LPH: La cuota de participación en los elementos comunes.

 

HECHOS:

El propietario de un local comercial, en régimen de propiedad horizontal, notifica a la comunidad de propietarios que deberán girarle los gastos de la comunidad con arreglo al porcentaje del 1,30%, en lugar del 2,40% que se había repercutido y pagado hasta ese momento.

La comunidad de propietarios presenta demanda por la que se solicita que se declare que al local del demandado le corresponde una participación en los elementos comunes de 2,40% y no del 1,30% que, por error, se recoge en el título constitutivo, ya que la cuota del 1,30% es la que corresponde a locales muchos más pequeños en el mismo edificio.

Del Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación y declara que la cuota de participación del local del demandado es del 1,3%, pues ese es el porcentaje que consta en la inscripción registral.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de febrero de 2026, desestima el recurso de casación de la comunidad de propietarios.

Recoge el Supremo que, la sentencia de la Audiencia, considera debe estarse a la cuota de participación que figura en el título constitutivo de propiedad horizontal inscrito en el Registro de la Propiedad y en la escritura de adquisición del local. Ello, de conformidad con lo argumentado por el demandado-apelante, que explicó que la cuota del 1,30% que aparecía en la escritura de adquisición coincidía con la que se le asignaba en la certificación de obra nueva, propiedad horizontal y reglas de condominio inscrita en el Registro de la Propiedad. Igualmente rechaza que, contra la cuota fijada en el título constitutivo, pueda fijarse una cuota distinta por el hecho de que se haya estado aplicando para el cobro de derramas y gastos de comunidad al demandado, que invocó desconocer que se le estaba aplicando incorrectamente la cuota. También alude a que la superficie no es el único criterio que se toma en consideración legalmente para fijar la cuota de participación, con lo que asume las alegaciones del demandado apelante efectuadas con apoyo en el art. 5 LPH.

Partiendo de lo anterior, el motivo se desestima porque no consideramos que la sentencia recurrida incurra en un error en la valoración de la prueba que se refiera a la base fáctica sobre la que se sustenta la decisión de la sentencia.

En realidad, la comunidad recurrente, bajo la invocación de un error, lo que pretende es que se modifique el título constitutivo, sin contar con la unanimidad requerida para ello, puesto que el art. 5.IV LPH exige para la modificación del título los mismos requisitos que para su constitución. Naturalmente que, a falta de acuerdo de todos los propietarios existentes, es posible acudir a la vía judicial para modificar el título constitutivo cuando en su otorgamiento no se hayan respetado los criterios que deben tomarse en consideración para la fijación de la cuota, de acuerdo con lo previsto en el art. 5.II LPH. Pero, verdaderamente, la demanda no se ha dirigido a que se modifique por resolución judicial el título con este argumento para lo que, por lo demás, deberían ser parte en este procedimiento todos los copropietarios. Lo que se ha pretendido por la comunidad es que, sin modificación del título constitutivo, se declare que al local del demandado le corresponde una cuota diferente de la asignada en el título constitutivo con el argumento de que se trata de un error material.

Tampoco puede ser aceptada la doctrina de los actos propios, ya que el demandado ha venido manteniendo en las instancias que el hecho de que pagara los recibos que se le giraban por parte del administrador y que no impugnara las juntas en las que se aprobaban los gastos obedecía, sencillamente, a que confiaba que el administrador de la comunidad procedía de manera correcta. También ha puesto de relieve las escasas relaciones con la comunidad y su residencia fuera de la localidad. De modo que, cabe apreciar a la vista de las actuaciones, solo cuando con ocasión de un conflicto con la comunidad, que no le autorizó la realización de unas obras que pretendía con la finalidad de revalorizar el local, ha analizado las escrituras y las cuotas que se le giraban y ha advertido el incorrecto proceder de la comunidad. En estas circunstancias no podemos apreciar que este comportamiento del recurrido tenga entidad como para que se le atribuya, en contra del título constitutivo, una cuota superior a la que se le asignó.

LPH: Elementos comunes y elementos privativos

 

HECHOS:

Mancomunidad de propietarios constituida por un edificio único, formado por cinco casas que consta de 185 departamentos, destinados a locales comerciales, vivienda u oficinas.

Las sociedades titulares de propiedades colindantes procedieron a la apertura de dos huecos o puertas en el muro divisorio que sirven de comunicación entre ambos, uniendo los dos inmuebles.

La junta de la Mancomunidad expresó la oposición mayoritaria de los asistentes a las obras realizadas, que no cuentan con ningún tipo de autorización de la mancomunidad, y se autorizó expresamente a la junta de gobierno para la interposición de la demanda judicial.

El Juzgado de primera instancia estimó la demanda, consideró acreditada la ilegalidad de las obras realizadas por las demandadas y, en consecuencia, ordenó la reposición del muro y de los elementos comunes.

La Audiencia Provincial estimó la apelación de los copropietarios y dejó sin efecto la sentencia anterior por considerar que el tabique existente entre los dos departamentos, en el que se abrieron los huecos es un elemento privativo o común solo a los dos comuneros colindantes, quienes consintieron la obra, y que esa apertura de los huecos no afecta a la estructura, a la seguridad ni a la configuración del edificio.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de enero de 2026, estimó el recurso de casación de la mancomunidad, confirmando íntegramente la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que lo que se ha hecho ha sido convertir una oficina en vivienda, unirla a la vivienda de la casa contigua, y crear con ello una agrupación diferente que supone una modificación del título constitutivo.

Esta actuación se ha realizado sin la autorización de la mancomunidad, y tampoco consta la autorización de las comunidades restringidas de las casas afectadas, pese a que el supuesto de hecho cae de lleno en el ámbito de aplicación del art. 10.3.b) LPH.

.Los argumentos de la Audiencia sobre la concentración de la titularidad de los departamentos en un único dueño tampoco son convincentes, ya que a la fecha de realización de las obras y de la presentación de la demanda uno y otro departamento pertenecían a dos sociedades diferentes, y el hecho de que ambas tuvieran la misma representante legal no significa en modo alguno que los dos inmuebles compartieran una única titularidad, pues es evidente que cada sociedad poseía personalidad jurídica propia.

No compartimos tampoco la valoración jurídica de la sentencia sobre la condición de muro medianero. Está probado que el art. 3 de los estatutos incluye entre los elementos comunes los «muros medianeros», y también que el edificio no comparte medianería con otras edificaciones, por lo que tiene sentido interpretar dicho art. 3, como hizo el juzgado de primera instancia, en el sentido de que los muros medianeros son los que separan las cinco casas que componen el edificio, pues sirven para delimitar los elementos comunes de cada comunidad restringida a los que se refieren los arts. 4 a 8 de los estatutos.

Por otro lado, el que los dos departamentos mantengan sus distintos accesos y acometidas no impide que, una vez agregados, compartan también las instalaciones y servicios comunes a los que se refieren los arts. 5 y 8 de los estatutos, por lo que la supuesta independencia que mantienen los inmuebles no es realmente tal.

