La devolución del precio de la opción de compra

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de opción de compra de fecha, 3 de marzo de 2018, se entrega una cantidad inicial de 15.000 euros y una duración de dos años.

Al cumplirse este plazo, el contrato fue resuelto, de tal manera que la parte arrendataria-optante hizo entrega de las llaves al arrendador y éste se hizo con ellas y tomo posesión de la vivienda.

La arrendataria optante presenta demanda solicitando la devolución de la cantidad anticipada, más el IBI y la fianza en total 17.571 €, invocando la existencia en la vivienda de humedades producidas, unas por capilaridad y otras por condensación, que imposibilitaban que la misma cumpliera con la finalidad para la que se adquirió.

La arrendadora se opone a la demanda y formula reconvención solicitando la cantidad de 5.392,27 € como indemnización por los daños y perjuicios causados en la vivienda por la parte actora-arrendataria.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda y estima en parte la reconvención condenando a la arrendataria a pagar 2.255,32 euros-

La Audiencia Provincial de Huelva, sentencia de 19 de julio de 2023, estima en parte el recurso de apelación de la arrendataria revoca parcialmente la sentencia anterior y condena a la arrendadora a pagar 12.744,68 €.

Considera la Audiencia que existe dicha discrepancia entra las partes en cuanto a entender o concluir que la resolución contractual se hubiera debido a un incumplimiento por parte de la demandada/arrendadora de las obligaciones que pudiera haber asumido en el referido contrato.

La cuestión nuclear estriba en determinar si la mencionada resolución contractual se encontraba motivada y justificada por el incumplimiento contractual de la parte demandada y, en consecuencia, si los actores tienen derecho a reclamar el reintegro de la cantidad entregada como "prima de la opción", ascendente a 15.000 €, así como el resto de las cantidades que se recogen en la demanda.

Del examen de las pruebas practicadas debe llegarse a la conclusión de que la vivienda propiedad de los demandados respecto de la que los actores tenían una opción de compra no cumplía los requisitos mínimos para su habitabilidad de acuerdo con los parámetros que respecto de esta última establece el artículo 3.1.c). c.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

No se trata, pues, de que la vivienda a comprar, tras habitarla durante dos años, por una u otra razón, no cumpliera las expectativas de la parte arrendataria-compradora, sino de que existieron causas objetivas y suficientes como para que la parte optante entendiera que, en esas condiciones de humedad, no le mereciera la pena culminar la compraventa.

De este modo, debe estimarse el recurso en este particular, entendiendo que concurre el supuesto previsto en el párrafo quinto de la cláusula Novena del contrato que ligaba a las partes (arts. 1254, 1255 y 1258 CC) , al no ser habitable la vivienda que le fue entregada a los arrendatarios-ocupantes por los motivos expuestos y sin que fuera exigible a éstos estar continuamente ventilando la misma, no utilizando la calefacción a determinada temperatura o reparando continuamente las humedades que, bien por capilaridad bien por condensación, fueran surgiendo.

Como consecuencia de lo anterior la parte demandada deberá abonar a los actores la suma de 15.000 € que recibieron en concepto de "prima de la opción".

En cuanto al IBI y la fianza no procede la devolución porque ambas cantidades forman parte de la renta de arrendamiento que estaban obligados a abonar los arrendatarios durante el tiempo que durara dicho arriendo.

En cuanto a la reconvención efectuada por la parte demandada la sentencia debe ser confirmada, en cuanto a la cantidad correspondiente a pintura y reparaciones que debió realizar la arrendadora por importe de 2.255,32 €.

Arrendamiento con opción de compra: Resolución anticipada.

 

HECHOS:

Con fecha 1 de junio del 2.017 se pacta un arrendamiento de vivienda, con duración de tres años; se pacta asimismo una opción de compra con la misma duración a partir de la fecha del contrato mediante la entrega de la suma de 15.000 euros.

La resolución del arriendo con entrega de las llaves se produjo en fecha 31 de enero del 2.019.

La sentencia de instancia estima la pretensión del inquilino/optante consistente en la devolución del precio de la opción por importe de 15.000 euros

La Audiencia Provincial de Santander, sentencia de uno de febrero de dos mil veintitrés, desestima la demanda del arrendador/oferente y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que el apelante sostiene erróneamente que se ejercita una acción por defectos ocultos del art. 1.484 del CC que ya estaría caducada. Mantiene también que la parte actora carece de una acción contractual para exigir la devolución del precio de la opción cuando el arrendamiento ya está resuelto.

