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miércoles, 29 de diciembre de 2021

LAU 1994: La diferencia entre arrendamiento de vivienda y de temporada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento, denominado de temporada, pactado con una duración desde el 23 de septiembre de 2018 al 23 de junio de 2019. En el documento, el inquilino señala un domicilio distinto del piso arrendado, si bien al término del contrato comunicó al arrendador que su domicilio coincidía con el piso arrendado

Al término del periodo pactado el arrendador insta demanda de desahucio por finalización del contrato y el juzgado dicta sentencia declarando la resolución del contrato de arrendamiento y condenando al demandado al desalojo del inmueble, así como al pago de las costas procesales.

La Audiencia Provincial de Murcia, sentencia de 19 de octubre de 2021, estima el recurso de apelación del inquilino, revoca la sentencia del juzgado y desestima la demanda del casero.

Considera la Audiencia que , la cuestión a dilucidar se limita a si el arrendamiento concertado tenía por finalidad "satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario" ( art. 2.1 LAU)o si debe entenderse que el mismo se celebró "por temporada" (art. 3.1 LAU), y todas las razones que tiene en cuenta la sentencia apelada para considerar que estamos ante este segundo caso, lo que en realidad nos indican es que al celebrar el contrato la parte arrendadora pretendía (con seguridad) que el mismo finalizara poco antes de la temporada de verano, desconociendo si la arrendataria tenía la misma intención en dicho momento, pero lo que en ningún caso se deriva de tales razones es que la necesidad de vivienda del arrendatario fuera temporal y no permanente, como el transcurso del tiempo ha demostrado, ya que no habiéndose alegado y acreditado otra cosa, el arrendatario sigue residiendo en la vivienda arrendada desde la firma del contrato hasta la actualidad, debiendo entenderse por la misma razón que ese otro domicilio que se estableció inicialmente en el contrato dejó de ser su residencia desde ese mismo momento.

jueves, 23 de diciembre de 2021

Las obligaciones del avalista del inquilino en los arrendamientos de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha, 24 de octubre de 2014 con avalista solidaria del arrendatario.

El plazo de duración del contrato era de un año, prorrogable hasta tres a voluntad de la parte arrendataria. La arrendadora comunicó por burofax de 11 de mayo de 2017 su voluntad de no continuar con el contrato.

La arrendadora presenta demanda, contra el inquilino y la avalista, solicitando el desahucio por terminación del contrato y las cantidades adeudadas por alquileres, más las cantidades que se devenguen hasta la entrega de la posesión.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La avalista recurre en apelación alegando:

a) carácter abusivo del aval, redactado por la inmobiliaria y, por tanto, su nulidad. 

b) expiración del aval por extinción del plazo anual de duración contractual pactado,

c) improcedencia de la condena de futuro a pagar 300€/mensuales hasta el desalojo de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 13 de octubre de 2021, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia del juzgado.

 Considera la Audiencia que no es aplicable la legislación tuitiva de consumidores y usuarios, por cuanto ello necesita que la relación jurídica se establezca entre un consumidor y un profesional o empresario, el hecho de que el contrato fuera preparado por un agente de la propiedad, profesional, no desnaturaliza la condición del contratante. Quien contrata es el mandante, no el mandatario, y son las características de aquél las que determinan las circunstancias personales del contrato, de manera, que no ostentando la condición de empresaria la arrendadora, mal se convertirá en empresaria por el hecho de recabar asesoramiento de un profesional, sea API, administrador de fincas, abogado, etc.

En cuanto a la duración del aval, estamos plenamente de acuerdo con la apelante en que la fianza o aval no puede extenderse a supuestos no contemplados en el mismo, pero la extensión temporal a tres años (y la eventual prórroga posterior) está expresamente prevista en la cláusula.

Exactamente lo mismo cabe decir de la condena de futuro y hasta la recuperación de la posesión, de pago de 300€/mes. No estamos ante un 'ocupa', como pretende ahora la apelante, sino ante un arrendatario cuyo contrato, es cierto, se ha extinguido, pero que, a diferencia de lo que ocurriría con un precario, viene obligado a satisfacer la compensación por la posesión del inmueble.

viernes, 17 de diciembre de 2021

LAU 1994: La denegación de prórroga por necesidad del arrendador

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 13 de abril de 2017, con una duración de un año sin prórroga.