 

 

LPH La duración del contrato de mantenimiento de ascensores

 

HECHOS:

La comunidad de propietarios en fecha 19 de febrero de 2013 suscribe un contrato de mantenimiento del ascensor con la empresa Thyssenkrupp, con una duración de dos años y prórroga del contrato por períodos iguales, salvo indicación en contra con un preaviso de 60 días.

Se pacta así mismo, en caso de rescisión unilateral e injustificada del contrato, una indemnización del importe del 50% de las mensualidades que se hubieran debido abonar hasta la fecha de finalización de este contrato, o de su prórroga en vigor.

El 6 de junio de 2017, durante la vigencia de la segunda prórroga, la comunidad de propietarios comunicó a Thyssenkrupp la denuncia del contrato de mantenimiento de todos los ascensores de la finca.

El 30 de noviembre de 2017 Thyssenkrupp interpuso la demanda contra la comunidad de propietarios, en la que solicitaba que se condenara a ésta al pago de 11.472,82 €.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso, por lo que revoca la sentencia del juzgado, con la consiguiente estimación de la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de noviembre de 2025, estima el recurso de casación de la comunidad y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que la inclusión de una cláusula penal para el caso de denuncia unilateral del contrato no es per se abusiva. Sin embargo, esta abusividad sí puede predicarse por el establecimiento de un parámetro para la determinación del importe de la penalidad que resulte «desproporcionado», por tratarse de una «indemnización que no se corresponda con los daños efectivamente causados.

En el presente caso, la cláusula penal se cifra en «una cantidad ascendente al 50 % del importe correspondiente a las mensualidades que se hubieran debido abonar hasta la fecha de finalización de este contrato, o de su prórroga en vigor»

La cuestión estriba en determinar la desproporción (o la falta de correspondencia) que conlleva dicha cláusula penal, porque su contenido excede la función indemnizatoria, para considerarse disuasorio o incluso intimidatorio, ya que no es meramente estimativo. A este respecto, merece subrayarse que la propia cláusula causaliza esta cuantía como «el pago en concepto de indemnización por los perjuicios ocasionados»

En el presente caso, en principio, valdría una fijación apriorística de la indemnización y de la penalidad. Ahora bien, los términos en que se formula la cláusula (el «50 % del importe correspondiente a las mensualidades que se hubieran debido abonar hasta la fecha de finalización de este contrato, o de su prórroga en vigor») hacen que, prima facie, la cuantía resulte desproporcionada.

La cláusula penal tiene por finalidad prefijar la indemnización de los daños y perjuicios, sin necesidad de que el predisponente pruebe (en caso de que el consumidor o usuario se oponga) que, efectivamente, los daños y perjuicios ascienden a esa cuantía. Sin embargo, la cuestión es que cuando, a primera vista, la cláusula se muestra como desproporcionada, es preciso que el predisponente justifique, no tanto que los daños y perjuicios reclamados son los efectivamente causados (porque puede incluirse un cierto componente disuasorio), sino que no existe esa desproporción aparente.

El problema que plantea esta cláusula es que la cuantía resulta, a primera vista, desproporcionada (el 50 % de las cantidades pendientes hasta la finalización del contrato o de su prórroga), y el predisponente no ha justificado mínimamente que no exista esa desproporción que se aprecia prima facie.

LPH: La propiedad de la terraza existente en la cubierta del edificio

 

 

La Comunidad de propietarios acuerda requerir a una propietaria para que los inquilinos que residen en su vivienda despejasen la terraza existente en la cubierta del edificio y retiraran los enseres (mobiliario de exterior y plantas, básicamente) que se encontraban en la misma, por no estar permitida la ocupación permanente o temporal de dicha terraza, que tiene la condición de elemento común.

La propietaria impugnó el acuerdo en cuestión y acumuló a la acción de impugnación una acción declarativa del dominio sobre una parte de la terraza de cubierta de 34,49 m2, con acceso directo desde la vivienda.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima en parte la apelación y considera que la terraza, a diferencia de la cubierta en sí, era un elemento común por destino susceptible de desafectación, y declara como hecho probado que una parte de la terraza, se utiliza de manera exclusiva por la parte demandante desde la adquisición de la vivienda.

Respecto de la acción declarativa acumulada a la de impugnación del acuerdo, la Audiencia concluyó que concurrían los requisitos tanto de la usucapión ordinaria como de la extraordinaria, lo que le llevó a estimar parcialmente la demanda, tanto en la impugnación del acuerdo de la junta relativo a los 34,49 m2 de tendedero terraza como en la acción declarativa del dominio ejercitada sobre esa superficie. Desestima la acción de impugnación del acuerdo comunitario en lo que afectaba al exceso del espacio ocupado.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de noviembre de 2025, desestima el recurso de casación de la Comunidad y confirma la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que la recurrente se aparta de la base fáctica de la sentencia a lo largo de todo el planteamiento del recurso, hasta en cinco ocasiones que detalla.

Además, el recurso hace supuesto de la cuestión 

(i) al dar por sentado que la terraza del edificio es un elemento común por naturaleza que no puede ser objeto de usucapión, contraviniendo la afirmación de la sentencia recurrida, que diferencia la cubierta del edificio como elemento común por naturaleza, de la terraza como tal, que es un elemento común por destino; 

(ii) al obviar que por la configuración del espacio controvertido solo los propietarios de la vivienda podían acceder a esa zona que utilizaron de forma exclusiva desde al menos desde el año 1974; 

(iii) y también al negar la buena fe de la demandante, pese a que adquirió la vivienda con la descripción que incluía el tendedero de 34,49 m2 en el espacio de la terraza, que al igual que los anteriores propietarios ha utilizado ese espacio con carácter privativo en la creencia de que integraba la propiedad del inmueble conforme a lo consignado en las escrituras de compraventa inscritas en el Registro de la Propiedad desde 1974.

 

La actividad turística en un edificio de propiedad horizontal

 

HECHOS:

Las sociedades mercantiles propietarias de viviendas en esa comunidad, demandan a la misma, impugnando un acuerdo cuyo tenor literal es Limitar el uso y destino de las viviendas, actuales y futuras, de todo el edificio y de todas y cada unas de las fases 2, 5 y 6 como apartamentos o viviendas turísticas, inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad, por considerar que es nulo por ser contrario a la ley y a los Estatutos, así como por ser perjudicial para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.

El juzgado de primera instancia estima la demanda por considerar que el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios de la Mancomunidad demandada en los términos en que lo ha sido (prohibiendo el ejercicio en cualquiera de las viviendas del edificio como apartamentos o viviendas turísticas), infringe la Ley de Propiedad Horizontal.

La Audiencia Provincial de Córdoba, sentencia de 6 de marzo de dos mil veinticinco, estima la apelación de la Comunidad, dejando sin efecto la sentencia de primera instancia y desestimando, por tanto, la demanda inicial.

Considera la Audiencia que en el caso presente no consta prohibición expresa ni en el título constitutivo ni en los Estatutos, ni tampoco consta que ninguna de las viviendas se estuviera dedicando a dicha actividad previamente a la adopción del acuerdo.

