Propiedad Horizontal. La eficacia de los Estatutos y Normas de Régimen Interior.

La Comunidad de Propietarios  obtiene una sentencia condenatoria contra propietarios morosos, que estima parcialmente la demanda y por lo tanto no hay condena en costas.

En las Normas de Régimen interior de esa Comunidad debidamente aprobadas en Junta se dispone que el comunero moroso, con independencia del pronunciamiento judicial efectuado en materia de costas en el seno del litigio, ha de abonar como «gasto privativo» del mismo todos los gastos y costas que le hayan generado a la Comunidad por su situación de morosidad

Con base en ello la Comunidad recurre la sentencia solicitando la condena en costas a los comuneros morosos.

El Tribunal Supremo (s. 28/09/2012) desestima el recurso considerando que:

La jurisprudencia de esta Sala sobre la ejecutividad de los acuerdos no impugnados no se ha vulnerado, como sostiene la parte recurrente.

La reciente sentencia de esta Sala de 18 de julio de 2011 ha reiterado como doctrina jurisprudencial que «(...) los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios que no sean radicalmente nulos y no hayan sido impugnados son válidos y ejecutables».

En definitiva, el hecho del razonamiento de que la libertad de pacto proclamada en el artículo 1255 del Código Civil tiene su límite en que los acuerdos alcanzados no sean contrarios a la ley y que se valore por la Audiencia que el contenido de un precepto estatutario o una norma de régimen interior no puede ser contrario a un precepto legal imperativo, como es el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no permite que la sentencia sea impugnada con fundamento en que se ha producido una indebida declaración de nulidad de un acuerdo comunitario.

 

El fallo de la sentencia no refleja declaración alguna de nulidad de los acuerdos a los que se refiere el recurrente, pues en sus fundamentos y en su parte dispositiva se contiene un pronunciamiento sobre costas procesales que se ajusta a lo dispuesto en el artículo 394.2 Ley de Enjuiciamiento Civil para el caso de estimación o desestimación parcial de las pretensiones de las partes.

El "nuevo" desahucio exprés.

En este asunto lo único que parece patente es la conciencia de nuestros gobernantes de que para fomentar el alquiler de viviendas es necesario convencer a los caseros de que los juicios de desahucio funcionan.

Con esa intención se ha llegado a poner en el BOE algo tan peregrino como que el "aumento de la litigiosidad es indicativo de la confianza cada vez mayor que los ciudadanos depositan en nuestra Administración de Justicia".

Nuevamente se envía a las Cortes un proyecto de ley para  una reforma de determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC) al objeto de abordar las cuestiones más puntuales que están generando problemas en los procesos de desahucio después de las últimas reformas de la anterior Legislatura.

Lo cierto es que las reformas de la anterior Legislatura pretendían un desahucio exprés que se quedó en un tímida reducción de los insoportables plazos de espera para recuperar la vivienda gratuitamente usada por inquilinos morosos profesionales.

Es interesante por lo tanto examinar la prevista reforma de la LEC, comparándola con la situación existente y que el lector saque sus consecuencias:

Se modifica el apartado 2 del artículo 220.

La única diferencia que se establece es la posibilidad de que la condena a pagar los alquileres se haga por sentencia o auto, ahora solo se puede hacer por sentencia.

Los apartados 3 y 4 del artículo 440 (Estos  puntos habían sido modificados ya por la Ley 37/2011):

3. Si el inquilino demandado por falta de pago no comparece o no contesta el Juez dictará auto dando por terminado el juicio de desahucio y se producirá el lanzamiento en la fecha fijada; hasta ahora en ese caso el Secretario judicial dictaba decreto dando por terminado el juicio de desahucio y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.

4. Aun cuando se tenga por opuesto al demandado se mantendrá el señalamiento de desalojo, si hay sentencia condenatoria. En la norma vigente no está prevista esta posibilidad.

Se modifica el apartado 3 del artículo 549 (este punto fue añadido por la Ley 13/2009):

En la reforma se señala que el lanzamiento se verificará en el día y en la hora señalados en la resolución dictada teniéndose por opuesto al demandado; ahora es: en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la citación al demandado.

Se modifica el apartado 1 del artículo 703 (También modificado por la Ley 13/2009):

La modificación consiste en añadir el siguiente párrafo:

En los casos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, para evitar demoras en la práctica del lanzamiento, previa autorización del Juez, bastará con la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza pública.

La Dación en pago

A la vista de las manifestaciones del Ministro sr. de Guindos, la actualidad del concepto es evidente.

Ante todo cabe subrayar que el Ministro ha hablado de la implantación de un Código de Buenas Prácticas voluntario a adoptar por el sector financiero, por lo tanto habrá que estar a la expectativa del alcance de esa medida.

Entre tanto puede ser interesante exponer de modo resumido los aspectos teóricos de la dación en pago.

