El incumplimiento de las obligaciones del arrendador

 

HECHOS:

El inquilino de una vivienda formula demanda contra su arrendador solicitando la resolución del contrato, por incumplimiento grave y reiterado de sus obligaciones, con reclamación de una indemnización por los daños y perjuicios derivados de aquél, que concreta en daños morales y que cuantifica en 16.800€ (importe de dos años de renta).

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 4 de octubre de 2024, desestima la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que  en relación a las humedades, es lo cierto que, a tenor de la prueba aportada, no queda acreditado que las humedades que se evidencian en la prueba documental aportada a los autos hayan provocado la situación de insalubridad e inhabitabilidad que se denuncia, ni que se derivaran de ellas los perjuicios que se alegan, pero, en cualquier caso, estas humedades no son imputables al arrendador por cuanto derivan de un elemento comunitario (el bajante), por lo que el arrendador no puede asumir per se la reparación de éste, de modo que no cabe atribuirle un incumplimiento de sus obligaciones contractuales que pueda comportar su responsabilidad, y así lo ha declarado una reiterada jurisprudencia. A este respecto, baste citar la STS 596/2011, que, tras razonar que no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual con las que correspondan a la comunidad de propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas al arrendador, fija como doctrina jurisprudencial que reitera que: "el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes".

En lo que respecta a necesidad de sustitución de la caldera hemos de tener en cuenta que la primera comunicación de que la caldera no funcionaba data de 8.11.2019 (existían problemas con anterioridad, según resulta de las comunicaciones, pero se trataba de incidencias que se resolvían con reparaciones de mantenimiento, siendo en cualquier caso la más antigua de septiembre de ese mismo año, en que la caldera quedó arreglada), es decir, pocos días antes de que el contrato se extinguiera por llegar a la fecha de vencimiento (la fecha de vencimiento se fijó como hecho incontrovertido), estando datados los documentos 18/19 y 20 a 30.1.2020, esto es, superado el plazo de finalización del arriendo, lo que no permite atribuir al arrendador un incumplimiento de sus obligaciones esenciales del que deba responder, tanto más si tenemos en cuenta que el arrendatario había incurrido en incumplimientos en su obligación esencial de pago de la renta, y es doctrina reiterada que, en los contratos sinalagmáticos, no puede reclamar el cumplimiento o la resolución por incumplimiento el contratante que, previamente, ha incumplido sus obligaciones esenciales.

Excluida la responsabilidad del arrendador resulta innecesaria cualquier consideración acerca de la existencia de los alegados daños y de su cuantificación.

El alquiler para uso turístico de pisos en propiedad horizontal 2

 

Aunque este tema ya ha sido tratado aquí, nuevamente el Tribunal Supremo decide sobre ello y en el mismo sentido, por lo que parece interesante glosar esa sentencia.

HECHOS:

En los estatutos de una Comunidad de propietarios, aparece la siguiente regla:

"USO DE ELEMENTOS COMUNES: se establecen las siguientes prohibiciones o limitaciones: a) VIVIENDAS. Las viviendas se consideran como residencias familiares exclusivamente y en consecuencia no podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares ó inquilino ó terceras personas ninguna actividad profesional, comercial ó industrial ó cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de "residencia familiar". Esta prohibición que se establece por deseo unánime de todos sus propietarios, será mantenida invariablemente como condición expresa en todas las transmisiones de dominio que puedan tener lugar por cesión, venta, herencia ó cualquier otra causa".

Con base en esta norma, la comunidad demanda a uno de los copropietarios solicitando una sentencia que lo condene a cesar inmediatamente en el ejercicio de la actividad turística que viene ejerciendo en la vivienda de su propiedad.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la comunidad

El Tribunal Supremo, sentencia de 24 de enero de 2024, desestima el recurso de casación del copropietario y lo condena a cesar inmediatamente en el ejercicio de la actividad turística que viene ejerciendo en la referida vivienda.