Por tanto, la cuestión se ciñe a si la mayoría cualificada de los copropietarios pueden prohibir esa actividad ex novo y para el futuro.

El recurso ha de ser estimado, por cuanto la cuestión suscitada por la recurrente concretamente si dentro del término limitar la actividad de alquiler turístico a que se refiere el precepto citado tiene o no cabida la prohibición de dicha actividad, ha sido resuelta por nuestro Tribunal Supremo (STS 3/10/2024) que viene a resolver la controversia entre las audiencias provinciales sobre si la prohibición de las actividades turísticas descritas en el art. 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha de adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios.

Los argumentos traídos a colación por nuestro Alto Tribunal son:

En primer lugar, el TS parte de su jurisprudencia en la que declara lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico

En segundo lugar, recuerda que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal es legítima y conforme con la Constitución

En tercer lugar, interpreta la expresión «limite o condicione» que contiene el art. 17.12 LPH de acuerdo con lo dispuesto por el art. 3.1 CC. Rechaza que se trate de un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo condicionantes restrictivos y concluye que, atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término «limitar» no excluye la prohibición.

En cuarto lugar, señala que esa conclusión se ve confirmada atendiendo al criterio teleológico, el espíritu y finalidad del RDL 7/2019, que se expresa en su preámbulo que justifica la adopción de medidas urgentes en las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas debido, entre otros factores, al fenómeno creciente del alquiler turístico.

En quinto lugar, considera que la atribución de esta facultad de prohibición con la mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto

En sexto lugar, argumenta que existiendo molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico no sólo cabe acudir al art. 7.2 LPH; esto es una vez producidos.

Y por último, como razonamiento adicional, señala que, de no admitirse esta doble mayoría de tres quintos, bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo.

LPH: Actividad turística en piso de propiedad horizontal

 

HECHOS:

La comunidad de propietarios de un edificio en propiedad horizontal demanda a uno de los condueños, que destina el piso a alojamiento turístico, por considerar que esta actividad está prohibida por los estatutos comunitarios, constituye una actividad molesta e incómoda, que altera la convivencia, por lo que debe ser prohibida en aplicación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH).

En los estatutos de la comunidad se hace constar:

En la regla quinta, bajo la rúbrica DESTINO:  ….d/"los pisos, a viviendas del titular propietario o arrendaticio con o sin oficinas o despachos propios de la profesión del habilitante".

Añadiendo a continuación: …queda especialmente prohibido: Uno. - Destinar los pisos y locales a consultorios y clínicas de enfermedades infectocontagiosas y a fines ilegales. Dos. - Instalar en los pisos motores o maquinaria que no sean los usuales y ... para los servicios del hogar. Tres. - Ejecutar en dichos locales y pisos acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o habitantes y de los que de modo ... resulten inmorales, incómodos o insalubres, o hagan desmerecer en cualquier sentido el inmueble a las personas que en él habitan económica, social o moralmente ... los propietarios de los pisos establecerán en los contratos de inquilinato que concierten las oportunas condiciones especiales para dar efectividad y cumplimiento a las limitaciones.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial revoca dicha sentencia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 18 de febrero de 2025, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del juzgado.

Considera el Supremo que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

Las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.

La mera descripción del inmueble, con la indicación del destino de sus pisos o locales, no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que su eficacia queda condicionada a que exista una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa que la establezca.

En el presente caso dentro de las actividades prohibidas en los estatutos no se encuentra la que constituye el objeto de este proceso; es decir, el alquiler turístico, cuya explotación, tal y como se viene desarrollando, según se ha declarado en primera y segunda instancia tras la valoración de la prueba practicada, no conforma una actividad incómoda o molesta.

En las sentencias estudiadas, se consideró que las analizadas disposiciones estatutarias prohibían el destino turístico de los distintos pisos del edificio, al valorarse que la explotación de aquella actividad económica colisionaba con las disposiciones de tal clase por las que se regía la comunidad vecinal, lo que se argumentó debidamente en cada una de ellas para obtener dicha conclusión.

Ahora bien, en el caso que ahora nos ocupa, no existe una previsión de tal clase, como resulta de las normas comunitarias transcritas en la sentencia de la audiencia, en las que las prohibiciones se refieren a consultorios y clínicas de enfermedades infecto contagiosas y a fines ilegales; instalar motores o maquinarias que no sean los usuales para los servicios del hogar, actividades inmorales, incómodas o insalubres, descartadas por las sentencias de ambas instancias, u ocupar, aunque sea temporalmente, los elementos comunes.

LPH: Cámaras de videovigilancia en una Comunidad de propietarios.

 

HECHOS:

Uno de los copropietarios demanda a la Comunidad solicitando que se retiren las cámaras de videovigilancia que hay situadas más allá de la puerta del portal y se le indemnice el daño moral sufrido por la injerencia a su intimidad en la cantidad de 2.500 euros.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que hay elementos suficientes para entender que no ha existido ni existe la injerencia referida por la actora, en tanto, la decisión y los motivos de la instalación de las cámaras, los medios y tratamiento del material obtenido y la concordancia sobre su legalidad mostrada por la Agencia Española de Protección de Datos, refieren su proporcionalidad o ausencia de infracción.

La Audiencia Provincial desestima la apelación

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de octubre de 2024, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que el derecho a la intimidad, como todos los derechos, no es un derecho absoluto. En un edificio en régimen de propiedad horizontal puede llegar a saberse, por diversos medios, quiénes acceden al edificio e incluso quiénes lo hacen a determinadas viviendas, lo que supone una limitación del derecho a la intimidad de los vecinos. Así, las puertas de las viviendas suelen estar dotadas de mirillas que permiten a sus moradores observar quién pasa por delante. O puede acordarse el establecimiento de un servicio de conserjería, en cuyo caso el conserje podrá tener conocimiento de quiénes acceden al edificio e incluso pueden llegar a conocer a qué vivienda se dirige quien accede al edificio.

Resultaría excesivo que se impidiera a los vecinos tener una mirilla en la puerta de sus viviendas o se negara la posibilidad de establecer un servicio de conserjería porque tales medidas afectan al derecho a la intimidad de los moradores del edificio. Se trata de limitaciones de dicho derecho a la intimidad acordes a los usos sociales que delimitan la protección de este derecho fundamental (art. 2.1 de la Ley Orgánica 1/1982, de 5 de mayo) y que se encuentran justificadas por la protección de la seguridad de las personas que viven en el edificio y de sus bienes, y por el adecuado servicio al edificio.

En este orden de cosas, centrándonos en la cuestión objeto de este recurso, la instalación de cámaras de videovigilancia puede suponer una afectación de cierta intensidad en el derecho a la intimidad de los vecinos, aunque solo puedan captar y grabar imágenes en las zonas comunes del edificio. Por eso se exige un título legitimador de dicha instalación y que la afectación del derecho a la intimidad personal y familiar de los vecinos causada por la instalación del sistema de videovigilancia sea proporcionada.

