El alquiler para uso turístico de pisos en propiedad horizontal 2

 

Aunque este tema ya ha sido tratado aquí, nuevamente el Tribunal Supremo decide sobre ello y en el mismo sentido, por lo que parece interesante glosar esa sentencia.

HECHOS:

En los estatutos de una Comunidad de propietarios, aparece la siguiente regla:

"USO DE ELEMENTOS COMUNES: se establecen las siguientes prohibiciones o limitaciones: a) VIVIENDAS. Las viviendas se consideran como residencias familiares exclusivamente y en consecuencia no podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares ó inquilino ó terceras personas ninguna actividad profesional, comercial ó industrial ó cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de "residencia familiar". Esta prohibición que se establece por deseo unánime de todos sus propietarios, será mantenida invariablemente como condición expresa en todas las transmisiones de dominio que puedan tener lugar por cesión, venta, herencia ó cualquier otra causa".

Con base en esta norma, la comunidad demanda a uno de los copropietarios solicitando una sentencia que lo condene a cesar inmediatamente en el ejercicio de la actividad turística que viene ejerciendo en la vivienda de su propiedad.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la comunidad

El Tribunal Supremo, sentencia de 24 de enero de 2024, desestima el recurso de casación del copropietario y lo condena a cesar inmediatamente en el ejercicio de la actividad turística que viene ejerciendo en la referida vivienda.

Considera el Supremo que la interpretación de reglas de los estatutos de la propiedad horizontal es tarea de los órganos de instancia, lo mismo que las cláusulas de un contrato, y no es revisable en casación salvo que sea ilógica o contraria a normas legales.

Pues bien, en el presente caso, la interpretación que realiza la Audiencia Provincial de la regla undécima de los estatutos de la comunidad no es ilógica ni contraria a las normas legales (es más, el recurrente no cita la infracción de ninguna norma legal de interpretación).

El tribunal de apelación razona, de forma cabal y plenamente lógica, atendido el contenido de dicha regla:

(i) que esta "no se limita a describir el uso de las viviendas, sino que impone que deben servir de residencia familiar";

(ii) que "La residencia es el lugar en el que se reside y residir, de acuerdo con el diccionario de la RAE, es "estar establecido en el lugar", lo que denota estabilidad y permanencia";

(iii) y que "la regla excluye que pueda desarrollarse en la vivienda actividad profesional, comercial o industrial alguna y, como cláusula de cierre añade: "cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de 'residencia familiar'"

A lo anterior, ya de por sí suficiente, todavía añade la Audiencia Provincial dos consideraciones más, tan lógicas y cabales como las precedentes:

(i) la primera, que "No cabe asimilar la actividad de piso turístico, que se asemeja más a una relación de hospedaje propia de un hotel o una pensión, que no condiciona en modo alguno el hospedaje a que los usuarios integren un grupo familiar pudiendo limitarse el uso de la vivienda a un solo día, a una relación de inquilinato sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos en la que existe una residencia con cierta vocación de continuidad y permanencia [...]";

(ii) y la segunda, que la actividad desarrollada en la vivienda está prohibida de forma expresa por la regla estatutaria, aunque en esta el uso turístico no se mencione explícitamente como excluido, dado que la misma establece, de manera específica, que el destino de las viviendas será exclusivamente de residencia familiar, al tiempo que excluye el desarrollo de cualquier actividad que altere ese destino, y que, además, la falta de mención explícita al uso turístico se explica porque dicha actividad no existía cuando los copropietarios aprobaron por unanimidad la regla estatutaria.

Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos

 

El alquiler para uso turístico de pisos en propiedad horizontal

 

HECHOS:

En las "Normas de Comunidad" de un edificio establecidas por la promotora e incluida en los contratos de compraventa de las viviendas, aparece la siguiente cláusula: “Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado”

La Comunidad de Propietarios acuerda considerar que el alquiler de uso turístico constituye una actividad económica y por tanto prohibida por la norma antedicha.

Algunos propietarios demandan a la comunidad solicitando la declaración de nulidad de esa resolución, por considerar que se ha hecho una interpretación extensiva de la prohibición ya que el arrendamiento de uso turístico es equiparable al de vivienda que no está prohibido a pesar de que también es una actividad económica.

Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial, en apelación, desestiman la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 29 de noviembre de 2023, desestima el recurso de casación de los demandantes.

El Tribunal Supremo comparte el criterio de la sentencia de apelación, que en el mismo sentido que la de primera instancia, y en especial a la vista de la legislación sectorial turística de la Comunidad Autónoma y las ordenanzas municipales aplicables, destaca, en primer lugar, la condición de actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica.

El que el desempeño de esa actividad comporte una serie de requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se desarrolle en la propia vivienda.

Lo señalado permite, como bien dice la Audiencia, concluir que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica, equiparable a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial.

Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos.

Frente a lo anterior no puede prevalecer la argumentación de la parte recurrente cuando equipara el arrendamiento de vivienda para uso turístico con el arrendamiento de vivienda, y que según dice no está prohibido a pesar de que también es una actividad económica. El arrendamiento de vivienda(art. 2 LAU) nada que ver con el concepto de la actividad a que se refiere la normativa sectorial turística aplicable, dirigida a "proporcionar alojamiento temporal sin constituir cambio de residencia para la persona alojada". La misma normativa sectorial turística aplicable y que se cita en las dos sentencias de instancia resalta expresamente la diferencia con que se contempla la comercialización de estancias turísticas en viviendas, alojamientos de corta duración, o las ofertadas para uso vacacional, con el arrendamiento de vivienda. La mencionada legislación turística expresamente excluye de la consideración de viviendas para uso turístico el arrendamiento de vivienda según lo establecido en la Ley de arrendamientos urbanos, de la misma manera que, en los términos que hemos señalado, el art. 5.e) de esta última ley excluye de su ámbito de aplicación los alquileres turísticos.

Propiedad Horizontal: La impugnación de acuerdos por un copropietario moroso.

 

HECHOS:

La comunidad de propietarios acuerda por amplia mayoría, hacer una puerta de acceso al patio de luces del inmueble.

Uno de los copropietarios, invocando el art. 17.6 de la LPH, impugna el acuerdo, por considerarlo contrario a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos, solicitando que cesase la sostenida perturbación de su derecho de posesión sobre el acceso exclusivo al patio de luces de la comunidad, lindante con la vivienda de su propiedad, a través de la cocina de ésta, y que se condenara a la demandada a clausurar la puerta de nueva apertura, reponiendo la tabiquería a su situación preexistente.

La comunidad se opone, invocando el art. 18.2 de la LPH, puesto que el demandante era deudor de una derrama de 170 euros, destinada precisamente a la apertura de la puerta que constituía el objeto del proceso.

El Juzgado de primera instancia declara la nulidad del acuerdo adoptado.

La Audiencia provincial desestima el recurso de la comunidad y confirma la sentencia del juzgado.

El Tribunal Supremo, sentencia de 28 de febrero de 2022, estima el recurso de la comunidad, revoca las sentencias anteriores y dicta otra, en su lugar, en virtud de la cual se desestima la demanda formulada por el copropietario.

Considera el Supremo que el art. 18.2 LPH establece una regla de legitimación activa a la que condiciona la impugnación de los acuerdos comunitarios, cual es que el propietario hubiese votado en contra o salvado su voto en la Junta, no hubiera acudido a la misma por cualquier causa (ausente) o hubiese sido indebidamente privado de su derecho de voto; pero es preciso, igualmente, que concurra un requisito adicional, consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Exigencia normativa que admite, a su vez, una excepción, en que no es preciso ni el previo pago o la consignación, cual es que se trate de la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del art. 9 LPH, entre los propietarios.

En el caso presente, no concurre la mentada excepción a la necesidad de consignación o pago previo, ya que no nos encontramos ante ningún supuesto de impugnación de un acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 de la LPH entre los propietarios, sino que versa sobre la conformidad con el derecho de la apertura de una puerta de acceso a un patio comunitario, para lo cual se estableció una derrama, cuya forma de determinación de su importe, no se impugna, ni se sostiene se exigiese en contra de las reglas que rigen la contribución del actor a los gastos comunes según su cuota de participación. Siendo así las cosas, como así son, el recurso de casación debe ser estimado. La asunción de la instancia determina que la demanda deba ser desestimada sin entrar en el fondo de la misma, por la ausencia de los requisitos del pago o consignación previos a los que se refiere el art. 18.2 LPH.

