DECÁLOGO DEL INQUILINO

I

Todos los pagos, acuerdos, notificaciones y reclamaciones en el arrendamiento deben constar por escrito. -Verba volant, scripta manent- “Las palabras se las lleva el viento”

II

Lee atentamente el contrato antes de firmarlo y si no entiendes algo, acude a un Abogado. No hay “moviola”. Especial atención en esa lectura se necesita si vais a ser varios inquilinos. Exige que consten los datos que luego puedes necesitar: Domicilio del arrendador para notificaciones y referencia catastral del inmueble. Exige que te acrediten el depósito de la fianza.

III

Antes de recibir las llaves examina con detalle el estado de la vivienda y comprueba el funcionamiento de las instalaciones y aparatos. Evitarás controversias posteriores. Tienes derecho a exigir el Certificado de Eficiencia Energética.

IV

No dejes de pagar o consignar judicialmente el alquiler bajo ningún pretexto. En un juicio de desahucio no te los van a admitir.

V

Cumple el plazo de duración acordado, conforme a la ley.
Si no lo cumples deberás pagar los primeros seis meses, y además, si se pactó en el contrato, indemnizar al arrendador

VI

No entregues señal/arras/fianza previa si no estás seguro de las condiciones del alquiler, y de que quien las recibe está facultado para ello. Si desistes del arriendo perderás la cantidad entregada. Exige que los compromisos sean recíprocos. En ocasiones esa entrega son los honorarios de la inmobiliaria.

VII

Al entrar en la vivienda cambia el bombín de la cerradura. Gozarás de mayor seguridad y evitarás problemas con caseros excesivamente desconfiados.

VIII

Cuida la vivienda como si fuera de tu propiedad, a la postre es tu hogar, contrata un seguro de tus muebles y de tu responsabilidad civil. Evitarás sorpresas durante el arriendo y al entregar las llaves.

IX

Formaliza por escrito el fin de contrato y la entrega de llaves. Si te marchas “por las buenas” el contrato sigue vigente y pueden reclamarte esos alquileres.

X

Acude a un Abogado en caso de cláusulas y conceptos jurídicos complicados. Arras, opción de compra, tanteo y retracto, entre otros, tienen un alcance jurídico que el sentir popular puede ignorar.



Obras de rehabilitación en la vivienda arrendada

 

HECHOS:

Con fecha 16 de julio de 2020 la inquilina de una vivienda presenta demanda contra su arrendadora para que realice las obras necesarias para la impermeabilización de las terrazas de la vivienda arrendada, solicitando una indemnización de 4.674,76 euros, correspondiente a rentas de esa vivienda.

En el mes de octubre de 2020 se ejecutan las obras de impermeabilización.

En fecha 30 de diciembre de 2020, la inquilina entrega la posesión de la vivienda.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a pagar a la inquilina el 25% de las rentas devengadas entre enero de 2020 y julio de 2020, es decir, 1.168,69 euros.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 8 de julio de 2024, estima la apelación de la arrendadora y revoca íntegramente la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en este caso ha quedado acreditada la necesidad de las reparaciones, así como la existencia de varias comunicaciones de la arrendataria a la arrendadora para que procediera a la reparación de las filtraciones y humedades existentes en la vivienda arrendada.

Pero también ha quedado probado que dichas humedades no impedían el uso o la habitabilidad de la vivienda, que, en enero de 2020 tuvo lugar el temporal Gloria con lo que la propiedad debió acometer reparaciones urgentes en otras fincas, que el día 14 de marzo de 2020 se decretó el estado de alarma y con él la Orden SND/340/2020, de 12 de abril, por la que se suspendieron determinadas actividades relacionadas con obras de intervención en edificios existentes en las que exista riesgo de contagio por el COVID-19 para personas no relacionadas con dicha actividad, y, finalmente, que no se trataba de reparar, de manera aislada, las filtraciones y humedades aparecidas en el ático arrendado por la inquilina sino que, para poner fin a las filtraciones, era necesario acometer una obra de impermeabilización de las terrazas de los áticos y de los sobreáticos del edificio.

Por las circunstancias expuestas, no apreciamos pasividad por parte de la arrendadora en la que ejecución de las obras de impermeabilización de las terrazas para poner fin a las humedades y filtraciones que aparecieron en la vivienda arrendada por la demandante y tampoco consideramos acreditada la inhabitabilidad de la vivienda por lo que, en consecuencia, al no existir un incumplimiento imputable al arrendador de las obligaciones esenciales de entrega de la vivienda arrendada y de mantenimiento al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (artículo 1554.1 y 3 del Código Civil), no nace la obligación de indemnizar.

¿Se devenga el alquiler por meses completos?

Cuando el pago del alquiler se efectúa por meses naturales y el contrato se da por terminado transcurridos tan solo unos días del mes, suele suscitarse la controversia acerca de si el arrendatario está obligado a pagar el mes completo, habida cuenta que habitualmente se pacta el pago por meses anticipados en los cinco primeros días de cada mes.

