Responsabilidad del inquilino por filtraciones de agua.

 

El inquilino de una vivienda es condenado a pagar e la suma de DIECISEIS MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (16.197,50 euros), correspondiente a obras de reparación de los daños ocasionados como consecuencia de la falta de mantenimiento de la bañera del cuarto de baño por parte del inquilino, que motivó la producción durante años de filtraciones de agua que provocaron "daños a la estructura portante del suelo ".

El Inquilino apela la sentencia alegando, como motivo único del recurso, error de la apreciación de la prueba.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de doce de diciembre de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que no concurre error valorativo verificable de forma inmediata en aplicación de las reglas de la carga de la prueba pues el perito confirma como causa la falta de mantenimiento mínimo prolongado en el tiempo y la evitabilidad del daño hacia la propiedad inferior mediante sellado, cuya falta en la unión entre alicatado y la pieza de bañera era apreciable a simple vista, descartando la causa alternativa que reitera en su recurso el apelante al situar el origen del daño en un defecto de la válvula de la bañera, basándose para ello el informante en los daños progresivamente sufridos en la estructura de madera que resultó afectada mediante continuos y periódicos aportes de pequeñas cantidades de agua que terminaron por dañar el forjado y la estructura de madera, al absorber el agua hasta un punto de saturación, siendo la necesidad de sustitución de estos elementos incompatible con un daño puntual y de mayor intensidad si se hubiera tratado de un fallo de la válvula, y por el hecho de situarse la humedad por encima del forjado e incluso por encima de la altura de la bañera, afirmando el perito que el agua no provenía de abajo -en alusión a la zona de válvula- sino del encuentro del alicatado y la pieza de bañera.

En su consecuencia, no se acredita una explicación alternativa justificativa de la entidad de los daños constructivos causados, siendo por el contrario el origen señalado pericialmente el único que permite explicar razonablemente el compromiso de la estabilidad del forjado y el hecho de afectar el daño la estructura de madera mucho antes de manifestarse las filtraciones en el techo de la vivienda inferior.

Concretada la causa de las filtraciones en el caso examinado en la omisión de una solución de mantenimiento de escasa entidad, como era el sellado periódico entre el alicatado y la pieza de bañera, la diligencia exigible al arrendatario consistía en el comportamiento proactivo adoptando aquellas medidas que fueran necesarias para poner fin a las filtraciones evitando así que los daños se agravaran (SAP Ourense 30/01/2023) hasta el punto de terminar por afectar a elementos del forjado del techo de la planta de abajo. El arrendatario responde pues del cuidado y conservación del inmueble conforme a los artículos 1555, 1559 y 1563 Civil, incumbiendo igualmente al ocupante del inmueble probar la existencia de requerimientos o comunicaciones al arrendador sobre la existencia de filtraciones. La ausencia de actuación de conservación a partir de una situación apreciable únicamente por el demandado -al margen de la en la Sentencia señalada desocupación durante años de la vivienda inferior- y la falta de puesta en conocimiento de la actora de los daños ocasionados, permiten concluir que la situación finalmente verificada obedece a la negligencia del interpelado.

Propiedad Horizontal: Reclamación a la Comunidad de daños por agua.

El arrendatario de un local comercial, después de varias reclamaciones previas sin éxito, el 11 de mayo de 2016, demanda a la Comunidad de Propietarios y su aseguradora reclamando los daños producidos por inundación.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar la excepción de prescripción de la acción al sostener que nos encontramos en presencia de una responsabilidad extracontractual al fijar el "dies a quo" de la prescripción el 26 de diciembre de 2014, fecha en que lo supo el agraviado el alcance de los daños causados en los bienes de su propiedad, sin que la denuncia ni el acto de conciliación puede considerarse motivos de interrupción de la prescripción formulada.

La Audiencia Provincial de Cuenca, sentencia de veintiséis de septiembre de dos mil dieciocho, estima el recurso de apelación del demandante y revoca la sentencia del Juzgado, ordenando se le devuelvan los autos para que dicte sentencia, en la que resuelva la cuestión de fondo planteada.