Si bien en el Código Civil no aparece con esta denominación, lo cierto es que entre las formas de extinción de las obligaciones –art. 1156-, y como una subespecie del pago, pago por cesión de bienes, dicho Código Civil establece que el deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas –art. 1175-.

Está facultad sufre sin embargo una importante limitación en el párrafo siguiente: Esta cesión, salvo pacto en contrario, sólo libera a aquél de responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos.

Puesto que en la misma se admite el pacto en contrario ello ha propiciado que la doctrina jurisprudencial haya elaborado la siguiente distinción:

La datio pro soluto (dación en pago) y la datio pro solvendo (dación para el pago).

La primera constituye un acto en virtud del cual el deudor trasmite bienes de su propiedad al acreedor, a fin de que éste aplique el bien recibido a la extinción del crédito de que era titular.

La segunda que sería la prevista en el párrafo antedicho se configura como un negocio jurídico por virtud del cual el deudor propietario transmite a un tercero, que en realidad actúa por encargo, la posesión de sus bienes y la facultad de proceder a su realización, con mayor o menor amplitud de facultades, pero con la obligación de aplicar el importe obtenido en la enajenación de aquéllos al pago de las deudas contraídas por el cedente, sin extinción del crédito en su totalidad, puesto que, salvo pacto en contrario, el deudor sigue siéndolo del adjudicatario en la parte del crédito a que no hubiese alcanzado el importe líquido del bien o bienes cedidos en adjudicación.

Es evidente que cuando se trata de una deuda, garantizada con una hipoteca sobre la propia vivienda, que el deudor no puede afrontar y el valor de mercado de esa vivienda es inferior a la deuda, no cabe otra solución en justicia que la primera opción.

Conviene recordar que en tal sentido, -la equidad de esa interpretación-, se han pronunciado ya distintos tribunales, empezando por el Auto de la Audiencia de Navarra, que consideró como fundamento para considerar que se había producido auténtica dación en pago (datio pro soluto) la responsabilidad moral del acreedor en la valoración excesiva de la finca que garantizaba su crédito.

La ley Sinde: su objeto

Como ha quedado dicho la finalidad de esta norma es la salvaguarda del derecho de propiedad intelectual dotando al Gobierno de eficaces facultades coercitivas para hacer efectiva esta salvaguarda.

Produce perplejidad esta medida por la que el Poder Público se erige en paladín contra los ataques que pueda sufrir p. ej. la propiedad de un bodrio cinematográfico por el que su dueño incluso ha percibido sustanciosas subvenciones mientras continúa en desamparo aquella víctima de la crisis que ha debido abandonar su vivienda y ponerla en arriendo para pagar la hipoteca y se encuentra en manos de un desaprensivo inquilino que ha decidido vivir a su costa.

En ese orden de ideas debiera crearse, a imagen de la Comisión de Propiedad Intelectual de la Ley Sinde, una Comisión de Propiedad Inmobiliaria como órgano colegiado de ámbito nacional, para el ejercicio de las funciones de salvaguarda de los derechos de propiedad inmobiliaria.

Esta Comisión compuesta por tres vocales (Justicia, Interior y Vivienda), sin otro requisito que la autorización del Juzgado de 1ª Instancia, estaría facultada para desalojar en el plazo de dos días a los inquilinos morosos, poniendo la vivienda a disposición de su legítimo dueño.

Si eso no es posible, considero que en aras de la igualdad, los titulares de propiedad intelectual, a semejanza de los propietarios de viviendas no debieran tener otro medio de defensa de su propiedad que un procedimiento judicial análogo al mal llamado desahucio exprés, que permite a quienes se ven en la necesidad de utilizarlo, si tienen suerte, recuperar a los cuatro meses una vivienda destrozada, después de pagar los honorarios de Letrado y Procurador y descubrir cómo ha vivido gratis durante seis meses su inquilino.

BIENES INEMBARGABLES HOY

El Código Civil señala que el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros (art. 1911).

Sin embargo el propio ordenamiento jurídico suaviza de algún modo esta tajante declaración a través de la protección de lo que puede considerarse “mínimo vital” que se declara inembargable, en tal sentido y a estos efectos la Ley de Enjuiciamiento Civil declara inembargables:

a) De una parte:

-El mobiliario y el menaje de la casa, así como las ropas del ejecutado y de su familia, en lo que no pueda considerarse superfluo. En general, aquellos bienes como alimentos, combustible y otros que, a juicio del tribunal, resulten imprescindibles para que el ejecutado y las personas de él dependientes puedan atender con razonable dignidad a su subsistencia

-Los libros e instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio a que se dedique el ejecutado, cuando su valor no guarde proporción con la cuantía de la deuda reclamada.

b) Por otra parte:

-Es inembargable el salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente, que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional

-Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional se embargarán conforme a la escala que establece la Ley de Enjuiciamiento Civil. A título de ejemplo en un salario mileurista la cantidad mensual máxima a embargar, en circunstancias normales, será (s.e . u o.) 107,58 euros.

