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lunes, 8 de julio de 2019

La eficacia de una cláusula penal por desistimiento anticipado del inquilino.


HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, firmado el 1 de enero de 2015, con una duración de diez años.

Se establece la una cláusula penal para el caso de desistimiento del arrendatario en virtud de la cual si éste se producía dentro de los dos primeros años del contrato, el arrendatario debería abonar en concepto de indemnización la renta que correspondiera a los meses que restaran por cumplir hasta los 24.

El inquilino da por terminado el contrato y abandona la vivienda el a 31 de mayo de 2016.

El arrendador reclama el importe de la indemnización pactada.

El juzgado de primera instancia desestima esta petición por considerar que la cláusula es nula y que por tanto no procede indemnización alguna por este concepto.

La Audiencia Provincial de Barcelona , sentencia de 25 de junio de 2019, estima la apelación del arrendador, revoca la sentencia de instancia y condena al demandado  a que  pague al actor la cantidad total de ONCE MILQUINIENTOS CUARENTA Y SEIS EUROS CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS y las costas de la primera instancia.

La Audiencia Provincial parte de que el artículo 6 de la LAU sanciona con nulidad las cláusulas que se oponen a la regulación imperativa de la ley. Concretamente dice que Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

La cuestión, así, se reduce a determinar el alcance de la nulidad establecida en la ley. Su redacción nos aboca a discrepar de la decisión de la jueza, pues la ley no habla de 'cláusulas', sino de 'estipulaciones'. Estipulación significa 'Cada una de las disposiciones de un documento público o particular'. Dichas disposiciones pueden estar comprendidas en una cláusula o en varias, y una cláusula (que no es sino una forma de organizar gramaticalmente el documento) puede contener una o varias estipulaciones.

Si acudimos, entonces, a la cláusula penal, en ella se contienen varias estipulaciones: se establece la posibilidad del arrendatario de desistir del contrato, se contiene la previsión de que en ese caso se indemnizará al arrendador, y se concreta la indemnización para el caso de que se produzca el desistimiento.

Pues bien, la primera de las estipulaciones contradice al artículo 11 de la LAU en tanto que no permite el desistimiento hasta que trascurran 24 meses de contrato, cuando la ley lo autoriza a los seis meses. Por lo tanto, esta estipulación es nula y el arrendatario podía desistir a partir del sexto mes. La segunda de las estipulaciones, en cambio, es válida, pues no hace sino recoger lo que dice la ley: que se puede pactar una indemnización en caso de desistimiento. Y la tercera de dichas estipulaciones es igualmente nula, en tanto que se fija una indemnización no coincidente con la prevista en la ley.

El resultado de este análisis es que la cláusula es válida en tanto que establece una indemnización para el caso de desistimiento. Los términos de esa indemnización son lo que hay que ajustar a la ley.

Y llegados a este punto, tiene razón el apelante en que es más favorable para el demandado la interpretación que hace él de aplicar la indemnización prevista en la cláusula que la prevista en la ley, por lo que debemos estimar el recurso en este punto.

lunes, 1 de julio de 2019

Responsabilidad del abogado por presentación fuera de plazo de un recurso.


HECHOS
 
 Una entidad de servicios médicos presenta demanda de responsabilidad profesional contra un abogado, reclamando una indemnización. de 110.469,50 euros en concepto de daños y perjuicios como consecuencia de la negligencia profesional que se atribuye al abogado por un incorrecto asesoramiento en el encargo de recurrir en alzada una resolución de la Dirección General de Seguridad y Salud Laboral de la Consejería de Empleo de la Junta de Andalucía al haberse presentado por su Consejero Delegado dicho recurso fuera de plazo por indicación del letrado, lo que motivo que el recurso de alzada le fuera inadmitido por extemporáneo.

Tanto el Juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial en apelación desestiman la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 10 de junio de 2019, desestima el recurso de casación, confirmando las anteriores sentencias.

Recuerda el Supremo la síntesis de la doctrina jurisprudencial sobre la responsabilidad civil de los abogados (STS 22/04/2013):

I.- La relación contractual existente entre abogado y cliente se desenvuelve normalmente en el marco de un contrato de gestión que la jurisprudencia construye, de modo no totalmente satisfactorio, con elementos tomados del arrendamiento de servicios y del mandato.
El cumplimiento de las obligaciones nacidas de un contrato debe ajustarse a la diligencia media razonablemente exigible según su naturaleza y circunstancias. En la relación del abogado con su cliente, si el primero de ellos incumple las obligaciones contratadas, o las que son consecuencia responsabilidad contractual necesaria de su actividad profesional, estamos en presencia de una responsabilidad contractual.

