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viernes, 20 de septiembre de 2019

La reparación de la vivienda al término del arriendo


Una interesante y reciente sentencia, 25 de julio de 2019, de la Audiencia Provincial de Barcelona enumera pormenorizadamente  las reparaciones y gastos que debe asumir el inquilino al término del contrato de arrendamiento, distinguiéndolas de las que corren por cuenta del casero.

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 15 de diciembre de 2011.

En la primera quincena de mayo de 2016 los arrendatarios hicieron entrega de las llaves de la vivienda en el juzgado.

El arrendador reclama en  concepto de  suministros, daños y desperfectos de la vivienda arrendada la cantidad de 6606 euros.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a pagar al inquilino la cantidad de 3.992,63 euros.

La Audiencia Provincial estima en parte el recurso de apelación del inquilino y reduce la cantidad a pagar a la suma de 721,99 euros en la que se incluye el pago de suministros adeudados por el inquilino, conforme al siguiente razonamiento, que examina distintos aspectos del informe pericial, que sirvió de base a la sentencia apelada:

Partiendo de la presunción de buen estado de conservación de la finca objeto de autos, del juego de los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , los arrendatarios son responsables del "deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada", causada por ellos o por las personas de su casa, salvo que se acredite que no se ocasionaron por su culpa. Sin embargo, el artículo 1561 CC  exime de responsabilidad en relación a "lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable".

Falta de limpieza, aunque se constata una manifiesta falta de limpieza de las estancias y de los paramentos verticales y horizontales, así como del mobiliario, valorando la "limpieza general de la vivienda y retirada de muebles dejados por el inquilino" en 384 euros y el coste de "sanear, preparar y pintar" toda la vivienda en 1200 euros (Sin IVA). Conforme a la doctrina de la Sala, atendida la prueba documental obrante en autos, la valoración conjunta en un único concepto de la limpieza y la retirada de muebles y la falta de pacto expreso en el contrato de arrendamiento por el que los arrendatarios deban asumir la obligación de pintar el inmueble al finalizar el arriendo; ambas partidas deben considerarse que son consecuencia normal del uso de la vivienda arrendada.

Falta de un adecuado mantenimiento y conservación, se incluye en este concepto "Recolocación de persianas de ventana que se han desencajado e instalación de topes de persiana rotos", por valor de 150 euros así como "Sustitución de puerta cancela de jardín rota por zona de bisagras" por valor de 190 euros. Apreciándose que, efectivamente, existen dichos deterioros y constatándose que no puede atribuirse al mero uso normal de la vivienda y el transcurso del tiempo, el coste de su reparación debe ser asumido por los arrendatarios.
Sin embargo, no merecen la misma consideración las partidas incluidas de:
  
Limpieza de canales de evacuación pluvial que están embozados de pinaza y rotas o dobladas siendo un elemento exterior de la vivienda (que se encuentra a la intemperie) y constando qu
e la inspección ocular por el perito se produce en fecha 21 de junio de 2016 (transcurrido un mes desde la entrega de las llaves), se produce la ruptura de la necesaria relación espacio temporal, por lo que no puede repercutirse en los arrendatarios.

Sustituir piezas vierteaguas en alfeizar de ventanas y  Lijar y pintar ventanas de madera en todas las estancias se trata de desperfectos propios del menoscabo sufrido en la vivienda por el transcurso del tiempo y no puede repercutirse en los arrendatarios.

Sustituir cristal de ventana en aseo y ajuste de marco y hoja de madera y sustituir dos puertas de armarios de cocina, ninguna prueba concurre sobre la realidad de dichos desperfectos. En consecuencia, dichas partidas no pueden ser repercutidas a los arrendatarios.

viernes, 13 de septiembre de 2019

Pago anticipado del alquiler y desistimiento del inquilino.


HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 25 de enero de 2013. Modificado el  22 de marzo de 2013.

El inquilino desiste del contrato el 2 de octubre de 2015.

El inquilino reclama judicialmente a la arrendadora, entre otras cuestiones, la cantidad de 58.300.-euros de alquileres anticipados, correspondientes a fechas posteriores al desistimiento.

El juzgado de primera instancia condena a la demandada a pagar la cantidad anteriormente citada.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 25 de julio de 2019, estima parcialmente el recurso de apelación de la arrendadora y revoca la sentencia de instancia en el sentido de absolver a la demandada del pago de la cantidad anteriormente expresada.