En este orden de ideas y teniendo en cuenta los comentarios originados por el Auto de la Audiencia de Navarra es conveniente traer a colación lo que dispone el art. 15 del Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo:
En el caso de que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado, en la ejecución forzosa posterior basada en el mismo título ejecutivo, la cantidad inembargable establecida en el artículo 607.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se incrementará en un 10 % y además en otro 20 % del salario mínimo interprofesional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario ni pensión. A estos efectos, se entiende por núcleo familiar, el cónyuge o pareja de hecho, los ascendientes y descendientes de primer grado que convivan con el ejecutado.

AGUA, ELECTRICIDAD Y GAS EN LAS VIVIENDAS ARRENDADAS.

Estos elementos indispensables en vida cotidiana pueden ser fuente de conflictos entre arrendador e inquilino, puesto que la LAU1994 solamente prescribe al respecto: Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

Por dicho motivo resulta más que conveniente, olvidarse del “copiar y pegar” y dejar pactadas en el contrato de arrendamiento aquellas clausulas que se consideren oportunas para zanjar las controversias o al menos señalar un camino para ello, ya que a falta de esa previsión solamente quedará la vía judicial.

Para quienes piensen que “tampoco es para tanto” se pueden desgranar alguna de las disputas más frecuentes:

A) En una vivienda arrendada a estrenar el alta en los suministros de agua, electricidad y gas puede suponer un costo añadido importante, es muy útil por lo tanto que en el contrato de arrendamiento se haga constar a quien corresponde sufragar ese gasto ya sea al arrendador con carácter previo a la entrega de llaves o al arrendatario al tomar posesión de la vivienda.

B) En el caso contrario es decir en viviendas cuya instalación eléctrica en funcionamiento pueda estar obsoleta, la compañía eléctrica exigirá su actualización, p. ej. si el inquilino pretende aumentar la potencia instalada, con un costo que puede resultar importante; debiera por ello haberse previsto esta eventualidad para determinar incluso si esa actualización se paga a “escote o pachas”.

C) La instalación y equipo de gas debe estar sujeta a revisión periódica y mantenimiento es otra de la “sorpresas” que suelen encontrarse los inquilinos a al poco o mucho tiempo de habitar en la casa, cabe decir los mismo que en los casos anteriores.

D) Otra cuestión importante es el problema para los arrendadores cuando un inquilino desaprensivo deja sin pagar estos servicios ocasionando el cierre de los mismos y obligando al arrendador a pagar los costes de su reapertura. Aquí solamente cabe exigir una garantía previa que asegure la recuperación de esos gastos, el aval bancario puede ser la más idónea.

Por último mencionar el supuesto no infrecuente, de que el titular del suministro eléctrico de un inmueble lo da de baja en perjuicio de quien utiliza dicho inmueble que, consecuentemente, pierde el servicio, hay que señalar una de las circunstancias que ha de analizarse es la finalidad perseguida por el autor. Así, no pueden equipararse el caso de quien, en un establecimiento comercial como es un bar, difícil de reubicar en breve plazo, con el objetivo de expulsar al inquilino, ordena el corte la luz en el que la entidad de la arbitrariedad y la extensión de los perjuicios ocasionados sustentaban la gravedad de la coacción, con el de quien, como aquí ocurre, tras soportar mes tras mes el impago del recibo de la luz, generándose una cuantiosa deuda, requiere fehacientemente a la que habita la vivienda para que se ponga al corriente, avisándola de que en caso contrario dará de baja el suministro y, persistiendo en su actitud reacia al pago la denunciante, procede a cumplir la advertencia, supuesto acertadamente calificado como constitutivo de falta por el juzgador de instancia. Es irrelevante discutir si el suministro debía pagarlo a la compañía ella o el hijo del acusado, arrendatario formal y cedente del uso pues, en todo caso, se pactó que en último término el consumo de luz era por cuenta de la apelante, como también lo es que, al abandonar la vivienda (después de estos hechos), pagara el importe de la deuda. La gravedad ha de analizarse desde la perspectiva del autor del delito y, en cuanto a éste, lo cierto es que se veía obligado a abonar unos recibos de luz cuyo pago no le correspondía para evitar ser tenido por deudor por la compañía eléctrica, y esa era una situación injusta que, de ordinario, implica no solo un lógico malestar sino también temor a las consecuencias que indirectamente pueden derivar de quien es deudor de una empresa así (en relación con nuevos contratos, inclusión en bases de datos de morosos, etc.), por lo que requirió infructuosamente a la apelante (que se había comprometido a pagar el suministro eléctrico) para que regularizara la deuda (cambiar la domiciliación es algo que, estando -como estaba- el suministro al corriente del pago, se hace por teléfono, sin necesidad de facilitar documentación alguna a la compañía pues no cambia el titular del contrato, por lo que nada justificaba su pasividad) con expresa advertencia de la posibilidad de dar de baja el suministro.(SAP Cáceres 2 de septiembre de 2010)

ARRENDATARIOS MOROSOS

Existe una opinión muy difundida entre caseros e inquilinos que considera que no se puede instar el desahucio por falta de pago hasta que no haya transcurrido al menos un mes sin pagar su alquiler el inquilino, antes eran dos meses, es decir que un inquilino puede retrasarse en el pago de su alquiler siempre que le parezca y el casero debe aguantarse.