El 13 de marzo de 2018, consta entregado al inquilino una carta remitida por la parte arrendadora en la que ésta expresa, de manera sencilla pero clara, su voluntad de dar por finalizado el contrato por precisar el piso alquilado para su hijo.

Asimismo, a fecha 30 de octubre de 2018 consta remitido por la parte arrendadora un burofax en el que se deja constancia de la necesidad de dar por finalizada la relación contractual por precisar el piso alquilado para su hijo; dicho burofax consta no entregado por sobrante (no recogido en la oficina de correos después de dejado aviso). El arrendatario hizo caso omiso a tales misivas y continúa ocupando la vivienda arrendada.

Ante ello, se ejercita una acción de desahucio por expiración del plazo pactado en el contrato, solicitando la resolución del contrato de arrendamiento, pretensión que fue íntegramente estimada por la sentencia de la primera instancia.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de diecinueve de octubre de dos mil veintiuno, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia anterior.

 Considera la Audiencia que a tenor del art. 9, 1º y 3º. 1º de la LAU, resulta claro en este caso que procede la resolución pretendida pues la parte actora manifestó al arrendatario, una vez transcurrido el año de duración del contrato, su inequívoca voluntad de precisar la vivienda arrendada para su hijo, voluntad que, ante la actitud del demandado, se vio obligada a reiterar en una segunda comunicación por burofax ya referida anteriormente.

El hecho de que se acordara un preaviso mínimo de dos meses antes de finalizar el año en curso (lo que debe entenderse referido antes de que finalizara el año de duración del contrato) no impide que se aplique lo establecido en el art. 9.3 de la LAU en el sentido de que no procede prórroga alguna del contrato después de transcurrido un año de su duración si, como en nuestro caso, la arrendadora comunica  al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción.

Esta comunicación consta, asimismo, enviada con dos meses de antelación a la fecha en la que se iba a necesitar la vivienda. El hecho de que el demandado no procediera a retirar en la oficina de Correos el aviso, como ya hemos reiterado en múltiples ocasiones, no implica que no deba entenderse efectuada correctamente la comunicación.

De ahí que un burofax no entregado por causa imputable al destinatario por rehusarlo o por no retirarlo de la oficina correspondiente es a todos los efectos una notificación efectuada.

Por último, ni la voluntad expresada en las referidas misivas resulta confusa ni el hecho de ir pagando la renta mientras se está posesión del inmueble arrendado con el contrato extinguido confiere al arrendatario derecho alguno más allá de la no posibilidad de reclamación de las mismas por parte del arrendador.

sábado, 11 de diciembre de 2021

Arrendamiento de vivienda: La notificación fehaciente del fin de contrato

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1 de abril de 2014.

Duración: Tres años.

El 29 de enero de 2018 y con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de la duración del contrato, se remitió al arrendatario una comunicación por medio fehaciente, recordando que terminaba el contrato llegado ese vencimiento, siendo que el demandado no procedió a entregar la vivienda expirada la duración pactada.

Se presenta demanda de desahucio por finalización de contrato.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda por considerar que el arrendador no fue lo suficientemente diligente al remitir la comunicación expresando la voluntad de no prorrogar el contrato, pues se remitió un único burofax que se intentó entregar en días muy próximos, sin repetir la remisión una segunda vez.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 7 de octubre de 2021, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que está de acuerdo en que la declaración de voluntad de poner fin al contrato antes de que opere la prórroga del mismo o la tácita reconducción tiene naturaleza recepticia, lo cual no quiere decir que el demandado deba conocer necesariamente el contenido de la comunicación, sino solo que la ha recibido, teniendo oportunidad de conocer tal contenido, de acuerdo con el ejercicio normal y de buena fe de los derechos subjetivos. Y así se ha venido considerando en variadas resoluciones que si se intenta la comunicación y el arrendatario se niega a recibirla o si se encuentra ausente, pero se le deja aviso para que recoja la comunicación el servicio de correos o mensajería y se abstiene de hacerlo, la frustración de la notificación resulta imputable al arrendatario y debe considerarse cumplido el requisito de la notificación de la voluntad de poner fin al contrato.

