miércoles, 28 de septiembre de 2022

Régimen jurídico del arrendamiento de habitaciones.

 

HECHOS:

Con fecha 15 de julio de 2019 se firma un único contrato de arrendamiento, que denominaron "contrato de alquiler de piso amueblado y compartido".

En la estipulación primera del contrato de arrendamiento, se dice que "el arrendador da en arrendamiento al arrendatario una habitación y los espacios comunes de la vivienda, como cocina, salón y baños de la vivienda"

En la estipulación cuarta se acordó por las partes que "la duración de este será desde el 15 de julio de 2019 hasta el 14 de julio de 2020, pudiendo ser prorrogado por periodos anuales hasta un máximo de tres años, de acuerdo con el sistema de prórrogas legales que establece la Ley 4/2013, de 4 de junio, salvo que alguna de las partes manifieste con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato, su voluntad de no renovarlo".

El arrendador remitió al arrendatario burofax certificado el día 24 de junio de 2020, para que desalojara la vivienda, al entender que como el pago de la renta es mensual, el plazo del arrendamiento es también mensual y como no lo hiciera, interpuso demanda de resolución del contrato por expiración del plazo contractual.

La Juzgadora de instancia considera que el contrato suscrito por las partes está sujeto a la LAU, y que, en todo caso, se estipuló por las partes una duración de tres años, y desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Cáceres, sentencia de veintitrés de marzo de dos mil veintidós, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que la luz de los términos utilizados por las partes, como bien se dice en la sentencia de instancia, estamos ante un contrato de arrendamiento de una vivienda amueblada y compartida que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues comprende además de una habitación los demás espacios comunes de la vivienda, como cocina, salón y baños de la misma. Ello se corresponde con la propia denominación que atribuyen las partes cuando lo califican como "contrato de alquiler de piso amueblado y compartido".

Por tanto, el hecho de que el resto de las habitaciones las ocupen otras personas, también arrendatarias, no es óbice a que estemos ante un contrato de arrendamiento sujeto a la LAU, como expresamente se dice en la estipulación cuarta, al establecer el plazo de duración del contrato, en la que expresamente se dice que "el contrato puede ser prorrogado por periodos anuales hasta un máximo de tres años, de acuerdo con el sistema de prórrogas legales que establece la Ley 4/2013, de 4 de junio.

Si las propias partes acordaron que la duración de este será desde el 15 de julio de 2019 hasta el 14 de julio de 2020, pudiendo ser prorrogado por periodos anuales hasta un máximo de tres años, de acuerdo con el sistema de prórrogas legales que establece la Ley 4/2013, de 4 de junio, es obvio que referido contrato no expira hasta el 14 de julio de 2022. Por tanto, como dicha fecha no ha transcurrido, no es posible declarar la resolución del contrato por expiración del plazo, que es la acción formulada en la demanda.

 

martes, 27 de septiembre de 2022

La nulidad de un contrato de arrendamiento de vivienda

 

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando la nulidad de sendos contratos de arrendamiento firmados entre padre e hijas, a instancias del primero, por considerar que eran contratos simulados que encubrían una donación de inmuebles. Donación nula, carente de validez por no estar formalizadas en escritura pública.

La Audiencia Provincial de Albacete, sentencia de 5 de mayo de 2.022, revoca la del juzgado y desestima la demanda del arrendador.

Considera la Audiencia que, aunque las inquilinas apelantes no alegan que la sentencia acoja una causa de nulidad no debatida en el procedimiento, se limitan a mantener la validez de los contratos de arrendamiento suscritos con su padre y alegan que la sentencia de instancia ha valorado erróneamente la prueba practicada, el recurso ha de ser estimado, al no constar que concurra ninguna causa determinante de la nulidad de los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes.

Así en primer lugar hemos de indicar que, aunque el demandante pone en duda la fecha de los contratos, realmente no prueba que dicha fecha no se corresponda con la realidad, ni impugna tampoco su firma como arrendador obrante en los mismos. No discute en definitiva que suscribió con sus hijas los contratos de arrendamiento que acompaña a su demanda.

En segundo lugar, no está acreditado, ni existe indicio alguno de que el contrato de arrendamiento sea simulado.