II.- El deber de defensa judicial debe ceñirse al respeto de la lex artis [reglas del oficio], esto es, de las reglas técnicas de la abogacía comúnmente admitidas y adaptadas a las particulares circunstancias del caso. La jurisprudencia no ha formulado con pretensiones de exhaustividad una enumeración de los deberes que comprende el ejercicio de este tipo de actividad profesional del abogado. Se han perfilado únicamente a título de ejemplo algunos aspectos que debe comprender el ejercicio de esa prestación: informar de la gravedad de la situación, de la conveniencia o no de acudir a los tribunales, de los costos del proceso y de las posibilidades de éxito o fracaso; cumplir con los deberes deontológicos de lealtad y honestidad en el desempeño del encargo; observar las leyes procesales; y aplicar al problema los indispensables conocimientos jurídicos.

III.-  La jurisprudencia ha precisado que, tratándose de una responsabilidad subjetiva de carácter contractual, la carga de la prueba de la falta de diligencia en la prestación profesional, del nexo de causalidad con el daño producido, y de la existencia y alcance de este corresponde a la parte que demanda la indemnización por incumplimiento contractual.
El juicio de imputabilidad en que se funda la responsabilidad del abogado exige tener en cuenta que el deber de defensa no implica una obligación de resultado, sino una obligación de medios, en el sentido de que no comporta como regla general la obligación de lograr una estimación o una resolución favorable a las pretensiones deducidas o a la oposición formulada contra las esgrimidas por la parte contraria, pues esta dependerá, entre otros factores, de haberse logrado la convicción del juzgador.

IV.- Este criterio impone examinar si, como consecuencia del incumplimiento de las reglas del oficio, que debe resultar probada, se ha producido - siempre que no concurran elementos ajenos suficientes para desvirtuar su influencia en el resultado dañoso, como la dejadez de la parte, la dificultad objetiva de la posición defendida, la intervención de terceros o la falta de acierto no susceptible de ser corregida por medios procesales de la actuación judicial- una disminución notable y cierta de las posibilidades de defensa de la parte suficientes para ser configuradas como una vulneración objetiva del derecho a la tutela judicial efectiva y por ello un daño resarcible en el marco de la responsabilidad contractual que consagra el artículo 1101 CC.

En el presente caso los hechos probados inamovibles son los siguientes:
(1) Las indicaciones del letrado fueron las de no agotar el plazo y, en concreto, las de presentar el recurso el día 24 o 25 de junio.
(2) Tales indicaciones no fueron seguidas por la actora, motivado porque el Consejero Delegado de ella no tuvo conocimiento de la información e indicación del letrado hasta el domingo día 26, que fue cuando leyó el correo electrónico remitido por éste el día 23 de junio.
(3) La comunicación vía correo electrónico era la habitual entre las partes.
(4) La lectura tardía de la comunicación cuestionado lo fue por causa imputable solo a la actora.

Por tanto el deber del abogado de informar al cliente se cumplió.

Le hizo ver las dudas que albergaba sobre el cómputo del plazo para interponer el recurso de alzada y le aconsejó que, para asegurar el resultado, lo interpusiese el día 24 o 25 de junio, esto es, dentro de plazo.

Si el Consejero Delegado no leyó el correo hasta el día 26, no fue por causa imputable al abogado, que lo remitió por el cauce mutuamente aceptado de comunicación, sino por su propia negligencia.

Si el Consejero Delegado tenía que viajar su obligación era controlar directamente su correo electrónico, a través de los medios técnicos de los que hoy se dispone, o encargar a un tercero esa misión, pero nunca desentenderse y quedar incomunicado, teniendo en cuenta la relevancia de su cargo en la entidad actora.

lunes, 24 de junio de 2019

Propiedad Horizontal: Anulación de sentencia contra copropietario moroso.


HECHOS


La Comunidad de Propietarios inicia juicio ordinario en reclamación de la cantidad de 40.000 € más los intereses legales y las costas, contra la entidad propietaria del local sito en el bajo del edificio, en concepto de cuotas extraordinarias generadas por obras realizadas en el edificio.


En la demanda se señaló como domicilio de la demandada el del local comercial de su propiedad, donde no se pudieron llevar a cabo las notificaciones ya que la empresa había cerrado hace varios años y en la actualidad el inmueble continuaba en dicha situación.


Ante la diligencia negativa de notificación, por el Juzgado se solicitó a la demandante el señalamiento de otro domicilio, que no se obtuvo y dio lugar a que se hiciera el emplazamiento por edictos y a que, al no comparecer la demandada, se le declarara en rebeldía.


El Juzgado dictó sentencia estimando los pedimentos de la demanda. La sentencia se publicó por edictos y, al no interponerse recurso, se declaró firme.


La demandante instó posteriormente su ejecución y se inició procedimiento ejecutivo en el cual el Juzgado embargó cuentas corrientes de la demandada. Se hizo saber tal embargo al gerente de la empresa por una entidad bancaria en la que tenía abierta cuenta, dando lugar a que se personara ante el Juzgado teniendo conocimiento del procedimiento y de la sentencia dictada.