Propiedad Horizontal: Obras inconsentidas en elementos comunes.

 

HECHOS:

Una copropietaria demanda a otra condueña para que sea condenada a realizar todas las obras que fueren necesarias a fin de reponer la fachada de su piso a su estado original, por considerar que habría realizado obras que vulneran la estructura y aspecto exterior de la finca sin previa autorización unánime de la comunidad.

La demandada se opone invocando falta de legitimación de la demandante por no ser presidente o vicepresidente de la Comunidad de Propietarios afectada, y actuar con la oposición de la misma, movida por un ánimo puramente vindicativo, y por otra parte alega tolerancia de la Comunidad de Propietarios ya que existen otros vecinos que también han hecho cerramientos similares al suyo.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a la demandada a reponer el muro de separación entre la terraza y la habitación contigua, , sin que proceda la eliminación de la carpintería de PVC y cristalera que sirve actualmente de cerramiento de la terraza de su piso.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la demandada y desestima por completo la demanda por considerar que la demandante carece de legitimación puesto que no actuaba en beneficio de la Comunidad, y que no ha sufrido perjuicio, ni ella ni la comunidad en cuyo nombre dice actuar, perjuicio alguno con ocasión de las obras ejecutadas y el 70% de las viviendas tienen similares modificaciones, de modo que parece pudiera quedar a capricho de esta u otra demandante el determinar en cada momento cual se cierra o se mantiene, a su antojo, de no accionar contra todas.

El Tribuna Supremo, sentencia de 22 de diciembre de 2021, estima el recurso de casación de la demandante, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma íntegramente la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma. La sentencia de 31 enero de 1995, afirma que es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan solo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes.

En aplicación de esta doctrina, de acuerdo con el art. 13.3de la LPH y art. 396 del C. Civil, cabe reconocer legitimación a la demandante para actuar en beneficio de la comunidad.

De acuerdo con lo declarado en sentencias de 1 de febrero de 2006, y de 4 de enero de 2012, debemos declarar que no concurre abuso de derecho en la comunera que pretende impugnar la demolición de los muros de cierre de una vivienda para anexionar la terraza a la vivienda, actuación procesal que no solo se ha seguido en este caso, sino también en otros, también impugnados por ella.

Es un hecho acreditado que la comunidad dio autorización, al menos, en un caso para el cierre de las terrazas, con carpintería de aluminio, pero no consta autorización alguna ni expresa ni tácita para la demolición de los muros de cierre de la vivienda. La demandante intentó, en dos ocasiones, que se introdujese en el orden del día el tema de las demoliciones de muros de cierre y no se le permitió, por lo que al no ser debatido el tema, no puede presumirse el consentimiento tácito. En suma, el art. 7 de la LPH impide las alteraciones en la configuración exterior de edificio sin la preceptiva autorización de la comunidad y dicha venia no ha existido con respecto a los muros de cierre y sí consta conferida autorización para el cierre de la terraza con carpintería de aluminio.

Propiedad Horizontal: Deterioro de una terraza de uso privativo.

 

HECHOS:

La Comunidad de propietarios es condenada a ejecutar las obras necesarias para la reparación del origen de los daños situados en una terraza del edificio, de uso privativo, a realizar el mantenimiento y conservación de dicha terraza, y a indemnizar a otro copropietario por los daños ocasionados en su vivienda, situada en el mismo edificio, valorados en 1.079,14 euros.

El titular de la terraza privativa es absuelto de las reclamaciones dirigidas contra él.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de veinte de julio de dos mil veintiuno, desestima el recurso de apelación de la comunidad de propietarios.

Señala la Audiencia que dentro de los elementos comunes en un edificio en propiedad horizontal, algunos tienen la consideración de elementos comunes por su propia naturaleza, que no pueden quedar desafectados, al resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, y otros de elementos comunes por destino, los cuales, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, pueden ser objeto de desafectación.

En cuanto al deber de mantenimiento y conservación de los distintos elementos de un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal, el art. 10.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que tienen carácter obligatorio para la comunidad de propietarios, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de propietarios, los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal.