Considera la Audiencia que el primer motivo de recurso, inexistencia de prescripción invocando que la a responsabilidad que ahora se juzga no es extracontractual sustentada en el art. 1902 del Código Civil, sino que es derivada del régimen legal de la propiedad horizontal, producto de sus obligaciones de conservación de los elementos comunes establecidos en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuyo caso el plazo de prescripción sería de cinco años, no es atendible, ya que a nuestro entender, se ejercita expresamente una acción de responsabilidad extracontractual -dado que no es comunero- y como fundamento de derecho material los correspondientes preceptos contenidos en la Ley de Propiedad Horizontal.

Sin embargo estima el segundo motivo de recurso , error en la apreciación de la prueba, ya que la arrendatario formuló el 5 de mayo de 2015, denuncia ante la policía  de una fuga de agua y de los daños causados en los productos que tenía almacenados.

Es doctrina consolidada que seguido un pleito penal sobre los mismos hechos, éste subsiste, como impedimento u obstáculo legal para el ejercicio de la acción civil en el orden correspondiente, hasta que no alcance firmeza la sentencia absolutoria o resolución de sobreseimiento libre o provisional y, por tanto, archivo, una vez notificada al perjudicado, esté o no personado en las actuaciones"

En aplicación de la doctrina expuesta resulta -a falta de datos concretos respecto de la notificación del Auto por el que se acordó el archivo de la causa penal- que por Auto de 27.09.2015 se confirmó el Auto anterior de archivo de la causa penal y siendo que los hechos denunciados en vía penal son los mismos que son objeto del presente procedimiento (daños en los productos almacenados en el local arrendado) debemos partir de los siguientes hitos temporales:

* 26/12/2014, constatación por parte del perjudicado de la causación de los daños:

* 05/05/2015, denuncia penal, que interrumpe la prescripción de la acción.

* Auto de 27/09/2015, archivo de la causa penal.

* 11/05/2016: demanda en vía civil.

No ha transcurrido, pues, el plazo de un año para el ejercicio de la acción civil y, en consecuencia, procede desestimar la excepción de prescripción apreciada en la instancia.

La responsabilidad del arrendatario de local en caso de incendio

Se condena al arrendatario a indemnizar al propietario según el valor de los edificios en el momento en que había tenido lugar el incendio, con un límite máximo de 142.074.260 pesetas (853.883,49 euros), debidamente actualizado conforme a la variación del I.P.C., lo que se determinaría en ejecución de sentencia, por un incendio declarado el 24 de marzo de 1996 en las instalaciones cedidas en arrendamiento.

Para decidir esta indemnización se aplica la doctrina contenida en los arts. 1555-2 º y 1563 del Código Civil, en los que verdaderamente se centra en el núcleo del litigio, ya que las dos normas citadas responsabilizan al arrendatario del deterioro de la cosa salvo que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, por lo que conforme a la doctrina jurisprudencial sobre dichas normas la parte recurrente tendría en principio que responder de los daños causados por el incendio.

Recurrida en casación la sentencia, el Tribunal Supremo, sentencia de 15 de enero de 2014, desestima en parte el recurso en atención a lo siguiente:

Al primer motivo alegado consistente en haber sido la arrendadora quien habría omitido las medidas de seguridad a que se habían obligado al vender su negocio a la arrendataria, responde el TS que lo que materialmente plantea el motivo equivaldría a la total inoperancia del art. 1563 CC en todos los casos de transmisión de un negocio similares al presente, pues cualquier deterioro de la cosa acabaría siendo imputable al arrendador y, a su vez, el arrendatario quedaría siempre exonerado de cualquier responsabilidad pese a ser, conforme al art. 1543 CC , quien tiene el goce o uso de la cosa. Se trataría, pues, de un uso o goce irresponsable pese a ser arrendador y arrendatario, como en este caso, personas jurídicas diferentes, y, sobre todo, haberse declarado el incendio en 1996, es decir tantos años después del contrato de 1989 que la total ignorancia que se predica de la arrendataria resulta, amén de inverosímil, más inculpadora que exoneradora de esta sociedad arrendataria.

