notificación de preaviso al inquilino utilizando los servicios de la entidad MailTeck, empresa privada, que ofrece servicios basados en la necesidad de realizar notificaciones de manera fehaciente, notificaciones que no fueron recogidas por los inquilinos.

En el primer supuesto la Audiencia Provincial de Tarragona considera que dicha empresa no es un Notario, ni goza de fe pública, pero constituye una entidad dedicada a prestar servicios cualificados de certificación, y por tanto dotada de especial credibilidad, y a través de los cuales el Tribunal puede formar su convicción de la realidad de la comunicación. Este reconocimiento que se hacía por la Jurisprudencia menor a los documentos extendidos por algún servicio de confianza cualificado ha sido refrendado por una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil (la disposición final 2 de la Ley 6/2020, de 11 de noviembre), introduciendo su regulación en el art. 326.4 de la misma, que a su vez impone la carga de la prueba a quien cuestiona la veracidad.

En el segundo supuesto la Audiencia Provincial de Barcelona, señala que la entidad MailTeck emitió un certificado en el que deja constancia de los siguientes hechos: 1.- Enviado a través de PostaMail (RECEPCION). Recibido. 2.- Depositado en operador postal (CORREOS). Enviado. 3.- Entregado por operador postal (DEVUELTO). Recibido. 4.- Generado. Además, en dicho certificado se hace referencia a unos archivos en documentos adjuntos de los que no consta el contenido en el documento en papel, pero sí se puede acceder a dichos documentos a través del documento enviado en formato electrónico.

En el recurso de apelación se indica la posibilidad de acceder a los documentos en formato electrónico a través de "clicar (doble clic) sobre el recuadro en que se describen los mismos como archivos PDF."

Accediendo a los documentos a través del formato electrónico, se observa:

a) El primer documento consiste en una carta por la que se indica la voluntad de la parte actora de no prorrogar el contrato de arrendamiento.

b) El segundo documento contiene un certificado de correos por el que se indica que se intentó la entrega el 17 de junio de 2019 resultando ausente y que se ha devuelto a origen el 3 de julio de 2019.

Consideramos acreditados dichos extremos y, por tanto, se estima el recurso de apelación sobre esta cuestión.