La terraza de uso privativo del demandado como elemento común del edificio, aun cuando su uso y disfrute le corresponda en exclusividad, en la medida en que cumple la función estructural de servir, al mismo tiempo, como cubierta del edificio comunitario,  de acuerdo con lo establecido con carácter general en el art. 1 de la LPH, en relación con el art. 396 del CC, habiendo declarado la jurisprudencia que las terrazas son uno de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa, ya que la cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, aunque la terraza se configure como privativa.

En definitiva, dado que los desperfectos apreciados en la vivienda de los demandantes son consecuencia del mal estado de la terraza por su deficiente impermeabilización y la falta continuada de mantenimiento, y que esta situación afecta a un elemento estructural y común del edificio, destinado en su conjunto a servir de cubierta parcial del mismo, en la medida en que su estado afecta básicamente al aislamiento, estanqueidad y habitabilidad del inmueble, cuya conservación y mantenimiento incumbe a la comunidad de propietarios, no siendo tal deterioro efecto de una utilización inadecuada o negligente de la terraza por el propietario que tiene su uso privativo, con incumplimiento de las obligaciones establecidas en el art. 9.1 a) de la LPH, el deber de realizar las obras de reparación o adecuación necesarias para evitar el daño, así como las labores de mantenimiento y conservación de este elemento común, incluida su limpieza regular, a fin de eliminar restos vegetales, materiales o sedimentos acumulados, de acuerdo con lo establecido en el dictamen pericial al que se remite el fallo apelado, corresponde únicamente a la comunidad demandada, de conformidad con el art. 10.1 a) de la LPH, lo que conduce a la desestimación del recurso interpuesto por esta parte y de la impugnación formulada por la actora.

Propiedad Horizontal. Las costas judiciales en pleito contra la Comunidad.

 

HECHOS

Un copropietario demanda a la Comunidad solicitando se declaren nulos los acuerdos tomados en una Junta extraordinaria celebrada.

El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda y condena en costas al copropietario demandante.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación del copropietario, imponiendo a la parte apelante las costas del recurso.

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de mayo de 2021, estima en parte el recurso de casación de dicho copropietario, en el único sentido de que no procede imputar al demandante el pago de los gastos procesales de la comunidad en su litigio con dicho copropietario, y declarar que no procede la condena en costas en ninguna de las instancias.

Invoca el Supremo su sentencia de 23 mayo 1990, cuando señala que: "si ciertamente son a cargo de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios, conforme a las respectivas cuotas de todos los que la integran, los gastos judiciales que se produzcan en litigios con terceros, o sea con quienes no vengan integrados en la Comunidad correspondiente, no sucede lo mismo cuando, como en el presente caso ocurre, provengan de actividad judicial producida en que la razón corresponda a los miembros de la comunidad demandantes o demandados, puesto que en tal caso no puede hacerse recaer sobre éstos los que tienen su causa generadora en la actitud procesal que se estimó judicialmente inadecuada pues lo contrario tanto supondría hacer recaer, de forma improcedente, las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos cuyo derecho es reconocido, sin generar por tanto beneficio para la Comunidad la reclamación de oposición formulada por ésta, creando con ello una situación fáctica, con la consiguiente proyección jurídica, que hace que, a tal fin, el propietario partícipe que ha obtenido resolución favorable tenga la consideración de tercero en relación a la tan citada Comunidad".

Asimismo la sentencia de 26 de marzo de 2012:  "Si a todo lo anterior se une que la sentencia de esta Sala de 24 de junio de 2011 declaró como doctrina jurisprudencial que "cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a esta pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios", la desestimación de los motivos no viene sino a corroborarse".

Aplicando la referida doctrina jurisprudencial en el presente caso, podemos entender que la sentencia recurrida vulnera la doctrina citada, pues se reconoció parcialmente al recurrente su derecho, lo que nos lleva a entender que tiene la consideración de tercero en relación a la comunidad y, por tanto, no podrían calificarse los costes procesales como gastos generales como hace la sentencia recurrida.