Considera la Audiencia que conforme al art. 11 de la LAU, en su redacción vigente a la firma del contrato, cabe distinguir dos supuestos: (i) en los casos de contratos de arrendamiento de vivienda cuya duración inicialmente pactada fuera de más de cinco años y, además, el contrato ya llevara vigente al menos cinco años, la posibilidad de desistimiento unilateral del arrendatario venía legalmente prevista y por tanto no precisaba pacto al respecto, siempre y cuando el inquilino preavisara al arrendador de su intención de desistir con una antelación mínima de dos meses. Y (ii) en los supuestos de contrato, como lo era el de autos en cualquiera de sus versiones, en que el plazo pactado fuera inferior a cinco años, la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del quinto año, solo podía establecerse a través de un pacto expreso de las partes al respecto que tenía carácter facultativo. Ese pacto autorizando el desistimiento podía prever o no una indemnización en caso de ejercitarse tal desistimiento por el inquilino, pero, si se establecía, era el mismo art. 11 LAU , en la redacción que señalamos, el que establecía la cuantía indemnizatoria.

La AP discrepa de la interpretación que la juzgadora de instancia realiza del alcance de la modificación contractual operada por el documento suscrito por las partes el día 22 de marzo de 2013 y que, a nuestro juicio, no se limitó a prolongar el plazo máximo contractual (hasta septiembre de 2016, esto es, tres años y siete meses), para lo que hubiera bastado una mera especificación sin otros actos, sino que, además, determinó que todo el término contractual se considerara de obligado cumplimiento, y, consecuentemente, impidió la posibilidad de desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario durante el nuevo plazo fijado.

Este documento introdujo una novación, no extintiva, sino impropia o modificativa (ex. arts. 1203 y siguientes del Código Civil ), siendo el elemento consustancial a toda novación la sustitución de una relación obligatoria por otra, hecha con el designio bien de extinguir bien de modificar la anterior. En particular, la novación modificativa se caracteriza por suponer un cambio en el contrato único que permanece subsistente. En este sentido, efectivamente, es doctrina jurisprudencial consolidada la que establece que la novación modificativa o impropia, como su denominación implica, no tiene efectos extintivos, sino únicamente de simple cambio o alteración de alguno de los aspectos no fundamentales en cuanto a su carácter y naturaleza, del negocio u obligación por ella afectado, razón por la cual el contrato en cuestión se mantiene, aun modificado en alguno de sus aspectos, concluyendo que la novación modificativa o impropia " no extingue las obligaciones sino que las varía únicamente en el aspecto a que afecta la modificación.

Consideramos que el pacto contenido en el documento modificatorio supone una variación de toda la cláusula tercera del contrato de 5 de enero de 2013, y no solo de su primer párrafo, como sostenía el actor en la interpretación que acoge la sentencia recurrida, porque no podemos desconocer que se firmó, como se especifica en el mismo, a solicitud del propio arrendatario (1.288 CC), que por la razón que fuese quería asegurarse una duración superior a la inicialmente pactada, y lo propuso siguiendo la misma ordenación sistemática y obligacional que la recogida en el contrato primitivo.

Así, es de observar que en el primer contrato se fija un plazo mínimo de un año, aunque se pacte hasta tres, año durante el cual, por ser de obligado cumplimiento, se vetó la posibilidad de desistimiento unilateral del contrato y se garantizó mediante el pago anticipado de la rentas arrendaticias correspondientes a ese primer año obligatorio.

En el documento modificatorio, siguiendo ese mismo patrón o sistemática, y respetando la misma base orgánica del contrato ( 1.285 CC), se amplía el plazo máximo pero, además, se blinda el plazo de duración, convirtiéndolo en un elemento esencial del contrato, que se garantiza también con el pago por adelantado de la renta arrendaticia de esos tres años y siete meses, pues se adelantan todas las mensualidades que restan hasta el término de extinción previsto.