No existe caducidad y tampoco se puede negar la legitimación del arrendatario para obtener el reintegro de las prestaciones del contrato que sean consecuencia del incumplimiento resolutorio debido a culpa del contrario.

Conforme al artículo 21 de la LAU el arrendador debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, si no lo hace el artículo 27 de la LAU faculta al inquilino a promover la resolución del contrato.

En el presente caso ha quedado demostrado que el inmueble arrendado presenta manchas generalizadas de condensación en paredes y techos que menoscaban las condiciones de habitabilidad y salubridad de la vivienda.

Existe por tanto un reconocido incumplimiento de los esenciales deberes de conservación y mantenimiento impuestos por el art. 21 de la LAU que autoriza a la arrendataria a ejercitar la acción resolutoria del art. 1.124 del CC por expresa previsión del art. 27 del mismo texto legal, por lo que no cabe cuestionar la gravedad de este incumplimiento.

La resolución anticipada del arrendamiento se ha producido por culpa del arrendador y de esta resolución resulta la imposibilidad del ejercicio de la opción por los arrendatarios en el plazo pactado, coincidente con la vigencia del contrato de alquiler, por lo que la devolución acordada en la sentencia no es sino el efecto normal de carácter restitutorio "ex tunc" del contrato con prestaciones recíprocas, cuya naturaleza tiene también la opción con prima.

Arrendamiento con opción de compra y pago de precio de la opción

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento con opción de compra firmado el 19-12-2015. Duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario hasta 3 años y luego prórrogas anuales mientras no hubiera preaviso de una de las partes del contrato.

Opción a compra a ejercitar dentro del periodo de tres años desde la fecha del contrato. El precio de la opción se dividió en dos fracciones. 10.800 euros correspondientes a la opción durante el primer periodo (2016) y 21.600 euros correspondientes al segundo y tercer periodo (2017 y 2018), a pagar el 19-12-2017.

El arrendador presenta demanda por incumplimientos del arrendatario (impago de rentas, obras que contradicen lo pactado y daños en la finca). Por eso reclama 4.500 euros de las rentas de agosto a diciembre de 2017. 2.966,91 euros de daños en el inmueble y mobiliario y 367,84 euros de perjuicios relativos a la baja y alta del gas y la luz. Total 7.834,75 euros. A las que les resta los 1.800 euros de la fianza. Por lo que reclama 6.034,75 euros.

El inquilino opone incumplimiento de los arrendadores, que considera graves, y que le lleva a considerar resuelto el arrendamiento con fecha 20-09-2017.

Respecto a la opción de compra, la voluntad de resolver el contrato en septiembre de 2017 dejaría sin efecto la cláusula relativa a ese negocio jurídico. Por eso, además de pedir la absolución de la demanda, presenta demanda reconvencional, reclamando la diferencia entre las rentas debidas y los pagos hechos por el arrendatario por cuenta de los arrendadores, así como la devolución del segundo pago de la opción de compra que los arrendadores se cobraron haciendo efectivo el aval bancario constituido al efecto, 21.600 euros.

La sentencia de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención.

La Audiencia Provincial de Zaragoza, sentencia de 20 de junio del 2022, estimando sustancialmente la demanda y desestimando sustancialmente la reconvención, condena al inquilino a que pague a los arrendadores la cuantía de 5.793,25 euros de principal e intereses legales desde la interpelación judicial. Asimismo, condena a éstos a que paguen al inquilino la cantidad de 170,72€ de principal e intereses legales desde la interpelación judicial.

Considera la Audiencia que hay que tener en cuenta que el precio de la opción tiene como finalidad mantener el bien a disposición del optante, sin que el concedente pueda transmitirlo a terceros durante el plazo de la opción. Por eso la regla general es que el pago del precio de la opción sea anterior al transcurso del plazo. Sin ninguna duda se debería una vez transcurrido el mismo.

Por lo que en este caso únicamente podría discutirse el tercio correspondiente al tercer año de contrato (2018): 10.800 euros.