Propiedad Horizontal: Actividades molestas de un copropietario

 

HECHOS:

La comunidad de propietarios demanda a una sociedad mercantil, propietaria de una de las viviendas del edificio, para que cese en la actividad desarrollada en esa vivienda, consistente en el alquiler de una habitación compartida a estudiantes universitarios, con servicios comunes, y que resultaría prohibida por los estatutos de la comunidad de propietarios.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda formulada, al considerar que la actividad desarrollada en el inmueble, que la circunstancia de un elevado número de personas que entran y salen del edificio, al tratarse de una comunidad de vecinos pequeña, puede resultar, en efecto, una molestia real para los vecinos, generando problemas de seguridad. Y que lo estatutos de la comunidad prevén expresamente (en su cláusula sexta) la imposibilidad de destinar los inmuebles a pensiones o fondas, ni otra finalidad alguna que suponga afluencia superior de público a la normal en una casa destinada exclusivamente a vivienda de sus habitantes. Estatutos que constan en escritura pública de 1952 y debieron ser inscritos en el Registro de la Propiedad, y si no se hubieran inscrito le hubiera sido muy fácil a la parte demandada poder acreditarlo, y no lo hizo pese a que le incumbe a la parte demandada al tratarse de un hecho extintivo de la pretensión.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación con desestimación de la demanda ejercitada, puesto que resulta evidente que la prueba de la existencia de los estatutos y de su inscripción, corresponde a quien invoca la fuerza de dichos estatutos, y que en el caso de autos no existe prueba y, en consecuencia, no puede admitirse la fuerza legal de los mismos.

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de mayo de 2021, desestima el recurso de casación, confirma la decisión de la Audiencia y desestima la demanda.

Considera el Supremo probado en la sentencia recurrida que la limitación estatutaria no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad, no puede mantenerse que se haya infringido el art. 5.3 de la LPH. Igualmente se razona en la sentencia recurrida, que no consta que la parte demandada conociese la referida limitación por otra vía. Centrándose las alegaciones del recurrente en la inscripción de los estatutos (que no consta), procede desestimar el motivo y el recurso de casación interpuesto.

Propiedad Horizontal. Mayoría necesaria para instalar un ascensor “ex novo”

 

HECHOS:

En una junta de propietarios se somete a votación la instalación ex novo, -por primera vez- de ascensores, con repercusión del gasto a todos los propietarios (viviendas, locales y garajes). Al no obtenerse la mayoría necesaria, se procedió a la votación de un segundo acuerdo, de instalación de ascensores, con exoneración de contribuir a este gasto a los locales comerciales y garajes, lo que obtuvo la mayoría necesaria de propietarios y cuotas.

Como consecuencia del anterior, en el acuerdo tercero se acordó establecer una derrama extraordinaria a satisfacer exclusivamente por los propietarios de viviendas.

Los propietarios de viviendas de la planta baja impugnan esos acuerdos por considerar que son contrarios a la ley y a los estatutos.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara nulos los acuerdos.

La Audiencia Provincial revoca esa sentencia y declara válidos los acuerdos

El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de abril de 2021, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que de acuerdo con los arts. 10.1 y 17.2 de la LPH procede la instalación de ascensor, aun cuando el importe exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, cuando el acuerdo haya sido objeto de aprobación por la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, como en este caso.

Esencialmente lo que discuten los recurrentes es la repercusión de la exención de pago de los locales. Esta sala, (STS 7/11/2011 y 13/09/2010) entiende que: "En definitiva, para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para tal acuerdo".

De la referida doctrina se deduce que el acuerdo destinado a la distribución de los gastos de instalación, se ha de aprobar con idéntico sistema de mayorías que el acuerdo de instalación del ascensor, es decir, por mayoría y ello con el fin de no obstaculizar la política legislativa de la LPH tendente a la eliminación de barreras arquitectónicas que dificultan el desenvolvimiento de personas con discapacidad.

Por tanto, es posible una distribución de gastos que no coincida con la cuota de participación en elementos comunes, en casos como el analizado, pues el propio art. 9 de la LPH permite que se contribuya con arreglo "a lo especialmente establecido", acuerdo que al estar "asociado" al de instalación se aprueba por mayoría, pero que no podrá lesionar gravemente a ningún propietario (STS 23/12/2014).

Por otro lado, no consta un grave perjuicio a los demandantes (art. 18 LPH), pues como ya hemos reflejado, en la sentencia recurrida se pondera que las obras han provocado la eliminación de barreras arquitectónicas que facilitan el acceso a los bajos, eliminando mediante rampas y rellanos una cota de 1,12 metros y les revaloriza el piso.