Considera el Supremo que la interpretación de reglas de los estatutos de la propiedad horizontal es tarea de los órganos de instancia, lo mismo que las cláusulas de un contrato, y no es revisable en casación salvo que sea ilógica o contraria a normas legales.

Pues bien, en el presente caso, la interpretación que realiza la Audiencia Provincial de la regla undécima de los estatutos de la comunidad no es ilógica ni contraria a las normas legales (es más, el recurrente no cita la infracción de ninguna norma legal de interpretación).

El tribunal de apelación razona, de forma cabal y plenamente lógica, atendido el contenido de dicha regla:

(i) que esta "no se limita a describir el uso de las viviendas, sino que impone que deben servir de residencia familiar";

(ii) que "La residencia es el lugar en el que se reside y residir, de acuerdo con el diccionario de la RAE, es "estar establecido en el lugar", lo que denota estabilidad y permanencia";

(iii) y que "la regla excluye que pueda desarrollarse en la vivienda actividad profesional, comercial o industrial alguna y, como cláusula de cierre añade: "cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de 'residencia familiar'"

A lo anterior, ya de por sí suficiente, todavía añade la Audiencia Provincial dos consideraciones más, tan lógicas y cabales como las precedentes:

(i) la primera, que "No cabe asimilar la actividad de piso turístico, que se asemeja más a una relación de hospedaje propia de un hotel o una pensión, que no condiciona en modo alguno el hospedaje a que los usuarios integren un grupo familiar pudiendo limitarse el uso de la vivienda a un solo día, a una relación de inquilinato sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos en la que existe una residencia con cierta vocación de continuidad y permanencia [...]";

(ii) y la segunda, que la actividad desarrollada en la vivienda está prohibida de forma expresa por la regla estatutaria, aunque en esta el uso turístico no se mencione explícitamente como excluido, dado que la misma establece, de manera específica, que el destino de las viviendas será exclusivamente de residencia familiar, al tiempo que excluye el desarrollo de cualquier actividad que altere ese destino, y que, además, la falta de mención explícita al uso turístico se explica porque dicha actividad no existía cuando los copropietarios aprobaron por unanimidad la regla estatutaria.

Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos

 

El alquiler para uso turístico de pisos en propiedad horizontal

 

HECHOS:

En las "Normas de Comunidad" de un edificio establecidas por la promotora e incluida en los contratos de compraventa de las viviendas, aparece la siguiente cláusula: “Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado”

La Comunidad de Propietarios acuerda considerar que el alquiler de uso turístico constituye una actividad económica y por tanto prohibida por la norma antedicha.

Algunos propietarios demandan a la comunidad solicitando la declaración de nulidad de esa resolución, por considerar que se ha hecho una interpretación extensiva de la prohibición ya que el arrendamiento de uso turístico es equiparable al de vivienda que no está prohibido a pesar de que también es una actividad económica.

Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial, en apelación, desestiman la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 29 de noviembre de 2023, desestima el recurso de casación de los demandantes.

El Tribunal Supremo comparte el criterio de la sentencia de apelación, que en el mismo sentido que la de primera instancia, y en especial a la vista de la legislación sectorial turística de la Comunidad Autónoma y las ordenanzas municipales aplicables, destaca, en primer lugar, la condición de actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica.

El que el desempeño de esa actividad comporte una serie de requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se desarrolle en la propia vivienda.

Lo señalado permite, como bien dice la Audiencia, concluir que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica, equiparable a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial.

Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos.