En tercer lugar, el recurso ha de estimarse porque los contratos obligan a las partes contratantes, siendo para ellas ley, que deben cumplirlos en tanto no se resuelvan por concurrir causa legal para ello o por la mutua voluntad de las partes, sin que una de ellas por sí sola pueda alterarlos o dejarlos sin efecto.

En el cuarto y último lugar porque no se ha acreditado concurra causa ninguna de nulidad de los contratos, no pudiendo fundar la misma ninguno de los argumentos o de las alegaciones contenidas en su demanda, en las que el demandante funda la nulidad del contrato.

En este sentido ninguno de los errores que existen en el contrato son causa bastante para declarar su nulidad del contrato, bien por carecer de entidad para ello, bien por no estar acreditada la alegación en la que se funda.

El que la duración estipulada fuera indefinida, en contra del carácter temporal del contrato de arrendamiento, tampoco determina su nulidad, sino que tan solo determina la ineficacia de dicha cláusula y su sustitución por las previsiones legales al respecto, tal y como resulta de la jurisprudencia que invoca en su demanda la parte demandante. Así serían de aplicación al caso las previsiones del art. 9 y 10 de la LAU.

El pacto de una renta de 90 euros, por debajo del precio de mercado, y de otras condiciones antieconómicas, como la asunción por el arrendador del pago del IBI y de la comunidad de propietarios no determina la nulidad del contrato mientras no se prueba que existió error u otro vicio del consentimiento, máxime cuando en el presente caso existen circunstancias que explican dichos pactos como que las arrendatarias sean hijas del arrendador y que hayan venido disfrutando de sus respectivas viviendas sin pagar renta o merced alguna durante muchos años antes de concertarse el contrato de arrendamiento.

Lo mismo ha de decirse de otras cláusulas que aunque infrecuentes no afectan a la validez del contrato, como la autorización para realizar obras sin el consentimiento del dueño que le serán indemnizadas al finalizar el contrato, que encuentra su reverso en la asunción por la arrendataria de cuantas obras de reparación y conservación de la vivienda sean necesarias, o la facultad concedida a las arrendatarias para subarrendar o ceder la vivienda en arrendamiento sin consentimiento del arrendador.

Finalmente la avanzada edad del arrendador, 79 años, por sí sola no puede afectar a la validez del contrato pues lo que consta es que el arrendador se encuentra y se encontraba en plenas facultades mentales al firmar el contrato.

martes, 20 de septiembre de 2022

La subrogación en un arriendo por fallecimiento del inquilino

 

HECHOS:

La arrendadora de una vivienda insta la extinción de un contrato por falta de notificación del fallecimiento del inquilino y subrogación de su cónyuge.

 El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La esposa del inquilino fallecido apela la sentencia invocando que la arrendadora tenía conocimiento del fallecimiento del arrendatario, y autorizó a la misma a que viviese en el domicilio subrogándose en el contrato de arrendamiento, existiendo una subrogación implícita. Expresa la apelante que notificó verbalmente a la propiedad el fallecimiento del arrendatario y le manifestó su voluntad subrogatoria, motivo por el cual continuó residiendo en la vivienda.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 7 de julio de 2022, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia  que aun cuando la actual doctrina jurisprudencial permite analizar en cada caso concreto si el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y tiene asimismo conocimiento de la voluntad de subrogación, ello no significa que estos hechos no deban ser probados, y la prueba practicada no acredita en modo alguno que la arrendadora conociera el fallecimiento acaecido el 28 de octubre de 2018 , - la demanda se presentó el 18 marzo de 2019 -, ni existe justificación alguna de esa notificación o comunicación verbal de la que habla la recurrente de su intención de subrogarse.

La mera manifestación sobre una supuesta notificación verbal del fallecimiento y de la intención de subrogarse del demandado, no corroborada por ningún medio de prueba no permite concluir que dicha comunicación se produjo.

Y tampoco podemos deducir este conocimiento del hecho de que el actor promoviera el 14 de marzo de 2019 demanda de desahucio por falta de pago de la renta contra la herencia yacente del arrendatario y contra la recurrente, respecto de esta última, conforme al art.-16.3 de la LAU, al responder solidariamente de la renta de los tres meses desde la muerte del arrendatario.