La Audiencia Provincial de Zaragoza no parece compartir ese criterio, en sentencia de diez de septiembre de dos mil diez, declara resuelto el arrendamiento de local de negocio al haber quedado acreditado que la arrendataria satisfizo el importe de los alquileres de Enero y Febrero de 2.010 mediante sendas transferencias bancarias a la cuenta del arrendador realizadas en fecha 16-02-2.010, lo que implica incumplimiento por su parte de la obligación que a la misma alcanzaba de pagar dichas mensualidades de renta dentro del plazo pactado (art. 1.555.1º del Código Civil ), siendo de apreciar, por tanto, la concurrencia de la causa legal de resolución de dicho contrato prevista en el artículo 114.1ª de la LAU de 1.964 , (…) sin que el pago de dichas mensualidades efectuado por la ésta última en tal fecha, después de presentada por el arrendador la demanda de desahucio rectora de este proceso, excluya la aplicabilidad de tal resolución arrendaticia, según tiene declarado como doctrina jurisprudencial la Sala 1ª del Tribunal Supremo en su sentencia de 24 de Julio de 2.008 , a la que se remite, a su vez, en su sentencia de 26 de Marzo de 2.009.

Esta sentencia de la Audiencia condena al arrendatario a pagar las costas tanto de la primera instancia como de la apelación.

PROPIEDAD HORIZONTAL: El Presidente

En la exposición de motivos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, ya se expresaba que “El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de él, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimación que se ha venido produciendo”.

En el articulado de dicha norma (art. 13) se define al Presidente como uno de los órganos de gobierno de la Comunidad.
Así mismo se establece el sistema de designación que habrá de ser entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.

Hay que subrayar también la obligatoriedad del ejercicio del cargo de Presidente de la Comunidad.

Esta obligatoriedad es interpretada:
A) Por la Audiencia Provincial de León (s. 18/09/2008) en el siguiente sentido:
La Ley de reforma de 1999 se marcó como objetivo el poner fin a la expuesta inseguridad, instaurando -ahora de forma expresa- en su nueva redacción del art. 13,2 LPH , el desempeño del cargo de presidente como un auténtico derecho-deber inherente a la condición de copropietario. De lo expuesto se colige que una vez producido el nombramiento, la aceptación del cargo tiene lugar "ope legis", sin necesidad de que el copropietario nombrado lleve a cabo ningún acto positivo (ni expreso ni tácito). Es decir, el cargo de presidente es un derecho ejercitable por aquellos propietarios en los que no concurra motivo que lo impida y su desempeño es un deber para quienes no estén incursos en causa de excusión. Pese a la rotundidad inicial con la que se expresa el legislador, acto seguido introduce previsiones que la suavizan disponiendo que el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez invocando las razones que le asistan para ello. Por tanto, partiendo de que efectivamente, como argumenta la parte actora, la aceptación del cargo de Presidente es obligatoria, según establece el art. 13.2 LPH , no puede olvidarse que dicha obligación no es inamovible, pues puede haber casos en que la negativa a su asunción, por razones de imposibilidad física u otras, más allá de la mera conveniencia, estén justificadas, y es por ello por lo que la propia ley prevé que el propietario designado podrá solicitar el relevo al Juez, invocando las razones que le asistan para ello, y el Juez resolverá de plano lo procedente.
El demandado entonces tenía la posibilidad de pedir su relevo a través del juicio de equidad a que antes nos hemos referido, por lo que tendría que haber sido en ese procedimiento donde se hubiera analizado si esa negativa estaba o no justificada. En consecuencia las alegaciones formuladas en la contestación a la demanda sobre las causas de imposibilidad para el ejercicio del cargo son efectuadas de forma extemporánea y al margen del procedimiento previsto para ello en el plazo de un mes desde el nombramiento y el resultado será que no podrán examinarse en esta litis pues no puede entenderse justificada una negativa que no se hace valer en forma adecuada.
B) Por la Audiencia Provincial de Málaga (s. 12/06/2009) en el siguiente sentido:
Esta Sala no comparte las alegaciones de la parte demandante, que parten de un supuesto (carácter obligatorio del procedimiento establecido en el art. 17.3ª LPH para obtener el relevo del cargo de presidente de Comunidad de propietarios) que carece de fundamento legal. Una adecuada interpretación de las normas que rigen las materia lleva a entender que cualquier renuncia o relevo del cargo de presidente de una Comunidad de propietarios puede ser tratada y decidida en el seno de la Comunidad, previéndose un procedimiento judicial para el supuesto en que la cuestión no sea resuelta por el órgano decisor de la Comunidad, la junta de propietarios, contemplándose la vía judicial como un medio subsidiario para garantizar el funcionamiento de la Comunidad.
La propia dicción del precepto legal evidencia la interpretación expresada (podrá solicitar, reza el art.13.2 LPH ), existiendo numerosas resoluciones judiciales en las que se refleja la realidad de vacantes producidas en la presidencia de la Comunidad de propietarios por renuncia o dimisión aceptada por la junta de propietarios y seguida del nombramiento de nuevo presidente (STS Sala 1ª, 26 julio 2007; SAP Barcelona, sec. 14ª, 20 marzo 2007; SAP Santa Cruz, sec. 3ª, S 7 julio 2006; SAP Las Palmas, sec. 5ª, 4 octubre 2005 ; entre otras).