Frente a lo anterior no puede prevalecer la argumentación de la parte recurrente cuando equipara el arrendamiento de vivienda para uso turístico con el arrendamiento de vivienda, y que según dice no está prohibido a pesar de que también es una actividad económica. El arrendamiento de vivienda(art. 2 LAU) nada que ver con el concepto de la actividad a que se refiere la normativa sectorial turística aplicable, dirigida a "proporcionar alojamiento temporal sin constituir cambio de residencia para la persona alojada". La misma normativa sectorial turística aplicable y que se cita en las dos sentencias de instancia resalta expresamente la diferencia con que se contempla la comercialización de estancias turísticas en viviendas, alojamientos de corta duración, o las ofertadas para uso vacacional, con el arrendamiento de vivienda. La mencionada legislación turística expresamente excluye de la consideración de viviendas para uso turístico el arrendamiento de vivienda según lo establecido en la Ley de arrendamientos urbanos, de la misma manera que, en los términos que hemos señalado, el art. 5.e) de esta última ley excluye de su ámbito de aplicación los alquileres turísticos.

Propiedad Horizontal: Obras inconsentidas en elementos comunes.

 

HECHOS:

Una copropietaria demanda a otra condueña para que sea condenada a realizar todas las obras que fueren necesarias a fin de reponer la fachada de su piso a su estado original, por considerar que habría realizado obras que vulneran la estructura y aspecto exterior de la finca sin previa autorización unánime de la comunidad.

La demandada se opone invocando falta de legitimación de la demandante por no ser presidente o vicepresidente de la Comunidad de Propietarios afectada, y actuar con la oposición de la misma, movida por un ánimo puramente vindicativo, y por otra parte alega tolerancia de la Comunidad de Propietarios ya que existen otros vecinos que también han hecho cerramientos similares al suyo.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a la demandada a reponer el muro de separación entre la terraza y la habitación contigua, , sin que proceda la eliminación de la carpintería de PVC y cristalera que sirve actualmente de cerramiento de la terraza de su piso.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la demandada y desestima por completo la demanda por considerar que la demandante carece de legitimación puesto que no actuaba en beneficio de la Comunidad, y que no ha sufrido perjuicio, ni ella ni la comunidad en cuyo nombre dice actuar, perjuicio alguno con ocasión de las obras ejecutadas y el 70% de las viviendas tienen similares modificaciones, de modo que parece pudiera quedar a capricho de esta u otra demandante el determinar en cada momento cual se cierra o se mantiene, a su antojo, de no accionar contra todas.

El Tribuna Supremo, sentencia de 22 de diciembre de 2021, estima el recurso de casación de la demandante, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma íntegramente la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma. La sentencia de 31 enero de 1995, afirma que es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan solo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes.

En aplicación de esta doctrina, de acuerdo con el art. 13.3de la LPH y art. 396 del C. Civil, cabe reconocer legitimación a la demandante para actuar en beneficio de la comunidad.

De acuerdo con lo declarado en sentencias de 1 de febrero de 2006, y de 4 de enero de 2012, debemos declarar que no concurre abuso de derecho en la comunera que pretende impugnar la demolición de los muros de cierre de una vivienda para anexionar la terraza a la vivienda, actuación procesal que no solo se ha seguido en este caso, sino también en otros, también impugnados por ella.

Es un hecho acreditado que la comunidad dio autorización, al menos, en un caso para el cierre de las terrazas, con carpintería de aluminio, pero no consta autorización alguna ni expresa ni tácita para la demolición de los muros de cierre de la vivienda. La demandante intentó, en dos ocasiones, que se introdujese en el orden del día el tema de las demoliciones de muros de cierre y no se le permitió, por lo que al no ser debatido el tema, no puede presumirse el consentimiento tácito. En suma, el art. 7 de la LPH impide las alteraciones en la configuración exterior de edificio sin la preceptiva autorización de la comunidad y dicha venia no ha existido con respecto a los muros de cierre y sí consta conferida autorización para el cierre de la terraza con carpintería de aluminio.

Propiedad Horizontal: Transformación de local comercial en dos viviendas.

 La comunidad de propietarios demanda a una copropietaria solicitando que se declare contraria a derecho la división del local de su propiedad sito en el edificio para integrar dos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, así como que se declaren contrarias a derecho otras obras realizadas por la demandada, solicitando la reposición de lo edificado a su estado original.