Lo anteriormente razonado determina prácticamente por sí solo la desestimación del motivo segundo , fundado en infracción del art. 7.1 del Código Civil "en relación con el ejercicio de buena fe de los derechos, la doctrina de los actos propios y el levantamiento del velo societario" , porque si los edificios dañados pertenecían a la arrendadora, sociedad con personalidad jurídica diferente tanto de la arrendataria como del dueño del capital social de aquella y director general de esta, no se puede negar el derecho a reclamar por los daños en sus edificios sin cuestionar al propio tiempo el contrato mismo que sirvió de base a las relaciones entre las partes.

El motivo tercero , formulado con carácter subsidiario de los anteriores y fundado en infracción del art. 1106 del Código Civil y de la jurisprudencia que lo interpreta en el sentido de que "la indemnización no puede ser nunca fuente de enriquecimiento injusto", impugna la sentencia recurrida por haber condenado a la hoy recurrente a indemnizar a la propiedad por el valor de los edificios sin tener en cuenta que, precisamente gracias al incendio y merced a un cambio en la normativa urbanística, en 2001 obtuvo "una cuantiosísima plusvalía de cerca de un diez mil por ciento" al vender a una tercera sociedad las fincas en las que estaban los edificios.

También este motivo ha de ser desestimado porque, presentada la demanda en 1998, de forma que habría sido perfectamente posible una sentencia firme acordando la indemnización antes de la venta de las fincas, la solución adoptada por la sentencia recurrida después de seguirse el trámite ordenado por la anterior sentencia de esta Sala, merece ser calificada de razonable y equilibrada en cuanto orientada, precisamente, a evitar el enriquecimiento injusto de la demandante combinando el interés legítimo que tenía al tiempo de la interposición de la demanda con las circunstancias sobrevenidas, cuya valoración debe tener un límite temporal razonable si se quiere evitar que, en casos como el presente, la ulterior suerte de las fincas se convierta en un factor de influencia tan permanente que, en la práctica, impida por completo la fijación del daño y su valoración.

 
El motivo cuarto y último, subsidiario también de los motivos primero y segundo y fundado en infracción del art. 1561 en relación con el art. 334, ambos del Código Civil, por haber condenado la sentencia impugnada a pagar 2.150.000 ptas. por gastos de la retirada de un tanque de fuel oil que quedó en la finca tras el incendio, ha de ser estimado porque, como se alega en el motivo, es un hecho probado que dicho tanque se encontraba ya en la finca antes de celebrarse el contrato de arrendamiento, y la propia sentencia recurrida, con base en una prueba pericial, afirma que "no resulta aconsejable la operación de su desmontaje", lo que, como también se alega en el motivo, permite incluir dicho tanque en los números 3 º y 5º del art. 334 Código Civil

LAS PEQUEÑAS REPARACIONES A CARGO DEL INQUILINO (2)

Como ampliación a lo tratado en otro lugar y espigando entre sentencias sobre la materia hemos encontrado los siguiente:

I.- La  reparación de la puerta de la terraza, por importe de 96'69€ de fecha 17 de septiembre de 2003, por lo tanto del mismo mes del contrato de arrendamiento , de 1 de septiembre de 2003, por lo que no puede entenderse que se trate de una  pequeña reparación que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda a cargo del arrendatario, en los términos del artículo 21.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos , siendo, por el contrario, una reparación a cargo del arrendador (SAP Barcelona 23/01/2013)

II.- A partir de la prueba documental, la testifical, y la ausencia de prueba en contrario, puede estimarse probada la existencia de los daños en la puerta de la nevera, y su reparación a cargo del arrendatario por importe de 349 €. (SAP Barcelona 23/01/2013)

III.- No puede estimarse cumplidamente probado por la demandante que las demás facturas, respondan a daños imputables al arrendatario, no habiéndose producido ninguna prueba de que, al término del arriendo, estuvieran rotos o estropeados, un grifo, un enchufe, un calentador, o un cristal, desconociéndose si aquellos elementos fueron dañados por los ocupantes de la vivienda, o si se trata de elementos desgastados por el mero uso, o si su compra responde a la mera conveniencia del arrendador. (SAP Barcelona 23/01/2013)