En la demanda de revisión se afirma que se ocultó al juzgado un hecho relevante y nuclear del proceso cual era el medio de comunicación utilizado habitualmente entre la comunidad y la mercantil ahora demandante a través del cual podía haberse comunicado a la demandada la presentación de la demanda.


El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de junio de 2019, estima la demanda de revisión y declara la rescisión de la sentencia dictada por el Juzgado de primera instancia.


Considera el Supremo que la parte demandante, Comunidad de Propietarios, estaba obligada a facilitar al Juzgado los medios de localización que la propia Ley de Enjuiciamiento Civil exige en el caso de que sean conocidos a fin de facilitarla posibilidad del emplazamiento, lo que viene exigido por el artículo 155 de la Ley de Enjuiciamiento civil de modo que, no hacerlo así, tal actuación comporta la maquinación a que se refiere el artículo 510.1.4.º LEC , y debe dar lugar a la estimación de la demanda de revisión.


Tales conclusiones no han de ser distintas en casos, como el presente, en que se trata de relaciones jurídicas derivadas de la propiedad horizontal, para las que la propia LPH (artículo 9.1.h ) establece que el comunero deberá designar domicilio en España para recibir las notificaciones que deba practicarle la Comunidad, entendiéndose realizadas válidamente mediante fijación en el tablón de anuncios cuando se hubieran intentado llevar a cabo sin resultado en el piso o local; situación contemplada por la sentencia de esta sala núm. 108/2016, de 1 marzo , que -en aquél caso- desestimó la revisión solicitada por el comunero que no había dado cumplimiento a dicha obligación legal, sin que, no obstante, concurrieran allí similares circunstancias a las ahora destacadas en que la comunidad demandante, contando con una dirección de correo electrónico mediante la que había mantenido contacto con el comunero, prescindió de ella para la comunicación que podía resultar más gravosa consistente en el traslado de la demanda mediante la que se exigía el pago de determinada cantidad, cuando bien podía haber manifestado al Juzgado dicha dirección de correo como le venía exigido por la propia Ley Procesal.

martes, 18 de junio de 2019

LAS PEQUEÑAS REPARACIONES A CARGO DEL INQUILINO (3)


Aunque este tema ya ha sido tratado con anterioridad, lo escaso de su regulación en la Ley de Arrendamientos Urbanos aconseja detallar nuevamente decisiones de los Tribunales sobre esta cuestión:

1.- Trabajos de revisión de la instalación eléctrica por importe de 75 euros. No obstante, al tratarse de una revisión periódica de la instalación eléctrica y no de una operación mayor que afecte a la correcta conservación del inmueble, entendemos que dicha cantidad, dada su pequeña cuantía y su naturaleza, entraría dentro del concepto de gastos menores que deben ser satisfechos por el arrendatario, más aún cuando en el propio contrato se pactó expresamente que correspondía al inquilino dar de alta el suministro de la luz. (SAP Barcelona 24 de mayo de 2019)

2.- La  limpieza general de la vivienda y la limpieza y pintura de las paredes son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario (SAP Barcelona 18 de diciembre de 2018)

3.- Cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele, salvo pacto expreso en contrario, que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda al cesar en su ocupación por el inquilino. (SAP Barcelona 22 de enero de 2019)

4.- Los desperfectos del sistema de eléctrico, salvo que se acredite que se han producido de un modo doloso, o bien se pacta en el contrato, o no son obligación del arrendatario sino del arrendador en tanto en cuanto no se trata de pequeñas reparaciones sino de trabajos necesarios para mantener la habitabilidad de la vivienda, que el apartado primero del art. 21impone al arrendador y sin aumento de renta. (SAP Logroño 27 de marzo de 2019)

5.- Lo que sucede, en el presente caso, es que sí consta en el contrato la existencia de un pacto expreso sobre la limpieza y pintura, a tenor del cual "la vivienda se entrega en perfecto estado de pintura y limpieza, por lo que el arrendatario deberá devolverla en el mismo estado". Por lo tanto, la arrendataria asumió la obligación contractual de devolver la vivienda en perfecto estado de conservación y pintura, lo que se contradice con las fotografías aportadas por la propiedad en las que se aprecian numerosos agujeros en paredes y puertas. (SAP Barcelona 27 de marzo de 2019)

6.- Las obras del cuarto de baño y las de la barandilla podrían encajar en el régimen de realización de las obras de reparación necesarias para la habitabilidad de la vivienda a las que está obligado el arrendador pero en todo caso la arrendataria debería haber puesto en conocimiento del arrendador la necesidad de hacerlas, para que o bien sea éste quien las verifique directamente y proceda a su arreglo o bien, en casos urgentes, las hiciera directamente el arrendatario exigiendo su importe al arrendador, pero siempre previa comunicación al arrendador. Lo que no consta que la arrendataria hubiera hecho. (SAP Canarias 30 de noviembre de 2.018)