La Audiencia Provincial de Gijón (s. 30/10/2012) declara que  habiendo quedado resuelto el contrato por Sentencia de fecha 4 de abril de 2.007 , por haberse entregado las llaves del local el día 3 de abril de 2.007, es obvio que el actor tuvo el local a su disposición ya desde esta última fecha, y que solo tiene derecho a percibir renta por los días de efectiva ocupación, pues, sin perjuicio de las indemnizaciones que el arrendador pueda tener derecho a reclamar por otros conceptos, no pueden reclamarse rentas, en sentido estricto, por días en que el contrato ya no estuvo en vigor, y ello por más que la renta fuese mensual y el pago hubiese de hacerse por meses anticipados.

En sentido contrario la Audiencia Provincial de Alicante (s. 16/06/2020), siguiendo el criterio establecido por la sentencia de 21/11/2012, señala que: el contrato preveía que la renta se pagara anticipadamente dentro de los cinco primeros días del mes, y por tanto, independientemente de que el arrendatario por decisión propia no hubiera disfrutado de la posesión todo el mes, la renta ya se había devengado en su integridad, criterio que la Sala comparte, y en el mismo sentido puede citarse la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13 ª del 22 de Mayo del 2012, en la que frente a similares alegaciones se indica lo siguiente: "Apela además la demandada solicitando el descuento proporcional de la mensualidad del mes de marzo de 2011 en atención a la entrega de las llaves y la posesión de la finca el 21 de marzo de 2011. Sin embargo, resulta de lo pactado en la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento (doc. 1 de la demanda), que se convino el pago de la renta en plazos mensuales de 400 €, por adelantado, y dentro de los días 7 y 10 de cada mes. Por lo que, en el momento de la devolución de la posesión, el 21 de marzo de 2011, ya se había producido el devengo anticipado de la mensualidad de marzo de 2011, por el importe pactado de 400 €, no estando previsto contractualmente el pago de la renta en proporción a los días de ocupación en el mes de terminación de la relación arrendaticia", debiendo, por tanto desestimarse este primer motivo". En el caso que nos ocupa se pactó en el contrato (cláusula quinta) que el pago de la renta mensual debía efectuarse en los 5 primeros días de cada mes, por lo que debe acogerse el mismo criterio de condena al pago de la renta entera del mes de enero de 2018.

Ley Contrato de Seguro. El interés moratorio a las aseguradoras (2)

Como es sabido el artículo 20 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, señala, entre otras cosas:

... 4.º La indemnización por mora se impondrá de oficio por el órgano judicial y consistirá en el pago de un interés anual igual al del interés legal del dinero vigente en el momento en que se devengue, incrementado en el 50 por 100; estos intereses se considerarán producidos por días, sin necesidad de reclamación judicial.

No obstante, transcurridos dos años desde la producción del siniestro, el interés anual no podrá ser inferior al 20 por 100.

El juzgado de primera instancia condena a la aseguradora a pagar al perjudicado en un accidente de tráfico, la cantidad de 61.285,33 euros por la agravación de las secuelas y de 100.000euros por incapacidad, imponiendo además a la aseguradora el pago de los intereses del artículo 20 de la Ley de Contrato de Seguro respecto de ambas cantidades desde el 22 de noviembre de 2011, fecha en la que se reclamó a la aseguradora mediante burofax por las consecuencias sobrevenidas del siniestro.

La Audiencia Provincial estima en parte la apelación de la aseguradora modificando la fecha de inicio del interés moratorio,  para las secuelas confirma el criterio de primera instancia, para la incapacidad aplica dicho interés desde la presentación de la demanda, porque considera que la situación de incapacidad fue declarada en una resolución administrativa dos años después de comunicarse las secuelas a la aseguradora y ésta no tuvo conocimiento de esa situación hasta la presentación de la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 2 de marzo de 2020, estima el recurso de casación del perjudicado confirmando la sentencia de primera instancia en el sentido de que la totalidad de la cantidad establecida en la condena devengará los intereses previstos en el artículo 20 de la Ley de Contrato de Seguro desde el 22 de noviembre de 2011 hasta el 16 de septiembre de 2016, fecha en que se produjo la consignación judicial del principal objeto de la condena para su entrega al demandante.

Considera el Supremo que en caso presente, cuando se envía a la aseguradora el burofax en fecha 22 de noviembre de 2011,acompañando la documentación médica existente hasta ese momento, lo que se pide es que valore la nueva situación y realice una oferta motivada. En concreto se le dice que "nuestra intención es que la compañía valore el agravamiento sufrido por mi mandante y efectúe oferta para intentar llegar a un acuerdo extrajudicial". No se contesta por la aseguradora y de esa forma incumple sus obligaciones legales, pues el artículo 7.2 del Real Decreto Legislativo 8/2004, de 29 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre responsabilidad civil y seguro en la circulación de vehículos a motor, establece que: "El asegurador deberá observar desde el momento en que conozca, por cualquier medio, la existencia del siniestro, una conducta diligente en la cuantificación del daño y la liquidación de la indemnización". No existió esa conducta diligente por parte de la aseguradora respecto de la reclamación efectuada por el demandante en virtud de un siniestro a cuya indemnización por los daños y perjuicios sufridos por el demandante le correspondía y de hecho ya había indemnizado inicialmente en virtud de sentencia dictada en juicio de faltas respecto de los que se pudieron acreditar en aquel momento.