En lo que respecta al respeto del principio de proporcionalidad en la limitación del derecho fundamental a la intimidad personal y familiar, la instalación del sistema de videovigilancia es idónea para la finalidad legítima de proteger la seguridad de los vecinos y de sus bienes.

Asimismo, puede considerarse razonablemente justificada su necesidad por el acaecimiento de actos de vandalismo en el edificio con anterioridad a su instalación, sin que se haya alegado siquiera que exista otra medida más moderada para la consecución de la finalidad indicada.

Y, por último, la afectación al derecho a la intimidad personal y familiar de la demandante no es desproporcionada, no solo porque la instalación y puesta en funcionamiento de las cámaras era conocida por los vecinos, entre ellos la demandante, y porque solo se captan imágenes de las zonas comunes del edificio, sino también por las cautelas adoptadas para custodiar las imágenes y para que el acceso a tales imágenes grabadas por el sistema esté muy limitado, medidas que han sido descritas en las sentencias de instancia.

LPH: Prohibiciones en el uso de una piscina comunitaria.

 

La comunidad de propietarios de un conjunto residencial, reunida en junta ordinaria toma, entre otros el siguiente acuerdo: “9. Piscinas 9.1. PROHIBICIONES: f. Por cuestiones de seguridad e higiene se prohíbe expresamente el baño desnudo, en topless, con burkini y/o con ropa”.

Uno de los copropietarios impugna el acuerdo por considerar que es nulo al incluir la prohibición expresa de la utilización de la prenda denominada burkini en la piscina, afirmando que este resultaba contrario a Ley y gravemente perjudicial al demandante, sin que tenga obligación jurídica de soportarlos, además de estar adoptados con abuso de derecho; y de forma conjunta por infringir y violar el Derecho Fundamental a la libertad ideológica y religiosa, confesión musulmana, recogido en nuestro Texto Constitucional.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Almería, sentencia de veintiséis de julio de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el apelante no ha conseguido probar que el acuerdo fuese contrario a las disposiciones legales que regulan el uso de las piscinas comunitarias, más bien resulta acorde a las mismas, y más en concreto al Decreto 23/1999 de 23 de febrero por el que se aprueba el Reglamento Sanitario de las Piscinas de Uso colectivo en Andalucía, que resulta de aplicación al presente, y que señala, en cuanto a las obligaciones de los usuarios de aquellas, de atender al Reglamento de régimen interno de la piscina, cuyo contenido mínimo tiene las siguientes previsiones, recogidas en su artículo 27:
- Prohibición de entrada a la zona de baño con ropa o calzado de calle.
- Obligatoriedad de utilizar la ducha antes de la inmersión
- Prohibición de abandonar desperdicios o basuras en la piscina, debiendo utilizarse las papeleras u otros recipientes destinados al efecto.
- Utilización de gorros de baño en las piscinas cubiertas.

Tampoco ha probado que el referido burkini, con el que pretende acceder a la piscina junto con el resto de usuarios, resulte acorde con las normas de precaución higiénica necesarias para garantizar la salubridad del resto de usuarios de la misma, que exigen usar prendas destinadas solo al baño y que permitan lavar el cuerpo previamente mediante la ducha antes de incorporarse a la piscina de uso común.

Tampoco se aprecia el cariz atentatorio contra los derechos fundamentales que la demandante pretende otorgar al acuerdo adoptado, no se aprecia este, tanto porque la prohibición de acceder a la piscina no es exclusiva de la prenda que indica, ya que de modo general se prohíbe el uso de ropa en la misma al igual que acceder desnudo, cuanto porque no agravia el derecho a la libre expresión o manifestación de la propia confesión religiosa al cumplir la limitación una finalidad legítima, de salubridad, que ampara dicha limitación necesaria para la cohabitación de derechos, siendo además proporcional con la finalidad pretendida de evitar perjuicios al resto de usuarios limitando con ello el riesgo sanitario.

El derecho a la libre expresión de las creencias no puede ser interpretado de modo que carezca de límite alguno, ya que, como se ha transcrito, las normas que lo consagran prevén que haya de ejercitarse de modo que no afecten a la seguridad pública, la protección del orden, de la salud o de la moral públicas, o la protección de los derechos o las libertades de los demás. El pluralismo, la tolerancia y el espíritu de apertura, reconocidos como característicos de una sociedad democrática como la que gozamos (STEDH de 10 de noviembre de 2005) no puede suponer que el contenido del derecho a la manifestación libre de la propia convicción religiosa carezca de restricciones.

El derecho al honor de los inquilinos morosos

 

Ya hemos tratado en otro lugar el derecho de la Comunidad de propietarios de informar a sus componentes de la morosidad en el pago de las cuotas, según el Tribunal Supremo prevalece la libertad de información sobre un supuesto atentado al honor del copropietario moroso. ¿Ocurre lo mismo si se trata de un inquilino moroso en el pago de los alquileres?

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de 1 de abril de 2015 de vivienda y plaza de garaje de un Conjunto Residencial.

El arrendatario dejó de pagar la renta poco después de iniciarse el arrendamiento; fue demandado por el arrendador y, tras dictarse una sentencia de desahucio por falta de pago, se procedió al lanzamiento del arrendatario y su familia el 27 de enero de 2016.

El arrendador remitió al administrador del conjunto residencial varios correos electrónicos notificando los anteriores hechos y que el inquilino había sustraído varios objetos de la vivienda, no había devuelto un juego de llaves y un mando de apertura del garaje y, tras el lanzamiento, había sido visto por un vecino haciendo uso de las instalaciones del conjunto residencial sobre el que estaba constituida la comunidad de propietarios.

Como consecuencia de ello el administrador hizo colocar en las seis escaleras y doce ascensores de dicho conjunto residencial carteles, encabezados con el siguiente texto: AVISO IMPORTANTE A TODOS LOS VECINOS, en el que se enumeraban los hechos anteriores.

El inquilino demanda al casero y a la comunidad por vulneración de su derecho al honor solicitando una indemnización de 4.000 euros

El juzgado de primera instancia estima en parte la demanda condenando a la comunidad a indemnizar al inquilino.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 24 de septiembre de 2024, estima el recurso de casación de la comunidad y revoca la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que el artículo 20.d) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que corresponde al administrador “velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares".

Resulta razonable la tesis de la recurrente de que en esta previsión legal tiene amparo la información a los vecinos sobre la existencia de una persona que, sin estar legitimada para ello, está haciendo uso de las instalaciones comunes de la urbanización y de las circunstancias en que tal utilización indebida se está produciendo.

Del mismo modo, también puede incluirse en este ámbito de la actuación del administrador la información a los integrantes de la comunidad sobre la existencia de una persona que, tras haber impagado las rentas del alquiler de una vivienda en la urbanización desde un momento muy próximo a la concertación del contrato de arrendamiento y, según le ha manifestado el anterior arrendador, haber causado daños en el garaje, haberse quedado con un juego de llaves y un mando de la puerta del garaje y con la televisión, tiene la intención de volver a alquilar otro piso en la misma urbanización, extremo este último que los propios demandantes han reconocido en su demanda.