Sin embargo, en este caso la certificación aportada del servicio de mensajería privado empleado por la parte actora en ningún momento indica que, en los dos intentos de notificación que se verificaron dos días consecutivos prácticamente a la misma hora de la tarde, se dejara aviso alguno de que se estaba intentando una notificación y que se podía recoger el burofax en la oficina designada. No se utiliza la expresión frecuente en el Servicio de Correos "ausente, dejado aviso". Simplemente se indica "ausente" en los dos intentos consecutivos de notificación. El hecho de que se indique que la comunicación quedara pendiente de recoger en la oficina y no se retirara hasta el día 12 de febrero de 2018, no especifica si no se recogió por el remitente o por el destinatario y no permite dar por supuesto categóricamente o entender probado que se dejara aviso de la comunicación en el domicilio, sin que tal cosa diga el tenor literal de la certificación y sin que la parte actora haya practicado prueba al respecto, pudiendo hacerlo. Por tanto, si no consta que se anunciara en el domicilio el intento de comunicación, no cabe concluir que el demandado obrara negligentemente al no acudir a la oficina a comunicarse u actuara con la intención de no recibir la comunicación de extinción del contrato.

viernes, 3 de diciembre de 2021

LAU 1994. Reclamación de alquileres y cuotas de comunidad durante la pandemia

 

HECHOS:

En un juicio verbal de reclamación de cantidad el arrendatario de un local de negocio se opone a la demanda solicitando a moderación o condonación de las mensualidades de mayo y junio de 2020 por mor de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, conforme al RDL 15/2020, así como que se considere como cuota extraordinaria, y por tanto a cargo del arrendador, las cantidades que se le reclaman por este concepto.

La clausula sexta del contrato de arrendamiento señala que el inquilino asumirá la cuota anual ordinaria de gastos de comunidad, no así posibles derramas o gastos extraordinarios.

El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda y condena al inquilino a pagar 3.158,56 euros, con el incremento en el interés legal del dinero a computar desde el 17 de julio de 2020.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de treinta de septiembre de dos mil veintiuno, desestima la apelación del inquilino y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que para que pueda repercutirse al inquilino el gasto o no según lo pactado en la cláusula Sexta del contrato, es lo cierto que ello no dependerá tampoco de la calificación que el secretario o presidente de la comunidad hagan de él, denominándole "cuota ordinaria o no", sino de que jurídicamente lo sea. Y es en este punto en el que coincidimos con el juzgador a quo, en el sentido de que tal y como está redactado el acuerdo, y siguiendo la interpretación que de su toma hemos realizado en relación con la suscripción de un seguro del edificio a fin de proveer a necesidades futuras sin solución de continuidad, el gasto merece la calificación de ordinario porque la Comunidad está dispuesto a asumirlo sine die y no para una actuación concreta o puntual. A ello no es óbice que se haya previsto "salvo acuerdo en contrario", dicha previsión es redundante y predicable de cualquier decisión comunitaria que se tome en junta en términos generales.

En cuanto a los alquileres de mayo y junio de 2020, el motivo de oposición no tiene acogida y no lo tiene porque no se dan los presupuestos para su aplicación. Veamos, la parte apelante no solicitó la adopción de la medida de suspensión del contrato en su día tal como prevé el art. 2 del RD ley citado que fue publicado en el BOE el 22 de abril de 2020 y entró en vigor al día siguiente, no ha sido sino hasta la formulación del Juicio Monitorio cuando lo ha opuesto en octubre de 2020.

Por otra parte, lo que autoriza el RD ley es la concesión de una moratoria extraordinaria y temporal, no una condonación, además de sujetar el pago de la fianza exclusivamente a la existencia de "marco de acuerdo" inexistente en el caso. Habida cuenta del tiempo transcurrido, y la ausencia de información fiscal relevante, consideramos que no se han los requisitos necesarios para que, con fundamento en dicha cláusula, proceda la estimación del recurso.