El juzgado de primera instancia desestima en parte la demanda por entender que el cambio de destino de local a vivienda y el hecho de que tal conversión no se encontraba prohibida por los estatutos, estimando la demanda en el sentido de condenar a la demandada a reintegrar el estado de cosas al momento anterior al de la realización de las obras que afectan al exterior del edificio.

La Audiencia Provincial confirma la sentencia de instancia y desestima la apelación de la Comunidad.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de julio de 2020, estima el recurso de casación de la Comunidad  y consecuentemente estima en su totalidad la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios.

Considera el Supremo que el único motivo de recurso invocado por la Comunidad:  La infracción delartículo 8 LPH, sin contenido desde la reforma operada por la Ley 8/2013, y el vigente artículo 10 LPH, en relación con el artículo 396 CC, en cuanto a la distinción entre división material y jurídica de un componente privativo en régimen de propiedad horizontal y la necesidad de autorización de la comunidad de propietarios en caso de división jurídica cuando los estatutos no permitan tal división, con oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

La sentencia núm. 551/2018, de 8 de octubre, mantiene igual doctrina en el sentido de que:"si la pretensión del titular es verificar una división jurídica, de tal manera que un piso o local pase a ser dos o más, con desaparición de la cuota de propiedad inicial y la asignación de otras distintas, aunque fuera con la suma de lo mismo, se necesita el acuerdo, unánime de la Junta de Propietarios, toda vez que se entiende que hay modificación del Título, y así lo dispone el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal con absoluta claridad".

En la actualidad el artículo 10.3 b) LPH, según redacción dada Modificado por la Disposición Final 1.4 de la Ley dispone que requerirán autorización administrativa: "Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte", de modo que, con independencia de que los nuevos elementos creados fueran objeto o no de inscripción registral, la validez de la división efectuada requería un acuerdo comunitario favorable y una autorización administrativa, sin que dichos requisitos concurran en el presente caso.

De la prueba practicada se desprende que, sin perjuicio de que no existiera prohibición estatutaria de división de los elementos integrantes de la propiedad horizontal -si tal prohibición existiera, ninguna discusión podría suscitarse- la división realizada por la demandada convirtiendo un local en dos viviendas independientes requería inicialmente un acuerdo de aprobación comunitaria por una mayoría de tres quintos nominal y de coeficientes, lo que no ha existido.

Propiedad Horizontal: Ascensor a cota cero, contribución de los locales

HECHOS:

La comunidad de propietarios acuerda la instalación de un nuevo ascensor a cota cero.

Los propietarios  de los locales comerciales del edificio impugnan judicialmente ese acuerdo por considerar que sería suficiente para superar las barreras arquitectónicas la instalación de una plataforma salva escaleras con un coste de unos 6000 euros, mientras que las obras proyectadas afectarían a uno de los locales de los demandantes.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por apreciar falta de legitimación de los demandantes, en aplicación del art. 18.2 LPH por falta de consignación previa de la deuda comunitaria.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación por entender la obra proyectada no se trata de un gasto extraordinario, sino de la modificación del trazado y trayectoria del ascensor para su prolongarlo hasta la cota 0, para la eliminación de barreras arquitectónicas para los usuarios del inmueble con discapacidad física y de edad superior a 70 años. Asimismo, considera la sala que al tratarse de un gasto destinado a eliminar barreras arquitectónicas no se trata de un gasto ordinario, del que estarían exentos los actores de acuerdo con los estatutos, por lo que deben de contribuir todos los propietarios.

El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de abril de 2019, estima el recurso de casación y declara nulo el acuerdo de la Comunidad de propietarios, con base en lo siguiente:

La sentencia recurrida efectúa una valoración de la prueba practicada, y opta por admitir la solución votada por la mayoría de la comunidad que no es la deseada por la parte demandante, pues entre la posibilidad de instalar un salvaescaleras o la bajada del ascensor a cota 0 opta por esta última, sobre lo cual no hay motivación alguna.