No obstante el designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.
El Juez, oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
La Audiencia Provincial de Zaragoza en sentencia de dos de marzo de dos mil diez considera no haber lugar al relevo de Presidente por su edad, 66 años, su escasa preparación cultural y la enfermedad de su esposa, considerando que las razones invocadas por el recurrente carecen de la necesaria consistencia para el relevo de su nombramiento, si se tiene en cuenta que la Comunidad de autos es pequeña (cuenta con pocos copropietarios) y las gestiones que el cargo conlleva pueden ser perfectamente desarrolladas por cualquier persona capaz sin una preparación específica.

El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

Además corresponde al Presidente:
-La convocatoria de las Juntas.
-La inclusión en el orden del día de las Juntas de los temas de interés propuestos por los condueños.
-La reclamación judicial de las cuotas impagadas, si así lo acordase la junta de propietarios.

Duración del cargo: Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

Remoción del cargo: Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

PROPIEDAD HORIZONTAL: Juntas de propietarios

La Junta, como manifiesta el preámbulo de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, está compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al año, y para la adopción de acuerdos válidos se requiere, por regla general, el voto favorable tanto de la mayoría numérica o personal cuanto de la económica, salvo cuando la trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando por el contrario, por la relativa importancia de aquélla, y para que la simple pasividad de los propietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, sea suficiente la simple mayoría de los asistentes.

COMPONENTES:

Todos los propietarios a título personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Pisos o locales en copropiedad: Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas:
Usufructos: La asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos cuya aprobación requiera unanimidad o de obras extraordinarias y de mejora.
Propietarios morosos: Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será completada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley:

CONVOCATORIA.
JUNTA ORDINARIA. Al menos una vez al año, convocada con seis días de antelación.
JUNTA EXTRAORDINARIA: Con la antelación que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados, en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
JUNTA UNIVERSAL: Podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

FACULTADES DE LA JUNTA:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de la Comunidad y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen Interior
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común

QUORUM PARA ADOPTAR ACUERDOS:
a) UNANIMIDAD: Sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad

b) 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para:
1.- El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos.

2.- El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble.

3.- El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación

c) Mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación: Para la validez de los demás acuerdos.

d) 1/3 de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación para : La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, las como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

PROPIEDAD HORIZONTAL : El derecho al honor de los morosos.

Por razón de situación de conflicto de carácter interno, en materia de abono de cuotas en una Comunidad de Propietarios, se colocaron carteles en los que se expresó el carácter moroso del actor, junto a otros propietarios, que originó la formulación de demanda de protección al derecho del honor, intimidad y propia imagen sin concretar ni precisar que derechos fundamentales se entendían vulnerados por esta razón.

El Tribunal Supremo en sentencia de treinta y uno de Marzo de dos mil diez aunque considera que resulta únicamente reprochable que la notificación no fuera efectuada de forma escrupulosa conforme prevé la legislación específica en materia de propiedad horizontal para supuestos de impago de cuotas comunitarias por parte de algún copropietario, por remisión a lo dispuesto en el artículo 21.2 de la Ley 8/1999, de 6 de abril , de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal , en relación con lo dispuesto en el apartado h) del artículo 9 del mismo texto legal, si bien por si sola carece de la entidad suficiente para que a tenor de lo dispuesto en el articulo 7.7 de la Ley Orgánica 1/82 de 5 de mayo pueda estimarse como atentatorio del derecho al honor, prevaleciendo en consecuencia la libertad de información , a tenor de las circunstancias concurrentes en el presente caso

Por todo ello declara que la información difundida, en el presente caso, tiene interés para la Comunidad de Propietarios, la misma resulta veraz- al haber quedado acreditada la deuda existente- y de la lectura de la misiva controvertida se extrae que no contiene ningún juicio valorativo, ni mucho menos ofensa, ni términos injuriosos o insultantes referidos al actor que pudiesen atentar contra su honor.

LA RESOLUCIÓN DE LOS CONTRATOS POR INCUMPLIMIENTO

El art. 1124 del Código Civil dispone: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.