Si el contrato duraba 3 años, pactar un precio de 10.800 euros (total 32.400 euros) es razonable y, en principio, podría haberse exigido desde el principio, puesto que esos tres años eran obligatorios para los arrendadores y opcionales para el arrendatario (excepto los 6 primeros meses: art. 11 LAU). De hecho, el aval constituido a la fecha del contrato (aunque se materializara unos meses después) sigue la tesis expuesta: precio total inicial de la opción de compra.

En tal posicionamiento interpretativo del contrato (arts. 1281 y sigs. CC), los arrendadores tenían derecho al cobro de todo el precio, incluido el de la tercera anualidad que, por cierto, ya había empezado cuando recibieron las llaves.

Lo que no supondría "enriquecimiento injusto" al ser una contraprestación derivada de un contrato. Y tampoco procedería la moderación de la misma, puesto que no es propiamente una cláusula penal (art. 1152 CC).

En cuanto a los daños pueden ser fruto de un mal uso y otros, consecuencia de un desgaste natural o defecto intrínseco del objeto, que aparece con el tiempo y no por el mal uso. Así, por ejemplo, resulta difícil pensar que una puerta se desencaje sola, salvo que estuviera mal colocada desde el principio; lo mismo respecto a la puerta del horno. Sin embargo, es razonable pensar que el motor del microondas se ha estropeado por un mal uso, sugiere un uso vandálico o un defecto del motor. Más bien, por tanto, esto último. Mismo criterio respecto a la cafetera.

En definitiva, 4.500 + 2.729,01 + 364,24: 7.593,25 - 1.800 (fianza): 5.793,25 euros.

Respecto a la reconvención, parece razonable lo referente a la caldera al tratarse de una fuga, con cambio de válvula, latiguillo y otros elementos de seguridad. (170,72 euros).

La finalización del arriendo por cumplimiento de la duración pactada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda otorgado el 13 de abril de 2015, incorporando el contrato una opción de compra a favor de los arrendatarios, que podrían ejercitar hasta el día 1 de mayo de 2019. El plazo del contrato era de cuatro años, y se preveía su continuación por tácita reconducción mes a mes hasta que cualquiera de las partes se manifestara en contra.

Llegada esta fecha, el 7 de mayo de 2019 la parte arrendadora comunicó mediante burofax que daba por caducada la posibilidad de ejercitar el derecho de opción, y que no deseaba continuar con el contrato de arrendamiento.

En forma simultánea, también el 7 de mayo, el letrado de los actores remite un burofax a la arrendadora imputándole la responsabilidad de no haber facilitado documentación necesaria para obtener financiación hipotecaria para el ejercicio de la opción.

La parte arrendadora inicia procedimiento judicial solicitando el desahucio de los demandados por expiración del plazo contractual y la resolución del contrato de opción por incumplimiento de los demandados.

La parte demandada interpone, a su vez, demanda reconvencional interesando la declaración de validez de la opción de compra ejercitada en marzo de 2019, condenando a la demandada reconvencional a otorgar la escritura correspondiente.

La jueza de la primera instancia dicta sentencia estimando la demanda y desestimando la reconvención.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 15 de julio de 2022, desestima la apelación de los inquilinos.

Considera la Audiencia que, aunque efectos puramente dialécticos, admitamos que el día 24 de abril se manifestó a la arrendadora la voluntad de optar, y admitamos que ésta le dijera a la arrendataria que bien, que no había problemas. 

Pues esa manifestación, por sí sola, resultaría insuficiente para considerar ejercitado el derecho de opción, de acuerdo con la configuración que le dieron las partes en el contrato. En efecto, en el pacto 15 del contrato se dice que, del precio total de la compraventa, 'El 15 por ciento del precio, se habrá de pagar en el mismo día en que se comunique a la propiedad por parte de la parte optante su voluntad de hacer efectiva dicha opción...'. Es decir, la manifestación de optar debía acompañarse del ingreso del 15% de la cantidad de 220.000€, precio pactado.

Decir, como dice la apelante, que la propiedad no le facilitó número de cuenta en el que ingresar ese 15% es una excusa, ciertamente, pueril. El Ordenamiento jurídico provee de variados medios para hacer efectivo el pago en caso de que el acreedor se niegue a recibirlo.