Propiedad Horizontal. La salida de humos de un local.

 

HECHOS:

Los propietarios de un local en planta baja, en el que se venía desarrollando la actividad de bar hasta junio de 2014, para actualizar la licencia municipal deciden acometer una serie de obras, entre las que se encontraba el desmantelamiento de salida de humos existente y la instalación de otra chimenea de acero que discurría por la fachada del patio con desembocadura en cubierta a 1,00 m por encima de las edificaciones, comunicando a los responsables de la Comunidad dicha circunstancia, aunque entendía que para la ejecución de dicha instalación no requería de autorización previa de la Junta de Propietarios.

Sin embargo, la Comunidad, en junta convocada al efecto, acordó no aprobar la referida instalación.

Los propietarios del local presentan demanda impugnando esos acuerdos.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia provincial estima la apelación declarando nulos los acuerdos de la Comunidad.

El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de marzo de 2021, desestima el recurso de casación de la Comunidad y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que debe en primer lugar analizar el contenido de los estatutos de la comunidad y en concreto en el art. 11 antes transcrito se establece la posibilidad de desarrollar en los locales toda clase de actividades comerciales o industriales, instalando motores o maquinarias sin más limitación de las que resulten de las ordenanzas municipales. A lo que añade el art. 13 que podrán colocarse instalaciones de extracción de humos, aireación, ventilación o insonorización, instalaciones que habrá de sufragar a su costa el dueño del local. Terminando el art. 13 por concretar que "no podrá oponerse la Junta de Propietarios a estas instalaciones si de ellas no resulta molestia o perjuicio para nadie".

Del tenor de estos párrafos de los estatutos se puede deducir que el local se podía dedicar a servicio de bar, como con antelación lo hacía, y que puede efectuar instalaciones de extracción de humos, por lo que la interpretación que ha efectuado la Audiencia Provincial se ajusta a derecho (art. 7.2 LPH).

Entiende el recurrente que las instalaciones que aceptan los estatutos solo son las realizadas dentro del local, pero a ello debe objetarse que los estatutos no establecen dicha limitación, sino más bien al contrario eximen de autorización instalaciones que por su naturaleza deberían aprobarse en Comunidad. Dichos estatutos mientras no se modifiquen por unanimidad, son la norma que rige la comunidad de los propietarios y a la que deben atenerse todos los comuneros.

Por lo expuesto debemos concluir que los estatutos autorizaban las instalaciones de evacuación de humos, siendo un hecho probado que simplemente estaba anclada a la fachada, sin que se haya probado que afecte al forjado, constando que no produce molestia o perjuicio que sea constatable, al no perjudicar luces ni usos de los comuneros y sin que fuese precisa la autorización de la comunidad, la cual fue previamente informada antes de iniciar la instalación de la tubería.

Propiedad Horizontal: Transformación de vivienda en local comercial.

 

HECHOS:

La propietaria de una vivienda, sita en planta baja de un edificio en régimen de propiedad horizontal decide convertir su propiedad en un local comercial para dedicarlo a bar. Para lograr dicho cambio, actúa sobre dos ventanas transformándolas en dos puertas para posibilitar el acceso desde la calle, sin solicitar autorización a la Comunidad de Propietarios.

La Comunidad de propietarios presenta demanda solicitando que se declarasen ilícitas y no ajustadas a derecho dichas obras y se condenase a los demandados a reponer el bajo a la situación anterior.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la Comunidad y la demanda de la Comunidad.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de diciembre de 2020, estima el recurso de casación de la propietaria, revoca la sentencia de la Audiencia. y confirma la del juzgado

Considera el Supremo que hemos de partir de la base de que, en este caso, nos hallamos ante un supuesto de conversión de una vivienda, sita en la planta baja del edificio litigioso, en local comercial, así como que, en el título constitutivo, consistente en la escritura pública de declaración de obra nueva, segregación y división de propiedad horizontal de 4de junio de 1986, se hizo constar que: "Los propietarios de los diversos pisos y local del edificio podrán sin necesidad del consentimiento de los dueños de los demás departamentos ni de autorización de la Junta de Propietarios, agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de su propiedad, adicionando o distribuyendo las cuotas de participación".