 

La Audiencia Provincial de Madrid en  sentencia de cinco de Marzo de dos mil diez ha sintetizado magistralmente sus características y requisitos configurando esta acción resolutoria del siguiente modo:

1.º Ejercicio de la facultad resolutoria, incluso en forma extrajudicial, sin perjuicio del control jurisdiccional sobre la realidad del incumplimiento contractual;

2.º Derecho optativo y renunciable del perjudicado a optar entre el cumplimiento o resolución del contrato;

3.º El plazo de prescripción de la acción es de 15 años;

4.º Existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes los concertaron;

5.º Reciprocidad de las prestaciones estipuladas, así como su exigibilidad;

6.º Cumplimiento de la obligación por parte de quien ejercita la acción, a no ser que su incumplimiento derive del incumplimiento anterior del otro;

7.º Incumplimiento en forma grave de las obligaciones, cuya apreciación depende del libre arbitrio de los Tribunales, bastando, en términos generales, que al efecto aquella conducta frustre las legítimas aspiraciones o expectativas de la parte que cumplió;

8.º Conducta voluntaria del incumplidor reflejada de modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable, aunque esa voluntad rebelde pueda revelarse por diversos medios, cuales pueden ser la prolongada inactividad o pasividad del deudor;

9.º El incumplimiento no genera mecánicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.

La Ley 16/2009 y los alquileres

Aunque de la denominación de la Ley 16/2009, de 13 de noviembre, de servicios de pago y de la lectura de sus objetivos: ... se persigue estimular la competencia entre los mercados nacionales y asegurar igualdad de oportunidades para competir (...) se pretende aumentar la transparencia en el mercado, tanto para los prestadores de los servicios como de los usuarios (...)se establece un sistema común de derechos y obligaciones para proveedores y para usuarios en relación con la prestación y utilización de los servicios de pago, pudiera deducirse que en nada afecta a la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin embargo no es así.

Conforme al art. 17.3 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos uno de los procedimientos que se puede arbitrar para el pago de los alquileres es la designación del inquilino de una cuenta bancaria en la que el arrendador domiciliará esos pagos.

En tal caso, la citada ley 16/2009 determina que: Cuando el usuario de servicios de pago tenga conocimiento de que se ha producido una operación de pago no autorizada o ejecutada incorrectamente, deberá comunicar la misma sin tardanza injustificada al proveedor de servicios de pago, a fin de poder obtener rectificación de éste. (...) la comunicación a la que se refiere el apartado precedente deberá producirse en un plazo máximo de trece meses desde la fecha del adeudo o del abono.

Para determinar si ha existido o no autorización hay que tener en cuenta lo que así mismo determina la repetida norma: Cuando un usuario de servicios de pago niegue haber autorizado una operación de pago ya ejecutada o alegue que ésta se ejecutó de manera incorrecta, corresponderá a su proveedor de servicios de pago demostrar que la operación de pago fue autenticada, registrada con exactitud y contabilizada, y que no se vio afectada por un fallo técnico o cualquier otra deficiencia.

En resumidas cuentas a mi entender, sujeto a rectificación por otro criterio mejor fundado, esta norma viene a añadir inseguridad a la morosidad de inquilinos desaprensivos, ya que se corre el riesgo de que si no se ha exigido una autorización clara y concreta para la domiciliación de los recibos de alquiler al cumplirse un año se reciban la devolución de llaves y la de todos los recibos anteriormente cobrados. Efectivamente luego se podrá reclamar el pago de esos recibos judicialmente.

Por lo tanto considero que es mas conveniente pactar el pago de los alquileres mediante transferencia ordenada por el inquilino.

ZAPATERO Y LOS ALQUILERES (y 3)

Una vez enumeradas sucintamente las medidas previstas para fomentar el alquiler y a la vista de la jactanciosa manifestación contenida en el Preámbulo del Proyecto: “Las ventajas económicas, sociales y laborales que ofrece el alquiler son innumerables (...) siguen siendo necesarias medidas de estímulo, tanto las dirigidas a ayudar a las familias de menor capacidad económica a hacer frente a los pagos de las rentas arrendaticias y favorecer la emancipación de los jóvenes, como también las orientadas a fortalecer la seguridad jurídica de las partes y a fomentar el incremento de la oferta en el mercado del alquiler, de las que se ocupa esta Ley” resulta conveniente analizar la eficiencia de estas nuevas medidas.

Desde luego la necesidad de condonar la deuda al inquilino moroso para obtener la recuperación del inmueble arrendado, no se puede decir que vaya a animar al arrendador a correr de nuevo el riesgo de dejar su casa gratis otra vez.

Las tímidas medidas procesales, disminución del formalismo garantista en las notificaciones, reducción del plazo para solicitar justicia gratuita, ni siquiera contemplan el problema de fondo: la insoportable lentitud en la tramitación y demora en los señalamientos de desahucio por falta de pago, con la indefensión que ello supone para el arrendador que queda a merced de un moroso recalcitrante.

Esta circunstancia, tantas veces denunciada es la que sustrae, con razón, innumerables viviendas al mercado inmobiliario de alquiler.