En cuanto a la acción de desahucio, en el contrato se establece una duración de cuatro años, el contrato entró en vigor el 1º de mayo de 2015. La acción se ejercita el 13 de mayo de 2019. En el burofax que la arrendadora remite a la arrendataria el 7 de mayo previo, se comunica la voluntad de no renovar el contrato. Estos hechos son lo suficientemente objetivos y claros como para conformar la estimación de esta pretensión extintiva del arrendamiento. El contrato finalizó el 1º de mayo de 2019, y la parte arrendadora no quiere renovarlo.

Podría plantearse, aunque no lo hacen las partes, la duda acerca de si se había desencadenado la prórroga legal del artículo 10 Ley de arrendamientos urbanos al no haber avisado con antelación de 30 días la voluntad de no prorrogar.

Pero parece claro que en este caso no cabía tal prórroga, pues el plazo contractual previsto de cuatro años comprendía ya los tres años de duración obligatoria para el arrendador y el año de eventual prórroga. Por lo tanto, los plazos de orden público resultaban salvaguardados y desde esa perspectiva las partes podían pactar lo que tuvieran por conveniente, como efectivamente hicieron.

Contrato de alquiler de vivienda, con prórroga ilimitada a favor del inquilino.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 18 de diciembre de 2009.

Dos días antes de la firma del referido contrato, la vivienda había sido vendida por la arrendataria a la sociedad ahora arrendadora.

La duración del contrato se pacta así: "Plazo de duración, se fija en 5 años. Llegada la fecha de terminación del contrato o cualquiera de sus prórrogas, el arrendatario podrá notificar al arrendador de forma fehaciente, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovar dicho contrato; si esta comunicación no se produjera, el contrato se prorrogaría anualmente de forma automática. El arrendador no podrá rescindir unilateralmente este contrato de alquiler por ninguna causa o motivo, salvo que se lo autorice y esté de acuerdo el arrendatario”

Se pacta así mismo una opción de compra a favor de la inquilina en los siguientes términos: "Las partes acuerdan que, en cualquier momento de la vida del contrato y sus prórrogas, el arrendatario tendrá opción de comprar la vivienda objeto del mismo notificando fehacientemente al arrendador su decisión con un mes de antelación, no pudiendo este vender a terceros esta propiedad sin el consentimiento de la arrendataria”.

Se señala como precio de compra la cantidad de 188.000.-€, regularizable anualmente, incrementando esa cifra en 6.000€.

Con fecha 20 de mayo de 2017, se mandó requerimiento a la arrendataria, por el que se comunicaba la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, al cumplirse la anualidad en curso.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda, de desahucio por cumplimiento del plazo.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la arrendadora, revoca la sentencia de instancia y declara resuelto el arrendamiento, por extinción del plazo de duración.

El Tribunal Supremo, sentencia de 9 de marzo de 2021, estima el recurso de casación, casa la sentencia de la Audiencia y confirma la de primera instancia.

Considera el Supremo que, ante la peculiaridad del contrato analizado, ha de declarar que nos encontramos ante un contrato de naturaleza compleja, que excede del ámbito de un arrendamiento típico, dado que la hoy arrendataria transmitió la propiedad del inmueble al actual propietario (demandante) dos días antes de que la sociedad, ahora demandante le arrendase el inmueble con opción de compra y con una prórroga convencional que solo podía ser rescindida por la arrendataria. Por tanto, no nos encontramos ante una mera prestación arrendaticia sino ante una relación negocial coligada (sentencia 14/2020, de 16 de enero y las que ella cita) que ha de analizarse como un todo y con prestaciones enlazadas bajo la mutua dependencia hasta el punto que constituyen una unidad funcional que no puede desarticularse so riesgo de alterar la voluntad de los contratantes, siendo ambos profesionales del sector (art. 1255 del C. Civil). De lo expuesto se deduce que el haberse pactado la prórroga convencional al exclusivo criterio de la arrendataria no supone quebranto legal alguno, sino que constituye una facultad pactada con el arrendador dentro del marco de una previa venta al mismo del inmueble, y de la pendencia de una opción de compra que podría, en su caso, ejercer la arrendataria sobre la vivienda que ya fue de su propiedad con anterioridad, pacto establecido entre profesionales del sector.

La opción de compra en un alquiler extinguido.