En esta demanda, pese a indicarse que la actora residía en la vivienda con el arrendatario y que continúa residiendo , nada se dice de que el fallecimiento se hubiera comunicado por la recurrente, dentro del plazo de tres meses a contar desde el fallecimiento, incluso, el hecho de la residencia de la demandada en la vivienda arrendada, tras el fallecimiento, - ninguna renta, según se expresa en la demanda se abonó desde octubre de 2018-, es cuestionable, cuando tal y como consta en la documental aportada, en el referido juicio de desahucio, la apelante, ante la imposibilidad de su citación y emplazamiento, tuvo que ser citada por edictos.

lunes, 19 de septiembre de 2022

Arrendamiento con opción de compra y pago de precio de la opción

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento con opción de compra firmado el 19-12-2015. Duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario hasta 3 años y luego prórrogas anuales mientras no hubiera preaviso de una de las partes del contrato.

Opción a compra a ejercitar dentro del periodo de tres años desde la fecha del contrato. El precio de la opción se dividió en dos fracciones. 10.800 euros correspondientes a la opción durante el primer periodo (2016) y 21.600 euros correspondientes al segundo y tercer periodo (2017 y 2018), a pagar el 19-12-2017.

El arrendador presenta demanda por incumplimientos del arrendatario (impago de rentas, obras que contradicen lo pactado y daños en la finca). Por eso reclama 4.500 euros de las rentas de agosto a diciembre de 2017. 2.966,91 euros de daños en el inmueble y mobiliario y 367,84 euros de perjuicios relativos a la baja y alta del gas y la luz. Total 7.834,75 euros. A las que les resta los 1.800 euros de la fianza. Por lo que reclama 6.034,75 euros.

El inquilino opone incumplimiento de los arrendadores, que considera graves, y que le lleva a considerar resuelto el arrendamiento con fecha 20-09-2017.

Respecto a la opción de compra, la voluntad de resolver el contrato en septiembre de 2017 dejaría sin efecto la cláusula relativa a ese negocio jurídico. Por eso, además de pedir la absolución de la demanda, presenta demanda reconvencional, reclamando la diferencia entre las rentas debidas y los pagos hechos por el arrendatario por cuenta de los arrendadores, así como la devolución del segundo pago de la opción de compra que los arrendadores se cobraron haciendo efectivo el aval bancario constituido al efecto, 21.600 euros.

La sentencia de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención.

La Audiencia Provincial de Zaragoza, sentencia de 20 de junio del 2022, estimando sustancialmente la demanda y desestimando sustancialmente la reconvención, condena al inquilino a que pague a los arrendadores la cuantía de 5.793,25 euros de principal e intereses legales desde la interpelación judicial. Asimismo, condena a éstos a que paguen al inquilino la cantidad de 170,72€ de principal e intereses legales desde la interpelación judicial.

Considera la Audiencia que hay que tener en cuenta que el precio de la opción tiene como finalidad mantener el bien a disposición del optante, sin que el concedente pueda transmitirlo a terceros durante el plazo de la opción. Por eso la regla general es que el pago del precio de la opción sea anterior al transcurso del plazo. Sin ninguna duda se debería una vez transcurrido el mismo.

Por lo que en este caso únicamente podría discutirse el tercio correspondiente al tercer año de contrato (2018): 10.800 euros.

Si el contrato duraba 3 años, pactar un precio de 10.800 euros (total 32.400 euros) es razonable y, en principio, podría haberse exigido desde el principio, puesto que esos tres años eran obligatorios para los arrendadores y opcionales para el arrendatario (excepto los 6 primeros meses: art. 11 LAU). De hecho, el aval constituido a la fecha del contrato (aunque se materializara unos meses después) sigue la tesis expuesta: precio total inicial de la opción de compra.

En tal posicionamiento interpretativo del contrato (arts. 1281 y sigs. CC), los arrendadores tenían derecho al cobro de todo el precio, incluido el de la tercera anualidad que, por cierto, ya había empezado cuando recibieron las llaves.

Lo que no supondría "enriquecimiento injusto" al ser una contraprestación derivada de un contrato. Y tampoco procedería la moderación de la misma, puesto que no es propiamente una cláusula penal (art. 1152 CC).