El mismo artículo 7.2 del Real Decreto Legislativo 8/2004, de 29 de octubre, dispone que "Transcurrido el plazo de tres meses sin que haya presentado una oferta motivada de indemnización por una causa no justificada o que le fuera imputable al asegurador, se devengarán intereses de demora, de acuerdo con lo previsto en el artículo 9 de esta Ley". El citado artículo 9 remite a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro".

La propia aseguradora, al contestar a la demanda, afirmaba que la situación de incapacidad no es sobrevenida sino que existía desde la misma fecha del accidente. Así, en su antecedente décimo, afirma textualmente que "la declaración de incapacidad permanente del actor no es una secuela que se haya agravado después, es, como dice el T.S. en su sentencia del 12 de diciembre de 2007, un reconocimiento de las secuelas que le dejó el accidente".

La responsabilidad de la socorrista por niño ahogado en piscina.

HECHOS:

Niño de siete años, haciendo uso de la piscina de adultos, mientras su madre se encontraba ausente y quedó bajo el cuidado de la pareja de aquélla, se hundió en el agua, siendo alertada la socorrista, por un vecino que se encontraba asomado a la ventana, ante lo cual, de forma inmediata, se lanzó al agua, rescatando al niño, con la ayuda del padre de la pareja de la progenitora del menor, comenzando las operaciones de reanimación, en cuyo curso la socorrista fue ayudada por un vecino médico de la urbanización.  

Posteriormente, se personaron en el lugar dos miembros de una unidad de SAMU, que trasladaron al niño al Hospital, donde ingresó con parada respiratoria, certificando la muerte a las 21.25 horas del mismo día de los hechos.

La sumersión del niño en el agua se produjo sin aspavientos ni gritos de socorro. Es posible que hubiera sufrido un desvanecimiento, al entrar en contacto con el agua, y que, en plena inconsciencia, se hubiera hundido al fondo de la piscina, sin que los bañistas se dieran cuenta inicialmente de tal circunstancia.

Se presenta demanda contra la socorrista y la empresa para la que prestaba sus servicios, contra la comunidad de propietarios de la urbanización, así como las respectivas compañías de seguro.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial desestima la apelación contra la sentencia anterior.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de diciembre de 2019, desestima el recurso de casación y confirma las anteriores sentencias.

Considera el Supremo que la estimación del recurso interpuesto exigiría apreciar un comportamiento culposo en la actuación de la socorrista, que trabajaba en la piscina el día en que se produjo la muerte del menor; toda vez que la obligación de reparar el daño, que impone el art. 1902 del CC, se fundamenta en la omisión de la diligencia debida.

La actividad de la demandada, como socorrista, no se presta bajo un régimen de responsabilidad objetiva, de manera tal que deba hacerse cargo de todos los daños generados en el círculo espacio-temporal en el que desempeña sus servicios. La jurisprudencia no ha declarado, como tampoco podía hacerlo, que los socorristas deban responder de todos los eventos dañosos que se produzcan en el ejercicio de sus funciones. 

Es preciso, para ello, que quepa hacerles un reproche culpabilístico, cuya carga de la prueba corresponde a quien demanda. Es decir, que la estimación de la acción deducida exige que el daño sea imputable jurídicamente a una acción u omisión de la demandada, interviniendo dolo, absolutamente descartado en este caso, o culpa, por infracción de un deber de diligencia que le era exigible.

La STS 612/2007, de 6 de junio, señala que:

Para apreciar responsabilidad en los casos de daños personales con ocasión de bañarse en una piscina "es preciso o bien que los vigilantes no se hallen en el lugar del accidente (STS 14/06/1984) o que no exista personal adecuado de vigilancia ( STS 23/11/1982) o que el propietario de la piscina no haya cumplido las exigencias administrativas que determinan la autorización de la apertura ( STS 10/04/1988) o que se creen riesgos que agraven los inherentes al uso de una piscina ( STS 23/02/1985) o cualquier otro análogo que permita fundar el reproche culpabilístico"

Ninguna de estas circunstancias concurre. La conducta de la demandada hallándose presente en el entorno de la piscina, sin la constatación previa de ninguna situación de peligro, que debiera ser prevenida, y reaccionando inmediatamente ante el suceso acaecido, sin creación de una situación adicional de peligro por su parte, por incumplimiento de los deberes de diligencia que le incumbían, no permite realizarle un juicio de imputación jurídica del resultado producido, por lo que el criterio de los tribunales de primera y segunda instancia debe ser ratificado, y, por ende, el recurso interpuesto desestimado.