HECHOS

La sociedad arrendadora  solicita y obtiene en primera instancia una sentencia que declara la extinción de un contrato de arrendamiento por terminación del plazo contratado , y consecuentemente, se declara el desahucio, condenando al inquilino a que lo deje  libre y a disposición de la actora dentro del término legal.

El inquilino recurre en apelación contra esa sentencia por entender que estaba pendiente el ejercicio de una opción de compra pactada entre ambos.

La Audiencia Provincial de Madrid sentencia de tres de junio de dos mil diecinueve estima el recurso y revoca la resolución de primera instancia, desestimado la demanda del arrendador y absolviendo de ella al inquilino.

Recoge la Audiencia que alega la parte apelante como motivos en los que funda su recurso, que la parte actora es la primera que incumple sus obligaciones contractuales, pues aún recibiendo un requerimiento notarial para formalizar la escritura de compra-venta pactado en contrato, no realizó ni un solo acto tendente a cumplir con su obligación, no atendiendo las llamadas y realizando un completo vacío con el interés de desalojar de la vivienda a la familia para poder vender posteriormente por precio distinto al pactado a un tercero

Por ello, no procede la resolución del contrato de alquiler por expiración del plazo y ni mucho menos el desahucio, pues la notificación fehaciente de esta parte en tiempo y forma requiriendo para ejercerla opción de compra pactada, debe ser suficiente para suspender el plazo de término del contrato de alquiler prolongándolo hasta que la contra parte cumpla con su obligación de acceder a la firma de la compraventa, conforme al precio pactado. Y acaba solicitando la revocación de la resolución de instancia para que en su lugar se dicte otra resolviendo que no procede el desahucio y el contrato de alquiler debe de prolongarse hasta que cumpla la actora con su obligación de colaborar en la escrituración de la opción de compra conforme se estipuló en su día, todo ello, con condena en costas a la parte demandante, tanto de las causadas en la primera como en la presente instancia.

En orden a las anteriores manifestaciones, debe apreciarse a tenor de la prueba practicada en autos, que efectivamente como establece la resolución de instancia, el demandado y hoy parte recurrente, llevó a efecto la manifestación de ejercer el derecho de opción de compra en plazo y forma. Dado, que teniendo vigencia el contrato de arrendamiento hasta Julio de 2016, y habiéndose prorrogado el mismo hasta Septiembre de 2017, el plazo para dicho ejercicio de la opción de compra comenzaría en los 90 días anteriores al vencimiento, por lo que realizado por el recurrente dicha manifestación, que fue recibida por la parte actora en fecha de 29 de Julio de 2016, es evidente que nada puede obviarse a dicha manifestación para concluir que fue efectuada en tiempo y forma. Siendo así, se evidencia de la lectura del contrato de arrendamiento, y en concreto de las cláusulas que regulan el ejercicio del derecho de opción de compra, que no es posible que el arrendatario, sin la cooperación de la propiedad, pueda siquiera concretar el precio final de la compraventa. Puesto que se precisa la práctica de diversas operaciones matemáticas, y la concreción del precio según las rentas abonadas hasta el momento, y otras circunstancias. Sin embargo, notificado el deseo de ejercicio de la opción de compra, ninguna acción tendente a poder concluir la compraventa, se ha llevado a efecto por la propiedad del inmueble, debiéndose reiterar, que en todo caso, precisamente la concreción de datos esenciales tales como el precio final, solo podían ser llevados a efecto por la propiedad.

Por ello, procede concluir, que el demandado y recurrente, no está en el caso de ocupar la vivienda, como arrendatario con un contrato ya expirado legalmente, sino en la calidad, de ejerciente de la opción de compra, a la espera de que la propiedad le facilite los datos precisos para llevar a buen término dicha operación de compra. No procediendo en consecuencia la acción ejercitada por la parte actora, sin perjuicio, de la obligación de abono de la renta correspondiente del demandado, hasta que se concrete la operación de adquisición de la vivienda por la parte actora, con la consecuencia económica que ello haya de tener sobre el precio del inmueble, y sin perjuicio tampoco, de que si a la postre el demandado no concluyera la operación de compra por no atender los actos que a tal fin realice la actora, deba de entenderse que su permanencia en el inmueble en base ya únicamente al contrato de arrendamiento extinguido, no deba continuar.