Incluso la medida mas acertada, la posibilidad de reclamar en juicio verbal las rentas atrasadas, también indirectamente va a contribuir a una mayor ralentización en la tramitación de estos juicios, al aumentar su número.

La ampliación a los consanguíneos, adoptados y cónyuge de la denegación de prórroga por necesidad es tan ineficiente como la facultad ya existente a favor del arrendador, considerando la lentitud de un procedimiento ordinario para recuperar la vivienda por causa de necesidad, hay que aconsejar que quien, de verdad, prevea esa necesidad se abstenga de alquilar el piso.


Si de verdad se pretende animar el mercado de viviendas de alquiler hay dos medidas que si podrían ser efectivas:

Una de carácter preventivo, suprimir los requisitos garantistas de la Ley de Protección de Datos con el fin de crear un fiable Registro de Inquilinos condenados por falta de pago, que permita expulsar del mercado elementos indeseables.

Atribuir a la Policía Local facultades para desalojar inquilinos morosos, previa una declaración judicial sumaria de ocupación injustificada.


En definitiva el llamado Desahucio Express no ha llegado, tardará cuando menos un mes, ni llegará, salvo que lo de Express se refiera a los Trenes Express de la RENFE que en los años 50 y 60 circulaban a una velocidad de crucero de 25 Km./h.

ZAPATERO Y LOS ALQUILERES (2)

En el mes de mayo se anunciaron a los ciudadanos distintas medidas fiscales para favorecer el alquiler como medio de atender a la necesidad de vivienda, seis meses después y sin que ninguna de dichas medidas, siquiera llegara a ver la luz en el BOE, leo en la web del Gobierno de España lo siguiente: El Consejo de Ministros ha aprobado la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley de Medidas de Fomento del Alquiler de Viviendas y al Eficiencia Energética de los Edificios (sic). La norma, que va a suponer la modificación de las leyes de Arrendamientos Urbanos, de Enjuiciamiento Civil y de Propiedad Horizontal, viene motivada por la necesidad de dar un mayor impulso al mercado del alquiler en España.

En vista de ello parece obligado examinar, sin comentarios, procurando traducirlas a lenguaje llano, esas medidas de impulso al mercado de alquiler, en cuanto afectan directamente a arrendadores e inquilinos, tal como aparecen, ahora si, en el BOCG:

1.- Se concede mayor efectividad a la posibilidad ya existente de que el arrendador pueda pactar con el inquilino su salida inmediata del inmueble alquilado, previa condonación de todo o parte de lo adeudado, ofrecida en el escrito de demanda de desahucio.

2.- Se reduce a un mes, antes eran dos, el plazo de reclamación de los alquileres adeudados, previo a la demanda de desahucio, para evitar la enervación y se declara que en todo caso habrá condena en costas para el inquilino, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

3.- Se reduce a tres días a partir de la notificación de la demanda el plazo que tiene el inquilino/demandado para solicitar justicia gratuita.

4.- En los juicios de desahucio se harán las notificaciones en la vivienda o local arrendado, salvo pacto en contrario. Pero si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial.

5.- Se autoriza la comunicación a los demandados mediante anuncio en el tablón del Juzgado cuando no pueda ser notificado en los domicilios anteriormente reseñados.

6.- Establece la posibilidad de que la condena en un juicio de reclamación de alquileres incluya los alquileres e intereses devengados después de producida esa condena, Así mismo que en la demanda se puedan reclamar todos los alquileres que se devenguen hasta que haya sido dictada sentencia.

7.- Señala el juicio verbal para la reclamación de cantidades dimanantes de alquileres.

8.- En todos los casos de desahucio, se apercibirá al demandado en la citación que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista.
Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.

9.- En la Ley de Arrendamientos urbanos se amplia la posiblidad ya existente de denegación de prórroga por necesidad para el arrendador, prevista en el contrato, a los familiares de primer grado por consanguinidad o adopción y al cónyuge en caso de nulidad o divorcio.

10.- Esta Ley entrará en vigor al mes de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».

LOS FICHEROS DE MOROSOS: ASNEF, RAI ETC.

Es incuestionable que otra de las consecuencias de la situación económica que padecemos ha de ser el aumento en la actividad de esos ficheros que como señala la Ley Orgánica de Protección de Datos personales se dedican a tratar datos de carácter personal relativos al cumplimiento o incumplimiento de obligaciones dinerarias facilitados por el acreedor o por quien actúe por su cuenta o interés.

La realidad es que entre los ciudadanos, estadísticamente deudores en su mayoría si nos atenemos a la información de los medios sobre préstamos, en un momento de dificultad para atender los pagos, y por ello de morosidad generalizada, cunde si no el pánico, si la incertidumbre por la posibilidad de haber sido incluido en una de esas listas negras tan temidas.

En atención a ello puede ser conveniente divulgar los requisitos y condiciones de funcionamiento de estas relaciones de deudores morosos.