En cuanto a los daños pueden ser fruto de un mal uso y otros, consecuencia de un desgaste natural o defecto intrínseco del objeto, que aparece con el tiempo y no por el mal uso. Así, por ejemplo, resulta difícil pensar que una puerta se desencaje sola, salvo que estuviera mal colocada desde el principio; lo mismo respecto a la puerta del horno. Sin embargo, es razonable pensar que el motor del microondas se ha estropeado por un mal uso, sugiere un uso vandálico o un defecto del motor. Más bien, por tanto, esto último. Mismo criterio respecto a la cafetera.

En definitiva, 4.500 + 2.729,01 + 364,24: 7.593,25 - 1.800 (fianza): 5.793,25 euros.

Respecto a la reconvención, parece razonable lo referente a la caldera al tratarse de una fuga, con cambio de válvula, latiguillo y otros elementos de seguridad. (170,72 euros).

jueves, 15 de septiembre de 2022

La finalización del arriendo por cumplimiento de la duración pactada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda otorgado el 13 de abril de 2015, incorporando el contrato una opción de compra a favor de los arrendatarios, que podrían ejercitar hasta el día 1 de mayo de 2019. El plazo del contrato era de cuatro años, y se preveía su continuación por tácita reconducción mes a mes hasta que cualquiera de las partes se manifestara en contra.

Llegada esta fecha, el 7 de mayo de 2019 la parte arrendadora comunicó mediante burofax que daba por caducada la posibilidad de ejercitar el derecho de opción, y que no deseaba continuar con el contrato de arrendamiento.

En forma simultánea, también el 7 de mayo, el letrado de los actores remite un burofax a la arrendadora imputándole la responsabilidad de no haber facilitado documentación necesaria para obtener financiación hipotecaria para el ejercicio de la opción.

La parte arrendadora inicia procedimiento judicial solicitando el desahucio de los demandados por expiración del plazo contractual y la resolución del contrato de opción por incumplimiento de los demandados.

La parte demandada interpone, a su vez, demanda reconvencional interesando la declaración de validez de la opción de compra ejercitada en marzo de 2019, condenando a la demandada reconvencional a otorgar la escritura correspondiente.

La jueza de la primera instancia dicta sentencia estimando la demanda y desestimando la reconvención.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 15 de julio de 2022, desestima la apelación de los inquilinos.

Considera la Audiencia que, aunque efectos puramente dialécticos, admitamos que el día 24 de abril se manifestó a la arrendadora la voluntad de optar, y admitamos que ésta le dijera a la arrendataria que bien, que no había problemas. 

Pues esa manifestación, por sí sola, resultaría insuficiente para considerar ejercitado el derecho de opción, de acuerdo con la configuración que le dieron las partes en el contrato. En efecto, en el pacto 15 del contrato se dice que, del precio total de la compraventa, 'El 15 por ciento del precio, se habrá de pagar en el mismo día en que se comunique a la propiedad por parte de la parte optante su voluntad de hacer efectiva dicha opción...'. Es decir, la manifestación de optar debía acompañarse del ingreso del 15% de la cantidad de 220.000€, precio pactado.

Decir, como dice la apelante, que la propiedad no le facilitó número de cuenta en el que ingresar ese 15% es una excusa, ciertamente, pueril. El Ordenamiento jurídico provee de variados medios para hacer efectivo el pago en caso de que el acreedor se niegue a recibirlo.

En cuanto a la acción de desahucio, en el contrato se establece una duración de cuatro años, el contrato entró en vigor el 1º de mayo de 2015. La acción se ejercita el 13 de mayo de 2019. En el burofax que la arrendadora remite a la arrendataria el 7 de mayo previo, se comunica la voluntad de no renovar el contrato. Estos hechos son lo suficientemente objetivos y claros como para conformar la estimación de esta pretensión extintiva del arrendamiento. El contrato finalizó el 1º de mayo de 2019, y la parte arrendadora no quiere renovarlo.

Podría plantearse, aunque no lo hacen las partes, la duda acerca de si se había desencadenado la prórroga legal del artículo 10 Ley de arrendamientos urbanos al no haber avisado con antelación de 30 días la voluntad de no prorrogar.