Estos hechos propios del arrendatario coetáneos a la celebración del contrato (1.282 CC), al margen de los equívocos términos del contrato, nos parecen reveladores de la voluntad común de las partes contratantes y resultan incompatibles con el mantenimiento de la posibilidad de desistimiento unilateral tras el primer año de vigencia del contrato, que era una posibilidad que, de aceptarse la tesis del actor, suponía la obligación de la arrendadora de reintegrar (en todo o en parte, en función de cuándo se produjese el desistimiento) las rentas ya cobradas por anticipado y que se apartaba del régimen legal entonces aplicable, por lo que consideramos hubiera exigido una mención expresa en el documento de modificación contractual de subsistencia del pacto que facultaba el desistimiento unilateral.

martes, 3 de septiembre de 2019

La renuncia del inquilino a la prórroga forzosa.


HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda formalizado el  19 de julio de 2017.

El 16 de mayo de 2018 las partes, arrendador y arrendatario, suscribieron un documento, en virtud del cual acuerdan: "Rescindir el contrato de arrendamiento de la vivienda mencionada dando por finalizado el mismo el 31 de agosto de 2018".

El inquilino, a pesar de ser requerido para ello se niega a abandonar la vivienda y el arrendador ejercita una acción de extinción del contrato por expiración del plazo.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda al considerar que el acuerdo sobre la extinción del contrato es válido y no contraviene la LAU y que la cuestión opuesta sobre la nulidad de dicho pacto, por vicio en el consentimiento, debe plantearse en un procedimiento ordinario.

La Audiencia Provincial de Álava, sentencia de seis de junio de dos mil diecinueve, desestima el recurso de apelación del inquilino.

Recuerda la AP la naturaleza renunciable del derecho a la prórroga forzosa, desde el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, pese a que su artículo 6.3 dice que la prórroga es un derecho que no puede ser renunciado por el inquilino, los tribunales admiten la renuncia, pues cabe dentro de la libertad de pacto del art 1255 del Código Civil , siempre que se haga de forma expresa, clara, terminante e inequívoca, y no se produzca por pacto contractual, sino por un acto posterior al contrato de alquiler, S.TS. 1ª de 10 de marzo de 1981, cuando la prórroga ya forma parte del patrimonio del arrendatario.

El plazo mínimo de duración de 5 y 3 años del artículo 9 LAU , según la fecha del contrato, también es renunciable por el inquilino, pero sólo se puede renunciar posteriormente a la firma del contrato, no por una cláusula contractual, que sería nula. (SAP de Madrid de 11 de noviembre de 2009).

En consecuencia el acuerdo firmado por las partes el 16 de mayo de 2016, cuando el contrato había cumplido ya un año de vigencia, no es contrario a las norma que establece en abstracto el derecho a la prórroga, dado que el arrendatario puede renunciar al contrato en cualquier momento, pues la prórroga es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario después de iniciado el contrato y sin perjuicio del plazo contractual.

En el supuesto de autos el referido documento de 16 de mayo, denominado "cancelación de contrato de arrendamiento de vivienda", donde asimismo se habla de "rescindir el contrato de arrendamiento" refleja una voluntad clara de renuncia al contrato por parte del arrendatario, conformada en los actos de comunicación posteriores referidos al momento de la entrega de las llaves, y en nada se hace mención al cumplimiento del plazo contractual de un año.

El fundamento de la nulidad del contrato de 16 de mayo, fundada en un error en el consentimiento, encuentra justificación jurídica en la invocación del error inducido por engaño del arrendador, opuesto vía excepción por el demandado, como vicio del consentimiento, determinante de la ineficacia del contrato, en los términos deducibles de los arts. 1265 , 1266 y 1300 del Código Civil.

Para que el error invalide el consentimiento, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fue objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo. Además el error para determinar la nulidad del contrato no ha de ser imputable al interesado y debe ser excusable.

El demandado se limita a manifestar que firmó el acuerdo de 16 de mayo por error, inducido por el arrendador, sobre la duración del contrato y la aplicación de la prórroga forzosa, sin embargo no justifica que realmente concurriera el referido error o que desconociera que podía exigir el cumplimiento de la prórroga forzosa, teniendo en cuenta que si realmente el demandado se encontraba en la creencia de que el contrato podía extinguirse en el plazo de un año con la sola voluntad del arrendador, ninguna necesidad concurría para que firmara el documento de "cancelación de contrato de arrendamiento de vivienda", sin que sirva de argumento para acreditar el dolo la mera referencia al engaño, sin otras pruebas que acrediten la concurrencia de palabras o maquinaciones insidiosas del arrendador que indujeran a firmar el acuerdo que sin ellas no hubiera aceptado.