En el recurso de casación y ya en la demanda se alegaba por los dueños de los locales, que se había aprobado la bajada del ascensor a cota 0, sin proyecto alguno que definiese la obra a realizar, lo que constituía un manifiesto abuso de derecho (artº 18.1 c) de la LPH), en cuanto que como anunciaba la comunidad, pretendía ocupar parte del local de uno de los demandantes.

La ausencia del referido proyecto provocaba un acuerdo ausente de fundamentación, pues no se ofrecía a los comuneros información suficiente, y se desprotegía a los disidentes dejándolos indefensos, en cuanto no conocían los aspectos a impugnar de un proyecto que no existía.

Por todo ello, procede estimar el recurso de casación, y asumiendo la instancia anulamos el acuerdo de 17 de septiembre de 2014 de la comunidad de propietarios, en cuanto que se adoptó el acuerdo en manifiesto abuso de derecho, impidiendo que los demandantes pudiesen hacer uso de su legítimo de derecho de defensa, al ocultar la comunidad los términos en los que se iba a desarrollar la obra (no hubo proyecto), que previsiblemente podía afectar a los locales de los comuneros disidentes.

Propiedad Horizontal: Las costas judiciales de pleitos entre Comunidad y copropietario.

HECHOS:

Un copropietario interpone demanda contra la Comunidad de propietarios en dos pleitos, en el primero la Comunidad se allana a la demanda y en el segundo el juzgado estima parcialmente la demanda. En ningún caso se produce condena en costas.

La Comunidad acuerda incluir como gasto general las minutas del abogado y del procurador que han intervenido en defensa de ésta, en los pleitos presentados por dicho copropietario contra la comunidad.

Este acuerdo es impugnado por el interesado y tanto el Juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial, en apelación, desestiman la demanda.

El Tribunal Supremo en sentencia de 06/03/2019, estima parcialmente el recurso de casación contra dichas sentencias en el sentido de que la comunidad no puede cargar al demandante los gastos procesales habidos en los procedimientos judiciales antes descritos, procediendo, en su caso, la restitución de lo indebidamente cobrado por la Comunidad de Propietarios.

Invoca el Supremo la sentencia de esa sala de 24 de junio de 2011, cuando dice: "Por su parte la STS de 23 mayo 1990 añade que: "si ciertamente son a cargo de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios, conforme a las respectivas cuotas de todos los que la integran, los gastos judiciales que se produzcan en litigios con terceros, o sea con quienes no vengan integrados en la Comunidad correspondiente, no sucede lo mismo cuando, como en el presente caso ocurre, provengan de actividad judicial producida en que la razón corresponda a los miembros de la comunidad demandantes o demandados, puesto que en tal caso no puede hacerse recaer sobre éstos los que tienen su causa generadora en la actitud procesal que se estimó judicialmente inadecuada pues lo contrario tanto supondría hacer recaer, de forma improcedente, las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos cuyo derecho es reconocido, sin generar por tanto beneficio para la Comunidad la reclamación de oposición formulada por ésta, creando con ello una situación fáctica, con la consiguiente proyección jurídica, que hace que, a tal fin, el propietario partícipe que ha obtenido resolución favorable tenga la consideración de tercero en relación a la tan citada Comunidad".

Igualmente declaró en sentencia 146/2012, de 26 de marzo :"Si a todo lo anterior se une que la sentencia de esta Sala de 24 de junio de 2011 declaró como doctrina jurisprudencial que "cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a esta pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios", la desestimación de los motivos no viene sino a corroborarse".

Aplicando la referida doctrina jurisprudencial en el presente caso, podemos entender que la sentencia recurrida vulnera la doctrina citada, pues se ha reconocido parcialmente al recurrente su derecho (en dos procedimientos previos), lo que nos lleva a entender que tiene la consideración de tercero en relación a la comunidad y, por tanto, no podrían calificarse los costes procesales como gastos generales como hace la sentencia recurrida.