No se ha cuestionado la legitimidad del cambio del destino de vivienda en local comercial, que las sentencias de instancia estiman procedente en aplicación de la doctrina sentada por la sentencia 542/2013, de 1 de octubre, que consideró conforme a derecho cambiar el destino de un local comercial en planta baja a vivienda, razonando al respecto que:"Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria ( SSTS 23 de febrero de 2006; 20 de octubre de2008, entre otras). La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011, declaró en su fallo "Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa". Esta doctrina se reitera en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de 2013".

En efecto, este tribunal pudo observar las fotografías aportadas conforme las cuales la alteración del estado exterior del inmueble, en su fachada principal y lateral, convirtiendo los huecos de dos ventanas en dos puertas, mediante su prolongación hasta el suelo, produce escaso impacto visual, sin que, de las pruebas periciales practicadas, se haya determinado que las obras ejecutadas, antes descritas, menoscaben o alteren la seguridad del edificio o su estructura general y sin que se haya evidenciado que perjudiquen de alguna forma los intereses de la demandante, sin que conste que el resto de los copropietarios del inmueble se hayan manifestado contrarios a las obras ejecutadas con proyecto técnico y licencia municipal. Por último, el cambio de destino no está prohibido en el título constitutivo, lo que no es cuestionado, que, además, expresamente autoriza a agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de los copropietarios, sin la autorización de la comunidad, aunque ello suponga afectación a elementos comunes, siempre claro está que no se produzca menoscabo de la seguridad del edificio, como el caso que nos ocupa. Las puertas son necesarias para la explotación del local, en tanto en cuanto posibilitan el necesario acceso del público.

Propiedad Horizontal. El valor del voto de los ausentes.

 

HECHOS:

La Comunidad de Propietarios acuerda en junta extraordinaria la construcción de una piscina con el voto favorable de 3/5 partes de los asistentes a la junta.

Un copropietario disconforme con este acuerdo, que no asistió a la junta, no votó en contra, al pensar que, al no haber votado a favor, no tendría que contribuir a los gastos, fue  incluido como votante a favor de la resolución, por lo que demanda a la Comunidad, solicitando la declaración de nulidad del acuerdo y subsidiariamente que se declare que no tiene obligación de asumir el coste de construcción ni mantenimiento de la citada piscina comunitaria.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara nulo el acuerdo.

La Audiencia Provincial revoca esa resolución y desestima la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de noviembre de 2020, estima en parte el recurso de casación y declara que los demandantes no deberán hacer frente a los gastos de construcción ni tampoco a los de mantenimiento de la piscina, si bien no podrán hacer uso de la misma.

Considera el Supremo que aunque el recurrente entiende que el acuerdo debió aprobarse por unanimidad, dado que la mayoría de los 3/5 solo está prevista legalmente para los servicios comunes de interés general, y opone que una piscina no lo es, esta sala declaró en sentencia 586/2018, de 18 de octubre, que nada obstaba a que la construcción de una piscina, dentro de una comunidad de propietarios, pudiera entenderse como un servicio común de interés general, aprobable por una mayoría de 3/5 (art. 17.3 LPH).

Sin embargo, aunque entiende la Audiencia Provincial que debe computarse como voto favorable, al no oponerse al acuerdo, una vez que se notifica el mismo, no puede considerársele disidente y no puede exonerarse del pago de los gastos de construcción de la piscina. Este planteamiento es contrario al art. 17.8 LPH, en cuanto la no demostración de discrepancia, en el término de 30 días, solo supone que su voto puede favorecer la consolidación de la mayoría exigible, al computarse como voto a favor, pero nunca supone que haya dejado de ser disidente y por ello el recurrente podrá disfrutar de la exoneración de pago recogida en el art. 17.4 LPH. Esta es la interpretación que armoniza la opción del legislador, tendente a la modernización de las comunidades, con el respeto a los comuneros disidentes.

Propiedad Horizontal: Quórum para variar el servicio de calefacción y agua caliente.

 

HECHOS:

En una agrupación de Comunidades de propietarios la empresa que venía prestando el servicio de calefacción y agua caliente a todas ellas, a través de una central térmica de su propiedad,  les manifiesta que va a cesar en ese servicio y les plantea como única opción la compra de las instalaciones para continuar disfrutando del mismo.