Por último, lleva también razón la recurrente cuando pone de relieve que en la redacción de los avisos no se utilizaron juicios de valor o expresiones ofensivas o injuriosas, más allá de transmitir la información esencialmente veraz y de interés en el ámbito en que fue difundida (la comunidad de propietarios).

LPH: Transformación de trastero en garaje

 

HECHOS:

El Juzgado de primera instancia estima la demanda de la Comunidad de propietarios y condena a los demandados "a cesar en el uso del trastero como garaje” por considerar que “no se concedió autorización al antiguo propietario para derribar el tabique [… que separaba del garaje el trastero y cerraba este con una puerta], que en ningún momento se permitió a éste guardar dos vehículos tras derribar el tabique”.

La Audiencia provincial estima el recurso de apelación de los demandados por considerar que no se solicita la reposición del trastero a su estado original por alteración de elementos comunes, sino que se insta que se cese en el uso del mismo como plaza de aparcamiento y partiendo de la libertad de uso siempre que no esté legalmente prohibido o limitado por el titulo constitutivo o los estatutos, o sean actividades molestas, dañosas o insalubres (artículo 7 Ley de Propiedad Horizontal), consta en el presente caso que no es el único propietario que aparca, dos vehículos, sino que también hay otros que estacionan varios.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de febrero de 2024, estima el recurso de casación de la Comunidad y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que es necesario observar que la de aparcamiento es una actividad con incidencia ambiental, ya que es susceptible de producir molestias, alterar las condiciones de salubridad del medio ambiente u ocasionar riesgos o daños a las personas o al medio ambiente y que está incluida dentro de las actividades sometidas a licencia ambiental.

Pues bien, atendidos los términos, claros y taxativos, del certificado emitido por la secretaria general del Ayuntamiento de Villena (en el que la funcionaria expone que la licencia fue concedida "única y exclusivamente para 26 plazas de aparcamiento para otros tantos vehículos automóviles, así como para 26 cuartos trasteros") hay que concluir que los recurrentes, al utilizar el espacio destinado a trastero como plaza en la que poder estacionar un segundo vehículo, no solo han añadido, una plaza de aparcamiento más a las 26 que se describen en el título constitutivo sin el consentimiento de la comunidad, sino que, además, están incumpliendo las condiciones en las que el Ayuntamiento de Villena concedió la licencia de apertura para la actividad de garaje privado en el edificio comunitario.

Por lo tanto, los recurridos hacen algo que no les está permitido y que contraviene las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas, que es el modo en el que se sigue expresando, para describir uno de los tipos de actividades no permitidas, el art. 7.2 LPH, precepto legal que, al contrario de lo que considera la Audiencia Provincial, sí resulta de aplicación en el presente caso.

Además, que los recurridos no sean los únicos que aparcan dos vehículos no es óbice a lo anterior ni puede justificar que actúen por la vía de hecho y al margen de las vías legales que están abiertas y a su disposición si consideran que están siendo injustificadamente discriminados o tratados con abuso de derecho por la comunidad, lo que en el presente procedimiento no han planteado en ningún momento.

El alquiler para uso turístico de pisos en propiedad horizontal 2

 

Aunque este tema ya ha sido tratado aquí, nuevamente el Tribunal Supremo decide sobre ello y en el mismo sentido, por lo que parece interesante glosar esa sentencia.

HECHOS:

En los estatutos de una Comunidad de propietarios, aparece la siguiente regla:

"USO DE ELEMENTOS COMUNES: se establecen las siguientes prohibiciones o limitaciones: a) VIVIENDAS. Las viviendas se consideran como residencias familiares exclusivamente y en consecuencia no podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares ó inquilino ó terceras personas ninguna actividad profesional, comercial ó industrial ó cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de "residencia familiar". Esta prohibición que se establece por deseo unánime de todos sus propietarios, será mantenida invariablemente como condición expresa en todas las transmisiones de dominio que puedan tener lugar por cesión, venta, herencia ó cualquier otra causa".

Con base en esta norma, la comunidad demanda a uno de los copropietarios solicitando una sentencia que lo condene a cesar inmediatamente en el ejercicio de la actividad turística que viene ejerciendo en la vivienda de su propiedad.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la comunidad

El Tribunal Supremo, sentencia de 24 de enero de 2024, desestima el recurso de casación del copropietario y lo condena a cesar inmediatamente en el ejercicio de la actividad turística que viene ejerciendo en la referida vivienda.

Considera el Supremo que la interpretación de reglas de los estatutos de la propiedad horizontal es tarea de los órganos de instancia, lo mismo que las cláusulas de un contrato, y no es revisable en casación salvo que sea ilógica o contraria a normas legales.

Pues bien, en el presente caso, la interpretación que realiza la Audiencia Provincial de la regla undécima de los estatutos de la comunidad no es ilógica ni contraria a las normas legales (es más, el recurrente no cita la infracción de ninguna norma legal de interpretación).

El tribunal de apelación razona, de forma cabal y plenamente lógica, atendido el contenido de dicha regla:

(i) que esta "no se limita a describir el uso de las viviendas, sino que impone que deben servir de residencia familiar";

(ii) que "La residencia es el lugar en el que se reside y residir, de acuerdo con el diccionario de la RAE, es "estar establecido en el lugar", lo que denota estabilidad y permanencia";

(iii) y que "la regla excluye que pueda desarrollarse en la vivienda actividad profesional, comercial o industrial alguna y, como cláusula de cierre añade: "cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de 'residencia familiar'"

A lo anterior, ya de por sí suficiente, todavía añade la Audiencia Provincial dos consideraciones más, tan lógicas y cabales como las precedentes:

(i) la primera, que "No cabe asimilar la actividad de piso turístico, que se asemeja más a una relación de hospedaje propia de un hotel o una pensión, que no condiciona en modo alguno el hospedaje a que los usuarios integren un grupo familiar pudiendo limitarse el uso de la vivienda a un solo día, a una relación de inquilinato sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos en la que existe una residencia con cierta vocación de continuidad y permanencia [...]";

(ii) y la segunda, que la actividad desarrollada en la vivienda está prohibida de forma expresa por la regla estatutaria, aunque en esta el uso turístico no se mencione explícitamente como excluido, dado que la misma establece, de manera específica, que el destino de las viviendas será exclusivamente de residencia familiar, al tiempo que excluye el desarrollo de cualquier actividad que altere ese destino, y que, además, la falta de mención explícita al uso turístico se explica porque dicha actividad no existía cuando los copropietarios aprobaron por unanimidad la regla estatutaria.

Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos

 

El alquiler para uso turístico de pisos en propiedad horizontal

 

HECHOS:

En las "Normas de Comunidad" de un edificio establecidas por la promotora e incluida en los contratos de compraventa de las viviendas, aparece la siguiente cláusula: “Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado”

La Comunidad de Propietarios acuerda considerar que el alquiler de uso turístico constituye una actividad económica y por tanto prohibida por la norma antedicha.