Propiedad Horizontal: Quórum necesario para aprobar el cerramiento de un elemento común.

HECHOS:

La Comunidad de propietarios, en una junta general extraordinaria, ratificada en junta ordinaria, acuerda el cerramiento de una plaza que es elemento común, por razones de seguridad y evitación de daños.

La sociedad propietaria de un local comercial en la finca solicitó la declaración de nulidad de los acuerdos alegando que dichos acuerdos se adoptaron por mayoría cuando, de conformidad con lo dispuesto en el art. 17 LPH , era precisa la unanimidad, ya que alteraban la forma de uso que los copropietarios hacían de los elementos comunes. Alegó también que, además, dichos acuerdos le ocasionaban un grave perjuicio porque, de conformidad con lo dispuesto en el título constitutivo, los locales de los que era propietaria tenían acceso tanto desde la calle como desde las zonas de uso común.

El Juzgado de primera instancia desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación formulado por la propietaria del local.

El Tribunal Supremo, sentencia de 6 de marzo de 2019, estima el recurso de casación de la Comunidad de propietarios y deja sin efecto la sentencia de la Audiencia, confirmando la del juzgado.

Considera el Supremo esta sala se ha pronunciado en supuestos semejantes al presente al resolver impugnaciones por parte de los propietarios de locales de acuerdos de cerramiento adoptados por mayoría en la comunidad de propietarios.

De acuerdo con esta jurisprudencia no es precisa la unanimidad y es válido el acuerdo por el que la mayoría aprueba un cerramiento por razones de necesidad, de modo que se limitan los accesos al inmueble en beneficio general, siempre que no se altere el uso originario previsto en el título constitutivo, no se cause un perjuicio a los dueños de los locales y, en particular, se respete su derecho de modo que esté abierto el acceso durante las horas en que los locales tengan la facultad de permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia. Con posterioridad, se han pronunciado sobre este problema otras sentencias, en las que se ha confirmado el mismo criterio, al mismo tiempo que se ha insistido en la relevancia de la base fáctica de cada supuesto litigioso.

En el presente caso, el razonamiento de la Audiencia no resulta correcto ni se ajusta a la jurisprudencia de la sala, la sentencia recurrida, sin modificar los hechos probados en primera instancia, razona con apoyo en la consideración de la plaza como elemento común, pero no valora otras circunstancias que, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, deben ser tenidas en cuenta y que sí fueron debidamente valoradas por el juzgado para apreciar la naturaleza del acuerdo y rechazar la exigencia de unanimidad. Así, en primer lugar, la propia Audiencia afirma que en el título nada se regló sobre la "geografía" de la plaza y que los motivos que llevan a la mayoría a acordar el cerramiento, que el juzgado consideró "sobradamente acreditados", constituyen argumentaciones "muy serias y razonadas".

En atención a estos datos, y al hecho no discutido de la accesibilidad a los locales tanto por el interior, a través de los elementos comunes, como por el exterior, directamente desde la calle, esta sala considera que en el caso no es precisa la unanimidad para el acuerdo adoptado, siempre que el acceso esté abierto durante el horario comercial para no perjudicar a los propietarios de los locales. Ello por cuanto el acuerdo comporta un acto de administración para la realización de obras valoradas como necesarias que, además, no modifican el título constitutivo. En el título se contempla el uso común de la plaza, y ese uso no se altera con el cerramiento, pues no se trata de impedir el paso sino de regularlo, de modo que se permite el acceso a terceros por causa justificada. Por otra parte, puesto que los locales cuentan con acceso libre desde el exterior, el posible perjuicio futuro que se pudiera ocasionar en una eventual segregación de los locales no tiene entidad para impedir la validez de un acuerdo adoptado para la realización de obras extraordinarias, necesarias y no modificativas. En consecuencia, carece de justificación razonable el ejercicio de la acción de impugnación.