El plazo, dies ad quem, para ejercitar una opción de compra

La sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2016 resuelve un interesante supuesto, la validez del ejercicio de una opción de compra remitida el último día del plazo pactado para ello.

El 7 de octubre de 2011 , día en que se extingue el plazo, el optante comunica al oferente su voluntad de ejercitar la opción de compra, por medio de burofax emitido el mismo día 7 de octubre de 2011 y por medio de acta notarial de la misma fecha, de modo que ese mismo día se intentó la notificación, sin éxito, al no encontrar a nadie en el domicilio, por lo que se hizo entrega del acta de notificación a un empleado de entidad con sede en el mismo edificio, el cual quedó enterado de su obligación de hacerla llegar a la entidad requerida.

En sede judicial, el Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda del optante por considerar que la opción se había ejercicio extemporáneamente.

Sin embargo la Audiencia Provincial estima la apelación, declara correctamente ejercitado el derecho de opción de compra y condena al oferente a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, por entender que la sentencia anterior yerra al declarar caducado el precontrato de opción de compra al entender que el plazo de ejercicio vencía, como dies ad quem , en el momento en que lo conocía el concedente de la opción y no es así: es el de la emisión de la declaración recepticia.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación formulado por el concedente de la opción por entender infringidos los arts 1252 y 1256 del Código Civil.

Considera el Supremo que se ha de recordar que la demandante no solo envió burofax -en el último día del plazo concedido- manifestando que ejercía el derecho de opción concedido, sino que además procuró la notificación notarial de dicha decisión a la concedente, lo que no pudo lograrse al estar cerradas las oficinas de esta última sobre las 14,50 horas de dicho día 7 de octubre de 2011, de modo que la notificación se entregó a un vecino -empleado- con obligación de entregarla a la requerida, lo que hizo el lunes siguiente día 10.

En consecuencia es necesario establecer un juicio acerca de si la demandada pudo ignorar la notificación «sin faltar a la buena fe» ( artículo 1262 CC) o si existía una «razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación» por su parte dentro del plazo propio de la opción. Se ha de tener en cuenta que el plazo de ejercicio de la opción tanto vinculaba a una de las partes como a otra de modo que, si se extinguía por todo el día 7 de octubre de 2011, la concedente pudo prever que durante ese día podía llegarle la notificación del optante y ninguna medida adoptó para que pudiera ser efectiva y llegar a su conocimiento si realmente se producía, por lo que resulta contraria a la buena fe la negativa a reconocer eficacia a la notificación notarial que al siguiente día hábil (lunes día 10 de octubre) recibió del empleado al cual se había entregado por imposibilidad de hacerlo a la demandada dado que sus oficinas se encontraban ya cerradas a las 14,50 horas del día 7 de octubre anterior.

El artículo 202 del Reglamento Notarial dispone que si la diligencia se entendiera con persona distinta del interesado la cédula deberá entregarse en sobre cerrado en el que se hará constar la identidad del notario y el domicilio de la Notaría. El notario advertirá, en todo caso, al receptor de la obligación de hacer llegar a poder del destinatario el documento que le entrega, consignando en la diligencia este hecho, la advertencia y la respuesta que recibiere, a lo cual añade dicha norma que la notificación o el requerimiento quedarán igualmente cumplimentados y se tendrán por hechos en cualquiera de las formas expresadas en dicho artículo.

Los 15 años de batalla legal de un hotel donde durmió Picasso

Pablo Picasso durmió en una fonda que, con el paso del tiempo, protagonizaría una batalla legal absurda. El pintor malagueño se alojó allí en 1910 cuando visitó por primera vez Cadaqués. Él tenía 29 años y Salvador Dalí sólo 6, por lo que imagino que no coincidieron. 

En esa época se llamaba Fonda Miramar y estaba nuevecita porque había sido levantada en 1904. Aún le quedaban muchas historias que vivir, incluida la batalla legal que aquí relato.

De Fonda a Hotel pasando por Museo

La Fonda Miramar estuvo ocupada durante la guerra civil, luego se transformó en el Hotel Cap Creus y más tarde en Museo de Arte antes de convertirse definitivamente en el Hotel La Residencia.