Algunos propietarios demandan a la comunidad solicitando la declaración de nulidad de esa resolución, por considerar que se ha hecho una interpretación extensiva de la prohibición ya que el arrendamiento de uso turístico es equiparable al de vivienda que no está prohibido a pesar de que también es una actividad económica.

Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial, en apelación, desestiman la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 29 de noviembre de 2023, desestima el recurso de casación de los demandantes.

El Tribunal Supremo comparte el criterio de la sentencia de apelación, que en el mismo sentido que la de primera instancia, y en especial a la vista de la legislación sectorial turística de la Comunidad Autónoma y las ordenanzas municipales aplicables, destaca, en primer lugar, la condición de actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica.

El que el desempeño de esa actividad comporte una serie de requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se desarrolle en la propia vivienda.

Lo señalado permite, como bien dice la Audiencia, concluir que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica, equiparable a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial.

Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos.

Frente a lo anterior no puede prevalecer la argumentación de la parte recurrente cuando equipara el arrendamiento de vivienda para uso turístico con el arrendamiento de vivienda, y que según dice no está prohibido a pesar de que también es una actividad económica. El arrendamiento de vivienda(art. 2 LAU) nada que ver con el concepto de la actividad a que se refiere la normativa sectorial turística aplicable, dirigida a "proporcionar alojamiento temporal sin constituir cambio de residencia para la persona alojada". La misma normativa sectorial turística aplicable y que se cita en las dos sentencias de instancia resalta expresamente la diferencia con que se contempla la comercialización de estancias turísticas en viviendas, alojamientos de corta duración, o las ofertadas para uso vacacional, con el arrendamiento de vivienda. La mencionada legislación turística expresamente excluye de la consideración de viviendas para uso turístico el arrendamiento de vivienda según lo establecido en la Ley de arrendamientos urbanos, de la misma manera que, en los términos que hemos señalado, el art. 5.e) de esta última ley excluye de su ámbito de aplicación los alquileres turísticos.

El alquiler para uso turístico de vivienda en propiedad horizontal.

 

HECHOS:

El art. 4 de los estatutos de la Comunidad de propietarios de una Urbanización en Cantabria dispone: Cada propietario tiene la plena propiedad de su vivienda unifamiliar y el jardín anejo a la misma y cuantos elementos estén en el interior de la misma. Sin embargo, en las viviendas los propietarios están sujetos a la siguientes limitaciones: c) La no instalación de negocios, comercios o industrias en las viviendas.

El propietario de una vivienda, para cumplir lo exigido por la normativa autonómica,  solicita la emisión de certificado justificativo de que en los estatutos o acuerdos adoptados por la comunidad no se prohíben ni se establecen restricciones del uso de las viviendas como viviendas de uso turístico.

En reunión extraordinaria convocada al efecto la junta de copropietarios acuerda por mayoría prohibir el uso del inmueble al destino de vivienda de uso turístico.

El propietario afectado por esa prohibición demanda a la comunidad solicitando que se declare ineficaz el acuerdo adoptado y se expida el certificado solicitado.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de veintiocho de noviembre de dos mil veintidós, desestima el recurso de apelación del demandante y confirma la sentencia.

Considera la Audiencia que el acuerdo obtenido en la junta de la comunidad alcanza el régimen de mayoría expresamente exigido por el art. 17.12 LPH y, además, no supone una modificación del título constitutivo o de los estatutos que pudiera determinar la exigencia de unanimidad, pues la redacción inicial del art. 4 de los estatutos ya reconoce inicialmente la plena propiedad de la vivienda, con su jardín anejo y sus elementos, pero impone una limitación que, sin mayor esfuerzo hermenéutico que respetar su literalidad (art. 1.281 CC), supone una prohibición clara para la instalación de negocios, comercios o industrias en las viviendas, aunque se utilice otra terminología ("no instalación (..)").

Por último, negocio, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, es "aquello que es objeto o materia de una ocupación lucrativa o de interés", como inevitablemente debe ser calificada el destino para uso turístico de una vivienda.

Como indica el propio Decreto 225/2019, de 28 de noviembre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria, bien se alquilen a turistas, completas -como es el caso de la del actor según la inscripción realizada como vivienda de cesión completa- o por habitaciones, a cambio de un precio determinado, tienen cabida en el sector turístico como "nuevos modelos de negocio" sujetos en el ámbito de la protección y defensa de los derechos de los usuarios o consumidores de los servicios.

 A partir de tales consideraciones, ni para el tribunal resulta decisiva la opinión de la Dirección General de Turismo del Gobierno de Cantabria, ni el régimen de tributación por esta actividad. Resulta para la Sala suficientemente justificado que la intención del actor es el destino de su vivienda para obtener, a través de la actividad de hospedaje puntual o provisional, una ocupación lucrativa o de interés como actividad puramente negocial y que solo residualmente puede ser considerada residencial.

LPH. El uso de la piscina en una comunidad de propietarios

 

La comunidad de propietarios de un complejo urbanístico acuerda por mayoría, con el voto en contra un copropietario, prohibir el uso de la zona deportiva (piscina y barbacoa) a los propietarios y usuarios de garajes, que, a su vez, no sean propietarios de una vivienda en el complejo.

El copropietario disidente impugna el acuerdo.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara nulo el anterior acuerdo

La Audiencia Provincial desestima la apelación y confirma la sentencia de nulidad.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de mayo de 2022, estima el recurso de casación del disidente declarando que los titulares de los garajes que no lo sean de viviendas, no pueden hacer uso de la piscina y barbacoa (zona deportiva), si bien quedarán exonerados de los gastos que esas zonas generen.

Considera el Supremo que de acuerdo con el art. 394 del C. Civil cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino, lo que debe complementarse conforme al art. 396del C. Civil, cuando determina que los diferentes pisos y locales de un edificio llevarán inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute.

En función de ello debe declararse que una piscina, por su propia naturaleza está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia.

Los titulares de los garajes son propietarios de los mismos, pero no por ello son residentes sino usuarios de una plaza de estacionamiento.

La piscina en cuanto elemento común no tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación.

El uso de la piscina es extraño, por ello, a la propia naturaleza y finalidad de la adquisición de un garaje.

En función de lo expuesto procede estimar los motivos denegando la nulidad del acuerdo pues conforme con el art. 6 de la LPH la comunidad estaba facultada para prohibir expresamente el uso de la piscina por los titulares de los garajes que no fuesen titulares de viviendas, dado que no constaba autorización para ello en los estatutos ni en el título constitutivo, por lo que el acuerdo impugnado no constituía una restricción de los derechos de los titulares de los garajes sino que el acuerdo era una mera constatación o reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad de propietarios, por lo que adoptado el acuerdo por mayoría conforme al art. 17.7 de la LPH debe desestimarse su impugnación, en cuanto el acuerdo priva legítimamente a los titulares de los garajes del uso de la piscina.

Propiedad Horizontal: Obras inconsentidas en elementos comunes.