Notificación al interesado: El responsable del fichero común deberá notificar a los interesados respecto de los que hayan registrado datos de carácter personal, en el plazo de treinta días desde dicho registro, una referencia de los que hubiesen sido incluidos, informándole asimismo de la posibilidad de ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición, en los términos establecidos por la Ley.
Se efectuará una notificación por cada deuda concreta y determinada con independencia de que ésta se tenga con el mismo o con distintos acreedores y deberá efectuarse a través de un medio fiable, auditable e independiente de la entidad notificante, que la permita acreditar la efectiva realización de los envíos.

Plazo de los datos: Sólo se podrán registrar y ceder los datos de carácter personal que sean determinantes para enjuiciar la solvencia económica de los interesados cuando no hayan transcurrido seis años desde la fecha en que hubo de procederse al pago de la deuda o del vencimiento de la obligación o del plazo concreto si aquélla fuera de vencimiento periódico. El cómputo del plazo a que se refiere el artículo 28.3 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal se iniciará a partir del momento de la inclusión del dato personal desfavorable en el fichero y, en todo caso, desde el cuarto mes, contado a partir del vencimiento de la obligación incumplida o del plazo en concreto de la misma si fuera de cumplimiento periódico.

Las condiciones que han de cumplir a los datos a incluir en el fichero son:

Existencia previa de una deuda cierta, vencida, exigible, que haya resultado impagada y respecto de la cual no se haya entablado reclamación judicial, arbitral o administrativa, o tratándose de servicios financieros, no se haya planteado una reclamación en los términos previstos en el Reglamento de los Comisionados para la defensa del cliente de servicios financieros.
Que se haya practicado un requerimiento previo de pago a quien corresponda el cumplimiento de la obligación
No podrán incluirse en los ficheros de esta naturaleza datos personales sobre los que exista un principio de prueba documental que aparentemente contradiga alguno de los requisitos anteriores. Tal circunstancia determinará igualmente la desaparición cautelar del dato personal desfavorable en los supuestos en que ya se hubiera efectuado su inclusión en el fichero.

Ejercicio de los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición

Los interesados podrán ejercer esos derechos conforme a la normativa general sobre protección de datos personales, con sujeción a las siguientes reglas específicas:

Derecho de acceso:

a) Si la solicitud se dirigiera al titular del fichero común, éste deberá comunicar al afectado todos los datos relativos al mismo que obren en el fichero. En este caso, el titular del fichero común deberá, además de dar cumplimiento a lo establecido en el presente reglamento, facilitar las evaluaciones y apreciaciones que sobre el afectado se hayan comunicado en los últimos seis meses y el nombre y dirección de los cesiona.

b) Si la solicitud se dirigiera a cualquier otra entidad participante en el sistema, deberá comunicar al afectado todos los datos relativos al mismo a los que ella pueda acceder, así como la identidad y dirección del titular del fichero común para que pueda completar el ejercicio de su derecho de acceso

Derechos de rectificación o cancelación

a) Si la solicitud se dirige al titular del fichero común, éste tomará las medidas oportunas para trasladar dicha solicitud a la entidad que haya facilitado los datos, para que ésta la resuelva. En el caso de que el responsable del fichero común no haya recibido contestación por parte de la entidad en el plazo de siete días, procederá a la rectificación o cancelación cautelar de los mismos
b) Si la solicitud se dirige a quien haya facilitado los datos al fichero común procederá a la rectificación o cancelación de los mismos en sus ficheros y a notificarlo al titular del fichero común en el plazo de diez días, dando asimismo respuesta al interesado
c) Si la solicitud se dirige a otra entidad participante en el sistema, que no hubiera facilitado al fichero común los datos, dicha entidad informará al afectado sobre este hecho en el plazo máximo de diez días, proporcionándole, además, la identidad y dirección del titular del fichero común para, que en su caso, puedan ejercitar sus derechos ante el mismo.

Por último es conveniente subrayar que estas normas sobre listados de morosos son de obligado cumplimiento para las entidades relacionadas directa o indirectamente con esta actividad y su incumplimiento constituye una infracción que puede ser sancionada con multas pecuniarias de importante cuantía.

En ese sentido el Tribunal Supremo en reciente sentencia ha tenido ocasión de declarar ante la alegación de la entidad sancionada de un error de prohibición por cuanto obró creyendo haber requerido de pago repetidamente al deudor: "Que resulta difícil apreciar el error de prohibición que se invoca, cuando precisamente se efectúa el requerimiento de pago a través de una tercera empresa días después de la inclusión de una deuda en un fichero de morosos. Dicha conducta evidencia precisamente lo contrario de lo que se pretende, es decir una clara actuación culposa por parte de la demandante, que no lo olvidemos se trata de una empresa de telecomunicaciones que trata y opera con gran cantidad de datos personales y que debe ser conocedora de los requisitos exigidos para la inclusión de una persona en un fichero de morosos, requisitos que ya se exigían con la Ley 5/1992"