Propiedad Horizontal: Reclamación de cuotas de comunidad contra el dueño de un local.

La Comunidad de propietarios reclama en juicio ordinario a los herederos del propietario de un local sito en la finca, la cantidad de 9.513,26 euros por cuotas impagadas de los años 2005 a 2009 y derramas extraordinarias.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda, descartó que hubiera quedado acreditado el pacto de no pedir o de no participar por parte del propietario del local en los gastos comunes, pero negó el valor de prueba definitiva o irrefutable al certificado de deuda aportado y emitido por el administrador de la comunidad con el fin de acreditar la existencia de la deuda.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y condena a pagar el importe reclamado, junto con los intereses devengados desde la fecha de interpelación judicial en el monitorio.

Considera la Audiencia que:

1.- La reclamación efectuada por la comunidad de propietarios se basa en un acuerdo adoptado dentro del régimen establecido en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH ) que goza de la fuerza y eficacia que le otorga el art. 18 LPH , que parte del principio general de que la única manera de evitar la efectividad de los acuerdos es su impugnación en la forma allí establecida y en los casos que pudieran ser pertinente.

2.- Este régimen jurídico impide al copropietario que ha sido declarado deudor y liquidada su deuda en una junta de la comunidad aprovechar la reclamación judicial para impugnar tanto la existencia de la deuda como su liquidación acordada por la junta una vez transcurridos los plazos de caducidad del art. 18.3 de la misma ley .

3.- En el caso se reclama una deuda liquidada en una junta cuya impugnación está caducada, la defensa del deudor estará limitada a las condiciones extrínsecas del título, a hechos extintivos como el pago y la compensación, o en hechos impedientes como la prescripción, la pluspetición o el pacto de no pedir, pero no puede oponer a la misma la existencia de defectos en la convocatoria o en la adopción del acuerdo, pues ello debiera haberlo realizado impugnándolo directamente, al amparo de lo establecido en el reiterado art. 18 LPH .

4.- Lo indicado conlleva que no resulte acertado, por improcedente, el análisis que se hace en la sentencia de primera instancia sobre la existencia, determinación y liquidez de la deuda, pues dichas cuestiones debieran haberse dilucidado por los cauces y procedimientos que establece la LPH, en el supuesto de que los demandados hubieran impugnado el acuerdo, lo que no ha sucedido.

5.-E s cierto que para poder ejercitar dicha facultad de impugnar el acuerdo, este debe haber sido notificado, pero en el supuesto analizado, a pesar de las manifestaciones de los demandados de no haber tenido   mismo, cuando menos a partir de la interposición de la demanda de procedimiento monitorio, tuvieron conocimiento exacto y formal de todo ello y ni siquiera en ese momento impugnaron el acuerdo comunitario, sin que pueda entenderse formulada dicha impugnación por el hecho de oponerse en el monitorio o impugnar dicha documentación en este procedimiento declarativo, pues lo que es exigible, para no quedar vinculados por el acuerdo comunitario, es que se ejercite la acción correspondiente impugnando la validez y eficacia.

El Tribunal Supremo, sentencia de siete de febrero de 2019, desestima el recurso de casación contra la anterior sentencia.

Considera el Supremo que la acción ejercitada es la reclamación de créditos a favor de la comunidad frente a un copropietario. Lo relevante para que prospere la acción de reclamación del crédito es que la comunidad haya acreditado los hechos constitutivos de su pretensión sin que el demandado haya acreditado hechos impeditivos o extintivos. En el caso, contra la denuncia de la parte recurrente, la Audiencia, como ya hemos dicho, no condena con apoyo exclusivo en la certificación del acuerdo de la junta sino que, examinando el fondo del asunto, da razones, dentro del ámbito de sus facultades, de por qué considera acreditada la existencia de la deuda y de por qué considera que no ha quedado acreditada la existencia de un pacto verbal de no pedir los gastos de la comunidad al propietario del local.