El 1 de enero de 1995, -fecha de entrada en vigor de la actual ley de arrendamientos urbanos-, la sociedad propietaria del edificio concertó con un particular un contrato de arrendamiento de local de negocio, por el que se cedía la explotación y gestión del inmueble Hotel La Residencia por un período de cuatro años.

En ese contrato se estipulaba que cuando finalizaran los cuatro años el alquiler se prorrogaría de forma anual, siempre que el arrendatario no comunicara al arrendador, con una antelación de tres meses, su voluntad de dar por finalizado el arrendamiento.

La cláusula origen de la batalla legal

En ese contrato de alquiler se incluyó una cláusula adicional que es el origen de una batalla legal de 15 años. Esa cláusula abría la posibilidad al inquilino de comprar el hotel en el futuro, es decir, era un alquiler con opción a compra. Esta es la cláusula:

“c) de dicho contrato de arrendamiento, se concede al arrendatario y sus legales herederos, una opción de compra sobre la totalidad del "Hotel La Residencia"

Se fijaba también como plazo final para comprar el hotel el mes de enero de 2004, año en que se celebraba el centenario del nacimiento de Salvador Dalí. También se fijaba el precio de compra, en caso de ejercicio de la opción, en cincuenta millones de pesetas (300.506,05€)

El inquilino quiere comprar y los propietarios se niegan a vender

El 6 de julio de 2000, el inquilino manifestó fehacientemente su voluntad de ejercer el derecho de opción de compra sobre el Hotel La Residencia, requiriéndose notarialmente a la propiedad para que el día 25 de julio de 2000 se otorgara la escritura pública de compraventa.

Pero … la sociedad propietaria negó la autenticidad del contrato e incluso se siguió por ello causa penal en la que resultó absuelto el arrendatario y se declaró como hecho probado la existencia del contrato en cuestión.

Llevado al asunto a los tribunales civiles tanto el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Figueras como la Audiencia Provincial de Gerona, en apelación declararon la validez de la opción de compra y la obligación del concedente de esa opción de otorgar escritura de compraventa a favor del arrendatario optante, en las condiciones acordadas.

El Tribunal Supremo da la razón al inquilino más de 15 años más tarde

Con fecha 1 de septiembre de 2015, es decir más de QUINCE AÑOS, después de ejercida la opción, el Tribunal Supremo ha desestimado el recurso de casación y confirmado las anteriores sentencias condenando al recurrente, la sociedad propietaria del inmueble, a todas las costas. Es decir, el Tribunal Supremo reconoce que el inquilino tiene derecho a comprar el hotel.

Pone de manifiesto el Tribunal Supremo la endeblez de los argumentos alegados en el recurso de casación, cuando señala que:

El primer motivo de casación, que no precisa adecuadamente la norma que considera infringida faltando a la exigencia del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se formula por infracción de las disposiciones que regulan la duración del contrato de opción cuando va unido a un contrato de arrendamiento, con cita de doctrina jurisprudencial que afirma vulnerada.

Viene a sostener la parte recurrente que cuando se ejerció la opción por el demandante en el año 2000 la misma había caducado, pese a que aparecía concedido el derecho de opción de compra hasta 2004, ya que estaba en relación con un contrato de arrendamiento cuya vigencia se extendía sólo hasta el fin de 1998.

Tal conclusión no puede ser aceptada ya que no sólo se había establecido un plazo para el posible ejercicio de la opción hasta el año 2004 -que en forma alguna se había cumplido- sino que además el arrendamiento se prorrogaba por años desde su vencimiento en 1998 por simple voluntad del arrendatario.

Las sentencias que cita la parte recurrente en apoyo de su tesis no contienen doctrina que resulte de directa aplicación al presente caso.

Por ello el motivo se desestima, lo que deja sin objeto el segundo que, faltando también a la exigencia de precisar la norma que se considera infringida, afirma que se han vulnerado las reglas sobre la apreciación de oficio de la caducidad en el ejercicio de la opción de compra y la jurisprudencia sobre dicha cuestión, ya que al estimar que la caducidad del derecho de opción no se había producido carece de efecto alguno el que dicha caducidad pudiera o no apreciarse de oficio.

CONSIDERACION FINAL: ¿Merecía la pena un pleito de quince años para obtener este resultado, por otra parte tan previsible?