HECHOS:
La comunidad de propietarios en fecha 19 de febrero de 2013 suscribe
un contrato de mantenimiento del ascensor con la empresa Thyssenkrupp, con una
duración de dos años y prórroga del contrato por períodos iguales, salvo
indicación en contra con un preaviso de 60 días.
Se pacta así mismo, en caso de rescisión unilateral e
injustificada del contrato, una indemnización del importe del 50% de las
mensualidades que se hubieran debido abonar hasta la fecha de finalización de
este contrato, o de su prórroga en vigor.
El 6 de junio de 2017, durante la vigencia de la segunda
prórroga, la comunidad de propietarios comunicó a Thyssenkrupp la denuncia del
contrato de mantenimiento de todos los ascensores de la finca.
El 30 de noviembre de 2017 Thyssenkrupp interpuso la demanda
contra la comunidad de propietarios, en la que solicitaba que se condenara a
ésta al pago de 11.472,82 €.
El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.
La Audiencia Provincial estima el recurso, por lo que revoca
la sentencia del juzgado, con la consiguiente estimación de la demanda.
El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de noviembre de 2025,
estima el recurso de casación de la comunidad y confirma la sentencia de
primera instancia.
Considera el Supremo que la inclusión de una cláusula penal
para el caso de denuncia unilateral del contrato no es per se abusiva. Sin
embargo, esta abusividad sí puede predicarse por el establecimiento de un
parámetro para la determinación del importe de la penalidad que resulte
«desproporcionado», por tratarse de una «indemnización que no se corresponda
con los daños efectivamente causados.
En el presente caso, la cláusula penal se cifra en «una
cantidad ascendente al 50 % del importe correspondiente a las mensualidades que
se hubieran debido abonar hasta la fecha de finalización de este contrato, o de
su prórroga en vigor»
La cuestión estriba en determinar la desproporción (o la
falta de correspondencia) que conlleva dicha cláusula penal, porque su
contenido excede la función indemnizatoria, para considerarse disuasorio o
incluso intimidatorio, ya que no es meramente estimativo. A este respecto,
merece subrayarse que la propia cláusula causaliza esta cuantía como «el pago
en concepto de indemnización por los perjuicios ocasionados»
En el presente caso, en principio, valdría una fijación
apriorística de la indemnización y de la penalidad. Ahora bien, los términos en
que se formula la cláusula (el «50 % del importe correspondiente a las
mensualidades que se hubieran debido abonar hasta la fecha de finalización de
este contrato, o de su prórroga en vigor») hacen que, prima facie, la cuantía
resulte desproporcionada.
La cláusula penal tiene por finalidad prefijar la
indemnización de los daños y perjuicios, sin necesidad de que el predisponente
pruebe (en caso de que el consumidor o usuario se oponga) que, efectivamente,
los daños y perjuicios ascienden a esa cuantía. Sin embargo, la cuestión es que
cuando, a primera vista, la cláusula se muestra como desproporcionada, es
preciso que el predisponente justifique, no tanto que los daños y perjuicios
reclamados son los efectivamente causados (porque puede incluirse un cierto
componente disuasorio), sino que no existe esa desproporción aparente.
El problema que plantea esta cláusula es que la cuantía
resulta, a primera vista, desproporcionada (el 50 % de las cantidades
pendientes hasta la finalización del contrato o de su prórroga), y el
predisponente no ha justificado mínimamente que no exista esa desproporción que
se aprecia prima facie.