En una de la Comunidades que aprueban esa compra, un grupo de propietarios impugna el acuerdo de compra por considerar que debió tomarse por unanimidad y no por mayoría de tres quintas partes de las cuotas de propiedad.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial desestima la apelación y confirma la sentencia anterior.

El Tribunal Supremo, sentencia de 28 de octubre de 2020, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que la cuestión central que se suscita es si se ha aplicado indebidamente el art. 17 LPH, concretamente, por no aplicar el art. 17.6 LPH que exige unanimidad para la adopción de un acuerdo comunitario en el que se acuerda la compra del sistema de agua caliente y calefacción central con sus inmuebles e instalaciones y considerar suficiente que lo sea por mayoría de tres quintas partes, en aplicación del art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por la parte recurrente (comuneros disidentes) se entiende que el acuerdo impugnado modifica el título constitutivo pues se incorpora un nuevo patrimonio a la comunidad, alterando la aportación de los comuneros, por lo que se debió exigir unanimidad.

Por la comunidad recurrida se insiste en que el acuerdo impugnado pretendía el mantenimiento de un servicio común de interés general, mediante la creación de una agrupación de comunidades y la compra de unos inmuebles e instalaciones existentes dentro de la urbanización, sin cuya adquisición se dejarían de prestar los servicios de calefacción y agua caliente.

Esta sala en sentencia 230/2016, de 8 de abril, exigió un acuerdo unánime para la adquisición de una parcela, en cuanto se ampliaba el número de comuneros y la cuantía de las cuotas de participación.

No consideraba causa justificada que fuera para un "servicio común, cuando no consta el plan concreto del fin de la compra de la parcela...".

Esta sala en sentencia 429/2015, de 7 de julio, declaró que la adquisición de un club social de 16.000 metros cuadrados, como finca independiente, por la comunidad, no suponía un servicio de interés general, por lo que se requería unanimidad.

De dicha doctrina se puede extraer la conclusión de que es posible la adopción de un acuerdo con los votos de los 3/5 de los comuneros, cuando se pretende la creación o mantenimiento de un servicio o de interés general, pues como declara la mencionada sentencia 429/2015, "el legislador ante la existencia de visiones enfrentadas en las comunidades de propietarios introdujo el art. 17 de la LPH para impedir la petrificación de las mismas, posibilitando la instalación de servicios de interés general como el de ascensor, portería, conserjería, vigilancia y otros".

En el presente caso hay que concretar que:

1. No se trata de la creación de un servicio, sino de mantenerlo.

2. Para ello se pretende la compra a una sociedad de unos inmuebles y sus instalaciones, que suministran calefacción y agua caliente a 22 comunidades de propietarios, de las que 15 decidieron integrarse en la Agrupación de Comunidades, una de ellas la comunidad demandada. Por el contrario siete comunidades decidieron desvincularse de la Agrupación y no participar en la compra.

3. La totalidad de la inversión estimada era de 1.100.000 euros.

4. Se calculaban 436 usuarios, abonando cada uno la cantidad de 3.242 euros en un total de 108 meses.

5. La alternativa era la instalación de sistemas de agua caliente y calefacción individuales.

A la vista de lo expuesto debemos declarar que en la sentencia de la Audiencia Provincial se ponderan adecuadamente los intereses en litigio, de tal manera que la Comunidad de Propietarios actuó legítimamente al intentar mantener un sistema de suministro de agua caliente y calefacción, que había venido desarrollándose sin incidencias, para ello aprovechaban las instalaciones existentes, que serían adquiridas por esta Comunidad y por el resto que se integraron en la Agrupación de Comunidades, con un monto total importante pero abonando los comuneros las cuotas correspondientes en cómodos plazos, gracias a la financiación obtenida.

Por ello el art. 17.3 de la LPH autoriza la creación de servicios comunes de interés general, supongan o no la modificación del título constitutivo con el voto favorable de los 3/5.

En el presente caso, ni tan siquiera se pretende crear un servicio, sino mantenerlo, siendo de indudable interés general y para ello adquirieron las instalaciones que preexistían y que se encontraban dentro de la comunidad, y para cuyo funcionamiento se contrataría una empresa de mantenimiento.