IV.- La reparación del aire acondicionado, por importe de 274'92 €, es de fecha 17 de septiembre de 2007, por lo tanto posterior a la devolución de las llaves por el arrendatario, por lo que únicamente podría haberse reclamado como deterioro cuya  reparación fuera imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , en relación con el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos  (SAP Barcelona 23/01/2013)

V.- No se ha probado que los inquilinos omitiesen la diligencia que les era exigible utilizando el radiador de modo inadecuado para servir al uso convenido, como exige el art. 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni que tuviese conocimiento de la fuga de agua ocurrida el 18 de abril de 2007 por lo que difícilmente cabe exigirle la obligación de comunicar al arrendador la necesidad de su reparación en los términos expuestos. Por otra parte, la entidad de la avería del radiador, por su importancia y por su carácter repentino, impide considerar su reparación como " pequeña" y debida su "desgaste por el uso ordinario de la vivienda" a efectos de aplicar el art. 21.4 de la Ley.  (SAP Madrid 16/03/2012).

VI.- El arrendatario debe hacerse cargo de la reparación sólo de las dos persianas identificadas porque no habiéndose probado ningún fenómeno de fuerza mayor, los daños producidos se concluye que se deben a un uso inadecuado así como al déficit de una mínima tarea de conservación no siendo aceptable que el deterioro de un objeto que requiere un mantenimiento periódico pueda ser imputado al paso del tiempo como causa inexorable del mismo. (SAP Palma de Mallorca 9/02/2012)

VII.-La sustitución del termo se incardina indudablemente en las exigencias previstas en el art. 21.1 de la LAU y a ello se añade que tal inversión permanece en la vivienda cuando se extingue el contrato. El argumento sobre el carácter de reparación necesaria (en este caso sustitución) y por ende también a costa del arrendador del termo del agua caliente justifica la revocación de la sentencia en este punto teniendo en cuenta que corresponde al arrendador el mantenimiento de los aparatos que se deterioran por el uso normal de las cosas. No es hecho discutido que el agua caliente es una condición necesaria para la habitabilidad. (SAP Palma de Mallorca 9/02/2012).

VIII.- Reparación de aparato de aire acondicionado, no puede considerarse 'pequeña reparación' a cargo del inquilino habida cuenta que la fecha de concertación del contrato de arrendamiento (1 de febrero de 2007) pone de manifiesto que el aparato de aire acondicionado se encontraba averiado con anterioridad, sin que la arrendadora pueda pretender que el nuevo inquilino asuma el coste de la  reparación del deterioro producido por el desgaste de la vivienda causado por el uso de la misma por parte de anteriores arrendatarios. (SAP Málaga 11/04/2011)

IX.- La  sustitución de la ventana-puerta del balcón de la cocina que cerraba mal y por ausencia de una parte del cristal dejaba pasar el frío, es una obra de reparación necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, que rebasara el concepto de pequeña reparación que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. La cuestión más espinosa es la de si era una obra urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave. Pero, si tenemos en cuenta que es uno de los elementos de cierre de la vivienda que condiciona su seguridad y el mantenimiento de una temperatura agradable, debemos concluir que si era una obra urgente para evitar una incomodidad grave. (SAP 22/03/2011)

 
X.- Los gastos de cambio del sistema del jacuzzi de electrónico a neumático en modo alguno puede entenderse pequeña reparación que exija el desgaste por el uso ordinario, sino como nueva mejora al cambiar el sistema porque fallaba la electrónica de forma que no se reparó el sistema eléctrico de la bañera sino que se sustituyó y por tanto esa sustitución supone una mejora a cargo del arrendador y además no quedó acreditado que el cambio del sistema del jacuzzi obedeciere  al mal uso que del mismo hizo la arrendataria y cuya sustitución excede del concepto de pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, a cargo del arrendatario, a que se refiere el artículo 21,4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. (SAP Valencia 26/05/2010)

El lucro cesante en un desistimiento de alquiler de nave

Hechos:

La arrendataria, una entidad financiera, decide dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento, ofreciendo como indemnización un mes por cada año de alquiler restante, lo que vendría a suponer unos 19.000 euros.