Pero parece claro que en este caso no cabía tal prórroga, pues el plazo contractual previsto de cuatro años comprendía ya los tres años de duración obligatoria para el arrendador y el año de eventual prórroga. Por lo tanto, los plazos de orden público resultaban salvaguardados y desde esa perspectiva las partes podían pactar lo que tuvieran por conveniente, como efectivamente hicieron.

lunes, 12 de septiembre de 2022

La liquidación de la fianza, al término del arriendo

 

Finalizado un contrato de arrendamiento de vivienda, el inquilino reclama judicialmente al casero la suma de 3.709,62.- euros retenidos por el arrendador del total de la suma de 4.200.-euros abonada por la arrendataria en concepto de fianza arrendaticia.

El Juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona sentencia de 8 de julio de 2022, estima en parte la apelación del inquilino y condena al casero a devolver la cantidad de 1.490,15.-euros más los intereses legales desde el día 31 de diciembre de 2018 hasta el completo pago de dicha suma.

En su sentencia la Audiencia Provincial procede a examinar los distintos conceptos que el arrendador ha descontado de la fianza para determinar si ese descuento era o no procedente:

 1º.-REPARACION DE CALDERA: 447, 01€. Consideramos que este concepto no debe ser soportado por la arrendataria. Primero, porque el buen funcionamiento de la caldera, es indispensable para la habitabilidad del inmueble y, por lo tanto, su conservación y mantenimiento compete a la parte arrendadora. Segundo, porque la factura que se refiere a esta reparación se refiere al cambio de un "vaso de expansión", no habiendo dato alguno para achacar a la inquilina la necesidad de este cambio en tanto no consta que sea derivado de un mal uso; y, tercero, porque el perito designado por la actora, al analizar los desperfectos en la cocina, solo alude a que el regulador de la temperatura de la caldera de calefacción está roto, pero en ningún caso hace referencia al vaso de expansión.

2º.-SUSTITUCION LONA TOLDO:400.€. Tampoco este concepto puede repercutirse en la arrendataria habida cuenta que para justificar la necesidad de esta reposición de la lona del toldo el arrendador demandado aporta una factura emitida que data de 22 de octubre de 2014, es decir, incluso antes de que se iniciara el primer contrato de los dos consecutivos que concertaron los aquí litigantes.

3º.-REPARACION DE PERSIANAS: 193,60€. Consideramos que el mantenimiento de las persianas de la vivienda sí que corresponde a la arrendataria, de conformidad con lo dispuesto en el art. 21 LAU.

4º.-REPARACION VENTANA BAÑO:58€. Consideramos que, el igual que el concepto anterior, el mantenimiento de las ventanas corresponde al arrendatario.

5º.-REPARACIONES Y MATERIALES VARIOS: 1.318 88€. Esta suma se corresponde con los conceptos relativos a reparaciones o reposiciones de elementos de electricidad y fontanería, cuyo mantenimiento correspondía a la arrendataria por razón de lo dispuesto en el art. 21 LAU. En esta factura también se recoge la reposición de un tablero para herramientas (60€) y un cabezal de cama que aparece recogida en el inventario unido al primer contrato suscrito por las partes. Consideramos que se debe imputar esta suma a la fianza prestada por la arrendataria.

6º.-REPARACIONES DE PINTURA: 646,14€.s, la pintura de las paredes y elementos  son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y que deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario (artículo 21.4 de la LAU). Lo mismo ocurre con la carcoma cuya presencia no puede imputarse a un uso indebido de la arrendataria. Por ello esta partida, considerada en su totalidad, no debe descontarse de la fianza.

7º.-TASA VADO 2018: 122,52€ 8º.-TASA BASURAS 2018: 94,85€ 9º.-RECIBO DE AGUA (PROPORCIONAL): 33,48€ 10º.-RECIBO ALQUILER NOVIEMBRE 2018 PARCIALMENTE PENDIENTE: 400.-€

Estas cantidades se corresponden, por un lado, con la parte pendiente de pago de la renta de noviembre de 2018, que consideramos exigible al no haberse acreditado el pacto de compensación que invocó la actora en el acto de la vista. Y, por otro lado, con cantidades asimiladas y suministros, todas ellas acreditadas documentalmente cuyo pago corresponde a la arrendataria según la cláusula VII del contrato de arrendamiento, luego se deben descontar de la fianza.