 

HECHOS:

Una copropietaria demanda a otra condueña para que sea condenada a realizar todas las obras que fueren necesarias a fin de reponer la fachada de su piso a su estado original, por considerar que habría realizado obras que vulneran la estructura y aspecto exterior de la finca sin previa autorización unánime de la comunidad.

La demandada se opone invocando falta de legitimación de la demandante por no ser presidente o vicepresidente de la Comunidad de Propietarios afectada, y actuar con la oposición de la misma, movida por un ánimo puramente vindicativo, y por otra parte alega tolerancia de la Comunidad de Propietarios ya que existen otros vecinos que también han hecho cerramientos similares al suyo.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a la demandada a reponer el muro de separación entre la terraza y la habitación contigua, , sin que proceda la eliminación de la carpintería de PVC y cristalera que sirve actualmente de cerramiento de la terraza de su piso.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la demandada y desestima por completo la demanda por considerar que la demandante carece de legitimación puesto que no actuaba en beneficio de la Comunidad, y que no ha sufrido perjuicio, ni ella ni la comunidad en cuyo nombre dice actuar, perjuicio alguno con ocasión de las obras ejecutadas y el 70% de las viviendas tienen similares modificaciones, de modo que parece pudiera quedar a capricho de esta u otra demandante el determinar en cada momento cual se cierra o se mantiene, a su antojo, de no accionar contra todas.

El Tribuna Supremo, sentencia de 22 de diciembre de 2021, estima el recurso de casación de la demandante, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma íntegramente la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma. La sentencia de 31 enero de 1995, afirma que es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan solo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes.

En aplicación de esta doctrina, de acuerdo con el art. 13.3de la LPH y art. 396 del C. Civil, cabe reconocer legitimación a la demandante para actuar en beneficio de la comunidad.

De acuerdo con lo declarado en sentencias de 1 de febrero de 2006, y de 4 de enero de 2012, debemos declarar que no concurre abuso de derecho en la comunera que pretende impugnar la demolición de los muros de cierre de una vivienda para anexionar la terraza a la vivienda, actuación procesal que no solo se ha seguido en este caso, sino también en otros, también impugnados por ella.

Es un hecho acreditado que la comunidad dio autorización, al menos, en un caso para el cierre de las terrazas, con carpintería de aluminio, pero no consta autorización alguna ni expresa ni tácita para la demolición de los muros de cierre de la vivienda. La demandante intentó, en dos ocasiones, que se introdujese en el orden del día el tema de las demoliciones de muros de cierre y no se le permitió, por lo que al no ser debatido el tema, no puede presumirse el consentimiento tácito. En suma, el art. 7 de la LPH impide las alteraciones en la configuración exterior de edificio sin la preceptiva autorización de la comunidad y dicha venia no ha existido con respecto a los muros de cierre y sí consta conferida autorización para el cierre de la terraza con carpintería de aluminio.

Propiedad Horizontal: Deterioro de una terraza de uso privativo.

 

HECHOS:

La Comunidad de propietarios es condenada a ejecutar las obras necesarias para la reparación del origen de los daños situados en una terraza del edificio, de uso privativo, a realizar el mantenimiento y conservación de dicha terraza, y a indemnizar a otro copropietario por los daños ocasionados en su vivienda, situada en el mismo edificio, valorados en 1.079,14 euros.

El titular de la terraza privativa es absuelto de las reclamaciones dirigidas contra él.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de veinte de julio de dos mil veintiuno, desestima el recurso de apelación de la comunidad de propietarios.

Señala la Audiencia que dentro de los elementos comunes en un edificio en propiedad horizontal, algunos tienen la consideración de elementos comunes por su propia naturaleza, que no pueden quedar desafectados, al resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, y otros de elementos comunes por destino, los cuales, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, pueden ser objeto de desafectación.

En cuanto al deber de mantenimiento y conservación de los distintos elementos de un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal, el art. 10.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que tienen carácter obligatorio para la comunidad de propietarios, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de propietarios, los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal.

La terraza de uso privativo del demandado como elemento común del edificio, aun cuando su uso y disfrute le corresponda en exclusividad, en la medida en que cumple la función estructural de servir, al mismo tiempo, como cubierta del edificio comunitario,  de acuerdo con lo establecido con carácter general en el art. 1 de la LPH, en relación con el art. 396 del CC, habiendo declarado la jurisprudencia que las terrazas son uno de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa, ya que la cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, aunque la terraza se configure como privativa.

En definitiva, dado que los desperfectos apreciados en la vivienda de los demandantes son consecuencia del mal estado de la terraza por su deficiente impermeabilización y la falta continuada de mantenimiento, y que esta situación afecta a un elemento estructural y común del edificio, destinado en su conjunto a servir de cubierta parcial del mismo, en la medida en que su estado afecta básicamente al aislamiento, estanqueidad y habitabilidad del inmueble, cuya conservación y mantenimiento incumbe a la comunidad de propietarios, no siendo tal deterioro efecto de una utilización inadecuada o negligente de la terraza por el propietario que tiene su uso privativo, con incumplimiento de las obligaciones establecidas en el art. 9.1 a) de la LPH, el deber de realizar las obras de reparación o adecuación necesarias para evitar el daño, así como las labores de mantenimiento y conservación de este elemento común, incluida su limpieza regular, a fin de eliminar restos vegetales, materiales o sedimentos acumulados, de acuerdo con lo establecido en el dictamen pericial al que se remite el fallo apelado, corresponde únicamente a la comunidad demandada, de conformidad con el art. 10.1 a) de la LPH, lo que conduce a la desestimación del recurso interpuesto por esta parte y de la impugnación formulada por la actora.

Propiedad Horizontal: El pago de los gastos de comunidad y tasa de basuras en caso de divorcio.

 

HECHOS:

Se presenta demanda por el propietario en reclamación de la cantidad de 23.457,82 euros, en concepto de gastos ordinarios de la comunidad de propietarios y tasa de basuras, correspondientes a la vivienda de su propiedad, cuyo uso y disfrute se atribuyó a su ex mujer tras el divorcio.

La parte demandada se opone a la reclamación efectuada de contrario porque ninguna de las sentencias dictadas en el Juzgado de Familia se refiere a tales gastos, cuyo pago por el actor tampoco considera acreditado.

El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda, con costas e intereses.

La Audiencia Provincial revoca parcialmente la anterior sentencia en el sentido de no dar lugar a la condena al pago de intereses legales.

El Tribunal Supremo, sentencia de 13 de septiembre de 2021, estima en parte el recurso de casación, en el sentido de mantener la condena de la demandada, exclusivamente, en la cantidad de 671 euros.

Considera el Supremo que esta sala, en sentencias 508/2014, de 25 de septiembre, y 399/2018, de 27 de junio, declaró que es el propietario el obligado al pago de las cuotas de comunidad, si bien el excónyuge debe afrontar el pago de los suministros, sin perjuicio de lo que pueda acordar el juzgado de familia, en los casos de crisis conyugal (art. 9 LPH).