La arrendadora  intentó minimizar sus perjuicios y saca la nave al mercado del alquiler, consiguiendo alquilar en peores condiciones económicas, pretende cobrar las mensualidades, IBI y gastos de comunidad íntegros conforme al arriendo anterior hasta el contrato actual de 2012, y a partir de este contrato, la diferencia entre lo pactado con la entidad financiera y lo que satisface el nuevo arrendatario.

La Audiencia Provincial de Zaragoza en sentencia de diecinueve marzo de dos mil trece, concede a la arrendadora una indemnización de 36.232,93 euros, con arreglo a los siguientes criterios:

Pone de manifiesto la dificultad en la aplicación de la doctrina del lucro cesante al desistimiento unilateral del arrendatario de un inmueble que deriva de la inexistencia de una norma específica al respecto, al menos cuando el bien arrendado es un local de negocio o inmueble destinado a finalidad distinta a la de vivienda. Por tanto, es una situación que ha de bascular entre el antiguo art. 56 del TRLAU de 1964 y el 11 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

Añade que la fijación de la indemnización por tal concepto ha de abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo del lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético, como de su admisión incondicional sin prueba alguna, pues debe de fijarse su cuantía conforme a la prueba existente, mediante un cálculo razonable y en atención a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado en torno a operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento. Por ello se requiere una evaluación basada en la realidad y dotada de consistencia (STS 17-7-2002) y que sólo se puede establecer mediante una presunción o juicio apriorístico de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso antijurídico (STS 27-7-2006).

En este supuesto se parte de un hecho incontrovertido fue la arrendataria la que incumplió el contrato siendo de aplicación por tanto los arts. 1089, 1091 y 1255 del Código Civil. Por eso, conforme al  1124 CC, estamos calculando la justa indemnización.

Y en este sentido, la jurisprudencia ha dicho que el derecho a percibir las rentas posteriores al desistimiento unilateral del arrendatario es justo y equilibrado, se corresponde al sinalagma contractual, pues el derecho que le corresponde al arrendador -renta y cantidades asimiladas (lato sensu)- no puede dejar de percibirlo sólo por el hecho de que el arrendatario decida -ilícitamente- incumplir su "derecho-deber" de ocupación del bien alquilado.

Ahora bien, añade la jurisprudencia que constituiría enriquecimiento injusto para el arrendador percibir la renta del arrendatario incumplidor, en concepto de lucro cesante, y, a la vez, las rentas concomitantes del nuevo arrendatario. Incluso, aunque no hubiere un posterior arrendatario, habría que poner un límite temporal al pago de rentas sin ocupación mediante un cálculo razonable del tiempo necesario para obtener un nuevo arrendatario.

La doctrina jurisprudencial dice así:"... para la fijación de la indemnización que procede por lucro cesante futuro se requiere una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, la cual debe establecerse mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañado"

En definitiva la arrendadora tiene derecho a todas las rentas y conceptos anexos (IBI y gastos de comunidad) desde que la arrendataria cesó en la ocupación hasta que encontró nuevo arrendatario en 2012.

No puede alegar la apelante dejadez de la arrendadora en buscar nuevo ocupante en una época de crisis, puesto que este es el argumento que ella utiliza para fundamentar su incumplimiento.

No se admite sin embargo la reclamación de la diferencia de rentas entre las pactadas con la demandada y las nuevas en concepto de lucro cesante.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha pronunciado en contra de esta posibilidad considera que ese cálculo o método indemnizatorio es contrario a la doctrina interpretativa del art 56 TRLAU, cuando dice “que el ex -arrendatario haya de pagar las diferencias de renta porque el arrendador haya vuelto a arrendar el local en condiciones económicas que le son perjudiciales, es un criterio que carece de base legal en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964”.