Dado que en el presente supuesto no existe pronunciamiento del juzgado de familia atribuyendo el pago a la hoy recurrente, debe estimarse en parte el recurso al infringirse la doctrina jurisprudencial, todo ello sin perjuicio de las acciones que en el futuro pueda instar la parte demandante.

Propiedad Horizontal. Las costas judiciales en pleito contra la Comunidad.

 

HECHOS

Un copropietario demanda a la Comunidad solicitando se declaren nulos los acuerdos tomados en una Junta extraordinaria celebrada.

El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda y condena en costas al copropietario demandante.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación del copropietario, imponiendo a la parte apelante las costas del recurso.

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de mayo de 2021, estima en parte el recurso de casación de dicho copropietario, en el único sentido de que no procede imputar al demandante el pago de los gastos procesales de la comunidad en su litigio con dicho copropietario, y declarar que no procede la condena en costas en ninguna de las instancias.

Invoca el Supremo su sentencia de 23 mayo 1990, cuando señala que: "si ciertamente son a cargo de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios, conforme a las respectivas cuotas de todos los que la integran, los gastos judiciales que se produzcan en litigios con terceros, o sea con quienes no vengan integrados en la Comunidad correspondiente, no sucede lo mismo cuando, como en el presente caso ocurre, provengan de actividad judicial producida en que la razón corresponda a los miembros de la comunidad demandantes o demandados, puesto que en tal caso no puede hacerse recaer sobre éstos los que tienen su causa generadora en la actitud procesal que se estimó judicialmente inadecuada pues lo contrario tanto supondría hacer recaer, de forma improcedente, las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos cuyo derecho es reconocido, sin generar por tanto beneficio para la Comunidad la reclamación de oposición formulada por ésta, creando con ello una situación fáctica, con la consiguiente proyección jurídica, que hace que, a tal fin, el propietario partícipe que ha obtenido resolución favorable tenga la consideración de tercero en relación a la tan citada Comunidad".

Asimismo la sentencia de 26 de marzo de 2012:  "Si a todo lo anterior se une que la sentencia de esta Sala de 24 de junio de 2011 declaró como doctrina jurisprudencial que "cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a esta pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios", la desestimación de los motivos no viene sino a corroborarse".

Aplicando la referida doctrina jurisprudencial en el presente caso, podemos entender que la sentencia recurrida vulnera la doctrina citada, pues se reconoció parcialmente al recurrente su derecho, lo que nos lleva a entender que tiene la consideración de tercero en relación a la comunidad y, por tanto, no podrían calificarse los costes procesales como gastos generales como hace la sentencia recurrida.

Propiedad Horizontal: Actividades molestas de un copropietario

 

HECHOS:

La comunidad de propietarios demanda a una sociedad mercantil, propietaria de una de las viviendas del edificio, para que cese en la actividad desarrollada en esa vivienda, consistente en el alquiler de una habitación compartida a estudiantes universitarios, con servicios comunes, y que resultaría prohibida por los estatutos de la comunidad de propietarios.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda formulada, al considerar que la actividad desarrollada en el inmueble, que la circunstancia de un elevado número de personas que entran y salen del edificio, al tratarse de una comunidad de vecinos pequeña, puede resultar, en efecto, una molestia real para los vecinos, generando problemas de seguridad. Y que lo estatutos de la comunidad prevén expresamente (en su cláusula sexta) la imposibilidad de destinar los inmuebles a pensiones o fondas, ni otra finalidad alguna que suponga afluencia superior de público a la normal en una casa destinada exclusivamente a vivienda de sus habitantes. Estatutos que constan en escritura pública de 1952 y debieron ser inscritos en el Registro de la Propiedad, y si no se hubieran inscrito le hubiera sido muy fácil a la parte demandada poder acreditarlo, y no lo hizo pese a que le incumbe a la parte demandada al tratarse de un hecho extintivo de la pretensión.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación con desestimación de la demanda ejercitada, puesto que resulta evidente que la prueba de la existencia de los estatutos y de su inscripción, corresponde a quien invoca la fuerza de dichos estatutos, y que en el caso de autos no existe prueba y, en consecuencia, no puede admitirse la fuerza legal de los mismos.

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de mayo de 2021, desestima el recurso de casación, confirma la decisión de la Audiencia y desestima la demanda.

Considera el Supremo probado en la sentencia recurrida que la limitación estatutaria no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad, no puede mantenerse que se haya infringido el art. 5.3 de la LPH. Igualmente se razona en la sentencia recurrida, que no consta que la parte demandada conociese la referida limitación por otra vía. Centrándose las alegaciones del recurrente en la inscripción de los estatutos (que no consta), procede desestimar el motivo y el recurso de casación interpuesto.

Propiedad Horizontal. Mayoría necesaria para instalar un ascensor “ex novo”

 

HECHOS:

En una junta de propietarios se somete a votación la instalación ex novo, -por primera vez- de ascensores, con repercusión del gasto a todos los propietarios (viviendas, locales y garajes). Al no obtenerse la mayoría necesaria, se procedió a la votación de un segundo acuerdo, de instalación de ascensores, con exoneración de contribuir a este gasto a los locales comerciales y garajes, lo que obtuvo la mayoría necesaria de propietarios y cuotas.

Como consecuencia del anterior, en el acuerdo tercero se acordó establecer una derrama extraordinaria a satisfacer exclusivamente por los propietarios de viviendas.

Los propietarios de viviendas de la planta baja impugnan esos acuerdos por considerar que son contrarios a la ley y a los estatutos.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara nulos los acuerdos.

La Audiencia Provincial revoca esa sentencia y declara válidos los acuerdos

El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de abril de 2021, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que de acuerdo con los arts. 10.1 y 17.2 de la LPH procede la instalación de ascensor, aun cuando el importe exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, cuando el acuerdo haya sido objeto de aprobación por la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, como en este caso.

Esencialmente lo que discuten los recurrentes es la repercusión de la exención de pago de los locales. Esta sala, (STS 7/11/2011 y 13/09/2010) entiende que: "En definitiva, para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para tal acuerdo".

De la referida doctrina se deduce que el acuerdo destinado a la distribución de los gastos de instalación, se ha de aprobar con idéntico sistema de mayorías que el acuerdo de instalación del ascensor, es decir, por mayoría y ello con el fin de no obstaculizar la política legislativa de la LPH tendente a la eliminación de barreras arquitectónicas que dificultan el desenvolvimiento de personas con discapacidad.

Por tanto, es posible una distribución de gastos que no coincida con la cuota de participación en elementos comunes, en casos como el analizado, pues el propio art. 9 de la LPH permite que se contribuya con arreglo "a lo especialmente establecido", acuerdo que al estar "asociado" al de instalación se aprueba por mayoría, pero que no podrá lesionar gravemente a ningún propietario (STS 23/12/2014).

Por otro lado, no consta un grave perjuicio a los demandantes (art. 18 LPH), pues como ya hemos reflejado, en la sentencia recurrida se pondera que las obras han provocado la eliminación de barreras arquitectónicas que facilitan el acceso a los bajos, eliminando mediante rampas y rellanos una cota de 1,12 metros y les revaloriza el piso.